吉林宏泰第一城荣域大盘项目定价分析报告

宏泰第一城·荣域定价分析报告项目汇总本案华宇城金地华章大禹加州湾波尔多小镇金宇·和园鑫宇国际市政府板块铁西区政府板块本案定价主要研究本案所在的市政府板块和铁西区政府板块；市政府板块华宇城和金地华章两个项目将作为重点研究对象，对于本案定价具有重要的参考意义。华宇城/规划占地73万平米建筑面积130万平米分期共三期，当前一期在售绿化率36%容积率1.96产品类型多层、高层、洋房、联排别墅（后期）主力户型多层80-140平米高层68-100平米入住时间多层2013.10，高层2013.12开盘时间近期开盘2011年10月周边配套第十七中学、吉林师范大学、第二十四中学、实验小学、四季风情商街、休闲会所、公园一期二期三期华宇城130万平米大盘，分三期开发。华宇城/一期产品一期A组团在售产品5栋6层花园洋房，一梯两户，首层带花园，顶层赠送阁楼3栋18层高层，2梯三户。1#2#3#11#8#7#6#5#4#10#9#12#一期A组团2011年10月开盘，共推出5栋多层，3栋高层。华宇城/产品类型在售产品（多层主力户型）两室两厅一卫97㎡三室两厅两卫140㎡多层目前在售主力97、140平米主力两三居，在售价格4200元/平米；一次性付款97折，按揭99折。华宇城/产品类型在售产品（高层主力户型）两室两厅一卫87㎡两室两厅一卫79㎡小高层主力79-87平米两居，均价3700元/平米。华宇城/产品价格在售价格产品类型主力户型（㎡）价格（元/㎡）优惠情况交房时间推出套数存量销售周期月均去化量多层80-1404200一次性97，贷款992013.10800套左右30%8个月40套左右高层68-1003700一次性97，贷款992013.1245%华宇城月均销售速度约为40套，在区域内销售速度较快。多层均价4200元/平米，高层均价3700元/平米。目前尚未动工，但交房时间与本案基本相同。从地段、产品、项目规模等各方面对比，华宇城为本案重点竞争参考项目。细部定价参考产品类型层差户型差首层顶层单元差多层100、20030-40加价300元/㎡；（花园进深3.7米）顶层加价100，但阁楼有产权进行赠送（阁楼面积约为标准层一半）边户型减100高层30、5030-401-2部分商网，暂时未开始销售正常顶层边户型减100华宇城/产品价格华宇城首层不赠送地下室，花园加价300元/㎡。顶层赠送产权阁楼，价格按照标准层面积计算，加价100元/平米。边户型客户认可度较低，减价100元/㎡。多层层差为100、200元/㎡，高层户型差为30、50元/㎡。华宇城/整体综述前期蓝山英郡工程质量以及小区舒适度为后期华宇城的热销奠定了坚实的基础。项目产品体量较大，且目前市场形势较弱，决定了此项目短期内价格不会有大的变动，营销策略以快速销售、快速回笼资金为主。华宇城大盘的营销策略对于区域市场影响较大，因此为本案重点参考项目。华宇城定价参考点入住时间多层均价4200多层2013年10月高层2013年12月高层均价3700首层花园加价300元/㎡顶层阁楼按标准层计算，加100元/㎡，阁楼赠送层差多层100、200，高层30、50边单元-100九洲·金地华章/规划占地5万平米建筑面积11.25万平米绿化率40%容积率2.2产品类型洋房、高层、联排别墅主力户型洋房187-300平米高层97-180平米入住时间多层2012.10.15开盘时间近期开盘2011年6月周边配套第十七中学、吉林师范大学、第二十四中学、小区商业、实验小学、公园九洲·金地华章/当期在售产品3层半联排别墅5-6层花园洋房一梯两户（仅剩顶层）18层高层一梯两户（在售）12层小高层一梯两户（在售）8层小高层一梯两户金地华章目前在售产品主要为18层高层。九洲·金地华章/产品类型三室两厅两卫141㎡两室两厅一卫103㎡九洲·金地华章/产品类型四室两厅三卫179㎡三室两厅两卫152㎡在售产品（多层主力户型）多层电梯洋房为152、179平米三四居，整体面积偏大，目前所剩房源较少，均价6200元/平米。九洲·金地华章/产品价格在售价格产品类型主力户型（㎡）价格（元/㎡）优惠情况交房时间推出套数存量销售周期月均去化量洋房187-300均价6200一次性99折2012.10800套左右8%（顶楼）1年20套左右高层97-187均价5100一次性99折2012.1035%细部定价参考产品类型层差价（元/㎡）户型差（元/㎡）洋房200无明显差价高层50-100无明显差价九洲·金地华章/整体综述九洲·金地华章主要产品有高层板楼、电梯洋房、联排别墅，整体产品面积偏大，定位客户层次较高。从建筑品质、产品配套、园林等方面均定位高端，以电梯洋房、联排别墅拉升整体项目品质。目前项目立面、配套、园林、现房等均已呈现，为项目实现高价奠定基础。此项目与本案属同一地段，对于本案定价具有重要的参考意义。金地华章定价参考点入住时间多层均价6200现房高层均价5100鑫宇国际/规划占地4万平米建筑面积17万平米分期当期在售1期绿化率35%容积率4.6产品类型多层、小高层、高层主力户型多层66-220平米小高层60-80平米高层97-110平米交房时间2012年年底开盘时间未定周边配套农贸市场、迎宾小学、南湖公园、十七中、中心医院鑫宇国际/规划多层小高层层高层鑫宇国际/产品类型两室两厅一卫104-115㎡在售产品（多层主力户型）三室两厅一卫146㎡多层主要为104-146平米，两三居。目前在售统一一口价4300.鑫宇国际/产品类型两室两厅一卫61㎡在售产品（高层主力户型）两室两厅一卫88㎡高层主要以61-88平米两居为主。鑫宇国际/产品价格产品类型主力户型（㎡）价格（元/㎡）优惠情况可参考成交价交房时间推出套数存量销售周期月均去化量多层60-220起价4680一次性92折43002012.12.30200套左右50%9个月严重滞销高层97-110均价4600-4700一次性96折43002012.12.3050%鑫宇国际地段较好，但因营销策略等多方面原因，严重滞销。鑫宇国际/产品价格优势：小区地段好，周边商业配套成熟，销售价格低。现况：项目容积率大，品质欠缺，售楼处装修粗糙，目前处于严重滞销状态。与本项目参考：鑫宇国际目前社区品质较差，销售严重滞销，对于本案参考意义较小。参考点：多层价格4300元/平米，小高层/高层4300元/平米。大禹·加州湾/规划占地22万平米建筑面积36万平米分期3期绿化率45%容积率1.62产品类型洋房、高层、联排别墅、独栋别墅主力户型洋房136-240平米高层70-130平米别墅200-300平米入住时间多层2012.7.29开盘时间近期开盘2011年8月周边配套吉林师范大学、师范附中、实验小学、师范商业街、小区内休闲会所、幼儿园南加州风情，别墅、电梯洋房，拉升了整个社区品质感，现场现房展示较好。大禹·加州湾/当期在售产品一期在售产品A区J区E区注：6层洋房一梯二户高层两梯三户联排别墅大禹·加州湾/产品类型三室两厅两卫128㎡两室两厅一卫97㎡在售产品（高层主力户型）97、128标准两三居，户型设计较好，在售均价3800元/平米。大禹·加州湾/产品类型在售产品（洋房主力户型）三室两厅两卫142㎡电梯洋房，产品档次较高，主力142平米三居，均价4800元/平米。大禹·加州湾/产品类型在售产品（洋房主力户型）跃层，标准层149㎡，地下一层72㎡大禹·加州湾/产品价格在售价格产品类型主力户型（㎡）价格（元/㎡）优惠情况交房时间推出套数存量销售周期月均去化量洋房136-240均价4800一次性99折2012.7.29800套左右20%1年20套左右高层70-130均价3800一次性99折2012.7.2935%细部定价参考产品类型层差价（元/㎡）户型差（元/㎡）洋房200无明显差价高层50-100无明显差价大禹·加州湾/整体综述优势：大禹品牌优势明显，口碑及形象被公众认同。现况：项目目前已经销售近60%左右，剩余房源以高层为主，价格从去年至今基本无变化。与本项目参考：大禹·加州湾产品类型丰富，以中高端的姿态立足于市场，现房销售，此项目属于铁西区市场板块，对于本案有一定参考意义。参考点：洋房4800元/平米，高层3800元/平米。大禹·加州湾定价参考点入住时间多层均价4800现房高层均价3800金宇·和园/规划占地15万平米建筑面积25万平米分期分3期，当期在售2期绿化率40%容积率1.85产品类型多层、花园洋房、联排别墅、小高层、公寓主力户型多层136-240平米高层77-105平米别墅200-300平米入住时间2012.7.31开盘时间二期开盘2011年4月周边配套四平师范大学、师大附中、师大附小、博达学院、春江医院师大附中、师大附小，学区房，现房在售。金宇·和园/当期在售产品2期在售项目15层高层2梯三户6层多层1梯2户金宇·和园/产品类型三室两厅两卫106-112㎡三室两厅两卫84-94㎡在售产品（多层主力户型）84-112平米两三居，现房，4800元/平米。金宇·和园/产品类型在售产品（高层主力户型）两室一厅两卫93㎡2室1厅两卫106-112㎡2室1厅1卫77.6㎡金宇·和园/产品价格在售价格产品类型主力户型（㎡）价格（元/㎡）优惠情况交房时间推出套数存量销售周期月均去化量洋房136-240均价4800一次性99折现房800套左右20%1年10套左右高层70-130均价3800一次性99折35%金宇·和园/产品价格细部定价参考产品类型层差价（元/㎡）户型差（元/㎡）首层顶层把边户型与中间户型（元/㎡）多层200无明显差价（送花园，花园进深3.7米）首层价格4700-4900顶层送阁楼，阁楼面积是标准层面积的50%，赠送露台，露台面积占标准层的50%边户型减100高层50-100无明显差价1-2部分商网，暂时未开始销售标准顶层边户型减100金宇·和园/整体综述金宇·和园现房在售，属铁西区政府片区，对本案定价有一定的参考意义。金宇·和园定价参考点入住时间多层均价4800现房高层均价3800波尔多小镇/规划占地40万平米建筑面积70万平米分期分3期，当期在售1期（建面18万）绿化率48%容积率2.18产品类型多层、小高层、高层主力户型多层100-120平米小高层70-90平米高层60-80平米交房时间2013.6开盘时间未定周边配套四平师范大学、师大附中、师大附小、博达学院、春江医院波尔多小镇/当期在售产品6#一期1#两梯三户6#一梯两户多层小高层高层9#一梯两户3#一梯两户波尔多小镇/产品类型两室两厅两卫103㎡在售产品（多层主力户型）两室室两厅一卫98㎡多层为主力98-103平米两居，均价4000元/平米左右。波尔多小镇/产品类型两室两厅一卫84㎡在售产品（小高层主力户型）在售产品（高层主力户型）两室两厅一卫88㎡主力84-88平米两居，均价3600元/平米。波尔多小镇/产品价格产品类型主力户型（㎡）价格（元/㎡）优惠情况交房时间推出套数存量销售周期月均去化量多层100-120均价4000一次性98折，贷款99折2013.62栋剩余90%3个月5-10套左右小高层70-90均价37501栋高层60-80均价36001栋波尔多小镇认可度较低，目前销售速度较慢。波尔多小镇/整体阐述小区体量大，主力产品以小户型为主。项目目前还未开盘正处于认购期，月去化量10套左右。波尔多小镇属铁西区政府区域，对于本案定价参考意义较小。参考点：多层4000元/平米，小高层/高层3600-3750元/平米。市场综述项目多层高层月均销售速度交房时间市政府板块华宇城4200370040套左右多层2013.10高层2013.12鑫宇国际43004300严重滞销未获得销证，认购阶段金地华章6200（电梯洋房）510020套左右现房在售，高端产品区政府板块波尔多小镇360040005-10套未获得销证，认购阶段大禹·加州湾4800（电梯洋房）380020套左右现房金宇·和园4800380010套左右现房根据市场调研，目前整体