大丰市丰中某地块项目市场定位报告(1)

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料大丰市丰中某地块项目市场定位报告一、大丰市房地产市场背景分析一）城市概况大丰市地处江苏东部，盐城市东南。东联黄海，南与东台市接壤。2006年末城市总人口73万，面积2367平方公里，辖14个镇、两个省级开发区，境内有省属农场和沪属农场各3个。大丰是新兴港口城市。国家重点工程大丰港位于江苏沿海海岸线中部，是填补江苏沿海港口空白带的中心战略大港。2005年10月18日，大丰港一期工程两个万吨级泊位已建成试航，2006年6月大丰港一类口岸获国家批准，并同时开工建设6个5万吨级泊位。二）经济总量及人口与收入分析2006年底大丰市经济总量近150亿元，年末总人口近73万人，其中城镇居民达超过21万人，城市化率41.1%，人均GDP更是首次突破20000元人民币大关。大丰市做为苏北的经济强县，经济总量在盐城市排列前矛。2006年底统计数据表明，在苏北24个县中，大丰的经济总量处于第三位。在过去的几年中大丰市的经济总量每年都以15%以上的速率上涨。经济的高速发展带来的是居民收入的提高。同比盐城市的其他县市的发展速度，大丰市的经济总量上升速度较快，这为房地产市场的发展奠定了物质基础。2003-2006年大丰GDP增长情况89.03149.45126.76104.8517.9%20.9%17.8%12.3%0501001502002003年2004年2005年2006年0%5%10%15%20%25%GDP总量(亿元)增长率精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料数据来源：大丰市统计局、2005、2006年统计年鉴从上图可看出，2006年底大丰市的GDP总量已近150亿元，而每年平均发展速度已超过15%，在苏北的县市中属于非常高的位置。2003-2006大丰人均可支配收入66437118826495146.7%7.2%15.1%16.1%02000400060008000100002003年2004年2005年2006年0%5%10%15%20%人均可支配收入(元)增长率数据来源：大丰市统计局、2005、2006年统计年鉴与经济总量的增速相类似，自2005年以来，城镇居民人均可支配收入增速已达到了15%，这样的收入水平已超过盐城市的平均收入水平。2003-2006年城镇居民人均住房面积30.83232320.0%0.0%0.0%3.9%3030.53131.53232.52003年2004年2005年2006年0%1%2%3%4%5%城镇居民人均住房面积(㎡)增长率数据来源：大丰市统计局、2005、2006年统计年鉴从上图看出，根据统计年鉴可发现，大丰市自2004年以来，人均住房面积就已经达到了32平方米，超过全省居民住房面积，但增长率没有大幅提高。原因在于2005年以来的商品房虽然开工面积很多，但入住率不高。三）影响房产市场发展的重要因素分析精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料1、港口建设国家一级港——大丰港，经过了近9年的建设，已于2006年10月被国家正式批准为一类港口。在此之前，大丰港已于2005年完成了一期两个万吨工程，并将在2007年9月正式对外开放并营业。港口的建设极大带动了港区房地产市场的发展，但受配套设施不全的影响，目前港区的商品房均价在1600-1900元/平方米左右。但港口建设的成功改变了政府原来将城市向西发展的规划，转而向东发展，并促使市政府向东搬迁，由此带动东部区域的房地产发展。本地块处于东部区域，港口的建设所带来的系列搬迁，必然对本项目产生积极影响。2、市政府搬迁在2005年左右的时候，政府即传出将搬迁至西区，并已先行搬迁并建设了大丰市高级中学。而本地块内的大丰市初级中学，在地块拍卖成功之后也将搬迁至现在的大丰市高级中学南侧。这系列的政策信号传输出一个信号，对房地产市场的刺激信号非常明显，目前西区扎堆开发的大型项目即有嘉英阳光城市、丰惠蝴蝶湾、御景佳苑、东方锦绣城、上海花园，还有一些小型项目如金宇景苑、聚龙苑等。目前市委市政府位于黄海东路，而市政府已经决定搬迁，且目前市政府内的办公环境也决定了即将搬迁。但随着大丰港一期的建设成功，政府已决定搬迁至东部，能够将港区与大丰市区的联系更加紧密。受此信息刺激，本地块南侧的恒达世纪新城在今年上半年即告售罄。3、大丰初级中学搬迁本地块原属于大丰市初级中学，中学的搬迁将带动相关配套设施的建设，并吸引部分教师群体至西区置业。政府提出配合港区建设，期望东迁的政策对西区有影响，但目前的现状是西区房产供应与销售都比较火热，学校的搬迁与建设对西区的项目有积极的影响。四）小结大丰市经济总量较高，名列苏北县市前矛大丰市的经济发展速度较快，其中尤为关键的港口建设对相关产业的发展带动，带精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料来了投资，同时提高了区域内居民的收入。从而为地区房产的发展建立物质方面的基础。居民收入较高，购房意识日渐成熟综观2006年以来的住宅供应与销售情况，大丰市居民购房热情高涨。一方面由于市区供应较少，居民收入得到提高，对住宅的需求逐渐显现。从西区集中的供应与销售来看，居民的购房意识逐渐强烈。对政府依赖度高，政府即将东迁对地块将产生积极影响政府的政策指向性非常之高，这对地区内的所有项目都具有同样的效力。但只有市政府的最终搬迁地址，会对搬迁的小区域产生非常良好的效果，对房产的销售与价格提高都可预期。二、大丰市房地产市场发展分析一）土地市场2004-2007上半年土地供应分析484.55410.89310.0800.0%-24.5%-15.2%110.1%01002003004005006002004年2005年2006年2007上半年-50%0%50%100%150%土地供应量(亩)增长率数据来源：大丰市房产局2004年大丰市土地供应量达到历史最高，达到了484.55亩，同比增长率达到了110%！这与当时全国房地产市场一片火热是同步的。若将2004-2007年土地供应按60%的开发率，普通容积率以1.8测算，则3年来形成的住宅供应量约为87万平方米的供应量。而自2004-2007年以来的销售量约58.51万平方米，可见总体供应要略超过销售。但2005年以后土地供应逐步降低，而进入2007年上半年以来土地供应为0，本次的土地供应尚属2007年的第一批。可预见的是，土地供应的乏力与销售的持续向好将精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料迫使商品房供需趋向平衡。二）房地产开发投资分析2004-2007上半年大丰房地产开发投资表4.566.17.54.3149.6%23.0%33.8%110.1%024682004年2005年2006年2007上半年0%20%40%60%80%100%120%房地产开发投资(亿元)增长率数据来源：大丰市房产局大丰市的房地产开发投资持续高涨，经历了2004年的暴涨之后，房地产投资的上涨幅度有大幅回落，但2007年上半年以来又已经达到了49.6%的涨幅！房地产商的开发热情较高。三）商品房开工、竣工面积分析2004-2007上半年商品房开竣工面积对比18.935.126.811.1812.5823.168.5413.20102030402004年2005年2006年2007上半年商品房开工面积(万㎡)商品房竣工面积(万㎡)数据来源：大丰市房产局商品房开工面积逐年上升，而且上升幅度越来越大，如2007年上半年的开工量就精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料已达到26.8万平方米，即使按保守估计，全年的开工量也将超过50万平方米。而竣工面积明显赶不上开工面积，说明了商品房在过去的1年左右的时间内，开始出现大规模的囤积现象。四）商品房供销分析1、商品房供销面积同比大幅上升，供销比急速增大类别上市量销售量总计(万㎡)增长率住宅(万㎡)增长率总计(万㎡)增长率住宅(万㎡)增长率2004年12.444.9%6.48-1.1%8.9918.9%4.67-10.0%2005年18.6549.9%12.7596.8%17.7497.3%14.36207.5%2006年32.3773.6%26.06104.4%20.8617.6%18.2326.9%2007上半年20.86104.0%16.96157.0%10.91113.0%8.9278.4%数据来源：大丰市房产局类别商品房上市(万㎡)商品房销售(万㎡)供销比住宅上市(万㎡)住宅销售(万㎡)供销比2004年12.448.991.386.484.671.382005年18.6517.741.0512.7514.360.892006年32.3720.861.5526.0618.231.432007上半年20.8610.911.9116.968.921.90数据来源：大丰市房产局如上表所示，上市量为统计已开工建设且获得预售许可证的项目。可以发现，2004年以来上市量一直在高速上升，而销售率也同样高速上涨。自2005年以来，商品房上市与销售面积迅速上升，但供销比也开始变大，至2007年上半年已达到1.9：1，远远超过供应，这值得我们警惕。截止到2007年7月底，获得预售许可证的项目累计总量达到了20.86万平方米，精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料其中住宅16.96万平方米；而同期销售累计已达到8.92万平方米，同比增长78.4%。可发现，目前的市场环境下，供应要大于销售量，且供应主要集中于西区的住宅。2、商品房销售总额增幅显著2004-2007上半年商品房销售额走势3.344.615.372.940.752.583.922.0663.7%38.0%16.5%96.0%01234562004年2005年2006年2007上半年0%20%40%60%80%100%120%商品房销售额(亿元)住宅商品房增长率数据来源：大丰市房产局在供应大于销售的情况下，商品房的销售额依然保持了高速增长，2007年上半年，商品房销售额达到了2.94亿元，预计全年可超过6亿元。上半年商品住宅销售额2.06亿元，同比增长了96%，这是一个良好的势头与信号，预计下半年的销售形势将更好。五）商品房销售价格走势分析2004-2007上半年商品住宅成交价格走势图16061797215023097.0%19.7%11.9%14.3%050010001500200025002004年2005年2006年2007上半年0%5%10%15%20%25%商品房销售均价(元/㎡)增长率数据来源：大丰市房产局上图的商品房销售均价走势包括了大丰市的商业、住宅及港口区域的房产，而港口由于建设周期较长，配套不齐全，目前均价只有1600-1800元/平方米，在数据上将大精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料丰市的商品房均价拉低。事实上，大丰市的房价发力上涨是在2006年底及2007年上半年。但由于西区及港口房产的总体价格较低，因此