安徽歙县和泰徽都国际项目产品初步建议_149PPT_XXXX年

南京运佐营销策划有限公司2010年3月29日和泰·徽都国际项目产品初步建议南京运佐营销歙县·徽都国际写在前面感谢发展商为我们所提供的本次研究与企划的机会，这使我们可以尽可能好地呈现地产行业中另一类生活意境开发的价值。正因为此，将使我们有可能获取项目的核心价值而为营销创造先机…南京运佐营销歙县·徽都国际背景南京运佐营销歙县·徽都国际歙县是中国历史文化名城，位于安徽省南部，位于安徽省南部，北倚世界著名风景区黄山，东邻杭州，南连千岛湖,是皖、浙、赣三省的重要通道。歙县交通便捷，皖赣铁路途径县境16公里，县火车站客货运能力居黄山市首位。公路交通有徽杭高速公路、215省道、324省道穿境而过；县城至黄山国际空港仅30公里；境内新安江航道常年通航。全县面积2122平方公里.全县人口为50万，其中县城人口约11万。南京运佐营销歙县·徽都国际2009年度歙县实现地区生产总值59.5亿元，同比增长13%；财政收入（一般预算收入）2.77亿元，同比增长23%；全社会消费品零售总额17.9亿元，同比增长17.5%；在岗职工平均工资2万元，同比增长24%；农民人均纯收入4100元，同比增长17.3%；金融机构存、贷款余额分别达48.2亿元和23.4亿元，同比增长16.9%和24%。旅游经济方面：旅游总收入14.9亿元,荣获“中国县域旅游品牌百强县”、“中国旅游文化示范地”等称号。近几年歙县经济实力明显增强，经济运行质量逐步提高，城乡基本基础设施不断完善，发展环境逐步优化，各项社会事业健康发展，人民生活水平稳步提高，发展步伐进一步加快。GDP57.6亿人均GDP11705居民储蓄余额37.6亿元人均可支配收入9387元农民人均纯收入4100元人口数量490990人(农业42万,非农业6万)GDP7345.7亿元人均GDP1580美元居民储蓄余额4546.5亿元人均可支配收入11473.6元农民人均纯收入3556.3元人口数量6675.7万歙县数据安徽省数据均值南京运佐营销歙县·徽都国际歙县原为贫困县，在实施工业振兴计划和城镇带动战略之后，实现了工业经济、城市建设、旅游和农业经济大突破，GDP排行位于省内24名，成为黄山第一县。歙县居民的有一定的消费购买力；歙县政府鼓励农民外出务工和回乡创业，本地区的农民收入高于全省平均水平，乡镇购买力不可小觑。南京运佐营销歙县·徽都国际城市规划老区板块新区板块南京运佐营销歙县·徽都国际2010年政策环境南京运佐营销歙县·徽都国际二手房税费优惠政策09年12月25日停止部分楼市优惠政策09年11月18日停止维修基金减半2009年12月31日停止南京运佐营销歙县·徽都国际中国人民银行决定，从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社等小型金融机构暂不上调央行2010年1月21日公告从次日起首套房7折利率上调至八五折中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，此为2010年以来央行第二次上调存款准备金率。南京运佐营销歙县·徽都国际国务院常务会议召开并提出“国四条”国务院通知明确二套房贷款首付不得低于40%南京运佐营销歙县·徽都国际银行政府遏制房价收紧南京运佐营销歙县·徽都国际我们该何去何从？宏观环境不明朗南京运佐营销歙县·徽都国际开始徽都国际的企划之旅南京运佐营销歙县·徽都国际策划理念的推演其一：我们认为本项目需要别与歙县的其他楼盘其二：我们希望建立准确的目标客户群，达成圈层营销传播效益其三：我们强调品牌的快速建立以达成认知与形成核心竞争力南京运佐营销歙县·徽都国际解决问题：定位产品定位目标客户传播产品品牌南京运佐营销歙县·徽都国际项目分析1南京运佐营销歙县·徽都国际本案基本要素指标数量（单位）土地面积174796.68㎡总建筑面积454469㎡容积率2.6住宅面积397660商业面积56808商住比例1：7南京运佐营销歙县·徽都国际南侧：该地块南邻为西干山，景观资源一般。北侧：北侧为丰乐江，拥有良好的江景资源，是本项目的景观资源。东侧：东邻新城最大的市政广场—张曙音乐广场，及规划中商业街区。西侧：西侧为铁路桥，景观较差，噪音污染，一定程度上影响了项目品质。南京运佐营销歙县·徽都国际优秀好一般不好差土地级别√自然景观√环境污染√交通情况√社会治安√社会人文√区位形象√生活配套√学区情况√本案各地块指标分析本案地块紧临县政府，处于县的规划发展方向，各指标较好，随着市政配套设施的建设，项目的前景和环境将更加突出。南京运佐营销歙县·徽都国际优势劣势机会威胁Swot分析※地段好、交通较为便利※周边自然景观优美※该地块曾被汛期淹过，客户有心理瓶颈※紧邻县政府、地处规划核心潜力较大※宏观政策影响※周边楼盘已建立竞争优势※周边楼盘同质化趋势明显南京运佐营销歙县·徽都国际差异化改进主流产品，增加产品层次突出地段优势，细节精雕细琢丰富商业配套，打造品牌形象品牌细节实现价格提升我们的方向：南京运佐营销歙县·徽都国际市场分析2南京运佐营销歙县·徽都国际竞争对手扫描南京运佐营销歙县·徽都国际鸿欣花园上海花园鸿锐·财富广场盛世徽府徽府置业广场禾园清华坊大铭山庄县政府紫阳财富中心百花园徽州御苑香格里拉本案南京运佐营销歙县·徽都国际1、鸿欣花园项目位置歙县人民路288号开盘时间2009年10月开发商歙县鸿欣房地产开发有限公司主力面积91-123平方米用地面积6667㎡销售均价3000元/㎡建筑形态多层、商铺销售率70%后续供应量有商铺，年后三四月份开二期，目前正在预定中综合点评：项目体量小，户型以三房为主，未做过多包装。南京运佐营销歙县·徽都国际面积浪费不实用面积浪费三室两厅两卫—122.3平方米两室两厅一卫—91.2平方米南京运佐营销歙县·徽都国际三室两厅两卫—104.9平方米两室两厅一卫—85.52平方米面积浪费不实用南京运佐营销歙县·徽都国际三室两厅两卫—102.17平方米三室两厅两卫—97.6平方米面积浪费餐厅实用性较小客厅亮度不够南京运佐营销歙县·徽都国际三室两厅两卫—123.67平方米拐角设计的不合理南京运佐营销歙县·徽都国际2、徽府置业广场项目位置歙县徽城镇徽州路（原轻机厂）开盘时间2008年开发商安徽歙县徽府置业有限公司商铺面积100-300平方米建筑面积3万㎡销售均价内街：6000元/㎡沿街：10000元/㎡建筑形态商业销售率50%后续供应量目前在售2期综合点评：项目位于歙县核心商业圈，大型卖场，是一站式综合性商业。按揭享受99折优惠。南京运佐营销歙县·徽都国际3、鸿锐财富广场项目位置歙县经济开发区连江大道南侧开盘时间2008年6月开发商安徽鸿锐房地产开发有限公司主力面积93-133平方米建筑面积124000㎡绿化率30%容积率1.62销售均价2100元/㎡建筑形态多层、商业、酒店销售率30%后续供应量共4期开发，1期已交付，目前开发第2期。综合点评：小区位于经济开发区，位置较偏，主力客户来自歙县各乡镇。南京运佐营销歙县·徽都国际进门见卫生间北阳台不合理面积浪费面积浪费阳台设计不合理南京运佐营销歙县·徽都国际4、上海花园项目位置紫阳路百花路口开盘时间2008年开发商黄山石勇置业有限公司主力面积97-120平米建筑面积69825㎡绿化率32.6%容积率2.16销售均价3100元/㎡建筑形态多层、小高层、高层、商铺销售率40%后续供应量明年开小高层、高层，最后开剩余7幢多层综合点评：项目是歙县第一个小高层项目，以三房为主力户型。目前，一期多层已于11月交房，小高层抗性不大，推出即售罄。有5万方商业街，目前销售不佳。项目后期开发的西边临铁路。南京运佐营销歙县·徽都国际三室两厅两卫—110平方米三室两厅两卫—138平方米南楼梯的设计不合理餐厅不实用南京运佐营销歙县·徽都国际五室两厅三卫—171平方米南京运佐营销歙县·徽都国际六室两厅四卫—229平方米南京运佐营销歙县·徽都国际5、大铭山庄项目位置歙县新区（莲花塘）开盘时间2003年开发商浙江大铭房地产开发有限公司主力面积102平米-253平米建筑面积75400㎡绿化率35%容积率1.3销售均价2900元/㎡建筑形态多层、联排销售率85%后续供应量剩最后6幢多层综合点评：项目在新区地势较高，开发时间早，目前入住率高。价格适中，物业费0.3元/㎡。南京运佐营销歙县·徽都国际三室两厅一卫—102、107平方米南京运佐营销歙县·徽都国际六室两厅四卫—253、263平方米南京运佐营销歙县·徽都国际6、百花园项目位置歙县新区，东临富丰路居民区，西依歙州学校开盘时间2006年开发商黄山鸿阳房地产开发有限公司主力面积/建筑面积100000㎡销售均价2800元/㎡建筑形态多层、排屋销售率100%后续供应量销售结束综合点评：项目对面是歙州学校，主打学区房。南京运佐营销歙县·徽都国际项目位置歙县富丰路与富资路交口开盘时间2009年1月开发商歙县徽都房地产开发有限责任公司主力面积96-120㎡建筑面积6万㎡绿化率35.5%容积率1.7销售均价3300元/㎡建筑形态多层、商铺销售率50%后续供应量今年开4、5、6、7幢，明年开7、8、9、10幢多层综合点评：项目是歙县绿化最佳的楼盘，目前销售形势良好。7、盛世徽府南京运佐营销歙县·徽都国际两室两厅—86平方米两室两厅—102平方米南京运佐营销歙县·徽都国际南京运佐营销歙县·徽都国际8、徽州御苑项目位置歙县徽城镇富资路与清凉路交口开盘时间2008年开发商瑞源置业发展有限公司主力面积92-123平方米建筑面积70000㎡绿化率35%容积率1.3销售均价2800元/㎡建筑形态多层、商业配套销售率50%后续供应量一期销售完毕，二期开盘未定综合点评：项目品质和外观都不错，将建不低于十几万方的SHOPPINGMAL，集商贸、商务办公、会议、文化娱乐、旅游休闲、居住多元化功能的城市中心综合区域。南京运佐营销歙县·徽都国际南京运佐营销歙县·徽都国际南京运佐营销歙县·徽都国际9、紫阳财富中心项目位置古关新城区，西临县审计局，南临大华宾馆开盘时间未定开发商黄山市润发实业（集团）有限公司主力面积/建筑面积65309.3㎡绿化率35%容积率2.83销售均价未开盘建筑形态多层、高层、酒店销售率后续供应量综合点评：项目沿街商业广场与住宅组团为一期建设范围，酒店为二期建设范围。南京运佐营销歙县·徽都国际10、禾园清华坊项目位置歙县长青路28号（原县茶厂）开盘时间2008年开发商黄山禾园投资置业有限公司主力面积87-114平方米建筑面积52000㎡绿化率30%容积率1.56销售均价2700元/㎡建筑形态多层、商铺销售率70%后续供应量后期7幢多层明后年开综合点评：项目位于歙县著名风景旅游区渔梁坝附近，新徽派建筑，有购房优惠活动。南京运佐营销歙县·徽都国际南京运佐营销歙县·徽都国际南京运佐营销歙县·徽都国际南京运佐营销歙县·徽都国际南京运佐营销歙县·徽都国际南京运佐营销歙县·徽都国际11、香格里拉项目位置歙县老仪表厂开盘时间元旦开发商黄山仁泰房产主力面积60-130平方米建筑面积7万㎡销售均价/建筑形态多层、复式销售率/后续供应量/综合点评：项目地势较高，为歙县中学、长青中学、行知小学等学区房，最小户型60平方米1房。南京运佐营销歙县·徽都国际由竞争对手的分布可以看出，上海花园将是徽都国际的直接、最大的竞争对手！南京运佐营销歙县·徽都国际楼盘景观规划点评鸿欣花园简单绿化鸿锐财富广场绿化率30%，大型水系景观、庭院组团花园徽州御苑绿化率35%，广场、简单绿化盛世徽府绿化率35.5%，中国美院的景观设计，坡地、下沉式平台上海花园32.6%绿化率，中心绿地、组团绿化大铭山庄35%绿化率，景观小品，望江长廊，绿地广场香格里拉景观广场、健身休闲广场、中心主题公园禾园清华坊绿化率30%，中心景观。分析：从左表可以看出，歙县楼盘内部绿化景观较少；地块整体较大的利于规划，此类项目的景观规划一般较为理想。而对地块规模较小的项目，景观规划上一般相对简单甚至没有。我公司的项目可在此为主要突破点。