尊地_西安赛格集团南二环项目产品建议提案_45PPT

1“将户型/价格进行到底”西安赛格集团南二环项目提案谨呈：西安赛格集团20080717®深圳尊地地产2008-7-172目标沟通项目操作建议项目户型建议区域地产市场解析项目价格建议市场商户访谈项目地块位置3本次提案的目标是什么？4通过同赛格集团的沟通5目标是？6解决住宅/公寓部分的户型面积区间及比例？价格？7目标沟通项目操作建议项目户型建议区域地产市场解析项目价格建议市场商户访谈项目地块位置8地块属性界定——南二环沿线高密度综合项目居住区用地16834㎡容积率9.3总建筑面积19.52万㎡住宅建筑面积4.51万㎡公寓建筑面积5.8万㎡裙房商业面积5.4万㎡绿地率19%停车位450辆初步技术经济指标地块呈长方形结构，东临省委办公区，南临为林地归属不明，西侧临金石大酒店、北临南二环；项目地块省委办公区赛格电脑城地块南北长79米，东西长213.09米，总占地面积为16834㎡9在了解了地块所属区位后我们将确定调研区域10南二环沿线及周边区域同类型项目11目标沟通项目操作建议项目户型建议区域地产市场解析项目价格建议市场商户访谈项目地块位置1212位置：城南区南二环与太白南路十字西北角占地面积：3.73万平米建筑面积：20万平米物业类型：公寓建筑综合体面积区间：42.8~106平方米均价：7000元左右区域房地产市场解析——海星未来城户型类型面积区间一室42.8㎡63.9㎡82.24㎡85.75㎡89.05㎡二室106㎡13131室1厅1卫建筑面积:42.80㎡1室2厅1卫建筑面积:82.24㎡1室2厅1卫建筑面积:85.72㎡2室2厅1卫建筑面积:106.00㎡1室1厅1卫建筑面积:63.90㎡户型户型范围：一室、二室面积区间：42.80~106㎡1室2厅1卫建筑面积:89.05㎡1414位置：西安市南二环与太白路什字西80米路北占地面积：36000平方米建筑面积：220000平方米物业类型：高层、多层，城市综合体面积区间：67.38~151.78㎡均价：4800元/平方米起价：4300元/平方米户型类型面积区间一室67.38㎡二室70-90㎡100-140㎡三室130-160㎡四室151.78㎡区域房地产市场解析——瑞鑫摩天城15151室2厅1卫建筑面积:67.38㎡2室2厅1卫建筑面积:71.72㎡2室2厅1卫建筑面积:89.44㎡2室2厅2卫建筑面积:136.33㎡3室2厅2卫建筑面积:156.47㎡4室2厅2卫建筑面积:151.78㎡户型户型范围：一室、二室、三室、四室面积区间：67.38~151.78㎡1616位置：雁塔路北段8号占地面积：48400平米建筑面积：345700平米物业类型：公寓商住楼商铺面积区间：29.24~124.57㎡均价：5700元/平方米最高价：6000元/平方米顶楼：5200元区域房地产市场解析——万达广场户型类型面积区间一室29.24㎡40-50㎡50-60㎡60-70㎡二三室70-80㎡80-90㎡100-110㎡17171室1厅1卫建筑面积:41.83㎡1室1厅1卫建筑面积:29.24㎡1室1厅1卫建筑面积:45.78㎡1室1厅1卫建筑面积:47.00㎡2室2厅1卫建筑面积:75.79㎡2室2厅1卫建筑面积:86.85㎡3室2厅1卫建筑面积:107.00㎡户型户型范围：一室、二室、三室面积区间：29.24~124.57㎡1818位置：南二环太乙路立交东南朝向占地面积：2668平米建筑面积：34000平米物业类型：普通住宅+底商面积区间：34.37~126.62㎡均价：4500元/平方米区域房地产市场解析——领地户型类型面积区间一室34.37㎡48.82㎡77.68㎡二室69.30㎡77.36㎡77.68㎡三室101.2㎡126.62㎡191室2厅2卫建筑面积:77.68㎡1室1厅1卫建筑面积:48.82㎡1室2厅2卫建筑面积:34.37㎡2室2厅1卫建筑面积:69.30㎡2室1厅1卫建筑面积:77.36㎡3室2厅2卫建筑面积:126.62㎡户型户型范围：一室、二室面积区间：34.37~126.62㎡2020位置：草场坡新文巷10号（原3538厂）占地面积：44500平米建筑面积：18万平米物业类型：普通住宅面积区间：88.55~139.55㎡均价：4900-7300元/平方米区域房地产市场解析——荣城户型类型面积区间二室80-90㎡90-100㎡三室90-100㎡100-130㎡四室130-140㎡21212室2厅1卫建筑面积:88.55㎡2室2厅1卫建筑面积:92.68㎡2室2厅1卫建筑面积:94.48㎡3室2厅1卫建筑面积:96.98㎡3室2厅2卫建筑面积:121.14㎡4室2厅2卫建筑面积:139.55㎡户型户型范围：二室、三室、四室面积区间：88.55~139.55㎡2222位置：西安市长安路草场坡甲字50号占地面积：13350平米建筑面积：12万平米物业类型：普通住宅面积区间：均价：5500元/平方米正在认购区域房地产市场解析——翡翠明珠户型面积区间一室40-50㎡50-80㎡二室87㎡94.01㎡三室120-130㎡130-150㎡23231室1厅1卫建筑面积:49.00㎡1室1厅1卫建筑面积:56.00㎡1室1厅1卫建筑面积:72.00㎡2室2厅1卫建筑面积:87.00㎡3室2厅1卫建筑面积:123.04米23室2厅2卫建筑面积:142.30㎡户型户型范围：一室、二室、三室面积区间：49~142.30㎡2424位置：西安市长安路草场坡甲字50号占地面积：19210平方米建筑面积：188600平方米物业类型：公寓、写字间面积区间：48-180㎡均价：6300元区域房地产市场解析——财富中心二期户型类型面积区间一室48.14㎡63㎡72.02㎡78.89㎡79㎡三室179.5㎡25251室1厅1卫面积：72.02M²1室1厅1卫面积：48.14M²1室1厅1卫面积：63M²1室1厅1卫面积：78.89M²1室1厅1卫面积：79M²3室2厅2卫面积：179.5M²户型户型范围：一室、三室面积区间：48.14~179.5㎡26该区域户型主要以一室为主，二室为辅，少量楼盘带有三室和四室区域房地产市场解析——总结户型面积该区域面积一室主要集中在40-60㎡，二室集中在70-100㎡，三室和四室主要集中在120-140㎡。价格价格相差较大，从4400元到7000元，区域主力价格为5000-5400元装修海星未来城与财富中心二期为精装修，海星未来城价格约7000元，财富中新二期价格未定，预计价格在6300元27目标沟通项目操作建议项目户型建议区域地产市场解析项目价格建议市场商户访谈项目地块位置28市场商户访谈——了解商户对产品的需求电子市场数码产品电脑办公设备其他赛格电脑城9936赛博电脑城633//百脑汇电脑城333//总计181596针对我司操作此类项目经验，市场商户会成为项目消化的重点群体故我司对赛格周边市场商户进行了调研，共采集样本48户考虑到经营电脑产品、数码产品的商家综合实力较强，购买本项目公寓和住宅的可能性较大，但同时考虑到项目受众群的最大化，故也访谈了一部分做办公设备、外设的经营商家。29市场商户访谈——访谈结论电脑相关商家品牌台式机/笔记本/综合实力较强/店面较大功能需求部分要求租赁/大部分购买需求商务办公/售后服务/仓库面积需求30㎡的一室/60㎡-80㎡的二室数码产品商家品牌摄像机/品牌照相机/店面大/装修好功能需求部分要求租赁/大部分购买需求商务办公/售后服务/仓库面积需求30㎡的一室/60㎡左右的二室电脑及数码产品商家具有较强的购买力和购买欲望，以满足经营产品的商务办公需求为主，对面积的需求在30㎡-80㎡之间30市场商户访谈——访谈结论办公设备商家打印机/传真机/硒鼓/店面较小/楼层较高功能需求部分有租赁/商务办公/售后服务/仓库面积需求30㎡-40㎡其他商家网络设备/电池/内存/。。。。。功能需求大部分为租赁需求/小部分有购买需求面积需求30㎡/60㎡这两类商家大都位于高楼层，店面较小，多为个体经营户，购买需求不强，对面积的需求在30-60之间31市场商户访谈——最终结论购买意向实力商家购买的可能性较大/小规模商家租赁可能性大购买需求商务办公/售后服务/仓库/居住面积需求30㎡-40㎡一室/60㎡-80㎡二室大部分商家都以满足商务办公为主，面积需求在30-80㎡之间32目标沟通项目操作建议项目户型建议区域地产市场解析项目价格建议市场商户访谈项目地块位置33操作建议1——项目定位形象定位同赛格集团/赛格电脑城靠拢产品定位轻住宅重公寓功能定位轻居住重商务办公在项目定位上，强调赛格集团和赛格电脑城品牌，充分考虑引入商务办公功能，充分利用极具购买潜力的电脑城商户34操作建议2——客户群定位在客户群定位上，一方面重视电脑商户，另一方面重视看重赛格品牌的潜在投资客户本项目住宅/公寓部分目标客户群定位目标客户一电脑城经营商户（实力较大商户）目标客户二投资客户（看重赛格/商户/租金上涨）目标客户三电脑城经营商户（个体经营商户）35操作建议3——户型区间及户型组合策略在户型区间上要求范围要广，在户型组合上以1室和2室为主，辅以少量的3、4室，同时在户型设计上充分考虑到“1+1”组合的运用面积区间30㎡-150㎡之间户型组合1室2室为主，3、4为辅户型搭配策略1室和(1室或2室)设置在一起36操作经验据我司操作合肥金水黄金广场时发现的规律：由于赛博的引进，低楼层公寓去化速度很快，高楼层去化速度相对较慢，为了实现项目的均匀去化，我司建议采用此策略5.12汶川地震的影响，使得西安市目前高楼层房子销售难度很大，在充分考虑到该因素后，我司建议采取随着楼层增高价格逐步降低的策略地震影响操作建议四——低楼层和高楼层的关系发掘考虑公寓办公同底层商业经营的关系，我司建议提高低楼层产品的价格，而尽可能的降低高楼层价格，加速产品去化本策略原因阐述37目标沟通项目操作建议项目户型建议区域地产市场解析项目价格建议市场商户访谈项目地块位置38项目户型建议——面积区间及户型配比建议户型类型面积区间总体比例一室30㎡—60㎡35%二室60㎡—90㎡45%三室90㎡—120㎡15%四室120㎡—150㎡5%总计//100%综合考虑区域楼盘户型配比、电脑经营商户调研、我司操作此类项目的经验，我司对本项目的户型面积区间及配比建议如下：39目标沟通项目操作建议项目户型建议区域地产市场解析项目价格建议市场商户访谈项目地块位置40市场价格项目名称施工进度均价/元/㎡权重权重均价/元/㎡海星未来城准现房700010%700万达广场现房570015%1200领地期房450028%1980荣城期房580020%855翡翠明珠期房550020%305财富中心二期现房63007%315合计／／5516优惠类别平均优惠约合费用付款方式2个点110元促销优惠3个点165元合计5个点275元5615元中包含的优惠空间实收价格为：5516-275=5241元/平米项目价格建议——市场比较法41项目价格建议——价格上涨因素赛格集团在经营商户得强大号召力区域市场销售单价月增长率本项目的入市时机和销售进度在采用市场比较法进行项目价格定位得同时，我们还需要特别注重以下三个方面对项目定价得影响赛格在商户中的号召力能够带来价格上涨价格能够上涨的幅度/项目提价空间价格上涨得幅度、上涨次数、市场行情对价格的影响42项目价格建议——价格上涨因素区域市场每月常规提价幅度在1％～3％之间，结合本项目计划于2009年4-5月启动，共计9-10个月时间，故项目面市时可上涨价格空间为：（涨幅以1%计算）5241*（1+1%）9=5241*1.1=5732元/㎡该价格是在房地产平稳运行得情况下（地震影响逐渐消除），项目于2009年4月份正式入市时的销售均价；43项目价格建议——价格上涨因素我们的经验：在操作合肥金水黄金广场时通过引入赛博电脑，促使项目公寓价格有了