同致行阳光美基海口西海岸项目定位及发展报告

超越标准之争1阳光美基海口西海岸项目定位及发展报告2010.03.19超越标准之争2超越标准之争报告框架Chapter1机遇Chapter2竞争模式借鉴Chapter3项目竞争模式构想Chapter4物业发展的演绎•市场上各种现象的分析引出项目最初的思考。•基于自身条件，从成功的竞争模式中寻找突破点•补缺者•挑战者•户型配套园林超越标准之争32010年1月初，《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》明确提出海南国际旅游岛的战略定位。海南暂停批地，新政捂地火上浇油在《海南国际旅游岛总体规划》获得国家发改委批准前，全省各地暂停土地出让，暂停审批新的土地开发项目。海南地产投机热钱提前布局海南国际旅游岛获批之前，就有10万浙商进驻海南，目前至少有超过4700亿元的资金流动到海南大肆圈地。千亿资金角逐海南楼市2010年1月仅半个月，海南主要城市房价涨幅超过30%。1月11日三亚凤凰岛刚刚创造出销售奇迹，该项目一期开盘700套，开盘当天便销售一空，均价每平方米高达6.5万元，在全国也极为罕见。宏观机遇1海南国际旅游岛获得政策红利超越标准之争4宏观机遇2海南省出台政策，暂停土地出让和审批新土地开发项目1月15日，全省推进国际旅游岛建设动员大会上，卫留成宣布：从现在起到今年3月底，暂停商业性开发土地出让，暂停审批新的房地产开发项目，新的土地成片开发和大型主题旅游公园项目待《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》获批后再行启动。会议同时提出八方面确保海南居民住房问题，其中强调：对于捂盘惜售、炒房和哄抬价格的房地产开发企业，责令3天内整改，逾期不整改者，将列入黑名单予以曝光，并踢出海南市场。会议还强调，今年将新开工建设不少于10万套保障性住房，建筑面积600万平米，往后逐年增加。据调研了解，自1月15日海南省决定全面暂停土地出让和审批新土地开发项目后，海口、三亚及琼海等多个地方房价应声跳涨，甚至一日一价。两个暂停从某种程度上，对海南本以火爆的市场火上浇油，与政府初衷适得其反。超越标准之争5海口承担着海南省中心城市和打造国际化都市的职能，三亚定位于世界级滨海旅游目的地•三亚定位：世界著名的旅游度假胜地和海南南部中心城市。——《1995～2010三亚市城市总体规划》•海口定位：具有热带风光和海滨城市特色的外向型国际性城市。——《2005～2010海口市城市总体规划》结论：三亚——国际化的休闲旅游度假城市海口——区域性中心城市，国际都市化定位宏观机遇3海口——区域中心城市和国际化职能的差异定位突出超越标准之争6海口港/填海区国贸传统中心城市发展方向西海岸海口高端渡假区规划中的城市新核政务新区：市政府搬迁所在地海甸岛普通居住区新埠岛目前已建立起高尚度假区印象，片区价值占位海口最高端，但未来片区内部将有所区分：东长秀：二三线项目为主的开发商主导区域，作为城市外扩西海岸首站，未来将吸引大批岛内客户在此置业，形成高尚居住区；西长秀：一线用地低密度开发为主，优质海景资源吸引大批岛外客户，未来将继续深化高档度假区价值；长流：目前进行土地一级运营，未来市府全套机构搬迁地，但成规模项目开发尚待时日。项目地处海口长流组团起步区，未来的城市新CBD。宏观机遇4西海岸长流起步区将成为海口未来新CBD超越标准之争7宏观机遇5国际旅游论坛的召开助海南国际旅游岛扬帆起航博鳌国际旅游论坛主要成果：国际旅游论坛梳理探讨国际旅游岛建设思路，为国际旅游岛建设正式拉开序幕；游艇制造业已经开始向海口、三亚集中，海南将成为中国游艇、邮轮制造业的一个重要基地;将海南打造中国高尔夫旅游之都、世界高尔夫旅游目的地。超越标准之争8以喜来登为代表的未来酒店群起步区新CBD的明确规划作为博敖分会场的会展产业链海口仅次于三亚的不可复制的海景资源西海岸的高端休闲配套新国宾馆、会展中心、CBD的崛起，多重国际配套奠定形象基础。宏观机遇6区域配套：多重国际配套，奠定海口国际名片和窗口地位超越标准之争9宏观机遇7海景+湾区：不可或缺的价值衡量标准湾区物业—所渭湾区物业，是指那些既拥有湾区资源享受稀缺景观资源，更占据城市核心地段、能与水景近距离最大限度的接触的高尚住宅。世界八大湾区——洛杉矶比弗利山庄，纽约长岛，东京东京湾等“世界八大湾区”都是致力于把人类的居住梦想转化为现实，都拥有生态与人文环境的完美结合，也成为世界颇具投资价值的区域和令人羡慕的高尚社区。西海岸·湾区·本案—随着喜来登、国宾馆、行政中心、高尔夫球会和众多品牌地产企业的进驻，周边比肩全球的基础正在逐渐成型。超越标准之争1003酒店式公寓及商务办公用地容积率1.504学校/商业/居委会容积率0.8/1.0/2.0/2.505居住用地容积率2.506居住用地容积率2.507居住用地/学校住宅容积率3.008酒店式公寓及商务办公用地容积率1.509暂无资料10居住用地容积率2.511居住用地容积率3.012居住用地容积率3.517居住用地容积率3.513星级酒店酒店式公寓商务用地容积率1.514酒店式公寓商务/金融容积率3.5/415酒店式公寓商务用地容积率3.5/4.0/5.016酒店式公寓商务/商业容积率3.5/4.0/5.024金融保险容积率4.0/6.025商业/商务容积率4.0/5.026商业/商务容积率4.0/5.028居住用地商务办公容积率1.529居住用地商务办公容积率2.031居住用地商务办公/学校住宅容积率1.530商务办公容积率1.53223酒店式公寓商务/宾馆容积率3.527居住用地容积率3.533居住用地容积率2.534拟出让办公用地39拟出让教育科研用地383736居住用地商务办公容积率2.035商务办公容积率3.0010232、37、38地块为海口市新中央政务核心区18-22地块，公园及绿化用地会展中心国宾馆核心价值排序：一流的地段——一流的潜力——二流的海景，整体市场中，不存在可比同类超越标准之争11项目属性国际旅游岛·海口新CBD：基于国家发展战略及城市发展方向下的区域属性界定。国际旅游岛·海口新CBD，具有核心地段优势的，稀缺的，不可复制的国际化滨海高端社区核心地段优势：项目处于CBD核心位置，其周边优越的资源配套，奠定了其稀缺的，不可复制的优势和价值。国际化滨海高端社区：核心价值下必然开发模式和方向。超越标准之争12指标分析完全区别海口传统度假物业开发模式从项目指标来分析，项目容积不大于3.5，其高容高密的土地指标，决定了其完全区别于传统度假物业，仿照传统开发模式，其发展瓶颈是可以预期的。超越标准之争1303酒店式公寓及商务办公用地容积率1.504学校/商业/居委会容积率0.8/1.0/2.0/2.505居住用地容积率2.506居住用地容积率2.507居住用地/学校住宅容积率3.008酒店式公寓及商务办公用地容积率1.509暂无资料10居住用地容积率2.511居住用地容积率3.012居住用地容积率3.517居住用地容积率3.513星级酒店酒店式公寓商务用地容积率1.514酒店式公寓商务/金融容积率3.5/415酒店式公寓商务用地容积率3.5/4.0/5.016酒店式公寓商务/商业容积率3.5/4.0/5.024金融保险容积率4.0/6.025商业/商务容积率4.0/5.026商业/商务容积率4.0/5.028居住用地商务办公容积率1.529居住用地商务办公容积率2.031居住用地商务办公/学校住宅容积率1.530商务办公容积率1.53223酒店式公寓商务/宾馆容积率3.527居住用地容积率3.533居住用地容积率2.534拟出让办公用地39拟出让教育科研用地383736居住用地商务办公容积率2.035商务办公容积率3.0010232、37、38地块为海口市新中央政务核心区18-22地块，公园及绿化用地会展中心国宾馆市场机遇1起步区土地奇货可居，发展可期从西海岸土地出让情况来看，项目周边土地名花有主，区域未来前景明朗，未来一两年开发将仍以海口老城区供应及其他大型项目后续开发为主力；从国宾馆、新市府、会展中心等城市配套建设速度来看，区域核心价值释放还需要3-5年。政府停止批地；新政下土地价值预期高企，开发速度必然加快；2009年11月成交6块土地均为起步区所属，区域即将进入快速发展成熟期。超越标准之争14市场机遇2供求关系：一直平稳发展，呈持续增长趋势2008年1-11月月度供求关系成两端走势，6月出现分水岭，前半年呈现出供不应求，后半年供求态势出现供略大于求，整体来说供求处于平衡态势。2009年6月供应面积为10.96万平方米，销售面积为21.95万平方米，成交价为4966元/平方米。供求比为1：2，市场稳定。超越标准之争15市场机遇32010.01.11-01.17商品房市场供应量为1.96万平方米，环比上周4.23万平方米减少53.66%；商品房成交538套，成交量小幅下跌，成交面积为5.97万平方米，环比下跌24.62%。其中商品住宅成交520，成交面积为5.42万平方米，环比下跌29.34%。09年存量去化，释放不足，2010年面临巨大市场契机月份供应面积成交面积成交环比10/0296,532240,156-38.31%10/01110,195389,29724.1%09/12312,466313,70634.46%09/11263,252233,31549.28%09/1083,086156,295-28.86%09/09297,840219,6913.06%超越标准之争16市场机遇4价格梯度增长，透支未来1-2年市场价格海口典型高端高密项目0500010000150002000025000天一方荣御金碧文华外滩中心2009.92009.122010.1三亚典型高层物业0100002000030000400005000060000半山半岛蓝钻凤凰岛美丽新海岸2009.92009.122010.1海口和三亚历史均价对比200419552119228124232532301140004700550075071000140022683600421048725135744992001347620000050001000015000200002500020002001200220032004200520062007200820092010海口三亚超越标准之争172010.01.11-2010.01.1760平米以下——去化适中，溢价能力相对较强；100-130平米——去化适中，溢价能力强；100-160平米——130-160平米去化快速，溢价明显；200平米以上——溢价能力极强，成交有限。200平米以上的资源型奢侈产品溢价能力最强，但60平米以下、100-160平米、高品质舒适性产品体现出了量价双赢的趋势。市场机遇5近期市场产品去化能力分析超越标准之争18市场机遇6信心仍在，市场趋于理智，交易节奏放缓项目区域均价产品类型日上门量金碧文化龙华CBD21000中户型3-4批御景峰龙华CBD15000中户型20-30批夏威夷海岸西海岸23000公寓+别墅10批天一方海甸岛22000公寓+别墅10批高价透支，国家政策调控，使得市场出现观望氛围；据访谈了解，业内人士及客户，对市场未来仍然充满信心。超越标准之争19机遇总结短期内，强化产品适应性，控制购买门槛，才能实现项目稳健的盈利；未来3-5年，超越传统价值标杆的产品，才是项目实现超额利润的突破口。超越标准之争20海口.外滩中心上置集团将旗下最高端的物业品牌，斥资150亿打造海口楼王，亚洲首席HOPSCA生态城。海口·外滩中心占地面积约340亩，总建筑面积约100万平米。打造海口市中心“不夜城、富人区”。户型面积比例销售一房7030%95%两房10530%99%复式10810%——三房16020%——四房22010%——合计70-220100%98%产品打造标准及售价反馈：2010年3月均价21000元/平米，装修标准号称3500元/平米；3.1米层高，2.1米进深阳台，7.8米超宽客厅；集游艇码头、精品酒店、国