小户型东莞孚泰明园院精品小户型项目营销总纲与执行报

11案房市金碟－最有价值房产策划房市金碟－最有价值房产策划20002000案案(09(09版版))成功商务网成功商务网cg35.cncg35.cn创立于创立于20052005年，专业提供房地产策划的学习参考集成解决方案。我们本着年，专业提供房地产策划的学习参考集成解决方案。我们本着宁缺勿滥、优中选优的原则，耗时一年编辑整理了本套宁缺勿滥、优中选优的原则，耗时一年编辑整理了本套《《房市金碟：最有价值房产策划房市金碟：最有价值房产策划20002000案案》》资料，这可能是您见过最系统、最实用、最有份量、最具价值的房地产策划资料集！资料，这可能是您见过最系统、最实用、最有份量、最具价值的房地产策划资料集！本套资料包括本套资料包括2828组共组共20002000多套策划案，以光盘快递提供，多套策划案，以光盘快递提供，450450元实价包邮，推荐使用支付宝元实价包邮，推荐使用支付宝安全付款。承诺提供为期两年的新资料免费下载，随盘赠送最新房地产广告年鉴、住宅设计年安全付款。承诺提供为期两年的新资料免费下载，随盘赠送最新房地产广告年鉴、住宅设计年鉴等资料。站长热线：鉴等资料。站长热线：1395560780113955607801，客服，客服QQQQ：：2310729023107290！！网址：网址：（若打不开请刷新再试，网站有最新目录和试用资料下载）（若打不开请刷新再试，网站有最新目录和试用资料下载）版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。案啼声初试崭露锋芒孚泰明园营销总纲与执行报告谨呈：东莞孚泰房地产开发有限公司3本报告是严格保密的。案版权声明本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。4本报告是严格保密的。案报告的思路项目理解项目理解目标梳理目标梳理营销费用预算营销费用预算营销突破口营销突破口营销策略与执行营销策略与执行市场机会与威胁市场机会与威胁项目理解地块/产品6本报告是严格保密的。案区位价值：处CBD辐射区范围，交通便捷，商圈成熟，城市价值较高地块价值分析地块价值分析CBD核心商务区南城步行街商圈本案本案华凯广场‡位置：南城区三元路与莞太路交汇处，西面为宏远酒店，东北面是七宝一居，正南面为雀巢咖啡厂企；‡城市价值：¾距南城CBD核心写字楼华凯广场车程仅1~2分钟，步行也仅是10~15分钟；¾距西南面的成熟的南城步行街商圈步行约8分钟；7本报告是严格保密的。‹西：莞太大道——城市主干道‹南：厂企——雀巢咖啡‹北：三元路‹东：农田与规划路地块四至：三面环路，一面工厂8本报告是严格保密的。案景观资源分析：东、南向零散分布有菜田与农民房，仅西面有少量城市成熟绿地，景观资源一般地块价值分析地块价值分析‡东南与南面有较多农民房，雀巢咖啡的烟囱清晰可见，整体形象不佳；‡东面部分在耕菜田，有垃圾堆砌，景观较差；‡西面与北面目前为城市绿地，景观资源较好，但北面隔路相望为一些汽配零售街铺，形象较差；雀巢的烟囱东南向低层农民房零零散散的菜田北面的绿地西北向的绿地东北向的菜地和七宝一居9本报告是严格保密的。案周边配套资源价值分析：银行、酒店、商街、公园一应俱全，配套成熟地块价值分析地块价值分析‹西北约100米：宏远酒店‹西南约150米：富民步行街‹北面：中国银行与三元里公园其他：‹东面100米东莞日报总部；‹东北约500米市政主体广场；10本报告是严格保密的。案未来城市价值分析：新基片区，南城未来商务区内旺中取静的居住用地地块价值分析地块价值分析已批已建已批未建已批在建已批未建图例本案新基片区规划：‡片区定位：充足的绿地和公共空间，完善的公共服务设施，以居住、商业、服务办公为主的综合城市功能组团；‡具体规划：片区将增加公园10个和道路20条；‡项目相关：规划宗地位处板区内侧，距四环路将被数个商务建筑和住宅小区遮挡，日后会显得安静噪音影响相对较小；规划商务办公区规划商务办公区规划商业用地规划市政公园规划办公用地N11本报告是严格保密的。案平面布局与经济指标：A、B、C、D四栋，总建面4.7万平米总用地11013平米总建面47098平米住宅39109平米商业2558平米总套数979套容积率3.83绿地率35%停车位地下143，地上20土地年限70年N产品分析产品分析12本报告是严格保密的。案园林建设及配套：东莞首个院落式精品小户型社区空间节点空间节点空间节点空间节点空间节点产品分析产品分析13本报告是严格保密的。案户型配比：以公寓和两房主打，两者占总套数93%，占总建面86%产品分析产品分析产品类型面积区间套数总面积套数比面积比单间公寓31~42平米78125348平米80%61%8%25%6%100%一房一厅49平米643167平米7%两房两厅76~78平米13410355平米13%底层商铺////2855平米//合计97941725平米100%‡主力产品：¾31~42平米的公寓套房、共有781套，占总套数80%，占总建面61%；¾76~78平米两房，共134套，占总套数13%，总建面25%‡商铺：总面积2855平米，占总建面6%；14本报告是严格保密的。案产品理解：采光、通风优越，附加值高的单面廊高附加值小户型社区X两梯多户的布局，采用单面廊，采光、通风优越；X根据景观布置相应的户型，充分利用景观资源和朝向；X高附加价值；X充分考虑通风及采光；X每层均有空中庭院；X单边位附带270度转角观景阳台。产品分析产品分析参考：C座标准层平面图15本报告是严格保密的。案主力户型简析:公寓方正实用，赠送率高，可变一房一厅产品分析产品分析21‡户型：公寓；‡套内面积：23.2平米；‡户型亮点：¾1处为赠送面积，赠送率30%，验收后改建成客厅，公寓变一房；¾2处为270度的观景阳台，可改造成休闲室；116本报告是严格保密的。案产品分析产品分析主力户型简析:两房较为稀缺，赠送率20%，可变四房两厅‡户型：两房两厅；‡套内面积：56平米；‡户型亮点：¾1处为赠送面积，赠送率20%，验收后改建成一房；¾2处为花池与阳台，纵深3.8米，开间1.16米，可改建为书房；1217本报告是严格保密的。案项目理解小结项目理解小结项目属性：南城未来商住区内旺中取静的高附加值小户型社区‡地块：¾城市价值高¾周边配套完善¾景观资源一般¾未来商务区‡项目：¾产品附加值高¾首个园林式¾未来旺中取静¾小户型社区¾高标准包豪斯艺术精装目标梳理愿景/背景/目标19本报告是严格保密的。销售基本目标：实现不低于7000元/平米的均价，并在6个月内达到不小于90%的销售率，并期待向8000元/平米甚至更高的价格冲刺；2财务基本目标：07年年底，实现不少于一个亿资金的回笼；3发展基本目标：追求资金快速滚动、支撑生意版图快速扩张；项目背景发展商成立以来首个项目，且在东莞的第一个项目，本项目营销成功与否，将对开发商未来发展之路具有里程碑式的影响；20本报告是严格保密的。案我们的努力方向目标梳理目标梳理在一个新兴的商务区域，努力打造东莞最具营销亮点的高附加值国际公寓社区；根据市场情况，及时做出反应，跳出同质竞争，实现价格突破，8000--9000是我们的争取方向；努力方向努力方向市场机会与威胁供应/竞争/客户/SWOT22本报告是严格保密的。案市场扫描市场供应分析市场供应分析供求状况供求状况供求状况供应上，07、08年小户型产品供应量丰富，07全年至少16个项目上市，总供应量近万套，竞争激烈；需求上，由于东莞外来知识阶层的壮大以及房价的飞速飙涨，中小户型的整体需求将放大；政策背景政策背景政策背景限于土地的日益稀缺，及国家坚定而明了的鼓励开发小户型项目的决心，东莞07年拟定的住宅开发总建面为470平米4.84万套，而其中普通商品住房就达到了318万平米3.52万套，可见从政策层面来讲也将会有大量小户型产品入市；价格走势价格走势价格走势市中心地理位置优越、周边配套丰富且产品本身质素很高的项目销售压力不会很大，但小户型整体价格不会再有跳跃式突破，整体涨幅会明显降低；23本报告是严格保密的。城区小户型总供应量在80万M2以上，上市时间集中，区域主要集中在东城和南城07.5678910111208.12345678910第一国际(III)，中心区，约4万平米，一房一厅,35-45平米中孚项目，中心区，3.5万平米，单身公寓，约30-35平米金升国际公寓，南城，6.6万平米，一房一厅，40-50平米城市星座（III），南城，3.8万平米，二房，三房，60-90平米未来世界（II），南城，6.5万平米，一房、二房，45-65平米江南雅筑(II)，南城，约2.2万平米，一房一厅,50-60平米名门公寓,南城，约2万平米，一房\小复式,40-140平米上层公寓,南城，3.6万平米，一房一厅,35-45平米尚书银座,南城，4.9万平米，一房一厅,30-80平米城市假日华厦，南城，2.8万平米，一房一厅,40-85平米深国投时尚岛,中心区，约4万平米，一房一厅,35-75平米天诚康桥，南城，4万平米，一房、二房，30-70平米希尔顿广场,南城，约3万平米，一房一厅,45-80平米宜景康源,东城,5.72万平米，一房、公寓，45-110平米中信9号公寓,东城,9万平米，一房、二房，40-80平米学府1号,东城,5万平米，一房、二房、三房，30-95平米景湖春晓公寓,东城,2万平米，一房、公寓，30-80平米花样年华,东城，约5万平米，一房一厅,28-56平米楼盘名称区位简介数量户型及情况特点开盘时间600套精装修、双阳台精装修、双层有阳台，有私家花园精装修3．9米加迷你三错层设计精装修924套初定6月初开盘，现已封顶已于四月份开盘现定5月19日开盘，已封顶大概是6月底7月初，总共14层，现已建好5层初定5月底开盘，现已封顶预计十月份开盘这期推出200多套700多套500套684套二期住房900套预计九月份低十月初开盘，共二十四层及二十三层，现建四层单身公寓、一房、二房。分别占33.3%、50%、16.7%平层、复式分别占66%，34%二房、三房，以二房为主一房、二房单身公寓、一房、二房、三房，以单身公寓为主单身公寓、一房、二房，以单身公寓为主单房、一房、二房天诚康桥南城区、鸿福西路鸿福上桥处项目位于东莞新城市中心CBD地段，以小户公寓为主，面积在30-60平米之间，户户南北朝向，金升国际莞城区建设路2号金升国际占地7千多平方米，楼高20层，采用的是4梯26户，户型分单层和复式两种，面积大约在40—60平方米左右。城市