和隆大厦项目营销及推广思路初步探讨

中国地产营销实战军团！报告框架项目简介第一部分第二部分项目核心问题探讨第三部分第四部分项目核心问题探讨项目营销及推广思路初步探讨第五部分长沙精装修市场分析第六部分经济效益分析第一部分项目分析PART1项目分析项目地理位置长沙属于湖南长株潭3+5城市群。本项目位于河西重阳路与湘仪路西北角。★项目分析项目周边环境典型成熟居住老社区，新项目。目前周边环境一般，交通配套一般。距地铁2号线望城坡站较近，属于地铁口项目。项目分析项目周边商业概况项目两面临路，周边居住人群密集，环境一般，有点脏乱差的感觉。但是周边商业配套齐全，商业业态升级有很大空间。项目分析项目概况“和隆大厦”项目是长沙三德置业有限公司开发的商住楼（综合楼）项目。项目基地位于长沙市岳麓区望城坡湘仪路与重阳路交汇处西北角。本次规划总用地为8041.74㎡，净用地面积为6087.37㎡。本次工程为一类商住综合楼项目，一至五层为商业；六至二十一层为商务公寓，地上总层数为二十一层，地下室两层。总建筑面积38244.22平方米，其中地上建筑面积30582.51㎡，地下车库面积7661.41㎡(其中人防面积1967.82㎡)，容积率为5.0，总户数432户。项目分析项目经济技术指标项目分析项目裙楼分析商业大空间临街铺面一楼平面布局图项目裙楼分析二楼平面布局图商业大空间项目分析项目裙楼分析三楼平面布局图商业大空间项目分析公寓产品分析塔楼标准层平面图塔楼核心筒项目分析塔楼标准层面积分布图合理利用了位置优越处做两室一厅户型，其它位置也采用阳台公寓式户型，产品定位有优势。公寓产品分析项目分析两室一厅户型分析两室一厅面积在80㎡左右，此户型为目前市场最为畅销的刚需户型。公寓产品分析项目分析一室一厅户型分析一室一厅、面积40㎡左右，带阳台设计有一半的赠送面积，便于居家或投资，可成为项目性价比的吸引点。公寓产品分析项目分析先驰观点项目为典型投资小户型公寓，五层商业裙楼，商业体量小。塔楼可定为于投资性产品，商业裙楼可做周边社区配套商业升级版。河西岳麓区小户型公寓项目市场供需情况怎样呢？项目分析项目属性界定第二部分长沙岳麓区公寓市场分析PART2长沙岳麓区公寓市场分析岳麓区在售公寓项目分析楼盘：长沙奥克斯广场地址：位于岳麓区溁银路以东、岳麓大道以南房屋用途：住宅公寓写字楼商铺占地面积：67519.406平方米建筑面积：441947.000平方米容积率：5.0绿化率：15%停车位数:2290个物管费:7元/平米/月均价：7000元/平方米长沙奥克斯广场1号栋42-91平米公寓依托奥克斯广场的步行街、电影院、shoppmall等配套设施，实行一步到位的生活方式，销售整体良好。长沙岳麓区公寓市场分析岳麓区在售公寓项目分析楼盘：万科城市花园地址：位于岳麓区枫林三路889号房屋用途：普通住宅商业楼其它占地面积：39244.230平方米建筑面积：155000.000平方米容积率：3.5绿化率：35.15%停车位数:720个物管费:1.8元/平米/月均价：6500元/平方米万科城市花园35平米精装I派公寓，首付6万起，精装折后均价6500-6800元/平米。长沙岳麓区公寓市场分析岳麓区在售公寓项目分析楼盘：沁园春·御院地址：位于金星大道与桐梓坡交汇处房屋用途：普通住宅商业楼写字楼占地面积：108439.000平方米建筑面积：356524.656平方米容积率：3.08绿化率：45%停车位数:2040个物管费:1.50元/平米/月均价：11500元/平方米沁园春御院现房在售，40-70平米精装小公寓，均价11500元/平米。长沙岳麓区公寓市场分析岳麓区在售公寓项目分析楼盘：沙发公寓地址：位于长沙市岳麓区桐梓坡路123号（湘雅附三对面）房屋用途：普通住宅占地面积：5745.770平方米建筑面积：14356.690平方米绿化率：38%停车位数:180个物管费:1.4/平米/月均价：7000元/平方米沙发公寓目前现房销售中，其中商业裙楼已经招商运行，有KTV、连锁酒店、咖啡西餐厅。其中连锁酒店购置2层（9、10）公寓。目前待售房源195套。岳麓区在售公寓项目分析楼盘：恒万.西溪里地址：位于岳麓区桐梓坡房屋用途：普通住宅公寓占地面积：9491.840平方米建筑面积：30734.170平方米容积率：3.18绿化率：41.32%停车位数:135个物管费:1.50元/平米/月均价：7000元/平方米恒万.西溪里依托华银旺和超市、步步高购物广场及时代帝景大酒店、玛依拉大酒店、茉莉花大酒店等配套。长沙岳麓区公寓市场分析岳麓区在售公寓项目分析楼盘：长房时代城地址：位于桐梓坡路与玉兰路交汇处房屋用途：普通住宅、公寓、商业占地面积：150000.000平方米建筑面积：400000.000平方米容积率：2.95绿化率：41%停车位数:1933个物管费:1.6元/平米/月公寓均价：7500元/平方米长房时代城目前公寓为现房，无按揭贷款，全为一次性付款销售，几乎无折扣。长沙岳麓区公寓市场分析岳麓区在售公寓项目分析楼盘：红公馆地址：位于岳麓区望城坡汽车西站北房屋用途：普通住宅占地面积：12764.960平方米建筑面积：52510.860平方米容积率：5.5绿化率：36%停车位数:1933个物管费:1.7元/平米/月均价：6600元/平方米红公馆项目1公里范围内有建行、招行、浦发银行、长沙商业银行、邮政储蓄等一应俱全.公共设施：湘仪菜市场、三角坪生鲜市场、格林星城菜市场。长沙岳麓区公寓市场分析岳麓区在售公寓项目分析楼盘：建安·像素汇地址：麓谷高新开发区管委会南侧房屋用途：商业楼公寓占地面积：6575.780平方米建筑面积：40183.660平方米容积率：6.69绿化率：28.65%停车位数:201个物管费:1.5元/平米/月均价：6880元/平方米建安·像素汇依托购物中心：通程商业广场丶新一佳超市、恒生超市、华银旺和超市。休闲娱乐：麓谷生态公园、王陵公园、梅溪湖生态休闲走廊。实行生活一步到位。长沙岳麓区公寓市场分析序号项目名称位置面积区间价格1望兴F1站岳麓区西二环与枫林路交汇东南处40-50㎡6600元/㎡2勤诚达雅阁国际桐梓坡西路与麓枫路交汇处40-92㎡精7400元/㎡毛6400元/㎡3星语林公寓·阿普阿布咸嘉湖西路与谷丰路交汇处916号41-77㎡6600元/㎡4西铁馨寓（西铁领寓）岳麓区麓景路123号52-54㎡精7000元/㎡5绿地时代广场(绿地中央广场)岳麓区银杉路31号22-62㎡7900元/㎡6望兴新苑(望兴嘉年华)岳麓区麓景路129号42-51㎡6600元/㎡7金领公寓(金荣公寓)高新区桐梓坡西路229号72㎡5200元/㎡8金荣·央谷金座(誉峰二期)长沙河西麓谷公园（桐梓坡西路）50-71㎡6200元/㎡9枫华府第岳麓区象嘴路368号46㎡5000元/㎡10联美嘉园（卡卡）岳麓区杜鹃路812号40-90㎡5250元/㎡长沙岳麓区公寓市场分析岳麓区其它公寓项目分析先驰观点受宏观调控影响，2012年长沙市场50㎡以下投资型小户型产品供求比显著高于其他面积段产品，虽然长沙限购令对长沙楼市并未产生实质性的影响，但是对小户型产品的冲击还是比较大。受限购、限贷影响，2012年小户型产品开发量急聚增加，目前供大于求。区域内产品同质化严重，究竟本项目在招商及销售推广中面临的问题是那些呢？长沙岳麓区公寓市场分析公寓项目综合分析第三部分项目核心问题探讨PART3核心问题一项目核心问题探讨刚需与投资间的分水岭如何增强投资者信心？核心问题二商业裙楼先招商后销售？还是边招商边销售？如何实现价值最大化？项目销售核心问题探讨核心问题三如何快速去化380余套约40㎡小户型产品？项目销售核心问题探讨三大核心问题，如何解决？第四部分项目营销及推广思路初步探讨PART4铂金投资型精装公寓+孕婴童名品中心项目营销及推广思路初步探讨项目形象定位河西西站中心、地铁口投资精装公寓长沙AMO孕婴童名品中心、一站式孕婴童购物中心公寓推广主题：商业推广主题：长沙首家近5000平米母婴童商品一站式购物名品中心，提供全方位增值服务，实体门店+直购手册+电子商务三位一体购物中心。项目营销及推广思路初步探讨项目推广主题定位◆临街商铺——先招商后带租约销售、实现价值最大化！业态定位：孕婴童名品街区◆一楼、二楼商业大空间——先招商后带租约销售或整体出售业态定位:专业孕婴童品牌专卖店◆一楼大堂和三楼商业大空间——分割招商后考虑整体出售业态定位：早教中心，英语培训中心、儿童娱乐摄影、美术中心项目营销及推广思路初步探讨商业营销思路建议孕婴童名品大卖场孕婴童品牌街区裙楼一楼平面图项目营销及推广思路初步探讨商业招商布局建议裙楼二楼平面图孕婴童名品大卖场项目营销及推广思路初步探讨商业招商布局建议裙楼三楼平面图少儿英语儿童游乐、摄影早教中心婴儿游泳美术馆项目营销及推广思路初步探讨商业招商布局建议精装修产品附加值商业价值提升商务价值最大化公寓制造溢价的主要手法制造价值提升公寓营销思路建议项目营销及推广思路初步探讨高调入市模拟招商，利用商家资源，进行前期招商沟通。招商先行，举办招商仪式、签订前期招商合作协议。市场造势，利用主力商家品牌形象，对项目进行形象宣传。项目营销及推广思路初步探讨公寓营销思路建议商业招商先行造势宣传突显公寓投资价值项目营销及推广思路初步探讨公寓营销思路建议结合2号线望城坡站离本项目的优越性，大力提升本项目的公寓投资价值项目营销及推广思路初步探讨扩大地铁口物业投资价值公寓营销思路建议项目营销及推广思路初步探讨目标客户群定向营销----我们看到了一群人公寓投资用途以抗通胀的投资品为主。能买投资品的，有一个重要人群。公寓目标客群定向营销项目营销及推广思路初步探讨有那么一群人，每天开豪华跑车出入高档社区早出晚归，目的却不是去谈生意，而是聚会、打牌和聊天。有那么一群人，穿着光鲜亮丽，是高档会所、美容院、美发场所的熟客。公寓目标客群定向营销项目营销及推广思路初步探讨有那么一群人，动辄到商场或车展里大方“血拼”，一掷千金，挥金如土，本质却是“无业者”。还有一群人，在过山车一样澎湃的股市，输赢±N万元，却别样淡定，因为找不到其他投资途径。公寓目标客群定向营销项目营销及推广思路初步探讨还有一群人，面对限购传言及节节攀升的CPI，惆怅不已。心中困惑：难道地产投资已入绝境？新婚姻法颁布，越来越多的女人开始思考，女人没房等于白忙，靠男人不如靠自己，中心有套房才能高枕无忧。公寓目标客群定向营销项目营销及推广思路初步探讨客群洞察：打开女人的钱袋！利用分众传媒，SPA会所、美容院等女性聚居的广告途径，适时举办针对女性的暖场活动。项目区域阔太太私房钱买摇钱小公寓公寓目标客群定向营销以上营销及推广思路延伸出关键问题一：长沙精装修的市场怎样，在本项目的操作是否可行？铂金投资型精装公寓+孕婴童名品中心第五部分长沙精装修市场分析PART5长沙精装修市场分析长沙市精装市场发展阶段类别起步期（2005年—2006年）缓慢发展快速发展代表楼盘珠江花城荷园、博林金谷、标志麓谷坐标万科系列、恒大系列、铂宫、远大系列等特征外来开发商纷纷引进精装修房生活理念，精装修档次不高少量开发商开始尝试做精装房，但是市场接受度一般，客户认可度不高外来品牌开发商主导精装修市场，品质有所提升，市场接受度较高，精装修不如快速发展阶段，成为营销利器长沙精装房市场经历了起步、缓慢发展、快速发展三个阶段,2007年大量品牌开发商进驻，特别是万科的进入，带来了沿海精装房的居住理念，在不断宣传与提升精装修房源的品质质量前提下，客户对精装修房源从未知转变为了解，目前长沙市场精装修房源已占有了较高的市场。长沙精装修市场分析长沙市精装市场发展阶段第一阶段：基本装修第二阶段：菜单式装修第三阶段：一次精装修的成品房第四阶段：全配置式的成品房基本装修，主要是对地板，墙壁进行简单装修（如东上一品）。菜单式装修，开发商会向业主提供一份较为详细的菜单列表，为房屋各个功能空间部分材料设置了若干种可供选择的方案，经购房者自己决定后，由开发商组织装修公司统一装修，