同致行_长沙岳泰理想城二期综合体项目产品研究_89PPT_XXXX

岳泰理想城二期产品研究本报告是严格保密的。2通过沟通与分析，现阶段关键问题是确定岳泰理想城二期的产品形态以实现项目的核心目标1.品牌、利润最大化2.成为红星商圈中心区峰值物业核心目标现阶段关键问题研究二期产品形态本报告是严格保密的。3现有产品形态：岳泰理想城是位于新区中心的住宅项目项目属性1——位于新区中心项目属性2——住宅项目本案红星商圈一期：住宅，少量商业二期本报告是严格保密的。4二期从现有规划和定位来看，仍然是一个住宅项目案名：沿用岳泰理想城二期规划：商业面积7200ｍ２，住宅、商务54709ｍ２本报告是严格保密的。5利润高品牌提升率大速度较快操作简单风险最少优势速度稍慢操作难度增大风险增大利润少劣势商业商务为主（新探讨方向）住宅为主（现有形态）产品形态方向二：利润第一方向一：速度第一利润高品牌提升率大速度较快操作简单风险最少优势速度稍慢操作难度增大风险增大利润少劣势商业商务为主（新探讨方向）住宅为主（现有形态）产品形态方向二：利润第一方向一：速度第一产品形态可能的两个方向两种不同的产品形态代表了两个不同方向现有方向本案将不做探讨本案将对方向二做重点研判，探讨其可行性本报告是严格保密的。6现阶段，本次研究的核心目标研究最适合二期的，新的产品形态以实现品牌和利润最大化的核心目标1.本次产品形态研究的重点在业态配比,即研究二期产品应以何种业态为主。2.如果以商业业态为主的产品形态能够确立，则商业部分该如何定位？初步的产品规划该怎样？本方案将从这三个方面给出建议。3.在现有条件下，我们仅能从顾问的角度，方向性的研究这些问题，不能苛求细节的完善和合理。二期？三期？我们的核心目标：三期？产品形态规划建议商业定位本报告是严格保密的。7问题解决路径图商圈分析商业商务分析市场综述产品形态新区发展模式商业定位规划建议本报告是严格保密的。8宏观向好的前提下，本项目无论何种业态，受整体市场影响都不大！本项目所处的红星商圈具有高度聚合性，各种业态消化率居各板块前茅二期总体量不到七万方，对整体市场的影响非常小，同样，整体市场也难以较大影响本项目对项目影响最大的因素其实是红星商圈的发展和竞争状态，本案将做重点分析因此，整体市场状况仅供参考本报告是严格保密的。9综合环境:城市及人口稳步增长，发展前景良好截止2007年年底，户籍总人口达631.00万，城镇人口218.7万，流动人口约270万2008年GDP2689.34亿元，居全国第23位，中部六城第三位2008福布斯中国大陆最佳商业城市排名居全国第36位，中部六城仅次于武汉2008年城市消费排名居全国第9位，中部六城翘楚2008年城市综合竞争力排名居全国第10位，居中部城市第一位本报告是严格保密的。10国民生产总值亿元0500100015002000250030003500国民生产总值亿元1519.91798.962190.253000.9720052006200720082008年，GDP、工业总产值和地方财政收入实现“三个三的突破”，即GDP突破3000亿元，将达3001亿元，增长15%；工业总产值突破3000亿元，为3100亿元，总量跃居全国省会城市第10位，三次产业结构由3、2、1首次成功改写为2、3、1的排列；地方财政收入突破300亿元，达到342亿元，增长30.3%。国民经济：总体经济实现大幅飞跃，产业结构的调整带来新的发展机遇。本报告是严格保密的。11长沙价格指数增长稳定2008年消费价格指数为105.2%，商品零售价格指数为103.9%，原材料、燃料、动力指数为106.7%。城镇失业率0.00.51.01.52.02.53.03.54.0城镇失业率3.83.63.13.62005200620072008中部六城居民可支配收入及消费性支出0.04000.08000.012000.016000.020000.00.02000.04000.06000.08000.010000.012000.014000.0城市居民人均可支配收入元城市居民人均消费性支出元城市居民人均可支配收入元18282.016712.415732.015230.015590.615112.3城市居民人均消费性支出元12960.011433.09700.010799.011752.011551.3长沙武汉郑州太原合肥南昌收入与消费：价格指数增长稳定，人均可支配收入及消费性支出六城翘楚本报告是严格保密的。12整体市场启示整体房地产市场发展空间较大典型的消费性城市城市商业前景良好商业开发潜力较大本报告是严格保密的。13问题解决路径图商圈分析商业商务分析市场综述产品形态新区发展模式商业定位规划建议本报告是严格保密的。14国际零售市场:金融影响严峻，市场迅速紧缩，短期遇困兽之争本报告是严格保密的。152008年1月——乌鲁木齐市吉庆多超市关门停业；百胜旗下品牌塔可钟日前正式退出上海市场2008年2月——支撑了6年的好又多南京清凉门店关门停业，该门店营业面积超过1万平方米；鞍山最早的大型连锁超市新一佳人民商场店暂停营业；南宁王府井百货相继做出了品牌撤柜以及IC卡兑现金的举动；武汉铜锣湾百货告示称因商业布局调整，由新世界接手经营；物美北京华威店于2月29日正式关闭；2008年3月——乐购结束其在吉林市的业务；杭州最贵的“天地一家”餐厅位于湖滨名品街，关闭；南京经营仅两年多时间的每家玛超市栖霞店关门；深圳最早百货连锁之一的万佳百货于3月底退出深圳零售市场，将由“华润万家”的统一品牌取而代之。2008年4月——天狮在一些地方的百亮超市出现关门歇业的现象；长沙百盛于4月1日关门歇业，该店是百盛第29家连锁店，曾创下8000平方米营业面积实现年销售额1.17亿的奇迹；西格玛超市济南槐荫店突然关了门；有着逾10年经营史的瑞闽百货悄然关门；2008年5月——受到地震影响，5月13日，沃尔玛和国内的战略合作伙伴“好又多”关闭15家商场。2008年6月——贝北京贝塔斯曼二十一世纪图书连锁有限公司宣布终止其全国范围内贝塔斯曼书友会的连锁书店业务，全国18个城市中的36家门店将全部关闭；柳州梦之岛百货歇业；成都百货大楼南充店突然关店。2008年7月—好又多成都大业店正式关门停业；一直被视为太原零售业后起之秀的联洋百货突然停业整顿；哈尔滨同记商场；开业逾一年的宝龙集团自营百货康城百货黯然谢幕。2008年8月——经营了11年的上海新华联商厦于8月18日与公众惜别；海口广百百货商场进行全面清场；家福特东莞店撤场闭门；哈尔滨百亮超市关闭；天狮百亮超市在北京唯一的门店关闭2008年9月——西单商场忍痛将开业四年的西宁创新店关闭；镇江家世界旗下万方超市扬州最后一家网点门店悄然歇业；杭州湖滨名品街爱马仕“三合一店”关门停业；曾创下一周开100家店纪录的ITAT，在全国各地相继裁员关店；聊城爱客多超市在没有何停业征兆下突然关门歇业；开业5年多的徐州乐万家超市突然关门停业。2008年10月——上海四平路物美大卖场关闭；喜盈门超市退出其在该商场的零售业务；香港老牌服装连锁店Uright，正式宣布倒闭；百安居高科园店由于长期盈利能力不甚乐观关闭；在重庆稳扎稳打五年多的立洋百货于10月15日闭店；拥有62年历史的香港泰林电器关门歇业；曾在福州KTV业界叱咤风云5年之久的台湾好乐迪KTV退出历史舞台。2008年11月——日本三越伊势丹控股公司宣布，将于11月份关闭上海华亭伊势丹店；好美家建材超市在北京的两家店面停止营业；深圳大盛和超市，正式宣告该超市倒闭。2008年12月——百安居深圳蛇口店于12月份关闭；北京华联杭州天城路店因物业承租到期，超市部分闭店调整；百佳在上海第一家大卖场百佳超市国和购物广场停业关门；12家东莞OK便利店基本上都已关闭，并由此暂时退出东莞市场；北京大型韩资超市喜买得关闭。中国零售市场：受金融影响，大量连锁百货及超市关闭店铺。经营环境落后，地段较差以及部分高档奢侈品卖场，遭遇洗牌。本报告是严格保密的。16零售企业规模较小2007年长沙年销售额超过10亿元的连锁零售企业只有长沙新一佳、长沙通程实业集团和湖南家润多、老百姓大药房四家与，国际国内大型连锁企业的差距较大。连锁企业发展较慢连锁企业的在店铺数量及销售额增上发展速度较慢。2007年限额以上连锁零售业实现零售额增长速度12.9%，低于全社会零售总额的增长速度19.8%，更远远低于限额以上批发零售餐饮企业和星级住宿业的增长速度29.0%。三是体现在占全省的比重上。2007年长沙限额以上连锁零售餐饮企业实现零售额占全省的比重为61.7%，2006年为63.0%，下降了1.3个百分点。零售企业经营情况欠佳大企业缺乏进一步扩张的能力。湖南老百姓大药房和湖南长沙新一佳超市是长沙销售额排名前两位的连锁零售企业，2007年销售额增长都低于7%，未能带领连锁企业进一步快速扩大销售份额。部分企业出现销售业绩下滑。25家连锁零售企业中有5家销售下降，占20%，销售额下降企业最大降幅超过了25%。根据统计局公布的2007年长沙市零售额20强企业中百货、超市、电器类连锁企业占9位：位次企业名称2湖南阿波罗股份有限公司3湖南新一佳商业投资有限公司5长沙通程实业集团有限公司6湖南家润多超市有限公司7湖南平和堂实业有限公司11长沙王府井百货有限公司12湖南国美电器有限公司13快乐购物有限责任公司14湖南苏宁电器有限公司2007年长沙限额以上零售餐饮业连锁门店891家，其中长沙地区717家，占80.5%；湖南省内长沙地区外70家，占7.9%；湖南省外104家，占11.7%。长沙连锁企业形成了立足本市、辐射全省、面向全国的格局，门店已经拓展到北京、上海、广州等13个省市。长沙零售市场：群雄逐鹿，本土翘楚，规模、模式有待提升。本报告是严格保密的。17城市居民人均消费性支出元800090001000011000120001300014000城市居民人均消费性支出元966010679.712287.8129602005200620072008长沙消费环境：消费增长幅度大，娱乐、餐饮消费额高，充分体现了长沙娱乐之都的特点2007年长沙家庭平群消费支出明细食品,4286.48衣着,1249.64家庭设备用品及服务,732.62,医疗保健973.67,交通与通讯1925.4教育文化娱乐及服务,1739.61居住,1074.84,杂项商品及服务305.83长沙2008年商品零售总额1273.87亿元，比上年增长22.8%，增速提高3.0个百分点；剔除物价因素实际增长15.6%。。长沙的消费结构发生了变化，吃、穿方面的商品比重上升，零售额合计占比达到21.9%，比去年同期提高2.2个百分点。长沙全市704家限额以上住宿和餐饮业的骨干力量，引领着消费品市场高速增长。而据304家限额以上住宿餐饮业统计，2008年，长沙共接待住宿人数519万人，同比增长17.1%，住宿餐饮业营业额增长速度23.6%。住宿人数反映了外地人员对长沙消费品市场的拉动，在一定程度上体现了长沙市消费品市场的外向辐射作用，住宿业接待人数增长，将影响消费品市场，特别是餐饮业的增长速度。本报告是严格保密的。18商业开发：供求失衡趋势明显，未来竞争压力不可小视020406080100120200320042005200620072008（1-6月）2005-2008年长沙商业物业开发情况空置面积销售面积竣工面积长沙现有270万平米的营业面积。近年来商业开发总量惊人，自2003年起至2008年6月底，长沙市总竣工商业用房面积高达454.33万平方米。传统商圈受开发限制，面积增加量较少，商业经营较好，商业物业非常受欢迎。近年内，新开发的未在传统商圈的商业面积较大，这些商业面积面临的经营和销售压力将非常之大本报告是严格保密的。19长沙商业市场启示金融危机对长沙市场商业市场有一定影响，但从09年情况来看，并没有预计的严重长沙消费市场在金融危机下放缓的节奏不大餐饮娱乐占消费比例非常之大，增长速度快，整体竞