大型游乐场项目分析报告

大型游乐场项目分析报告2010年12月目录一、项目地块分析二、淮安商业市场细分三、项目市场定位四、大型游乐场案例一、项目地块分析项目地块位于淮安开发区，西面隔河与南京路相邻、东临铁路、北靠迎宾大道高架桥、南面为未拆迁的农村。占地面积约300亩，整个地块呈上窄下宽的梯形状。地块特性分析1、地块位于淮安城市地图的中心板块，东接开发区、北靠清河新区、西接淮安市中心，南靠生态商务新城，铁路、高速、机场环绕、区位优势十分明显。2、附近区域以住宅小区以及旧厂房为主，随着旧厂房的改造，周边以后以住宅和商业为主，是开发区的核心区域。3、地块北面即是火车南站，随着淮安铁路规划的发展，未来南站将吸引越来越多的客流。4、地块北靠迎宾大道高架桥，东临铁路，车来车往非常密集，昭示性好5、佛教圣地景文寺以及中华文字艺术园，均于2013年底竣工，与本地块隔桥相望，将来会大大提升本地块的旅游价值。二、淮安商业市场细分江苏省淮安市，地处江苏省北部中心地域，位于经济发达的长江三角洲经济区，属中国东部沿海经济带，东距黄海海岸线仅100多公里，至北京、上海分别只需8小时、3.5小时，至南京、连云港分别只需2.5小时、1.5小时。淮安市境北接徐州，东北接连云港，东接盐城市,南接扬州市,西北连宿迁市，西南靠近南京。无论是从地域、交通还是经济地位上来讲，淮安正在迅速崛起为苏北地区的中心城市。全市行政面积1.01万平方公里，总人口约530万；其中市建成区面积达120平方公里，人口达100万。淮安经济开发区成立于1992年，位于市区东侧，南接楚州，西连清浦区，北接清河区及淮阴区，处于整个淮安市的中心区域。面积143平方公里，常住人口20万人。本着“城区东扩，中心东移”的城市发展战略，淮安正加大力度对开发区进行城市配套及环境建设，以吸引大量人口的导入。淮安开发区已升级为国家级开发区，成为集休闲、商务、娱乐、居住、生态旅游为一体的城市新的中心。目前开发区已建成和在建中的大型配套有比如奥特莱斯购物广场、七星旅游岛、古淮河公园、汽车博览城、开发区文体中心、开发区管委会等大型公共设施。另外，开发区集中了淮安出口加工区、富士康工业园、留学生创业园、高教园区、韩国工业园、民营工业园区、物流园区、商贸综合功能区等高新产业区域，是淮安未来发展最主要的经济动脉，是淮安最具有活力的经济体。可以说，淮安开发区正成为淮安乃至整个苏北地区最值得投资及居住的区域。1、淮安区域概况——一个大型游乐场，其所在地必须要有超前的城市规划与百万级以上的人口淮安境内公路、铁路、水路、航空四通八达。公路：京沪、宁宿徐、淮盐、宿淮、宁淮等高速公路铁路：新长铁路、宿淮铁路、连淮城际铁路、淮扬镇铁路、沪徐铁路航空：淮安涟水机场2、淮安交通优势——一个大型游乐场，必须要能够吸引四面八方的游客，使他们方便到达。淮安正迅速形成一个集公路、铁路、水路以及航空为一体的立体交通网络，辐射范围四面八方，北承以津京为主的陇海经济带，南接以上海为中心的长三角经济体，淮安已经成为江苏乃至全国重要的交通枢纽，为将来吸引大量的外来消费者提供了优越的交通条件。3、淮安主要商业及旅游景点分布区域概况一、淮海路商圈：大型超市、新亚、金鹰等购物中心、服装、餐饮、住宿、休闲等主流消费，已经很成熟，未来还有苏宁、雨润等城市地标，是淮安CBD三、大学城商圈：汽车南站、餐饮、住宿、休闲娱乐等，未来潜力巨大二、万达广场、钵池山公园板块：未来城市中心，集中了会展中心、星级酒店、城市绿地、高档住宅、大型商业Shopping-Mall等高档商业。四、清河新区生态休闲旅游商务区：奥特莱斯购物广场、红星美凯龙、汽车博览城、七星生态岛、古黄河生态园、淮扬菜博物馆等众多商业及人文公建配套，未来是淮安市主要旅游度假区域。五、淮安森林公园、绿地世纪城板块：2400亩森林公园、淮安大剧院、图书馆、美术馆等，是未来淮安最大的城市公园。六、富士康科技园板块：以富士康及周边高科技园区消费人口为主，目前没有大型的人文公建旅游设施，以住宅小区、沿街商业、工业区以及建材五金市场为主，未来有发展成为城市东区CBD的可能。七、楚州老城：周恩来故居、吴承恩故居、河下古镇，以旅游、餐饮业为主，人口密集。八、淮阴城区：人口密集区、商业配套以传统商业为主。九、其他县城：涟水、洪泽、金湖、盱眙。有部分名胜古迹；人口众多，传统商业清河新区生态休闲旅游商务区开发区富士康科技园淮安森林公园汽车南站、大学城4、淮安主要商业及旅游资源一览表大型购物中心新亚广场、金鹰、万达广场、奥特莱斯大型超市乐天玛特、沃尔玛、华润苏果建材市场大长江、博德、红星美凯龙、宜家、锦绣国际、欧蓓莎汽车、汽配淮安国际汽车城、浩源汽车博览城机电、钢铁仕泰隆国际机电模具城、国际钢贸城商贸城福喜来商贸城、淮安国际商城综合商业广场弘康、红豆商务城、亿丰时代广场、魅力东方星级酒店、宾馆鼎立、神旺、国信；以及众多连锁快捷酒店已经入驻淮安洗浴、KTV很多家……生态公园清河生态园、古黄河生态园、淮安森林公园、钵池山公园、楚秀园、景文寺、中华文字艺术园名胜古迹周恩来故居、吴承恩故居、铁山寺、梁红玉祠、河下古镇生态公园清河生态园、古黄河生态园、淮安森林公园、钵池山公园、楚秀园名胜古迹周恩来故居、吴承恩故居、铁山寺、梁红玉祠、河下古镇三、项目市场定位根据对淮安商业及旅游市场的调研，我们看到目前淮安的商业配套已经非常齐全，涵盖了餐饮、娱乐、住宿、装饰建材、购物中心、大卖场等等，旅游资源也非常丰富，主要以名胜古迹与生态公园为主。所以，进行项目商业定位，关键在于寻找市场的空白点，进行差异化的市场定位。差异化定位以游乐场为主的大型主题公园，辅以餐饮、住宿、休闲、购物等功能。形象定位苏北第一大游乐场、淮安又一城市名片客群定位1、淮安市区消费者（市民、工业区员工等）2、周边县城消费者3、周边城市消费者（徐州、连云港、宿迁、盐城等）4、主要以青少年为主，老少皆宜。功能定位1、游乐设施为主的主题公园2、涵盖餐饮、购物、休闲等功能的商业街3、具有一定规模的星级酒店项目市场定位内容项目SWOT分析S（优势）1、项目地块优势：交通主干道，城市中心，昭示性好，能方便到达。2、300亩的土地，比较适中，为建造游乐场创造先天条件。3、周边有火车南站、中华文字艺术园、景文寺等大型公建，此区域有成为淮安重要旅游景区的潜力。W（劣势）1、开发模式及经营模式，需要进一步分析；2、成本投入及未来盈利模式需要进行评估认证；3、南面是农田及部分未拆迁农房，影响整体形象。O（机会）1、淮安市超一流的规划，必将提升淮安的整体知名度，从而带来大批的消费人群；2、整个苏北地区缺少一个规模性的主题公园游乐场，填补空白3、政府提倡拉动内需，促进人民消费4、随着生活水平不断提高，人们对休闲娱乐的需求日益高涨T（威胁）1、淮安知名度还不够，当地居民消费理念需要进一步提高；2、需加强与周边城市的交通联系，吸引外地消费者；3、游乐场的成功主要在于经营管理；四、国内大型游乐场案例分析1、上海锦江乐园•占地面积：170亩•开业时间：1985年2月1日•主营项目：30余项游乐项目和10余家餐厅、茶室、咖啡屋、礼品屋、小超市、零售商店。•消费人群：适合各种年龄游客游玩，每年接待游客100万人次左右。2、上海欢乐谷•占地面积：1300亩•开业时间：2009年8月16日•主营项目：包含了“阳光港、欢乐时光、飓风湾、金矿镇、蚂蚁王国、上海滩、香格里拉”七个主题区，百余项娱乐及观赏项目3、芜湖方特欢乐世界方特欢乐世界坐落于安徽省芜湖市芜湖长江大桥开发区，是中国目前规模最大的第四代主题公园，总面积约125万平方米，其中陆地面积约53万平方米，水面面积约72万平方米，总投资超过15亿元人民币，属于芜湖华强旅游城的一部分。Theend