大望路项目方向性建议

××ד大望路项目”方向性建议××地产2004年7月1日区位研究区域市场对于房地产项目来讲，我们认为，区位环境决定项目的价值区间，地段位置环境决定项目的市场功能，地块条件及规模决定项目的市场价值，综合的内在品质决定项目的附加值，四者之和决定项目的市场表现价格。CBD周边区域划分区域市场研究CBD核心商务区泛CBD西北部商务区泛CBD大东部居住区望京太阳宫泛CBD北部居住区泛CBD豪宅区泛CBD东四环居住带泛CBD南部综合区泛CBD大南部居住区CBD周边市场划分区域市场研究根据本项目所在的具体位置，我们将本项目的区位确定为国贸桥以南、劲松桥以北，东三环沿线至东四环之间的泛CBD南部综合区。泛CBD南部综合区区域市场研究泛CBD南部综合区`东二环东三环大望路东四环广渠路长安街劲松路区域市场研究分析区域项目名称东二环——东三环远洋德邑、领行国际、优士阁、富力城、CBD总部公寓、京城仁合、金世纪嘉园、东环居苑东三环——大望路非常生活、世桥国贸公寓、苹果社区、风度·柏林、华腾园、石韵浩庭、九龙花园、乐谰宝坻、东环18、富顿中心、华腾大厦、北塘商务大厦大望路——东四环易构空间、后现代城、金港国际、金海国际、珠江帝景区域状况分析该区域目前住宅项目仍然占据主导地位，但由于紧邻CBD核心区以及城市交通主干道东三环的影响，区域内的商务氛围正在逐渐兴起。区域市场研究西大望路分析温特莱蓝堡阳光100东区国际金地华贸中心现代城华贸体育中心易构空间后现代城百子湾1号金港国际乐成国际金海国际九龙花园外企国际公寓风度柏林珠江帝景华腾园乐谰宝邸世纪东方城豪宅区美景东方朝阳公园南路姚家园路朝阳北路朝阳路建国路广渠路南磨房路松榆南路石韵浩庭苹果社区东三环路非常生活世桥国贸公寓甜水园路金台路通惠河百子湾路东四环路区域市场研究西大望路分析我们认为，大望路就象一条未成年的巨龙，现在正在快速茁壮成长，头部的高档住宅区和七寸处的高档商务区正在不断丰满，躯干部的中高档项目区也在逐渐长成，尾部已经开始进入发育期，在未来的五年之内，西大望路将迅速成长为一条巨龙，成为北京东部璀璨的明珠。区域市场研究区域市场住宅项目分析周边住宅项目一览表区域市场研究1)物业类型分析从物业类型划分住宅富力城、苹果社区、风度柏林、非常生活、石韵浩庭、金港国际、珠江帝景、后现代城、易构空间、金海国际、东环居苑、金世纪嘉园、京城仁合酒店式公寓世桥国贸公寓、富顿中心商务公寓优士阁、领行国际、远洋德邑从对此次被调查的项目物业类型分析可以看到，本案竞争区域内普通住宅的比例占绝大多数，占到72%；纯酒店式公寓为世桥国贸公寓及富顿中心，值得注意的是在一些大规模社区如珠江帝景、苹果社区，除提供普通住宅外，更增加酒店式服务公寓比例；随着市场进一步细分，像优士阁、远洋德邑、领行国际等项目，以住宅立项而主打“纯商务”公寓也应运而生，成为区域市场中的重要组成部分。物业类型分析区域市场研究1)物业类型分析由于该区域紧邻CBD，城市建设发展迅速，在此寸土寸金的土地上近年房地产开发急剧，竞争区域内住宅项目容积率相对较高，总建筑面积基本都在10万平方米以上。被调查的住宅项目从开发规模上看，规模在10—40万平米范围内的达到被调查项目的53.3%；规模在40万平米以上的大盘项目和超大盘项目为26.7%，规模在10万平米以下的项目相对较少。物业规模分析建面规模个数所占比例名称10万以下320%世桥国贸、京城仁合、东环居苑10—40万853.3%风度柏林、非常生活、石韵浩庭、金港国际易构空间、金海国际、富顿中心、金世纪嘉园40万以上426.7%苹果社区、珠江帝景、后现代城、富力城区域市场研究1)物业类型分析在调查的项目中，建筑形式共有三种——板楼、塔楼、塔板结合。建筑形式为塔板结合的占到40%，板楼和塔楼分别占26.7%和33.3%。在该区域内，市场对塔楼的接受程度越来越低，为了迎合市场需求，只要能够满足容积率的要求，众多项目宁愿牺牲绿地面积（提高建筑密度）也要将尽量以板楼或假板（塔板结合）的形式出现。建筑形式分析建筑形式所占比例项目板楼26.7%苹果社区、金港国际、石韵浩庭、京城仁合塔楼33.3%非常生活、富顿中心、后现代城、东环居苑金世纪嘉园塔板40%富力城、世桥国贸、珠江帝景、风度柏林、金海国际、易构空间区域市场研究1)物业类型分析配套设施分析户型面积分析装修标准分析卖点分析区域市场研究1)物业类型分析价格规律分析区域项目物业类型成交均价装修标准毛坯均价加权均价东二环－东三环沿线东环居苑住宅6,300毛坯－6,3006,585金世纪嘉园住宅6,300毛坯－6,300京城仁和住宅6,300毛坯－6,300富力城住宅8,600精装修1,2007,400东三环－西大望路沿线非常生活住宅8,000精装修8007,200苹果社区住宅7,000精装修5006,500风度柏林住宅6,800精装修5006,300石韵浩庭住宅6,500毛坯－6,500西大望路－东四环沿线易构空间住宅6,100毛坯－6,100后现代城住宅6,700精装修5006,200金港国际住宅7,400部分精装2007,200金海国际住宅5,300毛坯－5,300珠江帝景住宅8,800精装修8008,000越来越多的项目提供有精装修产品，以体现自身的品质和价值，这类产品主要是瞄准该区域的投资客而设置。价格规律分析区域市场研究`东二环东三环大望路东四环广渠路长安街劲松路降低降低降低降低世纪东方城平乐园区域市场研究1)物业类型分析基于以上市场研究与关联因素的交叉分析，我司认为本区域存在以下三个市场层段：第一层段：5500元－7000元这个价格段中的项目特点是毛坯房，物业管理费在2.6元左右这个价格段的客户群为以自住为主的东区白领其中6700—7000这个价格段是毛坯交房项目现房阶段的最好户型的价格范围区域，该部分毛坯交房项目现房入住阶段的销售均价一般不超过7000。价格规律分析区域市场研究1)物业类型分析第二层段：6700元—8000元精装普通住宅的开盘价格中档项目的现房价格多出现在这个价格段。其中7500—8300这个价格段是项目现房阶段的最好户型的价格范围区域，该部分项目现房入住阶段的销售均价一般不超过8300。市场的反馈告诉我们，在这个价格阶段，毛坯房项目存在着较大的市场价格抗性，精装项目却有着极大的市场吸引力。价格规律分析区域市场研究1)物业类型分析价格规律分析第三层段8000元以上这个市场价格段的产品为区域中的高端，项目综合品质高，项目形象相对较好，市场认知度高。这个区段的项目特点是外装豪华、内部采取精装修，走高级公寓路线。区域市场研究1)物业类型分析园林景观分析富力城的园林设计在区域内是首屈一指的，无论是从植被的丰富性还是水系景观的营造上都是很有特点的。社区中一条下沉式水系景观贯穿这个社区，使这个园林景观具有连贯性和整体性，并增添了几分灵性。其集中水景面积为5000平米。区域市场研究1)物业类型分析园林景观分析拥有近万米的中央庭园式绿地，靠中心小面积的水系景观有序的划分出了健步道、宠物乐园、嬉戏广场、阳光廊架和绿荫小栈。虽然园林整体性较强，却依然缺乏自己的特点。区域市场研究1)物业类型分析园林景观分析1万平米的“后生态养生主义”园林设计，整个社区的绿色满眼皆是，虽有些诗意，但略显单调。虽然一、二期中都加入了部分的水景作为整体园林设计的点缀，然而由于水景面积较小，在整体设计风格上依然没有起到画龙点睛的作用。区域市场研究1)物业类型分析园林景观分析金港国际的园林设计是以建筑的排列将景观分割成各个群落，每个群落自成一体，独立设计，如：水景大道、风铃恋语、塞纳方舟、绿野仙踪、天使乐园等。社区中心部位设有中心广场、中心花园，近4000平米的水面营造了唯美主义的水景园林。但社区仍不能摆脱以绿色园林景观为主的设计风格。区域市场研究1)物业类型分析园林景观分析苹果社区的园林设计为大面积的植被园林景观设计，通过不同色彩的植物，使整体的园林景观呈现层次感和跳跃感。和众多楼盘的园林设计相比在植被园林设计的色彩上较为丰富。但景观设计的丰富感不足。区域市场研究1)物业类型分析园林景观分析易构空间的园林设计受到社区整体规模的限制，园林面积较小，同时缺少特色。社区的园林景观主要集中在社区的中心广场.区域市场研究1)物业类型分析园林景观分析石韵浩庭为中式建筑，因此在园林设计上也是极为中式，突出“石韵”，整个园林设计以绿色园林景观为主，石制景观在其中作为点缀之用。整体的园林风格采取了中式园林风格中的中规中矩作为项目园林特色。区域市场研究1)物业类型分析园林景观分析6000平米阿波罗景观广场、100座唯美雕塑、150个艺术浮雕、300条经典廊柱。围合式景观规划，珠江帝景的园林景观，立足北京的地域特色，兼容热带、亚热带水景园林，以欧式宫廷园林为蓝本，约5000平米的水景设计在区域内极为罕见。区域市场研究1)物业类型分析园林景观分析通过上述分析我们可以看出，区域内有大面积水景的项目市场价值和市场影响力都相对较高。区域内的大部分项目水景都相当匮乏。区域市场研究北京市的总体商务市场目前北京的商务楼市场的建设相对集中，主要在中关村区域市场研究西大望商务市场分析目前，西大望的在建商务楼多为高档写字楼产品，如温特莱中心、华贸中心、蓝堡国际中心和珠江帝景的4栋5A级的写字楼。这样高品质写字楼的建设完全受到了CBD核心区商务楼产品定位的影响。实际上，西大望路沿线现存的写字楼产品多为80年代的产品，档次较低、破旧不堪，无论从功能、外观还是管理都不能满足现今市场的要求。然而低廉的价格、优越的地理位置依然使这些“落伍的产品”租售一空。可见区域市场内对于商务产品的需求是旺盛的。区域市场研究东三环路甜水园路金台路通惠河百子湾路东四环路航空大厦华贸中心温特莱中心蓝堡国际中心鑫望宾馆鑫企望写字楼SOHO珠江帝景金友大厦宏久写字楼乐园公寓不知名三层办公楼（一层为京客隆）朝阳公园南路姚家园路朝阳北路朝阳路建国路广渠路南磨房路松榆南路区域内现有商务楼分布区域市场研究区域市场研究1)物业类型分析区域发展趋势判研：区域距离CBD很近，随着CBD路网建设与众多开发商的介入，本项目所在的泛CBD区域将成为市场热点；受到中央电视台与北京电视台东迁的影响，客户范围存在扩大的趋势；将有更多具备国际化社区水准的项目入市，市场对产品如何满足客户需求更加关注随着新兴项目的加入，区域市场竞争将会升温，可能会产生激烈的价格竞争；客户购买行为更加成熟理智，使主流媒体广告对销售的支持力降低。以建立客户美誉度为基础的全方位营销推广模式将更多的使用；区域内产品同制化太强，竞争将越来越激烈。现房、准现房销售项目的增多会带来推广方式的变化；西大望路两侧是泛CBD南部综合区房地产重点开发区域，战略地位倍受关注。他集中了泛CBD南部综合区80%的供应量。依托CBD的发展，西大望路沿线将出现大量的新项目，并成为楼市热点，总供应量将达到600万平方米以上。北京整体商务区域划分金融街，中关村和CBD，是北京市写字楼最为密集的三个区域，其中金融街为国家金融管理中心和国家级银行总行、非银行金融机构总部的所在地；中关村是我国高新技术产业的先导；而CBD是中央商务区。区域商务状况分析区域商务状况分析CBD区域分析1、CBD区域的功能定位CBD的城市功能定位是：（1）、建成北京市走向现代化国际大都市的新城区。（2）、建成环境优美、城市功能齐全、基础设施完善的现代化新城区。经济功能定位是：（1）、建设成为集办公、会展、酒店、居住及文化娱乐为一体的国际商务中心区;（2）、成为现代化超高层建筑集中，国际知名公司云集，知识、信息、资本密集，具有规模效应与集散效应优势的区域;（3）、成为金融、保险、电信、信息咨询等行业的公司地区总部与营运管理中心。——《北京市中心地区控制性详细规划》区域商务状况分析2、CBD区域内的产品形式CBD的功能定位决定了其内部的办公、会展、酒店、居住及文化娱乐场所都应为