太原项目测算表(容积率4-XX毛利润15%)

序号项目面积(平方米)面积(亩)备注1占地面积94164141.251.1XX占地面积2564138.461.2我方占地面积66923100.391.3二层楼占地面积16002.402容积率43建筑面积3766551×2住宅面积26529570.43%XX商业面积10000026.55%住宅底商面积113603.02%4地下室面积83700(4.1+4.2)4.1商业地下室36000XX地下室4.2住宅地下室477005总建筑面积4603553+46建筑密度≤30%7绿地率≥30%其中太原项目规划指标138.8592564450土地拍卖成交价624811658.8431职工安置费2406.3718774中介费80021.239591二层楼拆迁费200053.098979契税187449.765294拍卖交易费62516.588431合计68020楼面地价18062012年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年1一期施工期2一期住宅及公寓销售期3一期商业销售期4二期放工期5二期住宅及公寓销售期6二期商业销售期进度安排1、项目工程计划横道图2008年2009年2010年2011年序号项目名称序号分项名称建筑面积(平方米)单位成本(元/平方米)费用合计（万元）备注1前期费用36000782811.1勘察设计费36000702521.3临时设施费360005181.4可研费用360003112建安成本3600026009,3603基础设施建设费360002801,0084公共配套设施建设费3600000暂不考虑5管理费用3600047169按400万元/年估算,共计2.5年6不可预见费36000103371按1-4项的2%估算7开发期税费36000260936市政配套费、报建费8成本合计36000336812,125∑1~72、成本估算表序号分项名称建筑面积(平方米)单位成本(元/平方米)费用合计（万元）备注1土地成本100000180618,0591.1+1.21.1交易价格100000165916,588共10万平米,每平米约1896元1.2交易契税10000050498土地出让金的3%1.3拍卖交易费10000017166土地出让金的1%1.4职工安置费100000664共240万元,折合楼面价约7元/㎡1.5其它费用10000021212共800万元,折合楼面价约24元/㎡1.6二层楼拆迁费10000053531共2000万元,折合楼面价约61元/㎡2前期费用1000001071,0712.1勘察设计费136000709522.2三通一平费256414102.3临时设施费1360005682.4可研费用1360003413建安成本136000330044,8803.1地上建安成本100000355235,520(3.1.1~3.1.3)3.1.1建筑工程100000177617,7603.1.2安装工程100000142114,2083.1.3装饰工程1000003553,5523.2地下建安成本3600026009,3604基础设施建设费1000003943,9434.1小区市政配套13600028038084.2园林绿化及铺装8974150135按占地面积的35%估算5公共配套设施建设费10000000暂不考虑6管理费用10000047465按400万元/年估算,共计2.5年7不可预见费1360001001,359按1-4项的2%估算8开发期税费1360003004,080市政配套费、报建费9成本合计100000738673,857∑1~1110销售收入100,0008,99389,926计容积率建筑面积销售收入10.1商业销售收入105,0007,57079,485含地下5000平方米公摊10.2车位销售收入31,0003,36810,441扣除5000平方米的商业公摊11营业税及附加4,99112营业税后收入84,9352、成本估算表13毛利润11,078序号分项名称建筑面积(平方米)单位成本(元/平方米)费用合计（万元）1土地成本276655180649,9611.1交易价格276655165945,8931.2交易契税276655501,3771.3拍卖交易费276655174591.4职工安置费27665561761.5其他费用276655215881.6两层楼拆迁补偿费276655531,4692前期费用276655922,5572.1勘察设计费324355702,2702.2三通一平费685234272.3临时设施费32435551622.4可研费用3243553973建安费用276655185351,2653.1住宅265295150039,7943.2住宅底商面积1136017001,9313.3地下室4770020009,5404基础设施建设费2766553549,8014.1小区市政配套3243552809,0824.2园林绿化及铺装479661507195公共配套设施建设费276655006管理费用276655481,3357不可预见费276655822,2728财务费用27665546612,9038.1土地利息27665538410,6178.2建筑成本利息276655832,2869开发期税费3243551304,21710营业税及附加27665544112,21111销售费用2766552396,60112成本合计2766555535153,12313销售收入231,09514毛利润77,9722、成本估算表15毛利润率50.92%16土地增值税23,39217所得税13,64518净利润40,93519净利润率26.73%20投资额54,96121投资回报率74.48%22年投资回报率21.28%备注1.1+1.2+1.3450万元/亩土地出让金的3%土地出让金的1%共240万元,折合楼面价约7元/㎡共800万元,折合楼面价约24元/㎡共2000万元,折合楼面价约61元/㎡由于本项目公建较高,部分提高设计费按占地面积的70%估算暂不考虑按400万元/年估算,共计4.5年按1-4项的2%估算按2.5年计息,按8.5%计息(高于银行利率1%)第一期按住宅40%开发体量计息,计息期1年市政配套费、报建费销售收入的5.55%销售收入的3%∑1~112、成本估算表(14/12)增值额的30%估算(14-16)*25%(14-16-17)(18/12)土地价+5000万元启动资金(18/20)投资期按3.5年估算3、项目销售收入与经营税金及附加估算表2009年2012年下半年上半年下半年上半年下半年上半年一销售收入(万元)231,09537,14152,6053,37067,66367,6572,6581一期住宅销售收入(万元)75,39737,14138,25600001.1一期住宅销售面积(㎡)106118530595305900001.2一期住宅销售单价(元/㎡)71057000721000002一期商业销售收入(万元)8,37603,2723,3701,734002.1一期商铺销售面积(㎡)4,54401,8181,8189092.2一期商业销售单价(元/㎡)18,432018,00018,54019,0803XX销售收入(万元)11,078011,0780003.1XX销售面积(万元)003.2XX销售单价(万元)004二期住宅销售收入(万元)123,36200060,88562,47704.1二期住宅销售面积(㎡)159,17779,58979,5894.2二期住宅销售单价(元/㎡)65007,6507,8505二期商业销售收入(万元)12,8820005,0445,1802,6585.1二期商业销售面积(㎡)6,8162,7262,7261,3635.2二期商业销售单价(元/㎡)18,90018,50019,00019,500二销售税费18,8113,1763,5512885,7855,7852271营业税及附加(万元)12,2112,0612,3051873,7553,7551482销售费用(万元)6,6011,1141,2461012,0302,03080三净销售收入(万元)212,28333,96649,0553,08261,87861,8722,4312011年合计(万元)序号销售期分项指标2010年序号分期项目合计2008年2009年2010年2011年2012年1投资总额153,12364,42818,48432,46224,62813,1201.1土地成本49,96149,96100001.2前期费用2,5572,55700001.3建安费用51,2655,12710,25311,27812,30412,3041.4基础设施建设费9,8013,92105,881001.5公共配套设施建设费0000001.6管理费用1,3353003003003001351.7不可预见费2,2724544544544544541.8财务费用12,90304,3018,602001.9开发期税费4,2172,10802,108001.10营业税及附加12,21102,0612,4927,5101481.11销售费用6,60101,1141,3474,060802.0资金筹措0000002.1自有资金0000002.2借贷资金2.3销售收入再投入4、项目投资计划估算表2,2226、损益及利润分配表(单位:万元)序号项目2008年2009年2010年2011年2012年合计1销售收入037,14155,975135,3202,658231,0952项目投资64,42818,48432,46224,62813,120153,1232.1地价49,961000049,9612.2前期费用2,55700002,5572.3建安费用5,12710,25311,27812,30412,30451,2652.4基础设施建设费3,92105,881009,8012.5公共配套设施建设费0000002.6管理费用3003003003001351,3352.7不可预见费4544544544544542,2722.8财务费用04,3018,6020012,9032.9开发期税费2,10802,108004,2172.10营业税及附加02,0612,4927,51014812,2112.11销售费用01,1141,3474,060806,6015利润总额-64,42818,65723,513110,692(10,462)77,9726毛利润率50.92%7土地增值税23,3928所得税136459税后利润4093510税后利润率26.73%49.32%(5-7)*25%增值部分*30%5-7-8序号项目分期2008年2009年2010年2011年2012年合计1现金流出64,42818,48432,46224,62850,157190,1601.1土地成本49,961000049,9611.2前期费用2,55700002,5571.3建安费用5,12710,25311,27812,30412,30451,2651.4基础设施建设费3,92105,881009,8011.5公共配套设施建设费0000001.6管理费用3003003003001351,3351.7不可预见费4544544544544542,2721.8财务费用04,3018,6020012,9031.9开发期税费2,10802,108004,2171.10营业税及附加02,0612,4927,51014812,2111.11销售费用01,1141,3474,060806,6011.12土地增值税23,3921.13所得税13,6452现金流入037,14155,975135,3202,658231,0953当期现金流量-64,42818,65723,513110,692-47,49940,9354累计净现金流量-64,42