同致行-郑州小李庄项目初步定位及规划建议-3M-32PPT

小李庄项目初步定位及规划建议保密文件。住宅部分保密文件。中南板块地产市场供需状况小李庄所在中南板块特征片区支持快速销售的中高档大盘应具备哪些特点报告思路与结构保密文件。中南片区：1、繁华城区与市郊的结合部，经济发展和城市二次开发进程缓慢；2、居住人口密度大、生活配套齐全，生活氛围浓厚；3、周边聚集了大量的专业批发市场，大郑州格局下的桥头堡中南板块中南板块郑州市最密集的行政事业单位分布区域新密\荥阳\新郑\许昌\平顶山\周口\南阳市级\区级行政事业单位:几百家,全方位医疗体系及科研机构;完善的幼儿园\小学\中学\大学教育设施吸纳郑州新移民可能性极大保密文件。本案中南板块比例10%10%7%14%14%29%16%公务员学校教师企业单位铁路系统公司白领私营业主其他人口密度极大,人均住房面积低于全市水平片区内需求旺盛,片区居住产品升级换代时机正佳.片区内高收入居民居住现状欠佳,多以90年前后的产品.地铁规划使片区接纳更多白领阶层成为可能,也大大提升了片区物业的增值保值功能.关键词:二手房成交量及成交价格保密文件。职业日常生活消费休闲娱乐消费子女教育支出教师医生10％—20％10％—15％15％—20％私营业主15％—20％15％—20％10％—15％行政单位10％—20％10％—15％15％—20％企事业单位10％—20％10％—15％15％—20％离退休人员30％—50％5％—10％城中村居民5％—10％10％—15％2％—5％职业月收入（元）教师医生1500-3000私营业主3000－20000以上行政单位2000-4000企事业单位1800-3000离退休人员1000-2000城中村居民10000-15000中南板块片区人口收入较高,购买能力强.但在日常生活消费及休闲娱乐消费明显偏向其它区域.片区人口收入稳定,区域认同度高.保密文件。小李庄所在中南板块特征区域配套完善生活氛围浓厚,但缺乏高品质供应产品;区域人口收入与其居住现状不吻合,潜在购买力强劲;区域对外来新移民吸引力强,人脉网络复杂,扎堆现象严重;周边中小型专业市场众多,从业人员众多,符合潜在购买群体特征;中南板块具备了品质化大盘出现的必备因素板块市场供应现状如何保密文件。中南板块地产市场供需现状小李庄所在中南板块特征片区支持快速销售的中高档大盘应具备哪些特点报告思路与结构保密文件。金源第一城绿都城长城康桥华城亚星盛世家园帝湖花园方圆创世中南板块品质化大盘供应缺口极大据同致行调查:1、郑州西区品质化大盘供应短缺现象严重,导致西区人被迫性置业东区.2、本项目所在区域周边两公里范围内品质化大盘供应为零；3、西、南三个典型大盘，外来置业比例平均高达近4成，偏中三个品质楼盘外来置业比例近3成。板块旧城改造难度大，故供应量偏小，而绿都城、亚星、帝湖郊居化造城运动应运而生，小李庄项目机会巨大。保密文件。区域在售楼盘价格集中在3300-4500元/平方米之间。帝湖王府4500430041003900370035003300绿都城永威·鑫城长城康桥华城翰林世家仟禧·桃源国际公寓4500430041003900370035003300亚星盛世家园城西板块、西南板块产品价值参次不齐同致行观点：西区品质化项目与东区价差呈缩小趋势；西区及西南区产品参次不齐，整体价格偏低，价格大幅上升难度大；品质化大盘存在着较大市场机会。保密文件。户均面积分析：一房户均面积32-48平米，占供应量的7.85%，二房户均面积80-104平米，占供应量的29.77%；三房户均面积112-150平米，占供应量的48.59%；四房大户型户均面积157-212平米，占供应量的13.8%。7.85%29.77%48.59%13.80%一房二房三房四房中小套型存在着巨大的市场机会项目名称一房比例二房比例三房比例四房及以上比例金源第一城41-4315%66-10365%130-14015%135-1675%绿都城550.7%75-9031.6%88-13067%1620.7%长城康桥华城28-5536%10015%118-16740%167-2069%方圆创世————86-12025%119-14957%158-27918%亚星盛世家园28-5116%60-10320%92-15244%155-22220%帝湖花园405%98-10830%130-21050%170-24015%平均值32.8—48.880.8—104112.8—150157—212同致行观点：新供应产品提供产品面积趋小，而市场仍以中大户型为主；一房及小三房成为新宠；客户对产品的关注度逐渐提高，成熟日益成熟。保密文件。项目横向类比：畅销户型细节特征项目名称户型面积主卧客厅餐厅次卧次卧厨房WC阳台户型特色面积开间进深面积开间进深面积面积面积面积面积面积金源第一城72.87㎡2房2厅13.73.14.41744.29.59.2--7.25.44.1格局方正、功能齐全、观景阳台41.50㎡1房1厅11.43.13.712.53.33.8------6.444.5绿都城89㎡三房两厅113.6312.963.63.69.79.877.8533.7干湿分离、全明设计、长城康桥华城100㎡2室2厅173.74.5173.74.51214—75.39.5户型全明设计，方正实用；卧室、客厅南向采光。方圆创世125㎡三房两厅26.24.75.5323.74.55.212.4516.2315.6385.985.83超大观景阳台，两次卧大开窗设计，厨房宽敞亚星盛世家园103.㎡三房两厅17.853.94.522.954.25.16.316.83126.295.377.3布局规整，实用性强，客厅和两卧都朝阳帝湖花园160㎡三房两厅194.24.5324.96.51010151067大型入户花园、超大客厅开间保密文件。项目横向类比：户型设计及创新项目名称畅销户型户型创新金源第一城70、90平米两房错层挑空露台、开窗形式多样绿都城90、130平米三房全明设计，大开间、短进深，开窗形式多样长城康桥华城118平米三房入户花园、多阳台、开窗形式多样方圆创世119平米三房景观阳台、多窗设计亚星盛世家园128平米三房多阳台、开窗形式多样帝湖花园160平米三房入户花园、玄关、储衣间等多功能房楼盘名称凸窗转角窗入户花园露台多阳台空中花园赠送夹层金源第一城★★★★----绿都城--------------长城康桥华城★--★--★----方圆创世★------★----亚星盛世家园--------★----帝湖花园★--★--★----产品设计平庸，多层具多，产品亟待创新在对该片区重点竞争楼盘进行对比分析，该片区竞争物业相比周边其他片区的新盘供给，产品设计过于保守，缺乏创新。通过随机抽样调查：客户对创新的产品特别是赠送空间接受度较高，市场需求空间较大。保密文件。项目名称一期二期三期四期五期推出量销售率周期推出量销售率周期推出量销售率周期推出量销售率周期推出量销售率周期金源第一城18万95%6个月12万———————————绿都城10万87.6%5个月10万———————————长城康桥华城10万90%6个月3万80%6个月2万————————方圆创世2.9万100%12个月3万90%1个月2万————————亚星盛世家园6万100%3个月4.6万100%10个月6.6万100%4个月6.3万90%9个月6.3万70%16个月帝湖花园10万100%12个月16万95%12个月36万80%24个月36万40%6个月———项目横向类比：销售状况及周期单位：平方米保密文件。15.688.7614.111.45.66万12万18万24万30万金源第一城绿都城长城康桥华城方圆创世亚星盛世家园16帝湖花园片区消化情况如图所示，个盘平均年消化量8-10万平米，其中素质较高的帝湖花园凭借地市客户的充实，2006年创记录地达到16万以上。这主要是由于产品供应偏大，而且产品线及功能单一所致。个盘平均年消化量10万平米，消化速率缓慢数据统计：自2005年5月以来，未知客户？保密文件。小李庄所在中南板块市场状况片区供应产品与城市主流需求产品脱节，中小套型存在缺口;片区发展商产品创新能力弱，创新型产品存在冲击力;片区居住型产品功能单一、产品线不够丰富，竞争力弱;片区个别户型存量房滞销，开发商不成熟，存在着恶性价格战的可能性。板块住宅升级需求迫切，速度和创新是区域成功之匙打造何种产品才能实现快速占领市场，规避市场风险保密文件。中南板块地产市场供需现状小李庄所在中南板块特征片区支持快速销售的中高档大盘应具备哪些特点报告思路与结构保密文件。项目名称中原区二七区管城区新密、周口、巩义等地市其它金源第一城75%15%5%5%绿都城60%6%30%4%长城康桥华城10%63%3%8%16%亚星盛世家园30%35%10%15%10%帝湖花园40%30%5%20%5%大郑州、大中原的客户资源开发战略项目横向类比：客户来源及主力客户构成职业行政机关、教育机构公务员及事业单位员工、周边专业批发市场生意客年龄以40-45岁客户居多，年龄结构偏大家庭结构以三口家庭结构为主，多有三代同堂家庭家庭收入平均年收入6-10万元（不含公务员灰色收入）置业次数多次置业占75%，首次置业占25%需求特点渴望改善目前的居住环境，提升居住品质，对总价较为敏感放大放大所在区客户占30%--50%周边区客户占10%--30%新密、新郑、巩义、周口、平顶山等地市客户群体比例较大，约占15%-20%。保密文件。客户定位——客户层主要为本片区公务员、企事业员工、生意人和地市客户来源人数收入状况主要特征关注指数公务员、企事业单位员工3-4万人人均年收入4~6万元区委、财政局、市区级法院、大专院校等单位职工，以改善居住环境为主★★★★★生意客整体从业人员约2-3万人均年收入10~15万元分布区域较泛★★★★地市客户———家庭年收入15万元以上改善生活或孩子教育环境★★★★客户构成：本片区企事业单位员工35%周边从商私营老板20%新密、巩义等地市客户30%市区其他片区辐射客户15%关键点提炼具象描述看重地段环境重视教育资源重视小区配套长期在此居住，认可片区的地段和位置看重周边丰富的教育资源配套希望小区有休闲娱乐、购物超市、百货等配套要求偏经济型户型追求实惠容易接受创新面积不宜过大，希望有80平米左右两房三房面积控制在130平米，不宜过大，要方正实用对户型创新比较认可，特别是赠送面积的创新高层对物业管理要求高，希望正规、舒适的物业管理购房投资为主总价敏感投资客占到了绝对的比重，甚至高于自住客户的比例对总价较为敏感保密文件。以什么样的住宅产品线配比足以打击市场，速度制胜？户型配比建议户型结构面积区间（㎡）户型比例原因单房35+510%70%1房1卫50+510%该一房可与二房拼合2房2厅1卫80+540%首次置业者的偏爱及适应片区老龄化需要3房2厅1卫85+510%经济型三房，可与一房拼合3房2厅2卫105-12015%该种三房是郑州畅销户型3房/4房135+510%满足品质客户需求复式160-1805%30%舒适型客户需求，待挖掘群体自身配套及区域配套型功能，有一定的市场空白点特征，打击市场的生力军品质及创新型升级产品，一举占领市场高地住宅整体品质拉升型产品，提高住宅档次保密文件。以什么样的住宅产品线分布有利于整体品质提升？B、居住价值其次，适宜布局中大、中户型A、居住价值最高，适宜中大、大户型布局C、居住价值第三，适宜中、中小户型产品布局D、居住价值第四，适宜布局中小、小户型住宅E、居住价值最低，适宜布局小户型公寓保密文件。项目户型设计与创新的指导原则客户特征——目前置业观念较为原始，但处于上升期，对新事物有非常强的心理接受度，且具备一定的经济承受能力；战略目标——通过高性价比提升产品优势，从而体现项目国际化的形象定位并实现快速走量、为后期奠定基础的战略目标；市场竞争——产品，尤其户型，是项目核心竞争力的关键组成部分，在日趋