商丘物流园项目

12012年11月商丘物流园项目前期定位思路市场调研·商业定位·规划建议·开发策略2目录第一部分解读商丘第二部分市场调研第三部分商业预判第四部分规划建议第五部分开发节奏3第一部分解读商丘4项目位于中原经济区重要城市、全国重要交通枢纽-商丘城区东南部，城市价值明显。商丘商丘陇海线陇海线京九线中原经济区发展已成为国家战略，商丘做为中原经济区重要城市将迎来发展契机。商丘为全国铁路重要纵向交通动脉京九线、横向交通动脉陇海线交汇处，为全国重要交通枢纽。项目区域隶属于梁园区管辖，梁园区为商丘市经济、文化、交通、信息中心，是商丘市政府所在地，本项目位于梁园区东南部，距市政府1.5公里，城市价值明显。商丘老城区5商丘未来规划重点发展新区，项目区域位于老城区与新区衔接地带，规划价值将日益凸显。商丘新区规划：商丘新区将建设成为商丘的活力新城区、中央商务区、商业金融区、物流商贸区、文化科教区、生态宜居区等六大功能完备的新区。商丘新区起步区为日月新城CBD；商丘新区在商丘市区东部集中布局，西以中州路为界，东至梁园区与虞城县行政边界，南至连霍高速公路，北至梁园区双八镇、中州街道办事处和虞城县古王集乡边界，虞城县贾寨镇纳入新区行政管理范围，规划总面积约198平方公里。项目区域位于商丘老城区与商丘新区的衔接地带，随着新城建设，作为过渡地带，项目所在区域规划价值将日益凸显。价值一：商丘新区的建设必将带来政府基础建设投资向新区方向转移，项目区域城市面貌将进一步改善；价值二：新区建设将带来大量人口导入，在新区建设成熟之前，将在新老城区之间产生大量的居住需求；商丘新区起步区6随着商虞一体化进程推进，区域作为重要承接地带将在城建、居住、配套服务方面迎来发展契机。商丘市“十二五”规划建议提出的“一核”，就是指商丘市中心城区、商丘新区和商虞一体化，商虞一体化是商丘市政府未来城市建设的重点工作之一。项目区域作为商虞一体化重要承接地带将承担起城市建设、人口居住、配套服务等城市功能。为促进商虞一体化进城，虞城在城市规划方面牢牢坚持向西发展，尽快与商丘市区对接的思路，尽快开通南环路至华商大道、木兰大道至北海路、嵩山路至长江路、陇海路北至胜利路四条交通干道，总投资超过150亿元。7第二部分市场调研8商丘物流市场比较发达，根据统计，市区范围内现有各类市场约22个，总建筑面积约141万㎡，其中，商铺一层建筑面积约78万㎡。名称规模（㎡）名称规模（㎡）白云副食品批发市场33000农机市场27000光彩市场270000种子市场5500农产品批发市场350000中意建材城120000梁园市场12000京陇商贸城46000京九建材城18000市场街8000汽配城7000东风市场11000向阳路步行街18000中原车城180000电子市场3000钢材市场22000金地广场1700金鹰市场140000家电市场60000世纪建材城7000欧亚市场20000旺角广场500009所有在营业商户数量不低于13152户，数量每年都在缓慢增长，根据访谈，约20%的商户有扩大营业面积的需求。名称商户数量（户）名称商户数量（户）白云副食品批发市场960农机市场——光彩市场2100种子市场300农产品批发市场4100中意建材城600梁园市场1600京陇商贸城900京九建材城260市场街800汽配城110东风市场300向阳路步行街800中原车城——电子市场80钢材市场——金地广场12金鹰市场500家电市场230世纪建材城100欧亚市场100旺角广场20010园区型物流园经营业态以批发为主，兼有零售；道路型市场经营业态均为零售。园区型物流园主要依赖销售渠道，道路型市场主要依赖人流量。名称经营形式名称经营形式白云副食品批发市场批发种子市场批发为主，兼顾零售光彩市场批、零兼顾中意建材城批发为主、零售次之农产品批发市场批发京陇商贸城批发为主、零售次之梁园市场批发为主，兼有零售市场街批、零兼顾京九建材城批、零兼顾东风市场零售汽配城零售中原车城——向阳路步行街零售钢材市场批发电子市场零售金鹰市场批发为主、零售次之金地广场零售世纪建材城零售为主家电市场零售旺角广场零售为主农机市场零售欧亚市场零售为主11经营种类涉及生产、生活、轻型、重型等各个方面，其中，农产品、建材类、服装类和汽车类三类业态营业面积最大。名称规模（㎡）名称规模（㎡）农产品批发市场350000欧亚市场20000光彩市场270000京九建材城18000中原车城180000向阳路步行街18000金鹰市场140000梁园市场12000中意建材城120000东风市场11000家电市场60000市场街8000旺角广场50000汽配城7000京陇商贸城46000世纪建材城7000白云副食品批发市场33000种子市场5500农机市场27000电子市场3000钢材市场22000金地广场170012市区核心地块租金水平在40-60元/月/㎡，城市边缘位置租金水平在30元/月/㎡左右；对租金支撑水平最高的为服装、小百货（日化、床上用品等）和副食品；租金水平最高的为向阳路步行街（100-200元/㎡/月），其次是梁园市场（110元/㎡/月）和旺角广场（100元/㎡/月）。名称一层租金（元/月/㎡）名称一层租金（元/月/㎡）白云副食品批发市场60种子市场23光彩市场35中意建材城20农产品批发市场30京陇商贸城40梁园市场110市场街80京九建材城40东风市场60汽配城40中原车城不详向阳路步行街100-200钢材市场——电子市场30金鹰市场60金地广场25世纪建材城50家电市场19旺角广场100农机市场——欧亚市场5013多数物流市场出租率能够达到100%，未能满租的市场出租率基本能够达到80%以上；出租率与所处区位无关，与市场定位直接相关。名称出租率名称出租率白云副食品批发市场100%种子市场80%光彩市场80%中意建材城85%农产品批发市场——京陇商贸城100%梁园市场100%市场街100%京九建材城90%东风市场100%汽配城80%中原车城100%向阳路步行街100%钢材市场——电子市场90%金鹰市场100%金地广场50%世纪建材城100%家电市场90%旺角广场100%农机市场——欧亚市场100%14多数物流市场采用“田“字形商业内街的建筑格局，极少数物流市场采用“田“字形商业内街+集中型商业摊位的建筑格局，建筑形式总体上比较简单。名称建筑形式名称建筑形式白云副食品批发市场商业内街种子市场商业内街光彩市场商业内街中意建材城商业内街农产品批发市场商业内街及摊位京陇商贸城商业内街梁园市场商业内街+市场摊位市场街商业内街京九建材城商业内街东风市场市政道路商业街汽配城商业内街中原车城独栋4S店向阳路步行街市政道路商业街钢材市场露天广场电子市场商业内街金鹰市场商业内街金地广场商业内街及社区底商世纪建材城商业内街家电市场商业内街旺角广场商业内街农机市场半露天广场欧亚市场商业内街、住宅底商15多数市场商业用房为两层，一层用于经营，二层多数用于储藏，少数作日常生活之用，二层空间利用率不高。主体结构为两层的市场，容积率约1.2左右，市场容量不高。名称商业层数名称商业层数白云副食品批发市场1-2层种子市场2层光彩市场2-4层中意建材城2层农产品批发市场1层京陇商贸城2-3层梁园市场1层市场街1-2层京九建材城2层东风市场1-2层汽配城2层中原车城——向阳路步行街1-2层钢材市场——电子市场2层金鹰市场1-3层金地广场2层世纪建材城1-2层家电市场2层旺角广场1-2层农机市场——欧亚市场1-2层16市场中仅一层的商铺单铺面积约30㎡/间左右，两层联体的商铺单铺面积集中在50-80㎡/间，面宽3.3—4.2米，进深10—12米。名称商业层数单铺面积（㎡）名称商业层数单铺面积（㎡）白云副食品批发市场1-2层36种子市场2层70光彩市场2-4层80中意建材城2层90农产品批发市场1层——京陇商贸城2-3层60梁园市场1层30左右市场街1-2层27京九建材城2层80东风市场1-2层30汽配城2层80中原车城————向阳路步行街1-2层56钢材市场————电子市场2层18金鹰市场1-3层40金地广场2层50-80世纪建材城1-2层120家电市场2层65旺角广场1-2层140农机市场————欧亚市场1-2层60-8017服饰、百货类商业对营业面积需求较小，通常一间商铺即可满足其需求，建材家具类、汽配类商业营业面积需求较大，通常需要3间左右商铺才能满足其基本经营需求。名称规模（㎡）商户数量（户）户均面积（㎡）单铺面积（㎡）名称规模（㎡）商户数量（户）户均面积（㎡）单铺面积（㎡）白云副食品批发市场330009603436种子市场55003001870光彩市场270000210012980中意建材城12000060020090农产品批发市场350000410085——京陇商贸城460009005160梁园市场120001600830左右市场街80008001027京九建材城180002606980东风市场110003003730汽配城70001106480中原车城180000——————向阳路步行街180008002356钢材市场22000——————电子市场3000803818金鹰市场14000050028040金地广场17001214250-80世纪建材城700010070120家电市场6000023026165旺角广场50000200250140农机市场27000——————欧亚市场2000010020060-8018服饰类、百货类、副食品类商业对仓储空间有一定要求，通常15㎡左右即可满足需求；建材装饰类商业对展示空间要求较高，通常需要3个门面，对仓储空间要求不高，尤其在常规建筑格局中二层及以上空间较难作为仓库使用。名称经营业态商业层数二层空间功能名称经营业态商业层数二层空间功能白云副食品批发市场副食品1-2层仓库种子市场种子2层生活、少量仓储光彩市场服装、建材、五金、机电等2-4层生活、少量仓储中意建材城建材、装饰用品2层生活、少量仓储农产品批发市场农产品1层——京陇商贸城服饰、日化、小商品、床上用品2-3层仓储梁园市场鞋类、服装1层——市场街服饰、鞋类1-2层仓储京九建材城建材、装饰用品2层生活、少量仓储东风市场日化、服装、文具、工艺品1-2层仓储汽配城汽车、电动车、农机配件2层中原车城汽车销售及维修————向阳路步行街服饰、鞋类、小吃1-2层仓储钢材市场钢材————电子市场电脑、耗材2层生活金鹰市场服装、鞋帽1-3层仓储金地广场健身、美容、舞蹈2层——世纪建材城建材卫浴1-2层生活、少量仓储家电市场家电2层生活旺角广场高档服饰、餐饮1-2层营业农机市场农用机械————欧亚市场古玩、电子、日化1-2层营业19在产权方面，约有一半市场的商铺产权分散属于个人，少数市场的产权既有开发商自持，也有个人购买。就目前调研来看，市场产权是否集中，对中低端市场经营并没有直接影响，但会对市场以后的改造提升造成阻碍。名称产权归属名称产权归属白云副食品批发市场个人种子市场个人光彩市场个人及开发商中意建材城个人农产品批发市场市场管理方京陇商贸城——梁园市场梁园区市场街个人京九建材城个人东风市场个人汽配城个人中原车城——向阳路步行街个人钢材市场——电子市场个人金鹰市场个人金地广场开发商世纪建材城个人家电市场个人旺角广场个人农机市场——欧亚市场个人20在辐射范围方面，市区和6县1市是主要辐射范围，部分市场可辐射到临近的苏、鲁、徽部分县区，辐射范围大小主要取决于市场规模的大小。名称主要辐射范围名称主要辐射范围白云副食品批发市场6县1市种子市场6县1市光彩市场6县1市中意建材城6县1市，鲁、苏、徽部分县区农产品批发市场河南东部及鲁、苏、徽部分区域京陇商贸城6县1市，鲁、苏、徽部分县区梁园市场6县1市为主，鲁、苏、徽部分县区市场街6县1市京九建材城6县1市，市区比重较大东风市场市场附近汽配城市区及6县1市中原车城6县1市，鲁、苏、徽部分县区向阳路步行街市区及近郊钢材市场6县1市，鲁、苏、徽部分县区电子市