地块项目_产品定位思路 )

世聯地産世联版权所有2019/9/7临港新城主城区居住小区（街坊编号WSW-C1地块）产品定位思路版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：港城集团世联版权所有世聯地産项目界定世联版权所有世聯地産临港新城主城区。50万方。74/90限制。低密度现代欧式建筑风格。项目概况申港大道橄榄路茉莉路项目位于临港新城主城区建设范围内第三环带城市主轴申港大道西侧规划范围：北至申港大道红线、南到橄榄路（规划D2道路）、西至茉莉路（规划G1道路）、东到规划城市行政中心用地西侧的规划道路全区一期二期规划用地面积636654.89㎡243948.06㎡392706.83㎡总建面627637.18㎡281082.66㎡346554.53㎡住宅建筑面积459905.47212934.16246971.32容积率0.790.90.72建筑覆盖率19.69%22.93%19.79%绿地率35.1%35.1%35.1%停车率11.090.92总户数515323892764本报告是严格保密的。4临港新城—定位临港新城定位上海城市辅城，要发展成为占位于大上海、具备产业支撑的综合型滨海新城；功能定位上海的辅城托集装箱国际深水枢纽港、亚太地区航空枢纽港和国家级现代装备业园区，充分体现新世纪上海建设水平、相对独立、功能完善的综合型滨海新城。社会、经济、环境、文化等高度协调发展的魅力都市、碧水蓝天绿树环抱的环境都市、能提供24小时活动的活力都市。临港新城是上海国际航运中心的重要组成部分。依托集装箱国际深水枢纽港、国际航空枢纽港，将临港新城建设成为社会、经济、文化和生态环境高度协调、功能完善、充满活力的综合型滨海新城和具有辅城地位的战略重点发展区域，使其成为以现代装备制造业为核心的重要产业基地之一。本报告是严格保密的。5集制造、物流、教育、城市生活等功能为一体的综合性产业新城临港新城—规划综合区主产业区临港新城（主城区）重装备产业区三环二环一环滴水湖临港新城共分为：中心区（主城区）、主产业区、综合区、重装备产业区和物流园区四大片区。主城区先行的规划理念：环状的空间布局滴水湖的几条环形大道将主城区的空间分解了三个功能带，形成“一个中心、三个城市环带”和谐共生、科学发展的城市主导结构框架。优美的生态环境在临港新城，主色调不再是建筑的灰色，而是红的花、青的草、绿的树、飞翔的小鸟，加上蓝天大海和新城超过40%的绿化覆盖率，到处都是一幅美丽的风景画，突显优美的生态环境。本报告是严格保密的。6临港新城—规划临港新城规划具备坚实的政策支撑和发展战略意义，同时具备综合产业支撑的规划前景政策支撑优势规划建设临港新城，是上海市委、市政府准确把握上海经济社会发展现状，审时度势，为实现经济跨越和城市持续发展而作出的一项重大战略决策。城市战略发展优势对于加快上海“四个中心”和现代国际大都市建设，对于发展先进制造业和现代服务业，提升上海城市能级和综合竞争力，对于上海拓展城市发展空间，优化城镇布局和功能布局，都具有举足轻重的作用。城市战略枢纽优势位于长江和杭州湾的交汇处与大、小洋山深水港区隔海相望。距离远洋国际深水港32公里、浦东国际机场20公里、上海市中心70公里、上海火车站75公里，海陆空“三位一体”的交通网络，是其战略枢纽的重要保证。综合产业优势以现代装备产业为主体的国家级现代制造业基地；以物流产业为核心的国际生产服务业枢纽；以海洋文化为特色的城市生活服务业集聚区。形成集先进制造、现代物流、研发服务、出口加工、教育培训、城市生活等功能为一体的综合性产业体系。政府的重大战略决策对上海的城市建设有举足轻重的作用强大的产业支撑临港新城是一个规划立意起点高的新城临港新城建设在世界范围内都是具有唯一性的、是独一无二的得天独厚的地理条件独一无二的区位优势世联版权所有世聯地産项目属性界定政府规划的滨海新区，未来的上海城市辅城产业园经济强力支撑区域发展轨道交通缔结城区港口外延优势区域门户位置大盘低密度品质区域属性项目属性位于强势规划支撑，具备产业经济拉升的陌生新城，依托轨道交通缔结的大规模低密度房地产项目世联版权所有世聯地産项目意义认知示范性首个政府指导下的大规模7490项目。对于未来临港新城的住宅发展模式起到模范的作用。项目对于港城集团的意义引领性开创差异化的居住理念和生活方式，开启未来滨海居住新纪元。标杆性在规划、布局、产品品质、新技术、管理方式等综合方面具备前瞻性。成为片区乃至上海的风向标。世联版权所有世聯地産新城住宅开发模式解读本报告是严格保密的。10世界的新城LetchworthWelwynGardenCityPortSunlight(英国/伦敦、利物浦)拉德芳斯副中心(法国/巴黎)筑波科学城千里新城多摩新镇东京临海副中心新城(日本/筑波、大阪、东京)RadburnColumbia(美国/纽约、马里兰州)临港新城中国/上海沙田新市镇中国/香港Canberra(澳大利亚/堪培拉)Brasilia(巴西/巴西利亚)典型新城分布本报告是严格保密的。11依据新城发展的内在核心驱动因素和城市功能的不同，可以分为6大新城发展模式新城发展模式国际案例Letchworth（英国，伦敦）WelwynGardenCity（英国，伦敦）资料来源：文献检索、世联分析PortSunlight（英国，利物浦）筑波科学城（日本，筑波）尔湾（美国，）Radburn（美国，纽约）Columbia哥伦比亚新城（美国，马里兰州）千里新城（日本，大阪）多摩新镇（日本，东京都）沙田新市镇（中国，香港）Canberra（澳洲，堪培拉）Brasilia（巴西，巴西利亚）田园新城边缘新城新城发展模式TOD新城副中心新城东京临海副中心新城（日本，东京）拉德芳斯副中心（法国，巴黎）行政中心新城世界的新城产业新城产业新城本报告是严格保密的。规划注重规划的合理性，充分参考社会各界的意见，并预留待发展用地立法和政策政府在立法和政策上对新城建设给予支持交通新城与中心城之间要有便捷的交通系统相连接新城内部的交通要充分考虑公交系统、步行系统和主要交通干道的合理性和便捷性产业结构产业结构的非单一性、二、三产业都应齐备功能具备生活、居住、工作、休闲等多重功能配套高标准、完善的各类配套环境环境优美，能够吸引中心城的人口过来居住资金大量的资金投入以保证新城的前期建设，资金来源于政府部门和其他私企新城模式成功因素总结：八大发展因素支撑下的新城市发展模式本报告是严格保密的。新城大规模住宅开发案例：深圳万科城上海新浦江城本报告是严格保密的。万科城位于深圳龙岗布吉镇坂雪岗工业园区内，具备良好的产业基础支撑，交通正在逐步改善，自驾车通过梅观高速可在15分钟内到达市中心。开放式广场九年制学校；幼儿园宽景house情景洋房商业中心；LoftTOHO总规模43万平米，3万平米商业，多种创新产品组合：Townhouse情景洋房宽景house透天小高层Loft工作室（挑高）退台式商铺、集中商业案例借鉴1：万科城本报告是严格保密的。形象鲜明，高举“新城市主义”大旗四、强调街道的多功能性，多数采用“机动车道+非机动车道+绿化带+人行道”模式，社区内道路网密度较高，住户可选择出行方向增多。万科城——万科里程碑式项目，真正步入城市运营商的行列。居住、商业及公共配套与高新产业区形成一个“综合社区”。一、两大组团，组团之间开设一条市政道路，与外界形成开放性衔接，将大型商业中心、幼儿园、学校、会所、泳池都沿开放性道路布置，社区居民从社区的任何一个地方，都能实现5分钟步行距离。二、遵循“公共空间优先”原则，首先把社区内的公共区域规划清楚，然后才围绕公共区域去布置房屋；三、万科城共分4个邻里单元，每个单元都实现了居住、购物、娱乐的“多样化”；本报告是严格保密的。主题明确，主线清晰主题：一座万科式生活城主线：由城市宏观到社区微观，强势引导白领居住理念深圳人，未来生活在哪里？万科在建一座城大深圳格局下的万科城谁动了大深圳的居住观？四季花城，为坂雪岗准备了什么？深圳首个大型TOHO社区，亲地社居……1、深圳人未来生活在哪里？出位广告抢得注意力，引发争议，令人印象深刻。2、基石文章，奠定软文、广告的基调3、独创主题歌，以及flash动画本报告是严格保密的。万科城——统领多种物业类型在鲜明的营销主题统领下突出主力产品形象多功能社区：以亲地Townhouse产品统领宽景洋房、情景洋房、小高层、Loft、商业等；多频次开盘，以产品创新来引导市场。首先是一个城，有广场和商业街，有各色各样有声有色的建筑形态。然后才是深圳首个大型Townhouse社区。1.1容积率、亲地性居住。启动即推出商业及景观配套和所有物业类型，尽展城居生活样板间宽景house情景洋房TownhouseLoft商铺本报告是严格保密的。案例借鉴2：城市资源共享的意大利生活样板——上海新浦江城项目背景•紧邻上海外环，距城市中心车行距离在20分钟，远期将有地铁六号线经过项目，但目前没有公交线路至此•该项目是浦江板块的首先启动的房地产项目，有良好的高起点规划，但当时周边城市配套匮乏•2700亩的项目，低容积率的中高档社区规划VS区域市场、缺乏消费支撑持续开发项目简介：新浦江城地处上海闵行区浦江镇中心城区，至人民广场15公里，距陆家嘴约17公里；是规划的浦江镇中心城区的示范区，将被建成一个高尚的、低密度、生态型的居住城区；将被60平方公里世博森林（规划）环绕的魅力之城；新浦江城规划有80万平米各种低密度住宅，同时有27万平米都市产业办公区和23万平米综合商业区。本报告是严格保密的。低密度产品+拔高容积率的产品组合构成丰富的产品线，不断扩大客户层面产品：低密度产品+拔高容积率的产品组合构成丰富的产品线。依托最好的资源，展示部分高端产品，带动主流的中高端产品回现，高中端产品联动推售配套：以生活配套先行，后期随着区域成熟逐渐形成具有丰富的城市功能的配套设施客户：从最初的高端定位，有限的客户群，到后来客户层面不断扩大，不但没有影响项目价值，反而加快了销售速度，截至2006.10底整个项目还剩极少量高层，其他售罄。2005.4.272005.52005.52005.8.282005.10.232005.12.大事记时间轴第一批住宅院墅开盘，三天售罄OCT当代艺朮中心正式揭幕何香凝美朮馆揭幕花园公寓开盘，当天上午售罄第一批联排別墅开盘，当天上午基本售罄丹桂轩饮食集团进入联排+小高层为主，特色创新产品：包括独院别墅、宽景小高层、电梯公寓，水景公寓、院墅等，首先联动推售独院别墅＋小高层首期：商业（超市）、会所、幼儿园、国际中学，OCT当代艺朮中心、何香凝美朮馆、、“丹桂轩”中餐厅；后期：医院、学校、图书馆、剧院等一应俱全最初定位：因考虑到无法以周边产业支撑，力争以艺术气氛（建设何香凝艺术馆）吸引艺术气质高尚人群，以产品走高吸引大富的有钱人（引入丹桂轩）成交客户：第一居所为主，城市客户为主，客户层面不断扩大主要来自以城市干道为导向的卢湾、徐汇、三林市区，追求居住舒适度、主动郊区化客户，以及浦江镇本地居民升级置业和产业人口带来的居住需求配套产品价格7800元/平8200元/平8500元/平13000元/平24000元/平15800元/平8000元/平客户19000元/平本报告是严格保密的。区域开发理念——新城开发，建立城市意象克服新区的客户支撑不足的问题造城－立足于全市，主动城市化，开放的社区规划，配套资源共享，建立与城市联系，利用城市机理克服新区的客户支撑不足的问题。标志性的景观大道城市符号－红绿灯、斑马线、市政配套与城市相连的路网地标性建筑物现代、国际化的风格，天际线打造开放性道路体系，与城市路网连接，将自身纳入城市体系，成为城市肌理的一部分；直线形的道路规划，强调对现代城市交通特点的尊重；城市标志的红绿灯