地铁八号线通州项目地块分析

城市评测（北京）项目情况土地属性未来市场规模谁是我们的客户未来成交价格客户需要什么项目操作策略财务分析从土地到客户从客户到产品城市评测——北京楼市北京楼市在最近3年一直处于供不应求的情况，住宅空置率较低，供求基本平衡。目前市场不景气主要是受2007年下半年的宏观调控和中国经济发展减缓的影响，可以推断，在宏观经济保持基本稳定的情况下，北京未来楼市不会出现大起大落的现象，将保持稳定发展的态势。城市评测——北京楼市新开工面积/施工面积（住宅）1640927468259150.200.28010002000300040005000600070000.000.050.100.150.200.250.30住宅新开工面积（万㎡）1640927住宅施工面积（万㎡）59154682新开工面积/施工面积（住宅）0.280.202007年2008年1－7月2007－2008年北京住宅新开工面积/住宅施工面积的比值从0.28降到目前的0.2，低于0.3（比值0.3反映市场偏冷）表明目前众多开发商对后市看冷，减少开发量，并降低开发速度。城市评测——北京楼市施工面积/销售面积（住宅）2005－2007年北京住宅施工面积/住宅销售面积的比值从2.8升到3.4，表明北京楼市在最近3年一直处于供略小于求的情况，市场一直处于健康发展的态势。受2007年下半年的宏观调控和中国经济发展减缓的影响，2008年比值迅速升到11.5，市场急转而下，但从2005-2007年数据上看，北京楼市并未如南方众多城市出现过热现象，比值一直在3.5（3－3.5表明市场供求平衡）以内，可以推断，未来北京楼市不会出现大起大落的现象，将保持稳定发展的态势。72836311591546822566220517324082.82.93.411.50100020003000400050006000700080000.02.04.06.08.010.012.014.0住宅施工面积（万㎡）7283631159154682住宅销售面积（万㎡）256622051732408施工面积/销售面积（住宅）2.82.93.411.52005年2006年2007年2008年1-7月城市评测——北京楼市批准预售面积/销售面积（住宅）2005－2007年北京住宅批准预售面积/住宅销售面积的比值从0.9降到0.7（0.9－1.1表明楼市供求平衡），反映出北京楼市在最近3年一直处于供不应求的情况，2006年和2007年是楼市发展最为迅速的阶段。受2007年下半年的宏观调控和中国经济发展减缓的影响，2008年比值迅速升到1.9，但从2005-2007年数据上看，北京楼市的数据比值一直在1以内，可以推断，北京未来楼市不会出现大起大落的现象，将保持稳定发展的态势。2230155712577812566220517324080.90.70.71.90500100015002000250030000.00.51.01.52.02.5住宅批准预售面积（万㎡）223015571257781住宅销售面积（万㎡）256622051732408批准预售面积/销售面积（住宅）0.90.70.71.92005年2006年2007年2008年1-7月城市评测——片区分析（18行政区＋1开发区）通州区房地产市场综合吸引力排名第8位市场规模排名第7位成长潜力排名第12位盈利潜力排名第11位城市评测——片区分析（18行政区＋1开发区）北京市区域市场规模——（2008年1－7月的住宅交易量）0.050.0100.0150.0200.0成交量（万㎡）175.363.543.441.136.829.524.622.211.48.48.27.66.84.33.53.33.22.71.6朝阳区昌平区丰台区顺义区海淀区房山区通州区大兴区石景山区怀柔区宣武区密云县平谷区延庆县西城区开发区东城区崇文区门头沟区受楼市下跌的影响，投资者大多持币观望，2008年1－7月的住宅交易量可以反映出自主需求较真实的情况，上图从刚性需求的观点对北京不同区域的市场规模进行排序，表明不同区域市场规模大小的相对关系。城市评测——片区分析（18行政区＋1开发区）北京市区域市场成长潜力——2008年1-8月价格变化幅度6532554351905079503932582627151814211013816394231-739-3626-3942-4404-11476-14561-20000-100000100002000030000400001月均价1639877771004026491645165424953769247193567117248766655984091571626552950423606322218月均价22930133201523031570114909800758092106140458012540916067907670120902261051001213017660均价增幅（8月－1月）6532554351905079503932582627151814211013816394231-739-3626-3942-4404-11476-14561海淀区丰台区顺义区西城区开发区怀柔区延庆县门头沟区密云县平谷区石景山区通州区房山区大兴区朝阳区东城区昌平区崇文区宣武区2008年1－7月楼市投资交易量迅速减少，不同区域住宅的成交均价都有一定程度的变化。在市场偏冷的情况下，成交价格的变化趋势一定程度上代表客户对区域的信心反映该区域未来成长的潜力，在楼市整体疲软的情况下，均价上涨幅度越大表明未来该区域市场的成长潜力越大。城市评测——片区分析（18行政区＋1开发区）北京市区域市场产品盈利潜力——2008年1-8月住宅平均价格010000200003000040000均价（元/㎡）2903124941245811966417868139031263512132105498971896384518171804073026675626754304074西城区宣武区东城区海淀区崇文区朝阳区顺义区石景山区丰台区开发区通州区门头沟区怀柔区大兴区昌平区房山区延庆县密云县平谷区成交价格表明市场对区域的认可程度，价格越高说明盈利的潜力越大。城市评测——片区分析（18行政区＋1开发区）区域市场吸引力排名——说明区域市场吸引力评判指标分别是区域市场规模、区域市场成长潜力和区域市场产品盈利潜力。每个指标都需对不同的区域进行排序，确定名次；每个区域的分值为3个指标的名次叠加总和。城市评测——片区排名（18行政区＋1开发区）行政区排名分值海淀区110丰台区214顺义区314西城区420朝阳区522石景山区628怀柔区729通州区830开发区931宣武区1032昌平区1134房山区1235东城区1336大兴区1436延庆县1538门头沟区1639密云县1739崇文区1841平谷区1942项目情况——规划条件宗地用地指标建设指标指标名称指标单位功能分类指标单位总用地面积319,283M2总建筑面积758123M2总建设用地面积253,044M2其中：居住面积562686M2容积率2.5％配套公建面积24201M2总户数6300个非配套公建面积49403M2总停车位3525个可售建筑面积612089M2地上车位1224个地上面积小计636290M2地下车位小计2,301个其中：居住地下面积40499M2配套公建地下面积68451M2非配套公建地下面积12883M2地下面积小计121833M2注：本表数据根据转让方所提供的设计图规划指标所得。因图纸上规划指标相互不一致，故根据原有指标比例按照低限总建修正计算，得出容积率2.5较为合理。项目情况——现状地铁土桥站宗地1、地块内已基本完成拆迁，仅余少量村民房待拆迁。2、回迁楼（两栋）已经结构封顶。3、项目转让，转让条件——完成所有拆迁和回迁工作。土地属性——位置宗地国贸项目距国贸23公里（土桥至四惠19公里，四惠至国贸4公里）土桥站四惠站宗地土桥站四惠站国贸站区域楼盘（已售完）分布图项目位于北京市通州区梨园镇小街。该区域属人口导入区，项目主要分布在八通线和京通路两侧，目前初步形成以通州为中心的居住区。谁是我们的客户客户类型主力客群社会新锐(CBD区域工作人群)次要客群当地客户老年客户投资客户数量比例80％20％客户关注的核心价值性价比谁是我们的客户——数据项目名称规模容积率建筑形式交房标准距离（项目至八通线）地铁站均价时间（取得预售许可证）金地名京1200002.3板楼、塔楼精装修200米内1198832008年5月25日A-ZTown4500002.8板楼、塔楼精装修500米到1000米内2176312008年5月14日天鹅湾4646002.77板楼精装修1000米到2000米内3287192008年5月2日尚东阁623002.86板楼、塔楼毛坯200米到500米内689262007年11月9日世纪星城8600001.49板楼毛坯500米到1000米内883002008-10-15开盘价格龙湖·花盛香醍1000001.45板楼毛坯500米到1000米内988162008年6月22日DBC加州小镇3500001.47板楼毛坯500米到1000米内1182422008年6月27日金隅·七零九零1800002.2板楼毛坯1000米到2000米内1374072008年7月17日运河明珠家园1560001.4板楼毛坯2000米到3000米内1391152008年1月18日数据来源：北京市房地产交易中心；对于不同项目和分期开发项目，均价选取时点基本上以2008年最新成交数据为准八通线站点：谁是我们的客户——数据开盘时间总建面项目名称容积率均价2008年5月25日120000金地名京2.3198832008年5月14日450000A-ZTown2.8176312008年5月2日464600天鹅湾2.77287192007年11月9日62300尚东阁2.8689262008-10-15860000世纪星城1.4983002008年6月22日100000龙湖·花盛香醍1.4588162008年6月27日350000DBC加州小镇1.478242758123宗地2.52008年7月17日180000金隅·七零九零2.274072008年1月18日156000运河明珠家园1.49115八通线1站－四惠八通线13站－土桥谁是我们的客户——客群分析八通线沿线楼盘价格情况19883176312871989268300881682427407050001000015000200002500030000350001236891113地铁站编号均价东五环内、外分别属于两个客户群，除少量别墅项目外，通州区住宅项目以中、低端客户群为主。从价格上看，东五环外客户群差异不大。八通线站点：谁是我们的客户——客户类型投资投资改善改善改善空巢首次首次改善空巢改善改善购买动因核心价值注重工作便利,关注产品服务及品质商务住宅便捷的城市生活改善改善1）交通便捷，可快速到达；离城市成熟区域比较近2）相对市中心居住密度低3）地块所在区域居住氛围良好（水质、空气质量好）1)地块商务属性高,周边写字楼密集，交通高度发达，享受市中心级别配套2)地块可能有不利因素影响，如交通噪音干扰大以及周边人群复杂的情况3)商业价值高4）居住价值一般1)周边配套完善，交通便捷，通常较为安静2)适宜居住产品系列品类土地属性舒适居住（第一居所）追求舒适居住城市改善城市栖居城市住宅1）要求公共交通密集，站点在步行距离内2）周边有较完善的生活配套3）居住价值一般城郊住宅低总价优势追求居住改善和品质城郊改善谁是我们的客户——客户类型产品系列品类土地属性购买动因首次首次首次首次空巢空巢改善位于城市稀缺地段或占有城市的稀缺景观资源位于郊区,占有稀缺景观资源郊区栖居——享受高档住宅1）距离目标客户原有居住（工作）地点较远2）交通不便利，公交线路缺乏或基本没有3）项目周边通常无配套，依赖小区内部解决4）地块条件通常只有三通（水电路）郊区住宅舒适居住（