嘉兴绿地新都会项目商业定位报告20171017

2017.10嘉兴绿地新都会商业定位报告杭州将相营销策划有限公司框架市场·机会定位·业态12商圈格局｜竞品分析｜客群分析定位分析｜业态规划｜招商政策建议市场·机会城市&区域&项目秀洲商圈南湖商圈中心城区商圈1、江南摩尔2、大润发1、江南大厦2、戴梦德3、旭辉广场4、开盛小商品5、华庭步行街、少年路、月河街6、嘉兴八百伴1、欧尚超市2、国际中港城3、汇金广场4、万达广场5、老佛爷购物中心卡布斯广场1、麦德龙超市2、中安商贸园主要商圈划分中心城区商圈参考项江南大厦戴梦德旭辉广场八佰伴华庭、少年路、月河街开盛批发零售标杆E.LAND、百家好、JACK&JONES、ochirly、VEROMODA、TeenieWeenieOchirly、艾格、史努比、AO2、阿玛施、杰凡尼、汤尼威尔、路易诗兰GUCCI、丝芙兰、IZZUE、ochirly、Me&City、MindBridge、BasicHouse暂无调研数据太平鸟、GXGFRANCE、乐町、邻家女孩、金伯利、红袖、播、海澜之家低档/无品牌餐饮标杆--韩林、斗牛士、豆捞坊、北海亭、粤仔湾、满记甜品川味轩、N多寿司、集乡客、豪客来、好德时尚自助火锅、陆稿荐、五芳斋。。。娱乐标杆--酷尚动漫电玩、agogo、华庭国际影城、歌酷超市江南超市戴梦德超市家乐福沃尔玛生活配套-ZIPPO、方回春堂、燕子号、龍寶、康麦斯、北京同仁堂L&C皮革工房太子湾宾馆、农业银行、招商银行中心城区商圈——江南大厦位置体量定位禾兴路与中山路交汇处，都市核心商圈南楼（现代百货+自选超市），零售面积2.2万方北楼（家用电器）时尚、精品、流行购物中心置于传统的都市核心商圈，认可度较高，零售品牌级数较高F1F2F3F4F5B1北楼：自选超市南楼：游戏广场鞋类名表、化妆百货、黄金珠宝、男女装时尚运动馆、卡拉OK娱乐床上用品、儿童用品精品女装、文胸内衣、休闲服装、时尚女包少淑服饰、成熟女装、男士服饰、箱包皮具品牌周大福、金至尊、六福、兰蔻、资生堂、欧珀莱、帝驼、雷达手表，施华洛世奇水晶，LACOSTE、CalvinKleinJeans、Lee、雅莹、阿玛施、欧时力、E.LAND、ONLY、VEROMODA、TeenieWeenie耐克、阿迪……华庭步行街中心城区商圈——华庭步行街、少年路、月河街城市最早的市中心，购物餐饮娱乐，人气聚集无可撼动主要业态业种罗列超市沃尔玛零售百货1、南京新百2、华亿国际广场3、苏宁电器4、苏宁广场……餐饮美食1、KFC\麦当劳\必胜客2、果汁店3、当地特色4、国内特色餐饮（火锅、川菜）……休闲娱乐1、歌酷KTV2、华庭国际影城……生活配套1、生活服务型便利店2、银行服务3、通讯服服4、文化艺术类的服务5、个人护理服务……1、华庭步行街，业种俱全、品牌大众；月河街，以酒吧餐饮为主，年青时尚的代名词；少年路，以杭州品牌服饰居多，以中档、中低档客群为主；2、地段、交通之便利优势，成为市民商业消费习惯的第一选择；3、周边有中高档百货、购物中心，吸引不同阶层客群，成为聚人气组团商圈；月河街少年路中心城区商圈——开盛小商品批发城二期唯一，最集中，影响力最大的商品批发市场F1：生活日化、日用百货、小家电等业态；F2：名牌服饰总汇，集网络实体店、特色品牌店、区域旗舰店等；F3：主要集合儿童用品和工艺礼品，时尚、创意囊括全层1.9万方中心城区商圈，商业林立，发展较为成熟，购物中心、百货、步行街、批发市场等不同的商业形态组成的商圈，满足全市不同客层需求，成为消费聚集地；市中心丰富的商业形态，极大分流着本案周边的客群……中心商圈业态丰富，适合全龄段人群中高端零售品牌聚集且发展成熟精品都市商圈地位不可撼动近郊成熟商圈1、秀洲商圈2、南湖商圈随着经济发展，人口的增加，城市近郊不断地规划发展，商业体的增加，逐步形成近效商圈；秀洲商圈1、江南摩尔2、大润发超市大润发江南摩尔秀洲区商圈——江南摩尔位置体量定位洪兴路，秀洲区政府对面总建筑面积20万方一站式超级购物乐园（购物、餐饮、休闲、游乐、商务、文化于一体）置于新城区中心商圈，以餐饮、休闲娱乐特色聚人气，形成区域内的影响力天虹百货沃尔玛超市时尚生活馆儿童游乐区下沉广场餐饮区苏宁电器江南摩尔零售以中档、中低档居多相对餐饮和休闲娱乐的比例高、体量大江南摩尔业态丰富，主要以百货零售业态为主，品牌档次以中档、中低档居多。江南摩尔在B1楼布置了时尚淘宝城，品牌档次低，目前较为失败。业态商业面积（㎡）占比超市1800018%百货零售3500035%餐饮2700027%休闲娱乐1500015%生活配套50005%合计100000100%主力店沃尔玛、天虹百货、苏宁电器、金逸影院零售代表品牌欧时力、艾格、阿玛施、江南布衣、拉夏贝尔、哥弟餐饮代表品牌北疆饭店、肯德基、麦当劳、星巴克、豪客来、棒约翰、外婆家、丁哥黑鱼馆、韩林炭烤休闲娱乐代表品牌富侨足浴、斯卡酒吧、德艾力健身会所、台球、伯金汉宫国际娱乐广场生活配套代表品牌ZIPPO、机器修鞋、保健品江南摩尔餐饮品类丰富，首个室外儿童娱乐设施，以特色化聚集人气江南摩尔的餐饮由于体量大，商家数量多，因此品类丰富，涵盖高、中、低端餐饮，在区域内已形成较高的知名度。江南风情带的儿童娱乐设施较多，为项目吸引了较多人气。秀洲商圈——大润发超市大润发超市江南摩尔中山路位置体量环境中山西路与昌盛中路交汇处总建筑面积1.5万方，超市+超外（奶茶、小吃）位于“中山西路”城市主干道，通达性极为便利周边除了“江南摩尔”的沃尔玛，没有竞品超市于居民聚集区之间，人口基数大，提供生活保障设置室外地面停车场，停车便利，场地较大大卖场以配套型服务，快速聚集人气，拓宽了秀洲商圈范围南湖商圈1、中港城2、欧尚超市3、汇金广场4、万达广场本案万达广场中港城欧尚超市3.5公里汇金广场老佛爷购物中心重点规划区域，高端住宅集中区，人口基数充足，消费客层档次较高区域未来商业发展潜力巨大，购物中心林立，商圈将逐步发展成熟汇金广场中港城欧尚老佛爷购物中心万达广场五金电器城美凯龙家居市场……还有社区底商副中心商圈未来影响潜力巨大南湖商圈——中港城位置体量定位洪兴路，秀洲区政府对面115万方，商业20万方大型娱乐购物综合广场（五星酒店、商贸城、娱乐城、地质博物馆、会展中心、公寓于一体）置于南湖居民核心区，计划成区域内的影响力，但经营初期人气惨淡6F金悦王朝宴会酒楼5F地质博物馆UME国际影院1-2F沃尔玛超市1-4F江南百货空铺率较高，整体商业氛围较弱，临街餐饮店铺经营稍聚人气特色业态1、儿童娱乐，打造规划最大，室内、室外娱乐设施俱全2、餐饮业态，丰富多样性南湖商圈——欧尚超市中环东路位置体量环境中环东路与南溪路交汇处总建筑面积约2万方，超市+超外中环东路为城市主干道，通达性极为便利；周边居民小区较为集中，设有室外地面停车场；并免费开有购物班车，方便附近居民购物；欧尚在中国的第20家分店，价值独特；欧尚超市大卖场以配套型服务，快速聚集人气，开拓了南湖商圈，对人流贡献大国际中港城超外业态展示以家庭消费需求为基本特色，消费档次中档化南湖商圈——汇金广场位置体量环境广益路与双溪路交汇处总建筑面积约2万方，一条街紧邻中港城，以餐饮、休闲娱乐为特色，位于住宅区中心，周边还配有快捷酒店以餐饮、休闲娱乐为主，打造特色化，服务于周边住宅区居民中环东路欧尚超市国际中港城汇金广场南湖商圈——万达广场位置体量广益路与庆丰路交叉口商业体量10万方，含购物中心和金街集国际购物中心、休闲娱乐中心、滨河商业街、高尚住宅、精装SOHO、高档写字楼等多重业态于一体，囊括大型百货、国际影院、大歌星KTV、大玩家超乐场、主题餐饮重点规划区域，高端住宅集中区，人口基数充足，消费客层档次较高区域未来商业发展潜力巨大，购物中心林立，商圈将逐步发展成熟汇金广场中港城欧尚老佛爷购物中心万达广场五金电器城美凯龙家居市场……还有社区底商副中心商圈未来影响潜力巨大市场分析对本案的启示：近郊商圈逐步成熟发展，依托“大卖场”主需求业态，快速聚集人气，依托“餐饮”、“休闲娱乐”做旺人气，做旺商圈“大卖场”+“便利性”两者相结合，不仅可以牢牢抓住区域内目标消费客群，同时，还有机会分流着周边区域的消费客群……1、中心都市商圈抗竞争力强集交通优势/消费购物习惯/百货零售品牌强/客群涵盖面广；2、大卖场、餐饮是带动商业初期发展的必然利器以秀洲、南湖近郊商圈为例，大卖场、餐饮成为商圈初期发展的聚人气业态；商圈小结根据城市的规划、商圈的格局分析，嘉兴市的商业发展以西、东南为主趋势，项目所在区域的商业较为空白，接下来，将分析，针对本案商业具有直接影响的有哪些因素先分析项目周边商业环境项目周边1公里范围内：住宅区多，教育资源充沛，入住率高，1公里范围约有2万常驻人口，具有一定消费体量；项目进入嘉兴城区地缘性客户量较多，能截留部分客群。通过对本案周边环境分析客流分流分析，对本案直接、间接影响的商业，基本以“超市”为主，以本案的体量来衡量，“超市”不会成为本案的核心竞争力……“大卖场”核心竞争力，以生活基本需求为主，如何将“大卖场”的影响力降到最低，我们需要了解，项目周边客群需求以需求为动力，才能做到有的放矢！从图示来看，本案区域周边客群主要分为内主要客群共分为5类，分别为：老居民区10%拆迁安置房10%学校25%办公/市场10%中高档商品房45%1小区专业市场安居房商品房商品房学校空地商品房空地商品房公园空地空地商品房学校办公商品房工厂专业市场小区学校项目主力目标客群，消费水平偏中档/中高档，以基本家庭生活需求为主客层人群描述消费习惯消费力购物特征拆迁房1、老新村拆迁后的居民2、全龄化，以中年之家居多3、整体收入一般1、以家庭需求为主2、多在大型超市购物3、活动范围偏批发市场1、年收入中等偏高2、消费力中等3、以日常生活为主4、餐饮休闲娱乐为辅1、有较强的目的性2、以生活需求品为主商品房1、全龄化，以中年之家居多2、整体收入一般1、以家庭需求为主2、多在大型超市购物1、消费力中等，中高档2、以日常生活为主3、餐饮休闲娱乐为辅1、有较强的目的性2、以生活需求品为主3、部分注重购物环境学校1、以学生为主1、目的性消费较强2、对餐饮、娱乐的需求旺盛3、多在餐饮娱乐集中区活动1、学生基本无收入2、消费意愿很强1、消费力强2、对购物场所有所选择办公市场1、办公、商务为主2、收入较高1、目的性消费较强2、对餐饮、娱乐的需求旺盛3、多在餐饮娱乐集中区活动1、普遍收入较高2、消费能力较强1、休闲、娱乐、健康需求2、逐步提高消费层次。市场小结1、万达广场分流客群2、目标客群以办公/市场、中高档商品房为主，，以生活需求为主3、市核心商圈及近郊商圈极大地分流着本案客群。。。。如何寻找机会点将客群分流威胁降到最低定位·业态定位分析&业态规划&招商政策定位策略：1.本案最大的风险点在于周边1.5公里人口不过于密集，但人口消费比较固定。2.商业成功的前提是人气旺，在人气旺的基础上3.本案的定位应着重围绕如何提高人气来进行商业定位围绕如何提高人气进行定位主题定位方向1：社区型购物中心以大卖场和餐饮为为驱动，集购物、餐饮、休闲娱乐、生活配套为一体的综合功能、一站式SHOPPINGMALL。方向2：地缘性进城客群，目的性消费较强的特色商业以餐饮、休闲娱乐和品牌零售折扣店为特色的、目的性较强的商业综合体。主题方向一站式家庭娱乐消费社区型购物中心集大卖场、购物、餐饮、休闲娱乐于一体的一站式社区型购物中心定位维度业态规划项目定位以“家庭消费”为主导的一站式社区型购物中心，在业态规划，要以满足家庭消费需求为主，只有切合客户需求，才能有效带动项目发展。家庭消费的特点：1.大卖场2.儿童主题3.休闲娱乐及餐饮“家庭消费”特色在嘉兴市场上，并不是新定位，如何做出特色化，我们需要取长补短，才能破冰求生！沃尔玛购物广场大润发超市欧尚超店沃尔玛中港城店大卖场主力店机会点分析存在机会，但竞争风险大，需差异化定位3.5公里范围内万达广场成为直接竞争对手万达广场本案3.5公里餐饮机会点分析切合市场客群需求，