宜昌磨基山生态园项目建议书

宜昌磨基山生态园项目建议书(初稿)前言受湖北省宜昌市三江航天旅游有限公司的委托，从2003年8月份开始，由深圳市渡假湾企业现划有限公司对宜昌市磨基山生态园项目进行整个策划，在进程计划，9月10日为第一阶段的文字工作成果汇报期。在这份文字工作成果汇报书中，大概的描叙了整个项目的背景、发展条件分析、市场分析、景区性质及主题形象、区域总体规划、用地规划、交通布局、附属设施、各区域的项目设计、开发经营策略和环保措施等。不包括初步建筑形态设计指引内容和可行性分析报告，而其中的图表工作还有待进一步分析和制做，最终的定稿内容还可能在现在的文本基础上进行修改，修改内容一部分也会涉及到核心概念和项目细节设置等，所以此文本仅供对委托方的中途工作成果汇报用，所有内容以最终的项目建议书为准。在本项目的操作中，要特别感谢委托方三江航天旅游有限公司的大力支持，才使我们能在大量的困难下按时完成第一阶段的工作，希望以后我们也紧密合作，把此项目做到最好。一、项目背景1.1项目背景宜昌磨基山生态博览园项目地处长江南岸，与主城区隔江相望，东起夷陵长江大桥，西至市十二中，北到黄河边，南以公路北侧山脊线为界，总面积约2平方公里多。生态博览园所处的点军区，2000多年前就以“楚西要塞”闻名遐尔，目前是宜昌市中心城区的重要组成部分。这里水路交通便利，旅游资源丰富，区内森林覆盖率在80％以上，是城区的“绿肺”，其海拔219.7米的磨基山主峰更是整个城市的制高点，使之成为了宜昌旅游的第一形象区，同时配合著名的关羽点军碑和车溪民俗风景区等区内景点，为宜昌打三峡旅游牌做出了强力支持。目前，在规划范围内以形成了以磨基山登山、山顶观光为主，附以郊野休闲、农家乐等活动的旅游发展脉络，但大部分资源仍处于初级开发状态，知名度也不高，社会效益和经济效益也无从提起。对于而宜昌旅游面临千载难逢的发展机遇，而区域的产品供给难以与其拥有良好的区位交通环境和资源优势相协调这样一种状况，三江航天集团旅游有限公司慧眼识珠，锐意进取，决定投资开发这一地区，把磨基山及周边区域建设成为国内一流的旅游目的地作为发展的目标。受三江航天集团旅游有限公司委托，本公司就磨基山及周围以圈定的规划范围的旅游开发进行策划。1.2项目目标磨基山生态博览园项目的开发目标为：充分利用现有资源，适应本地区旅游供给与需求发展趋势，把这里建设成为一个以中高档项目为主的复合型旅游目的地，争取实现宜昌城市的标志工程、来宜游客必到的娱乐休闲胜地和国际品质的生态园区等三大目标和实现社会效益、生态效益和经济效益三大效益的最大化。1.3任务阐述我们的任务是：为客户负责，提升项目价值，推动目标的实现和客户收益的增长。通过富有逻辑和创造力的策划，为未来的开发描绘出美好且现实可行的蓝图，并使之最终成为一个富有生命力和竞争力的产品。为旅游者创造最高的满意度和卓越的旅游经历与体验。1.4文本意向本文将首先在现状分析、市场初步分析和旅游供给分析等发展条件分析的基础上形成对整个景区的性质和形象定位；在此基础上将深入到项目建议阶段，包括了项目的功能分区、总体规划、项目设计及开发经营思路等；最后一部分是使整个设计思想可以更具备可操作性地落实到建筑设计环节的初步建筑设计形态设计指引。在这一过程中，我们将把客源市场和地区旅游供给的分析结果具体应用于项目设计，形成“项目的容量测算（ECU）”和“项目组成分析表”，使之更加科学、严谨，而与之相应的平面图和效果图也将使其更加清晰、直观。文本将和可行性研究相配合，共同塑造一份富有魅力和挑战性的开发计划。从中可以发现项目在未来的核心价值和丰富表现，，它将给开发者以超乎想象的美妙前景，给投资者以客观的回报，并在市场检验中获得社会效益与经济效益的共同增长。二、发展条件分析2.1现状分析2.1.1区位交通分析宜昌市位于湖北省西部，地处长江中上游结合部，渝鄂湘三省市交汇地。北距西安市公里、襄樊公里；南至长沙公里、广州公里；东至武汉公里、上海公里；西至重庆公里。宜昌是个交通枢纽城市，水陆空均可方便抵达。水路有到重庆和武汉的长江航道，陆路有东南西北各方向的高速公路和国道贯通，空中航道有到各大城市的直达航班。宜昌市区到磨基山景点现在也可方便地通过夷陵长江大桥和葛洲坝直达，同时还有两条长江轮渡航道可直接到达对岸。交通的不足在于目前夷陵长江大桥是执行收费过桥制，所收费用也太高，对市民驾车过河游玩造成了很大的一道障碍；葛洲坝目前已禁止能行三轮以上的机动车辆，长江轮渡的载客量少等因素，给游客进入景区带来了不便。区位交通图2.1.2文脉分析西汉初年（约公元前二百年）为县治，东汉建安年间（约公元二百年）又为郡治。此后各代，称郡或称州或称府。宜昌是鄂西政治、军事的中心。近代以来，进出口四川、重庆的物资都要在这里换载，成为重要转口码头。1876年《中英烟台条约》辟为通商口岸。宜昌古名较多，使用时间较长的是夷陵和峡州。古称峡州，因位于长江西陵峡口而得名。称夷陵，缘于“水至此而夷，山至此而陵”。1648年改“夷陵”为“彝陵”，1735年撤州升府置县，名府“宜昌”，名县“东湖”。民国时期，废府留县，定名宜昌。宜昌历史悠久，著名的长阳人化石、具有大溪文化特点的中堡岛、朝天嘴等数十处新石器时代原始文化遗址证明，至少在一、二十万年前就有人类活动；在七、八千年前，宜昌的先民就繁衍生息于此，创造了光辉灿烂的古代文明。春秋战国时，楚国开始在宜昌境内筑城，此后这里即为历代郡、县、州、府所在地，迄今已有二千多年的历史。宜昌是古代巴文化的摇篮，楚文化的发祥地之一，两大文化相互交融，形成了绚丽多彩的巴楚文化。伟大的爱国诗人屈原、民族和睦使者王昭君等许多历史文化名人都诞生在宜昌这块美丽的土地上，留下了丰厚的文化遗产：秭归的屈原龙舟文化；兴山的昭君美人文化；当阳的三国文化和佛教文化；长阳五峰的土家风情；远安的道教文化；猇亭石牌的军事要塞文化；三游洞的贬官文人文化；晓峰神秘悬棺文化；宜昌是中国古老的茶文化中心之一。从西周初年起宜昌一直是我国著名的贡茶产区。宜昌名茶很多，夷陵的明月、碧涧、茱萸、芳蕊，远安的鹿苑茶，当阳的仙人掌等均享誉海内外。点军区是宜昌市中心城区的重要组成部分，地处长江南岸，水陆交通便利，旅游资源丰富。三国时期，蜀汉名将关羽在刘备进川留分镇荆州，曾巡视夷陵要塞，并在城墙岭（即现在的点军坡）点视兵马。坡边有一古碑，上书“汉寿亭侯点兵处”为清光绪乙酉岁（1885年）宜昌总镇罗缙绅所立，现点军区即由此而得名。回首过去，点军几千年前就是古宜昌的政治、军事中心。早在春秋战国时期，点军就是楚国“楚西塞城”，并自此以“全楚西塞第一关”名扬华夏2.1.3气候分析位于长江三峡西陵峡口的宜昌市城区:北有大巴山余脉,南有武陵山余脉,东是丘陵地带连接江汉平原,尤其是长江水自西北自东南沿着城区奔流,全城地面风向因受这些因素的制约和影响,一年四季均多吹偏南风,最多为东南风。随着太阳高度角的改变,季风进退,寒暑更替,四季气候各具特色。四季分明，春温变化大,夏季雨水多,秋季来得迟,冬季严寒少。春季(3月12日-5月20日)夏季(5月21日-9月27日)秋季(9月28日-11月26日)冬季(11月27日-次年3月11日)全市年平均相对湿度为76%，历年平均相对温度在71-81%之间波动,相日变化,在一般情况下日出前最高,日出以后迅速降低,午后2-3时达最低，日落以后又迅速回升,日变化正好与气温呈反位相。宜昌市年均晴天日数为40.4天,阴天日数为183.4天其余日数是昙天。(昙天即多云),月平均晴天日数1.9-12日在4-5天之间,其中10月晴天日数最多为4。在磨基山的小气候方面，与大气候相似，但在不同的山谷中，微型气候也有微小的不同，因受到地理封闭性的不同，私秘性强的山谷空气流通差，温度大，如沿江南路的喻家冲和胡家湾，靠夷陵长江大桥旁的张家湾等处空气流通性不强，其它区域气候良好。2.1.4现场可开发利用资源评价磨基世界生态博览园地处长江南岸，与主城区隔江相望，东起夷陵长江大桥，西到市十二中，北到长江边，南至西边冲，总规划面积约3000多亩，森林覆盖率80％以上。园内地貌属鄂西山地向东部平原过渡带，由武陵山余脉与秦巴山余脉交汇形成丘陵、平（岗）地兼有的地貌特征。东西长2.5公里，南北宽1.6－2公里，最高海拔磨基山顶219米。园内土壤由砾岩、少量石灰岩、第四纪粘土和近代河流冲积物发育而成，开成带酸性土壤相互交错，具有明显的块状分布。主要土壤有黄棕壤、黄壤、潮土、水稻土等4大土类。园内气候特点属长江三峡暖谷性，四季分明，雨量充沛、雨热同步，年平均气温16.5℃左右，年均降雨量960－1200毫米，全年无霜期273天，适合多种植物生长。目前园内经营项目有农家乐和钓鱼池，农家乐主要聚集在江南大道两旁，共有20多家。钓鱼池若干个，星罗分布在各个山谷里。现有少量农居建筑零散分布在各山谷和江南路两旁，在喻家冲和后头冲的山丘间，人工开僻了一道约20米长，10米宽的通口。江南大道从园中横贯全境，市内27、28路分交车沿途有多个站点。沿江东西两侧的轮渡码头日夜有小游艇往返。动力电线、照明线路已通到村户，供水网系畅通。通往磨基山顶有条登山道，沿途植被良好，接近山顶路段大约有60度的陡坡，从山腿登向山顶，过程大约需45分钟。磨基山外形如埃及金字塔，为宜昌城区的制高点，山顶现有一电视发射塔，设备非常老化。磨基山和笔架山临江绝壁，陡峭如削，背脊向南倾斜，隔江远望，形如金字塔。现场可开发利用资源评价图宜昌磨基山现场评价表指标用地评价●好○较好□一般■差编号12345678区域气候（温度、降雨、风暴等）1.○○○□□○○○土壤（稳定性、肥力、厚度）2.○○□□○○○□水源供应和水质3.○□□○○□○■经济4.○○■■○○□■交通（可进入性）5.□□□○●○○■能源（易得性和相对成本）6.□□○□●○□□景观特点7.○○●○○○●○文化设施8.○□○□○□□■休闲设施9.□○■□●□□□就业机会10.□○□■○□□■保健设施11.■□□○□□□○12345678周边景观特点12.○□●○○○●○建议用途的融洽性13.○○●●●○○●交通（通达性、危险性）14.□□□○●○○○服务便利性15.□□□○●□□●开放空间16.○□●○●○□●噪音状况17.○○○○■○●●公用设施（易得性和成本）18.○□○○○□□●12345678用地场地“感觉”19.○○○□●●○○从道路所见之景20.○○□○○○○○安全的出入口21.□□□○●○○■永久性的树林和坡地22.□○○○○○○○平整土地（清淤、杂草、灌木、石屑）23.□□■□○○○■地形和坡度24.○□□○○○□□土壤（土质和厚度）25.□○○●○○○○开挖土方及基础的相对造价26.○□■○●○□□场地排水（环保）27.●○□□○□○○邻近建筑物（影响）28.○○○○□○○□置地和开发的相对成本29.○■■○○○□□12345678建设场地地形对计划用途的适应性30.●○●○○●●○道路的坡度31.●□□■○○○○入口车道处的视线距离32.□□□●●○●□对日照、风和微风的朝向33.○□○○○○○□视景34.□○●○○●○○私密性35.○○○●□●○○免受噪音和强光的程度36.○□□□□●○○邻近用地的视觉影响37.○○○○○●●○对邻近用地的视觉影响38.●●●○○●●○与公用设施的接近性39.○○□○●□■□2.2市场初步分析2.2.1宜昌市旅游业发展概况宜昌依托长江三峡和著名水利工程，凭借三峡门户、川鄂咽喉的区位优势，发挥长江三峡风光和巴楚风情的资源优势，已经确定了其在全国旅游中的重要地位。“九五”5年宜昌国内外旅游实现了巨大发展，具体数据详见表2－？接待游客量为八五期间倍数年均递增旅游收入为八五期间倍数年均递增海外游客50.56万人次1.826.4％1.0亿美元3.626.8％国内游客2170万人次4.730.5％132亿元79.434.8％合计2220.56万人次－－142亿元30.734.3％2002年全市旅游收入占GDP的10.0％，占第三产业的34.5％，旅游业已经成