工程经济学作业之项目的可行性研究

项目经济评价可行性研究报告姓名：****学号：*********目录一、前言···································3二、项目概况·······························4三、市场调研分析···························6四、项目综合定位··························16五、项目发展计划··························20六、项目总投资与融资方案··················21七、项目经济效益和财务评价················28八、风险分析与对策························30九、附表··································31十、报告小结······························38≥≥前言·课程性质工程经济学是介于自然和社会科学之间的边缘性科学，各学科之间互相渗透、互相促进、互相交叉、逐渐发展起来的。经济学处于支配地位，属于应用经济学的一个分支，其核心内容是一套工程经济分析思想和方法，是人类提高工程实践活动效率的基本工具。·课程目的和任务通过本课程的学习，使我们掌握工程经济学的基本理论、基本方法和基本技能及其在项目前期决策中的应用，对项目资金凑错、项目经济评价指标和方法、不确定性分析、项目可行性研究、财务评价、国民经济评价、公益性项目评价、房地产开发项目经济评价、设备更新分析、价值工程、风险决策与风险管理等内容有一个系统的把握，以达到能对项目进行公正、客观、合理评价的目的。·报告的作用通过对本课程要求的课程设计报告，可以提高我们同学们对工程经济学的更深一步了解和认知，是同学们将所学的知识更好的融会贯通，提前感受做工程项目可行性报告工作，也给我们一个亲身的锻炼、对我们的成长也有很大的促进作用。≥≥第一章项目概况1项目开发背景根据党的科学发展观的依据丶贯彻落实江西的经济发展丶推动南昌的经济繁荣昌盛、赶上我国发达城市的步伐。南昌市拟对原南昌保温瓶厂生产区进行建设改造，使其为南昌市的城市风貌美化、楼宇经济建设作出重大贡献。2项目名称：“梦幻天堂”3建设地点：何坊西路（原南昌保温瓶厂）4规划用途：居住、商业5建设单位：江西四特天工地产开发投资有限公司6资金来源：本项目建设资金由上海金厦房地产有限公司自筹和银行贷款，不足的投资通过预售房款来解决。7工程概况：“梦幻天堂”项目占地面积总计93.46亩，（62304平方米），住宅为总建筑面积的70%（109032平方米），非住宅为总建筑面积的30%（46728平方米），其中90平方米以下住宅占住宅总建筑面积的60%（65419.2平方米）。建筑密度30%（建筑基层占地面积为18691.2平方米）。住宅部分为高层和多层两种类型。8项目位置及用地现状该地位于青云谱区何坊西路、京山西街以东，宗地面积约93.46亩。该地周边环境状况：东至三店村、南至规划路、西至京山新街、北至何坊西路，原属南昌保温瓶厂生产区。该地块形状较为规则，基本呈正方形，有利于土地开发。该地块处于南昌老城区中心地段，属于稀缺之地。本地段周边道路发达，交通便利，商业、生活配套完善。9项目规划用地设计条件根据南昌市国土局资源局和南昌市城乡规划局的批示和规定，本项目的用地规划设计条件如下：规划设计条件1.用地性质：居住、商业、办公（兼容旅游业）容积率=2.52.建筑密度：=30%3.绿地率：=28%4.车位：住宅2泊|3户，公建1泊位|150m2建筑面积5.中心标高：主出入口方位何坊西路6.间距：多层1：1.1H,高层1：0.8H，具体按《南昌市规划管理技术规定》7.型比例：套型建筑面积90m2以下住宅占开发住宅总建筑面积60%8.设施：按《城市居住区规划设计规范》配置9.商业、办公等公建建筑面积按规划总建筑面积（容积率部分）30%控制；≥≥第二章市场调研分析一房地产市场分析1南昌房地产现状：南昌市作为京九线上唯一的省会城市，同时也是中部地区地区六大中心城市之一。近年来，随着南昌经济的强劲增长，南昌城市发展也呈现了新的局面，带动了南昌市房地产业蓬勃发展。据南昌市房管局公布的数据，2005年南昌市房地产完成投资总额110.12亿元，商品房销售金额达到110.97亿元；全市（含四县）商品房竣工面积413万平方米，销售面积409.9万平方米，从数据看，竣工的商品房几乎都可以销售完，证明楼市非常火爆。2市场供求分析：南昌新房共415个楼盘，292个楼盘在售。南昌在售新房均价：6052元/平方米3供应发展分析：房地产价值是一系列相互关联的环节组成的价值链，其发展如：（1）设计—概念设计、建筑设计、环境设计（2）设计—概念设计、建筑设计、环境设计（2）建筑—原材料采购、项目管理、施工、项目验收（3）营销—广告策划、营销计划、销售、客户管理（4）装潢—装潢设计、材料采购、装潢施工（5）物业管理—物业管理、房屋维修。商品房预售体量板块分析相比上月，本月新批预售面积减少12.18万㎡，减少了16.7%；其中住宅减少8.1万㎡，减少12.53%。但是本月的新批预售面积远高于上年同期。受政策影响，部分楼盘推迟开盘时间或小批量开盘，造成本月新批预售面积环比有所减少。从类型上看，商品住宅比重进一步上升，所占比例相比上月提高4.54个百分点，达到93.14%。从板块分布上看，以市中心和象湖板块为主，两者占总量的54.31%。商品房预售体量建筑形态分析相比上月，本月新增供应中无花园洋房。高层新增供应相比上月增加6.98万㎡，所占比例提高到65.28%。本月新增高层产品的楼盘主要有梦里水乡、大湖之都、清水湾和恒大绿洲，四个楼盘新批高层预售18.72万㎡。商品房成交价格分析本月商品住宅成交均价高达6181元/㎡，创年内新高，环比上涨1039元/㎡，上涨20.21%。商品住宅成交均价上涨千元的主因是本月多个别墅项目集中入市，新入市的项目就有万科青山湖、恒大绿洲和御湖半山等。实际上本月南昌房价总体保持平稳，部分楼盘甚至调低预期入市价格或推出更多的优惠活动。各价格区间环间供销套数对比从上图可以看出，价格区间5501～6500元/㎡处于主导地位，供销套数占总量的39.15%和42.09%，上月排名第一的价格区间是3501～4500元/㎡。均价5500元/㎡以上的供应套数比达到64.97%，比上月提高24.62个百分点，总共有5个楼盘推出售价在万元以上的产品。与上月相比，只有价格区间8001元/㎡供应有所增加，其他价格区间供应全线下降。格区间8001元/㎡供应套数环比增加218套，增长67.08%，也是本月成交均价大幅上涨的主因。小结：从最近统计的数据和迹象表明，高层处于主导，同时多层也是很多人的选择。价格也将持续发展。新建房分类型看,与去年同月相比,经济适用房销售价格上涨1.3%；商品住宅销售价格上涨17.3%,其中普通住宅销售价格上涨16.6%，高档住宅销售价格上涨19.6%。90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨19.9%,环比上涨1.2%。【南昌市】2010年12月27日房地产交易情况新房二手房住宅非住宅住宅非住宅套数（套）122281003面积（㎡）16874.142303.768182.13189.99新房住宅东湖区青山湖区湾里区高新开发区桑海经济开发区套数225351面积213.29206.02432.997549.7187.07西湖区青云谱经济技术开发红谷滩新英雄经济开发区区区区套数83315210面积1052.923759.861475.732096.550新房非住宅东湖区青山湖区湾里区高新开发区桑海经济开发区套数06101面积0453.5426.30058.76西湖区青云谱区经济技术开发区红谷滩新区英雄经济开发区套数622100面积702229.64228.74604.780从12月27日（星期一）南昌市新房成交数据上可以看出，南昌市新房成交量与前一天（12月26日）相比，新房成交量大幅回升，住宅类成交增加了73套，非住宅成交增加了8套；从区域成交方面看，当天收新盘开盘影响，青云谱区和高新区的成交大幅提升，位居当日区域成交榜的前两位。二区域状况区域市场简介：青云谱区地理位置优越，交通发达。京九铁路、浙赣铁路在此交汇；105、320国道纵贯全区，连通全国各地；贯穿全省的天字形高速公路网络，使青云谱区到浙、粤、鄂、湘、皖等周边省市的行程缩短到6小时左右。这里距昌北国际机场只有半小时的车程；通过南昌港，可以沿赣江往鄱阳湖入长江黄金水道。区内有“三湖三河”（即占地3165亩的象湖，占地1313亩的梅湖，占地75亩的热潮湖和辖区段长2千米、宽40多米的玉带河，长5千米、宽100多米的护城河，长2.6千米、宽80多米的抚河）。年吞吐量数千万吨的大型铁路货运站——青云谱车站坐落在区内，并设有1座现代化水厂——青云水厂。全区邮电通讯便捷，文化、教育、卫生、体育设施齐全。有着悠久灿烂的历史文化和水域风光，有传统的工业制造基地，便捷的水陆空交通网络。区域面积43.17平方公里，人口约30万人，辖5个街道、1个镇和1个农场，55个社区居委会、12个村民委员会。全区形成了自然水系、古色文化、园林生态、工业科技、休闲旅游、商贸购物、人居娱乐等七大特色。市场的发展潜力：1稀缺之地，升值潜力巨大地段是房地产开发不变的法则。本地块位于何坊西路，处于老城区中心地段，近三年，在青云谱区域出让的地块寥寥无几，区域的购买力需求巨大。而市中心区域今年更是无一地块出让，本地块已成为该区域最后的一块黄金宝地。2地处成熟生活圈，享便利快捷都市生活项目周边覆盖数个大型生活社区，如蓝天郡、天集青云明珠、水榭花都、象湖源、威尼斯花园等。各类配套齐全，生活便利，区域目前最高价已达到8000元|平米。3该区域商业和酒店面积稀缺，填补市场空白青云谱区整体商业氛围和酒店业氛围相对市中心较弱，因此本地块的商业和酒店的规划可以填补这一空白，并完全可以打造成为青云谱的NO.14地块呈方正，有利于规划，为老城区近两年出让最大面积最大的地块地块基本呈正方形，有利于设计布局和园林规划。地块占地93.46亩，完全有条件规划成为一个高质素的生活区5200米门面开阔之地和客户就在周边之地地块三面临街，其中何坊西路临街面约200米，而本区域政府是打造成为青云谱区的商务板块，因此临街面商业价值巨大。大量的客户就在周边。洪都和江铃两大集团购买力需求旺盛，另在项目1000米范围内有大量的青云谱区企事业单位。可类比项目市场调查：项目名称位置性质占地面积总建筑面积销售均价天集青云明珠青云谱区西侧，东临迎宾大道，西接井冈山大道住宅小区134亩16万m26500元/m2（2009-12）售罄，目前二手房均价为7600水榭花都青云谱区象湖公园施尧路1111号高尚住宅小区，配套设施齐全11..9万m226.6万m28500元/m2（2010-6-1）祥瑞蓝堡青云谱区迎宾北大道迎宾北大道333号（三店西路交叉口）住宅小区2.66万m25.8万m26500元/m2（2010-4-6）基本售罄，目前二手房均价为7650≥≥第三章项目综合定位1发展策略青云谱区发展定位为“文化发展示范区，城市繁荣副中心”。青云谱区将积极优化产业结构，在创新升级中实现“华丽转身”重点构筑五大产业板块：一是以昌南工业园及周边为载体的现代物流经济板块。将昌南工业园区打造成全省独一无二的特色物流园区，力争在三年内营业额达200亿元。二是以迎宾大道为主轴的都市工业经济带，大力支持江铃集团、南昌印钞公司、江西阳光乳业等大中型驻区企业做大做强。三是以井冈山大道和洪都大道及交汇点为核心的现代商务经济带。把正在建设的法国家乐福国际购物中心周边约1平方公里的区域打造成一个动感都会昌南城。四是以解放西路|洪城路为主轴，积极引进总部经济，发展以国贸广场、中环广场、明珠广场为代表的楼宇经济商圈。五是以八大山梅湖景区为重点的文化旅游创意板块。推进“一景区、一岸”建设，把八大山人梅湖景