垠坤_武汉恒泰天纵盘龙城项目前期思考提报_174PPT_XXXX年

恒泰天纵·盘龙城项目前期思考提报南京垠坤不动产营销代理机构2010年11月垠坤代理机构对成功操作本项目的信心来自于1、一支合作多年的优秀团队，强大的专业背景和默契配合2、对武汉市场多年的深耕与操盘经验4、具有较强的执行力，操作项目达到100%的成功率5、规范化，体制化的操作流程6、良好的服务态度，细致深入的全方位服务3、从市场、产品到营销推广三位一体的专业深度一、市场篇1.1、政策研究1.2、区域现状及规划1.3、盘龙区房地产市场1.4、市场总结2.1、项目SWOT分析2.2、项目客群思考2.3、项目产品思考2.4、项目整体定位思考二、定位篇4.1、案名方向4.2、项目VI表现4.3、营销战略性思考3.1、整体规划建议3.2、建筑设计建议3.3、景观设计建议3.4、样板间设计建议3.5、配套设施建议三、产品篇四、推广篇目录第一篇、市场分析政策研究1.1区域现状及规划1.2盘龙城房地产市场1.3市场总结1.41.1政策研究宏观政策发展现状后期研判从严下滑不稳定1.1政策研究2010.01.10国办：要求促进房地产市场平稳健康发展2010.02.20银监会：发布流动资金贷款管理暂行办法2010.03.10国土部：强调房地产用地监管开展突击检查2010.04.13住建部：加快保障房建设遏制房价过快上涨2010.04.15国务院常务会：贷款买二套房首付不得低于50%2010.04.17国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷2010.06.04住建部：关于规范第二套住房认定标准的通知2010.07.12银监会：严格执行差别化房贷政策不能动摇2010.09.29中国出台措施巩固房地产市场调控成果——缺1.1政策研究宏观政策从严加快保障房建设严厉打击炒房贷款金融政策监管1.1政策研究全国24个城市11月计划开盘量环比减少，多数城市出现退房潮武汉住宅销量连续3周下滑近40%，多数开发商表示将延后开盘期价值规律与宏观调控联合作用，并日益挤压高房价下滑武汉出现下滑迹象明显延后推盘出现退房政府市场合力挤压高房价1.1政策研究1.1政策研究政府受各方因素影响，后续调控政策难以持续出台一二线作为重点监控地区，开发商开始转战三四线城市短期受刚需支配，楼市成交量出现反弹年末预计供应压力较大，市场存在强烈不稳定因素不稳定后续调控手段难以确定一、二线城市受挫刚性支撑短期反弹1.1政策研究政策研究1.1区域现状及规划1.2盘龙城房地产市场1.3市场总结1.41.2区域现状及规划---地理位置盘龙城处于阳逻深水港、汉口火车站、天河机场“黄金三角线”中枢位置1.2区域现状及规划---对外交通盘龙城2015年E2、U7两条地铁线将进入盘龙城，交通格局将改变通往汉口通往汉口通往汉口对外立体式交通不断优化，区域价值将不断凸显1.2区域现状及规划---配套设施区域入住率较低，配套设施略显不足，区域价值受损依托由盘龙新城和横店组团、武湖组团组成，形成“—主两副”的组团，北部新城呼之欲出！1.2区域现状及规划--北部新城1.2区域现状及规划---发展目标现代制造区旅游度假区生态居住区临空物流产业区功能定位:高新技术发展的产业基地和环境优美的生态新城规划构想:建成武汉中环实力圈的关键带、现代制造业的密集带和招商引资的磁力带发展机遇：汉口北专业市场集群的建设将对盘龙城区域配套倾斜1.2区域现状及规划---发展目标政策研究1.1区域现状及规划1.2盘龙城房地产市场1.3市场总结1.41.3盘龙城房地产市场---销售量2009-2010年9月盘龙城片区销售套数走势图050010001500-100.00%-50.00%0.00%50.00%100.00%150.00%销售套数（套）331288206290527538725692722937887115713295214499651163445521584922环比增长率（%）-12.99-28.4740.78%81.72%2.09%34.76%-4.55%4.34%29.78%-5.34%30.44%14.87%-60.80-13.82114.9220.52%-61.7417.08%12.09%57.88%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月2009年2010年区域市场月均销售量约700套左右，年去化量约80万—90万平米，进入2010年，由于受武汉整体市场的带动，区域市场销量同比09年前三季度有较大的涨幅东西湖板块均价：4724.1元/㎡古田板块均价：7358.12元/㎡沌口开发区板块均价：5238.74元/㎡后湖板块均价：6527.85元/㎡青山板块均价：6977.76元/㎡南湖新城板块均价：6929.99元/㎡光谷板块均价：6436.2元/㎡盘龙城板块均价：3317.88元/㎡阳逻板块均价：3500元/㎡江夏板块均价：4223.86元/㎡1.3盘龙城房地产市场---销售价格在武汉远城区板块中，盘龙城销售价格处于最低位运行，长期处于价格洼地2009--2010年9月盘龙城片区销售价格走势图01000200030004000-10.00%0.00%10.00%20.00%销售价格（元/平米）342531912973294628462785286931533230337133943432338434863520366936003649370237043700环比增长率（%）-6.83-6.83-0.91-3.39-2.143.02%9.90%2.44%4.37%0.68%1.12%-1.403.01%0.98%4.23%-1.881.36%1.45%0.05%-0.111月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月2009年2010年1.3盘龙城房地产市场---销售价格房价的内在涨幅动力有限的主要原因在于区域供应量放大，各项目均采取以价换量，以回笼资金；以摩卡小镇、哥特帝景等项目为代表，其整体价格拉低了区域的总体成交均价1.3盘龙城房地产市场—产品销售特征09年--10年第三季度盘龙城片区各面积段销售情况分布图01000200030004000x≥140㎡172276249198157243129120≤x≤140㎡22425935738326936338590≤x≤120㎡5928931126103911561081572x≤90㎡373552934136164788194109年第1季度09年第2季度09年第3季度09年第4季度10年第1季度10年第2季度10年第3季度09--10年第三季度盘龙城区域各价格段销售情况分布图01000200030004000x≥6000元/㎡164037312163325000元/㎡≤x≤6000元/㎡143824344768894000元/㎡≤x≤5000元/㎡3126783391063023533000元/㎡≤x≤4000元/㎡4335349891797146118631220x≤3000元/㎡8671342153878059427233309年第1季度09年第2季度09年第3季度09年第4季度10年第1季度10年第2季度10年第3季度区域在售产品主力成交户型上以90平米两房及100-120小三房为主，销售价格面积段主要集中在3000-4000元/平米之间占到整个区域销售量的绝对主力1.3盘龙城房地产市场—板块划分依照盘龙城的自然地理条件及现状，盘龙城区域市场可以分为三个板块：1、巨龙大道西部板块:盘龙新天地、摩卡小镇、哥特帝景2、巨龙大道中部板块：珩生领袖城、歌林花园、巢上城3、巨龙大道东部板块名流人和天地、F、阳光城日月山水、恒大明都、美景天城、汉飞向上城1.3盘龙城房地产市场—个案对比项目名称总建筑面积（㎡）规划户数规划期数日月山水80万8000六F阳光城35万2000二恒大名都79万不详多期美景天城37万3000四期人和天地108万30000六期领袖城150万3822四期巢上城64万6072四期盘龙新天地17万1100二期汉飞向上城7万730二期哥特帝景16万1631三期鼎鑫摩卡小镇37万4000三期澜桥康城10万1000三期歌林花园46万4000三期本案18万区域内多数项目在建筑面积上属于中大型项目，有利于规模优势的打造，本案在总建面上，属于中小型项目，不具备规模优势1.3区域房地产市场—个案对比项目名称主力户型日月山水85—89㎡两房F阳光城110—151㎡三房恒大名都128—234㎡三房四房美景天城88—94㎡两房人和天地99—129㎡三房领袖城52—57㎡一房、85—89㎡两房巢上城77—89㎡盘龙新天地80㎡两房汉飞向上城95㎡三房哥特帝景68—90㎡两房鼎鑫摩卡小镇84—86㎡两房澜桥康城68—89㎡两房、103—123㎡三房歌林花园89—91㎡两房从实地调研来看，区域内户型产品线比较丰富，但主力户型的配置多以中小户型为主，同质化现象较为严重1.3盘龙城房地产市场—个案对比项目名称在售期数销售价格主力户型主力总价日月山水三期4500元/㎡85—89㎡两房38—40万元F阳光城二期4300元/㎡110—151㎡三房43—45万元恒大名都一期5500元/㎡（精装）128—234㎡三房四房62—68万元（精装）美景天城二期4000元/㎡88—94㎡两房32—35万元人和天地四期4500元/㎡99—129㎡三房36—40万元领袖城三期三组团3850元/㎡85—89㎡两房32—35万元巢上城四期一组团4500元/㎡77—89㎡34—38万元盘龙新天地一期二组团3500元/㎡80㎡两房28—32万元汉飞向上城一期95㎡50万元∕套（装修）80㎡40万元∕套（装修）95㎡三房40—50万元（精装）哥特帝景三期一组团3500元/㎡68—90㎡两房23—30万元鼎鑫摩卡小镇一期二组团3700元/㎡84—86㎡两房31—33万元歌林花园二期二组团3700元/㎡89—91㎡两房32—35万元根据盘龙城在售项目主力面积和销售单价来看，区域内主力总价基本处于30—40万元之间1.3盘龙城房地产市场—后期竞争项目名称总建面积（万㎡）剩余开发（万㎡）F阳光城356巢上城6551.2鼎鑫·摩卡小镇3725哥特帝景166歌林花园4620珩生.领袖城150128美景天城3726名流•人和天地10858日月山水8042.8恒大名都7972.5汉飞向上城96待售面积441.5万项目名称总建筑面积（万㎡）预计开盘时间众联半山依云40万待定楚天华都22万2011年上半年F空港城18万2011年上半年美凯奥韵汇3万2011年上半年盘龙锦万家40万待定中城时代35万2011年上半年合计158万未来五年内，市场将有超过600万方的供应，竞争将进入白热化状态东部板块名流人和天地新华下路中百仓储恒大名都武汉国际会展中心看房车F阳光城竹叶山转盘处美景天城无日月山水竹叶山转盘处汉飞向上城无中部板块领袖城黄孝河路金色华府一楼澜桥康城黄孝河路竹叶山易初莲花旁歌林花园无巢上城武汉国际会展中心、青山建二西部板块哥特帝景竹叶山市场市场外围摩卡小镇香港路市工商局前进100米盘龙新天地新华下路中百仓储区域在售项目客户来源地基本雷同，主要分布在武广附近及后湖、竹叶山，杨叉湖一带1.3盘龙城房地产市场—客户来源地1.3盘龙城房地产市场—客户特征项目中高端类（恒大名都、汉飞向上城、日月山水、巢上城、人和天地、领袖城）低端类（澜桥康城、歌林花园，哥特帝景、摩卡小镇、盘龙新天地、）职业特征私营业主、本土公务员、企业中高层领导、投资客、年轻白领工薪阶层、中层年轻白领、个体户、退休年龄特征25岁---40岁25-35岁和45岁--50岁置业目的多次置业、投资、婚房首次置业、自住、驱动因素环境、区域规划、升值潜力环境、价格区域内客户群体鱼龙混杂，根据项目品质情况客户细分较为明显，但年轻白领客户在区域内所有项目出现重叠政策研究1.1区域现状及规划1.2盘龙城房地产市场1.3市场总结1.41.4市场总结Title