山东莱芜凤凰城绿叶岛项目建议书1550364342

内容：《项目建议书》第1页共7页项目建议书格式化文本编制：技术总监办时间：2005年1月内容：《项目建议书》第2页共7页以山东莱芜凤凰城绿叶岛项目为例：1．城市概况莱芜市位于山东省中心部位，北依济南，南接临沂，西临泰山，东靠淄博，总面积2246平方公里，人口123.88万。1992年经国务院批准升格为地级市，辖莱城、钢城两区。莱芜历史悠久、文化璀璨，是齐鲁文化的重要发祥地。齐长城横贯东西，长勺之战世代传颂，莱芜战役名载史册。境内山水秀丽，自然景观众多，房干生态旅游区、棋山旅游区、雪野湖旅游区风景优美、景色怡人，是度假、观光、休闲的理想之地。莱芜交通便利，高速公路四通八达，泰莱（泰安-莱芜）高速公路、博莱（淄博-莱芜）、莱新（莱芜-新泰）高速公路分别与京沪（北京-上海）高速、济青（济南-青岛）高速相接，驱车前往泰山仅需30分钟，到济南国际机场仅需70分钟，到达青岛港3个小时。磁莱（磁窑-莱芜）线、辛泰（辛店-泰安）线两条铁路穿境而过，分别与京沪（北京-上海）、胶济（济南-青岛）铁路相连。2003年，莱芜市紧紧围绕加快城市化建设进程，建设高标准现代化城市的总目标，加强了城市建设与管理，全市共完成城市维护建设投资33.04亿元，房地产开发投资2.69亿元，施工面积35万平方米。道路、燃气、供水、园林绿化、污水处理等基础设施不断完善，城市综合服务功能进一步增强。莱芜境内风土人情淳厚质朴，人民诚实勤劳，热情好客。1995年莱芜被命名为国家卫生城市和全国城市环境综合治理优秀城市，1997年以来，连续七年荣获全国双拥模范城荣誉称号。为吸引外商投资，莱芜市制定了一系列招商引资优惠政策，旨在创造最有力的舆论环境，最优越的社会环境，最优惠的政策环境和最优质的服务环境，确保外来投资者在莱芜投资放心，经营安心，生活舒心。内容：《项目建议书》第3页共7页2．项目概况2.1项目选址及区位优势凤凰城绿叶岛工程东起205国道，西至两河交汇处（牟汶河与孝义河），南起牟汶河，北至孝义河。2.2项目用地面积及现状总用地面积约2134.5亩,其中建设用地约400亩,一般农田约1734亩,涉及孙故事、官厂、石家庄三个行政村拆迁户471户,市机关事务管理局生活服务处等企事业单位30多家,总拆迁面积约9万平方米，按《莱芜市城市房屋拆迁补偿计算方法和标准》估算，拆迁补偿费总计约1.7亿元。2.3区位优势凤凰城绿叶岛南临牟汶河、北依孝义河、西至两河交汇处、三面环水、环境优美；东接莱芜南北交通干线205国道和莱新高速出入口，东北0.5公里处有莱芜东西交通干线莱麻路和待建的莱芜长途汽车站,交通非常便利;东北紧靠莱芜高新技术产业开发区,生活服务设施(如学校、医院等)配套齐全;南面与凤凰商城隔河相望，居民在休闲之余可以随意购物，是高档住宅的首选之地。3.项目招商原则政府调控，政策扶持，企业投资，自负盈亏；规范运作，程序到位。4.项目基本建设要求4.1规划建设原则：坚持高起点规划、高标准建设，以环境整治为先导，以生态园林城市的理念重新构建城市空间，使之具有亲切宜人的生活居住环境，规划须经市政府批准后实施；建设周期不超过三年。4.2规划设计要求：绿叶岛规划必须保持水系沿岸开敞状态和连续性，开发面积约内容：《项目建议书》第4页共7页62.6万㎡,绿地率48%,容积率0.44,总建筑密度28%。4.3建设总体要求：高档住宅建设与文化、娱乐、商服等公共服务设施捆绑式一体开发建设，适建三层以下(含三层)建筑;各类工程建筑设计方案须经规划部门审批后进行建设。5.项目土地取得方式项目出让土地面积约1900亩，土地使用权必须通过公开挂牌拍卖的方式取得。土地拍卖采取两种形式：A、拆建分离，净地出让。政府统一组织拆迁、补偿、安置、土地储备，以净地方式公开挂牌拍卖。B、拆建一体，毛地出让。政府进行土地储备，以毛地方式公开挂牌拍卖，并负责协助开发商完成拆迁、补偿、安置。6.房市分析6.1莱芜市房地产状况多年来，莱芜市房地产开发一直处于自建、自住的自我消化状态，真正的商品房很少，同时，个案开发体量极小，除广厦集团开发的经济适用房小区具规模外，其余基本为单体建筑和二、三幢建筑。目前，本市共有16家房地产开发公司，近两年来，每年新开工面积均在20万平方米左右，竣工面积保持在32-35万平方米，基本以经济适用房为主。2003年竣工面积约35万平方米，其中大约有8万平方米为2002年结转的经济适用房。自2001年12月上海共富经济发展有限公司签定上海明珠花园住宅建设项目后，相继有烟台、青岛、金华四地房地产开发商进入莱芜。同时，随着改革的深入，经济的内容：《项目建议书》第5页共7页发展，房地产业已成为莱芜市国民经济新的增长点，住宅产业化、规范化的发展也越来越受到政府的重视，并得到进一步的实施。政府为促进房地产业的发展，出台了一系列积极利好的经济政策，以莱发[2001]31号文,制定出台了外商按规定独资开发，搞好配套，独立进行物业管理，免收市及市以下行政性收费（基础设施配套费除外），事业性收费减半征收优惠政策。2002年4月莱芜市停止单位自建房和经济适用房的规定，使整个房地产业的运作逐渐走向专业化和规范化，促进了有效需求的释放，也大大扩充了本案的生存和发展空间。2003年，为加快城市建设步伐，莱芜市委、市政府确定了东拓西展、南优北进、中部提升的城市空间发展战略和新城带动（高新区建设）、加快旧城改造的发展路子，作出了四级联动，人民城市人民建的重大部署，也为加快莱芜的房地产开发提供了前所未有的良好机遇和前提条件。6.2莱芜市居民收支情况莱芜市经济的发展和居民收入的增加，使莱芜市商品消费购买力不断增强。2003年城乡居民存款余额为90.06亿元，城乡居民人均储蓄存款6371元，增长12.42%,城镇居民人均可支配收入8469元,比上年增长14.07%,人均消费性支出5903元,增长7.02%。在岗职工平均工资11710元,比上年增长8.58%,人均购房和建房较上年增134.42%。为把居民储蓄转化成促进经济增长的消费动力,国家从1996年连续7次下调银行利率,从1999年9月21日起,将个人住房贷款和个人公积金贷款的期限由10年延长到30年,贷款利率也相应下调,并推出了多种住房消费贷款方式,制定实施了减免房地产交易税,发展和完善了一系列的优惠政策和措施,增强了居民住房消费的信心和购买力。6.3市场前景分析预测莱芜城市建城区人口约23万，按莱芜市十五战略目标，莱芜市总人口将达135万，内容：《项目建议书》第6页共7页城区人口规划39万，人口增幅十分可观。据市房产部门测算，总需求房产面积为900万㎡，莱芜现有房产面积约400万㎡，有500万㎡房产面积的建设空间。2001年以来，每年开工建设面积为20万㎡。据此计算，在近10-15年期间，莱芜房地产开发将处于高峰发展期。随着招商引资、莱芜经济的快速发展，城市居民物质文化生活水平和消费水平有了大幅度提高，消费观念发生了很大变化，对居住环境、房屋结构、设施功能有了更高的要求；房屋二级市场交易非常活跃；同时进城务工经商定居的外来人口不断增加，对房产的需求量也越来越大；约占总人口30%的高收入家庭对高档住宅的需求迅速增长。7.项目投资估算及社会效益评价7.1项目投资效益估算按照目前莱芜房地产开发实际情况，投资效益估算如下：土地价款（含拆迁补偿费）：3.5亿元(按莱政发[2003]42号《莱芜市人民政府关于公布莱城城区基准地价的通知》要求估算)建设手续费:60-80元/平方米建筑安装成本费:700-750元/平方米其它费用:100-150元/平方米(道路、绿化配套等)7.2房屋均售价:住宅：2000-3000元/平方米项目计划总投资约11亿元,项目建成交付使用可实现销售收入13亿元，缴纳各种税金及附加7500万元,实现利润1.25亿元,项目投资利润率达11.4%。7.3社会效益评价凤凰城绿叶岛工程，可向社会提供设施齐全、功能完善、环境优美的高档住宅，符内容：《项目建议书》第7页共7页合国家和省市住宅商品房建设的有关政策要求，对于加快城市建设，满足高收入家庭及成功人士对高档住宅的需求，对促进房地产业的发展将起到积极的作用。项目具有良好的经济效益和社会效益。8.结论项目建设适应加快莱芜城市化进程的需要，有利于推动莱芜城市建设的发展，美化城市环境，能够为城镇居民提供高档次的住宅商品房，改善居住质量，提高生活居住水平。项目面向中高档收入家庭，具有价格优势和位置优势，市场前景较为广阔。因此，项目建设可取得一定的经济效益和社会效益。该项目的建设是必要的、可行的。