城市公共停车场PPP项目运营实施方案

第1页目录一、项目概况.......................................................................................................3（一）项目背景..........................................................................................3（二）项目基本情况..................................................................................4二、财务分析.......................................................................................................5（二）产出说明........................................................................................16三、PPP运作的必要性和可行性.....................................................................17（一）运用PPP模式的必要性................................................................17（二）运用PPP模式的可行性................................................................18四、风险分配框架.............................................................................................19（一）项目风险识别与分析....................................................................19（二）风险分配原则................................................................................25（三）风险分配基本框架........................................................................26五、项目运作方式.............................................................................................27（一）模式构建原则................................................................................27（二）运作方式........................................................................................28六、交易结构.....................................................................................................29城市公共停车场PPP项目运营实施方案第2页（一）投融资结构....................................................................................29（二）回报机制........................................................................................33（三）相关配套安排................................................................................36七、采购方式与评审办法.................................................................................36（一）采购方式........................................................................................36（二）评审办法........................................................................................36八、项目合同结构.............................................................................................43（一）PPP合同.........................................................................................43（二）合资协议及公司章程....................................................................57九、核心边界条件.............................................................................................59（一）权利义务边界................................................................................59（二）交易商务条件................................................................................60（三）履约保障机制................................................................................61（四）调整衔接机制................................................................................62十、监督管理.....................................................................................................63十一、项目实施计划和责任分工.....................................................................65第3页一、项目概况（一）项目背景某某市位于某某省东南部，地处长江和沱江交汇处，是某某省第一大港口和第三大航空港，是川滇黔渝结合部区域性中心城市，成为成渝经济区重要的商贸物流中心、世界级白酒产业基地，还是长江上游重要的港口城市和国内唯一拥有两大知名白酒品牌的城市、中国唯一的酒城。2015年，某某市城镇化率已达46.1%，中心城区建成区面积达120平方公里、人口达120.1万人。随着某某城市经济的繁荣发展，城市化进程的快速推进，城市道路机动车保有量也日益增加，由于停车位严重匮乏，导致不同程度地发生占道停车、违章停车，进一步加剧了交通阻塞。为进一步缓解城区停车难问题，某某市政府计划在江阳区、龙马潭区、纳溪区三个主城区建设约41个停车场，停车位约15000个，以缓解某某市城区停车难问题。在当前宏观经济环境下，发展是重中之重，稳增长的任务尤其艰巨，新型城镇化进程加快。然而作为城镇化建设主力的地方政府财政压力巨大，政府与社会资本合作模式作为一种重要的融资模式将成为破解地方政府财政压力的重要方式，中央和地方近期密集出台了一系列的政策，推动力度和速度前所未有。根据某某市实际情况，并广泛第4页开展与社会资本的接触、沟通，了解社会资本合作意向和合理诉求，经深入研究后提出某某市城市停车场PPP项目实施方案，采用PPP模式积极引入社会资本参与本项目建设，并授权某某市住房和城乡建设局负责本项目的具体实施，在保障资金来源、引入先进的建设和管理经验、保证项目建设和维护质量、提高项目的运营能力上均有较大优势，同时也大大缓解市财政当前的资金压力，确保城市停车场项目的顺利实施和推进。目前，本项目第一批工程已建设完成，这次是做第二批工程建设。应某某市住房和城乡建设局委托，中元国际投资咨询中心有限公司成都分公司根据国家相关文件内容与精神，结合本项目实际情况编制了《某某市第二批城市停车场PPP项目实施方案》，并就本项目实施的若干关键问题提出了咨询意见与建议。（二）项目基本情况1、项目名称：某某市第二批城市停车场PPP项目实施方案2、项目类型：新建3、建设地点：位于某某市江阳区主城区、龙马潭区主城区。4、建设规模与内容：共建设5个停车场，总用地面积53866.89平方米（约80.8亩），总建筑面积143000平方米（其中：车库建筑面第5页积136000平方米，商业建筑面积7000平方米），建设停车位3850个，快速充电桩770个。项目建设内容与规模汇总表：序号项目名称项目所在地规划用地面积（平方米）规划用地面积（亩）总建筑面积（平方米）车库建筑面积（平方米）配套商业建筑面积（平方米）车位数（个）充电桩数（个）1大龙花园停车场江阳区11333.3917400003700030009001802酒城乐园停车场江阳区1000015.0250002500007001403龙透关公园二期停车场江阳区15866.7523.8210001900020006001204忠山桃子沟停车场江阳区10000.05154000040000012002405华升广场停车场龙马潭区6666.71017000150002000450906合计53866.8980.814300013600070003850770上述项目最终实施数量、规模以及项目名称、建设地址等可能会发生变化，最终以某某市政府确定实施的为准。5、前期工作：已完成可行性研究报告、环境影响评价报告、国土用地预审、节能审查等立项前期手续，同时某某市人民政府正进行本项目征地拆迁安置工作。二、财务分析（一）财务评价1、基础财务测算参数①运营期：30年。②服务价格（均为含税价）。根据《关于规范我市机动车停放服务第6页收费管理的通知》（泸市发改价费〔2012〕403号）。室内机动车停放收费标准如下表：类别收费标准车型一类停车场二类停车场三类停车场小型车辆5元/1小时内4元/1小时内3元/1小时内中型车辆6元/1小时内5元/1小时内4元/1小时内大型车辆7元/1小时内6元/1小时内5元/1小时内摩托车辆3元/2小时内2元/2小时内1元/2小时内特殊车辆由三区政府价格主管部门据实核定。根据市场调查数据显示，本项目临时停车位取平均5元/小时计算，每增加1小时收费增加1元，充电桩每小时充电量约60-80度，充电桩充电收益取6元/小时，白天（7:00-19:00）包月300元/月，晚间（19:00-次日7:00）包月300元/月，全天包月400元/月。通过调查周边停车场，全天包月车位约占总车位10%，白天包月车位约占总车位20%，晚间包月车位约占总车位30%。③临时停车车位使用率。按统计学角度计算车位的使用率有两种计算方式：一种是以占用时间来计算。计