宿迁市运河路项目市场定位

宿迁市运河路项目市场定位报告2007年12月国外机构对未来20年中国GDP预测预测部门预测结果：GDP增长率根据库兹涅茨理论：当GDP增长率〈4%时，房地产行业将萎缩当GDP增长率为4%-5%时，房地产行业将停滞当GDP增长率为5%-8%时，房地产行业将稳定发展当GDP增长率＞8%房地产行业将高速发展国务院发展研究中心2002-2005：6.9%-8.1%2005-2010：6.4%-7.8%2010-2015：5.6%-7.1%2015-2020：6.3%-7.2%世界银行2001-2010：6.9%2011-2020：5.5%亚洲开发银行2000-2010：6%2011-2020：5%高盛公司2001-2010：7.2%2010-2025：6.8%项目背景分析中国宏观经济形势呈增长态势，但未来仍然伴随着一些风险。“继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。建立健全廉租房制度和住房租赁制度。整顿规范房地产和建筑市场秩序。”——国务院总理温家宝《政府工作报告》“一是优化土地供应结构，合理确定各类土地供应比例，加强土地供应与住房供应的衔接；二是加快普通商品住宅建设，增加中小型、中低价位住房供应；三是进一步完善信贷、土地、税收、销售等方面的政策措施；四是继续整顿房地产市场秩序，建立有利于房地产市场稳步发展的长效机制。”——国家发改委副主任朱之鑫价格调控结构调控项目背景分析政府在08年仍将加强调控，防止出现由防止楼市危机向关注民生转变的“拐点”。项目背景市场分析小结：结论：刚性需求、供需矛盾，08年一级市场（土地市场）放量增大，市场供应继续增加，市场竞争升级。08年将面临政策收紧的市场风险。报告总体思路第一部分宏观市场分析第二部分中观市场分析第三部分微观市场分析第四部分项目分析第一篇项目定位分析1、宏观市场分析1.1宿迁城市概况1.2宿迁人口情况1.3宿迁经济情况1.4宿迁人民生活水平1.5宿迁城市规划情况1.1宿迁城市概况宿迁市一、宿迁地理位置宿迁位于淮海经济圈中部，属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带交叉辐射区，是亚欧大陆桥东桥头堡城市群中新兴的中心城市，是江苏、山东、安徽三省之通衢。1.1宿迁城市概况二、宿迁行政区划宿迁现辖沭阳、泗阳、泗洪三县和宿城区、宿豫区，计111个乡镇和4个街道办事处，其中建制镇79个，行政村1418个。1.1宿迁城市概况三、宿迁交通情况公路——京沪高速公路、宁宿徐高速公路、盐宿徐高速公路。铁路——新长铁路、规划中的淮宿铁路。航空——距观音国际机场60公里、距白塔埠机场100公里、距南京禄口国际机场260公里。航运——京杭大运河纵贯南北，内河通航里程达897公里。1.1宿迁城市概况四、宿迁城市建设情况宿迁市区被两条河流分割为三个区域，从东到西依次为宿豫区、老城区和宿城区。宿迁整体的城市定位为“以老城区为轴心，宿豫、宿城两翼齐飞”。宿城区老城区1.1宿迁城市概况1、宿豫区宿豫区曾经是宿迁的一个县，去年行政区划调整后成为宿迁的一个区，整个区域的建设正处于起步阶段。该区域建设定位为具有独立城市功能的都市生活区。1.1宿迁城市概况2、老城区老城区作为宿迁传统意义上的市中心区域，城市建设定位为宿迁未来的商业中心。目前该区域建设较为成熟，集中了宿迁几个高品质的高层、小高层楼盘。1.1宿迁城市概况3、宿城区宿城区是宿迁市政府和各职能部门所在地，也将是宿迁未来发展的新区。该东南部的宿迁经济开发区作为宿迁目前重点发展的区域，集中了一批颇具规模和实力的工业企业以及高品质多层公寓社区。一、宿迁的人口变化及人口组成统计表1：宿迁人口情况统计数据来源——《宿迁统计年鉴》年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年总人口（万人）508.9510.84513517.26521.39524.54526.15农业人口（万人）387.39370.3365.81381.34323.07321.91314.1非农人口（万人）121.51140.54147.19135.92198.32202.63212.051.2宿迁人口情况1.2宿迁人口情况508.9510.8513.0517.3521.4524.5526.2387.4370.3365.8381.3323.1321.9314.1121.5140.5147.2135.9198.3202.6212.10.0100.0200.0300.0400.0500.0600.02000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年总人口农业人口非农人口宿迁人口增长分析图1.2宿迁人口情况截止2006年末，宿迁总人口达到526万人，宿迁市区目前还没有形成人口积聚效应但是宿迁市区总人口只有33万人其中非农业人口212万人。表2：宿迁城市化率统计数据来源——《宿迁统计年鉴》年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年城市化率23.88%27.51%28.69%26.28%38.04%38.63%40.3%二、宿迁城市化进程1.2宿迁人口情况1.2宿迁人口情况23.88%27.51%28.69%26.28%38.04%38.63%40.30%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年宿迁城市化率变化分析图1.2宿迁人口情况宿迁的城市化水平在江苏还处于比较低的位置，城镇非农业人口所占的比重较低。这主要是由于宿迁刚刚由县级市升级为地级市，处在城市化进程初期。但宿迁从2000年至2006年城市化率增长了将近17个百分点，速度十分迅猛。龙行观点：三、人口组成的横向比较表3：江苏各城市的人口组成横向对比统计地区南京无锡泰州徐州淮安宿迁总人口（万人）607457.8510934.73532.77526.15城市人口（万人）524.6329.4140.4320.76169.39212.05城市化率86%72%27.5%34.3%31.8%40.3%1.2宿迁人口情况1.2宿迁人口情况607457.8510934.73532.77526.15524.6329.4140.4320.76169.39212.0586%72%31.80%40.30%27.50%34.30%01002003004005006007008009001000南京无锡泰州徐州淮安宿迁0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%总人口（万人）城市人口（万人）城市化率江苏各城市横向对比分析图1.2宿迁人口情况从以上各城市的对比来看，宿迁的城市化率虽然不能和南京无锡等大城市相比，但优于淮安、泰州等苏北城市。从宿迁城市化率近年的增长趋势来看，2004年宿迁的城市化进程有了一个跨越式的发展，结合宿迁政府近来大力发展工业的战略来看，我们预计宿迁农业人口劳动力将会持续转化，但形成有购买力的住房群体还需要很长的一段时间。龙行观点：1.3宿迁经济情况一、宿迁经济概况宿迁经济基础比较薄弱，工业经济规模较小。经济实力——宿迁各项经济指标均位居江苏末位。起步晚，底子薄；宿迁的经济腾飞还有待时日。产业结构逐步形成以机械、电子、棉纺织等第二产业为主的支柱产业。——宿迁目前的第一产业仍占总产值的20%以上。招商引资宿迁近几年在对苏南、浙江招商方面成绩显著。——曾被评为2005年“浙商最佳投资城市”。年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年GDP总值（亿元）200.65223.16247.03278.19335.59375.9420GDP增幅（%）10.8%11.2%10.7%12.61%20.63%14.6%11.7%1、宿迁国民生产总值(GDP)统计及分析表4：宿迁GDP增长分析表数据来源——《宿迁统计年鉴》1.3宿迁经济情况200.65223.16247.03278.19335.59375.942012.6%20.6%14.6%11.2%10.8%10.7%11.7%0501001502002503003504004502000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%GDP总值（亿元）GDP增幅（%）宿迁GDP增长分析图1.3宿迁经济情况年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年人均GDP（元）3979437748265400646272008155人均GDP增幅（%）10.8%10%10.3%11.9%11.4%11.4%13.3%2、宿迁人均GDP统计及分析表5：宿迁GDP增长分析表数据来源——《宿迁统计年鉴》397943774826540064627200815511.9%11.4%11.4%10.0%10.8%10.3%13.3%01000200030004000500060007000800090002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年0%2%4%6%8%10%12%14%人均GDP（元）人均GDP增幅（%）宿迁人均GDP增长分析图宿迁升级为地级市以后，宏观经济运行态势良好。自2003年以来宿迁总体经济以平均15%的速度增长，略高于江苏省经济增长水平。但宿迁的经济基础比较薄弱，经济总量较小，因此经济增长的绝对值不高。1.3宿迁经济情况龙行观点：3、宿迁经济在省内的位置排名城市GDP增长率人均GDP1苏州482015.5%794072无锡336015%569493南京277415.1%429674南通175815.4%229975常州156015.1%446996徐州143014.3%158127盐城117414.3%147118扬州110115%242519镇江102515%2170010泰州100315%3955211淮安65214.3%1433212连云港52715.1%1336913宿迁42014.6%81551.3宿迁经济情况表6：宿迁GDP增长分析表宿迁经济实力在江苏位列末尾。由于宿迁缺乏国家级大项目，我们可以预计未来几年宿迁的GDP仍然会保持稳定的增长，但不太会出现跨越式增长。1.3宿迁经济情况龙行观点：1.3宿迁经济情况年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年固定资产投资额（亿元）84.2195.24113.2142.06201.19270.3346固定资产投资增幅（%）20.2%13.1%18.9%25.5%41.6%34.4%28%二、宿迁固定资产投资情况及分析84.2195.24113.2142.06201.19346270.325.50%41.60%34.40%13.10%20.20%18.90%28%0501001502002503003504002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%固定资产投资额（亿元）固定资产投资增幅（%）宿迁固定资产投资分析图表7：宿迁固定资产投资增长分析表数据来源——《宿迁统计年鉴》从以上数据来看,宿迁的固定资产投资总量较小,但增长速度较快。2006年固定资产仍然保持高速增长，呈现如下特点：1、工业投资增势强劲，经济发展后劲增强；2、基础设施建设投资有所下降；3、非国有单位投资比重上升，成为投资的主要力量。1.3宿迁经济情况龙行观点：固定资产投资总额与省内兄弟城市比较1.3宿迁经济情况表8：江苏各城市固定资产投资比较分析表地区南京无锡泰州徐州淮安宿迁投资额（亿元）1613.551474.94510752.99353.74346增长幅度15%13.8%27.5%25.2%31.8%28%通过各城市的固定资产投资横向对比可以看出，宿迁的固定资产投资绝对量还是非常小的，位列江苏省末尾。这说明按照宿迁现在的固定资产投资对宿迁的经济拉动能力是有限的。表9