安徽濉溪县嘉和御花园项目整合推广提案_104PPT

龙泽地产营销以高度，为起点整合推广提案濉溪嘉和·御花园项目天帝所居，嘉和元年嘉和·御花园目录一、分析1.地理位置分析2.人口分析3.经济状况分析4.房产市场分析5.项目简介6.竞争对手分析1-47.项目SWOD分析1-28.优势分析1-59.劣势分析10.威胁分析1-211.SWOD整合分析12.产品定位1-1513.项目机会分析14.项目广告表现1-4二、项目营销策略1.价值营销1-62.活动营销1-53.渠道营销1-34.体验营销1-45.项目策略推广6.策略提案1-77.项目策略1-98.媒体整合1-59.价格策略1-310.视觉传播（拟稿）结束一、地理位置分析濉溪县概述濉溪县位于安徽省北部，是淮北市唯一市辖县，县城依市而建，全县辖11个乡镇和一个省级经济开发区，面积1987平方公里，人口106万。濉溪承东启西，区位优越，地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，是淮海经济区和徐州经济圈重要组成部分濉溪环境优越，交通便捷。市、县连为一体的城市建设格局，热、电、气一体化的能源供应，以及更加优惠的投资政策，为国内外客商提供了大展宏图的空间。举全县之力打造的省级开发区--濉溪经济开发区，“七通一平”全面实现，服务配套设施已经完成。一个以开发区为主体，乡镇工业集中区和创业园区为两翼的投资载体和开放平台已经构建。“一条龙”服务制度、“一站式”审批制度、县级领导联系协调制度、投诉举报监督制度和投资优惠政策日臻完善。符夹、青阜、青芦三条铁路穿境而过，北接陇海线，东连京沪线，西入大京九。公路交通国道、省道四通八达，连霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驱车南下省会合肥、东进海滨城市连云港只需2小时左右。距徐州观音机场仅有50公里。内河航运入淮河、通长江，直达上海港。·濉溪县老城石板街·乾隆湖风景景区·口子集团三分厂·淮北市六马路·寇湾汽车城·未来公检法司新址·准五星级酒店·老城区人口密集区域·濉河淮北治理段项目地理位置•政区，商区，民区，绿化风景区，雅韵悠然……濉溪镇人口状况分析•总人口100多万，•城市人口占总人口比例的22%。•总户数30余万。•户平均人口3.68人。濉溪镇总人口106563•濉溪镇人口图表→濉溪县经济发展分析濉溪县举全县之力加快开发区建设，在政策、资金、项目上加大对六马路的倾斜力度，去年已完成1.69平方公里起步区的路网建设，今年基础设施投入达到3亿元之多。通过扎实开展“六马路新区建设”活动，努力推动园区经济的裂变式发展，力争2010年全县新区基础设施建设投入达5亿元以上，新增规模工业企业30家以上。濉溪县濉溪镇乾隆湖，是一片优美的风景区，也是濉溪镇的工业集中区和招商引资、经济发展的重要载体。去年以来，该镇多渠道筹措资金，累计投入基础设施建设资金1000多万元，区内“二纵三横”主干道工程已经完成，铺设水泥路面6800米。园区供电、通信、绿化、排水等配套设施基本完成，初步具备了项目入驻条件。该镇强力推进工业集中区招商，重点引进工业项目和牵动性强的项目，大力推进产业升级和结构升级。目前，已入园项目8个，总投资2.5亿元以上，其中投资5000万元以上的项目2个。金沙纺织服装有限公司已正式投产，淮北银海纺织、威海汉江服饰、上海豪纳利达制衣等项目正加紧建设。乾隆湖大酒店、绍兴服装纺织等一批项目正在洽谈并达成初步投资意向。房地产市场分析•濉溪县中型以上楼盘共4家。分别为“濉溪凤凰城”，“玉兰花城”，“英伦城邦”，“领尚春城”。趋于形式，濉溪乃至淮北并没有真正的高品质楼盘。所谓的“品质楼盘”无非是做做表面现象。与真品质相差甚远。从绿化形式到配套设施，从人文景观到社区硬件，都没有真正达到高品质的目标。有货即有价，有房即有市是淮北房地产市场近年来雨打不变的定律。从2002年房产开发热，在淮北这块不大不小的市场，基本就没有所谓的“烂盘”。房价愈涨愈热的局面一直保持至今。所以，我们要打造“真品质大盘！”项目简介濉溪县嘉和御花园位于淮北市六马路（环城东路于龙脊山路交叉口）。地理位置南临乾隆湖风景区（乾隆湖开发区）、濉溪古石板街，北近口子酒厂三分厂，县公、检、司、法新址。东面老濉河淮北治理段，寇湾汽车城。烈山湿地公园。西靠火车站、三堤口商贸区。项目中心为老城区居住中心，加上六路新区建设发展，该区将在1-3年内发展成为濉溪县新亮点。政区、商区、民区、风景区于一体。再加上项目本身定位为高品质皇家盛殿花园小区，定能成为淮北市、濉溪县第一品质楼盘！忆昔开元喧盛日天下朋友结交情眼界无穷世界宽安得广厦千万间竞争对手分析1-1项目名称：濉溪凤凰城项目地址：开发区合缓路与银杏路交叉口销售电话：6871555-6871666开发公司：濉溪县万基房地产开发公司占地面积：168亩建筑类别：多层，小高层，商铺。框架结构装修状况：毛坯房绿化率：40%住宅挑高：3米规划楼层：多层52栋，1210套住宅楼体间距：25米户型分析：共18种户型商铺价格：3200-4500元/平方米团队介绍：8个销售物业费用：小高层8毛，多层4毛销售状况顶层1800元起，均价2300元。最高2450元。日期介绍：一、二期08年12月31与09年11月28，三期20103月28。交通介绍：4路公交，教育专线。学区介绍：新濉溪中学，龙华中学，文武学校，海潮电脑学校。车位介绍：无停车场，小区绿化面积为半开放式，可停车。项目优势：学区是最大的卖点，背面即是濉溪中学。房型多，选择多，价格也偏中。比较能被消费者接受。客户基本为教师，学生家长，商业投资者。项目弊端：配套设施及人文景观不足，绿化面积小，基本达不到30%，且粗糙。环境差，售楼中心位置太偏，且沿路卫生状况很差，严重破坏客户购买欲望。竞争对手分析1-2项目名称：玉兰花城项目地址：经济开发区玉兰大道5号销售电话：6065888-6065999开发公司：淮北安泰房地产开发公司占地面积：150亩左右建筑类别：多层，商铺。框架结构装修状况：毛坯房绿化率：40%住宅挑高：2.9米规划楼层：外沿街商铺楼体间距：22米起户型分析：大概5种户型商铺价格：3500元/平方米团队介绍：开发商自行销售，3个销售物业费用：多层3毛5销售状况：三期共160套房，每次开盘只推出2-3栋，40套左右，最低1550元，最高2650元日期介绍：首次开盘2008年8月交通介绍：教育专线。学区介绍：新濉溪中学，龙华中学，文武学校，海潮电脑学校，卫校，师范学校。车位介绍：200辆地下停车位项目优势：抗震重点示范工程，学区好，同凤凰城宣传八大特色：学区，升值空间，交通便利，绿化及楼间距大，抗震，户型多，配套设施全，物业管理好，生态园林社区。项目弊端：期房，沙盘绿化太过浮夸，人气不足，宣传力度不够。无公交，只有教育专线，交通不便。价格先低后高，跨度较大。与开盘相比，现价格已超出县城房价。竞争对手分析1-3项目名称：英伦城邦项目地址：虎山路与溪河路交叉口销售电话：6097888-6097999开发公司：淮北元润房地产开发公司占地面积：15000平方米左右建筑类别：多层，商铺。框架结构装修状况：毛坯房绿化率：40%代理公司：大旗营销住宅挑高：2.8米规划楼层：外沿街商铺楼体间距：23米起户型分析：6种主推户型商铺价格：--元/平方米团队介绍：销售3人，策划1人物业费用：多层3毛5销售状况：多层2750元，现在只剩5-6楼有房。日期介绍：2009年12月2日开盘。交通介绍：1，2路公交学区介绍：七小，二中，实验小学，卫校，师范学校。车位介绍：保守估计100个停车位项目优势：临近县医院，代庄批发市场，步行街，地势上较其他楼盘占优势学区完善，交通便利项目弊端：房价高，期房，纯地势卖点，没有人文景观与配套设施。相信后期的物业也根本谈不上服务与质量。价格也相对高。竞争对手分析1-4项目名称：领尚春城项目地址：开发区合缓路与银杏路交叉口销售电话：2216888开发公司：濉溪县万基房地产开发公司占地面积：25000平方米建筑类别：多层，小高层，商铺。全框装修状况：毛坯房绿化率：40%住宅挑高：2.9米规划楼层：多层，10栋，382套楼体间距：22米起户型分析：基本就2种户型，80-90平方商铺价格：2期推出，暂无信息团队介绍：销售4人，策划2人物业费用：多层3毛5销售状况：最低2100元起（顶层），最高2400元，均价2300元/平方日期介绍：首次开盘2008年11月28号，开工于09年8月8号交通介绍：3分钟1-2路，后期加线学区介绍：老濉溪中学，四中车位介绍：无停车场，小区绿化面积为半开放式，可停车。项目优势：精打细算，市场分析详细。价格便宜。项目弊端：配套设施及人文景观不足，绿化面积小，基本达不到30%，且粗糙。属于廉价产物。售楼中心没有气氛，略显沉闷。项目SWOT分析1-1•项目区位优势•项目地处濉溪县老城区商业核心地段，是本区商业、政治、金融、教育、观光、工业中心。本项目与乾隆湖风景区不过短短5分钟车程，寇湾汽车城近在咫尺。周边方圆1000米为老城区居住核心。另外，中、小学也基本集中在这一区域。项目区位为淮北市、濉溪县大力开发的集商业、政治、金融、教育、观光、工业为一体的新区。在伴随着周边大开发的同时，本项目也会在得天独厚的地理区位优势中进而成长成为濉溪县乃至淮北市成熟居住社区之一。•项目交通优势•伴随六路通车，会有十几班长、短途公交、客车开通。加上相阳路18路班车，濉溪县焦化厂到五里郢班车，闸河路班车，本区域会有非常发达的道路交通班线。东南西北，一分钟，我们出发吧！项目SWOT分析1-2项目品牌优势•某某大师的园林景观•某某大师的建筑设计•龙泽房地产营销策划•某某物业管理公司项目规模优势•多达5000余人居住•136720平米总建面•感受和谐大家产品规划优势分析1-1实力打造盛殿级皇家花园社区！产品规划优势分析1-2实力规划，唯宫殿设计。小区占地面积7.6公顷，整体建筑采用中国古典明清宫廷式风格。移步换景。文化底蕴，格局构造，园艺设计，装饰硬件，都将俨然展现一处大气天成且人性的皇家宫殿！人文景观优势分析1-3一大主题：皇家盛殿园林式小区二大宫殿：养心殿（集阅读、上网、健身、洗浴、餐饮、商务、休闲、娱乐为一体的多功能会所）裕华殿（可用与社区医疗、便民、物业使用）三大城门：嘉和门，太和门，永和门。四大景色：颐宁山、天兴台、抚云塔、通岁池。五大人文：嘉和广场，太岁石，通岁鱼，墨竹林，貔貅造像，六大服务：一对一式物管服务，24小时安保系统，8时班环卫、区内私人幼教园，24小时紧急专车，免费区内会所。七重大礼：元宵节，端午节，七夕节，情人节，中秋节，圣诞节，国庆节，节日送礼。（可选）宏观形式优势分析1-4•一、项目概况：濉溪县是淮北市唯一市辖县。目前，市区与县城已连为一体，正在筹建的濉溪县闸河东路，按照淮北市总体规划，该路段被称为淮北市六马路。闸河东路西起淮海路矿建公司，东至淮北市相阳路，闸河东路是连接濉溪新城和老城区，对接淮北市区的重要干道。闸河东路两侧可用于开发的土地近4000亩，其中：老城区改造面积2500亩，国营农场农田400亩，北关管委会农田1100亩。•二、优势条件：该宗土地位于濉河之畔，与淮北市区仅间隔一河，濉河已经被淮北市政府改造成为市区内的景观水带，环境优越，适宜人居，适宜商贸流通。另外，濉溪老城区现有居民多为老年人，民房多为建国初期建设的瓦房，阴暗潮湿，且水、气不通，巷道狭小，交通不便，居民对开发改造有积极性，群众工作易做开发成本低廉。教育优势分析1-5•学区优势分析：•地块与城关一中仅一路之隔。区域内还有城关二、三、四小学，濉溪县职业技术学院等名校。为项目提供了良好的子女教育环境，因此人文气息浓厚，时刻飘逸着书香气息。项目创办嘉和双语幼儿托教所（全日制）也将有较大的影响力。幼教所的开办作为本案的教育配套，会有一定的市场感召力。劣势分析•老城区，居住人口老龄化随着城市发展，濉溪县亦紧跟着时代开发热潮，农村人口出外打工、经商的同时，留守居民老龄化也成为了濉溪县经济发展滞后的一大难题之一。濉溪县老城，居住环境偏远，购物、办公、出行都不如市区来的较易。公交线路不通畅，而政、企单位又都