常州中吴大道项目定位报告

中吴大道项目定位报告参天地产机构2010.04CSCommunication&Advertising提报思路(REPORTSTRUCTURE)市场分析区域分析项目定位营销策略市场分析城市发展综述宏观经济发展状况微观经济发展状况常州专业市场总结市场分析——城市发展综述常州市总面积4385平方公里，全市户籍总人口357万。2009年GDP完成2518.7亿元，按常住人口计算人均GDP达8000美元。单位（亿元）单位（美元）南京都市圈苏锡常都市圈上海都市圈杭州都市圈宁波都市圈4663580073637628800002000400060008000100002005年2006年2007年2008年2009年2005年—2009年常州人均GDP市场分析——城市发展综述常州城市规划的发展重心开始从一体两翼渐变转化为一体四翼的空间格局。综合来看，常州未来几年，东部的发展是重中之重。尤其去年5月BRT2号线的开通，将带动整个东部区域步入新的发展历程。从发展速度来看，工农业生产和服务业继续保持在较快增长区间内稳定运行；从发展动力来看，投资、消费、出口三大需求对经济增长的推动作用仍然较为明显；从发展活力来看，民营经济、招商引资、自主创新为经济持续增长注入较强后劲。常州拥有“软件、轨道交通车辆及部件、新型涂料、‘三药’新材料、精细化工”等六个国家级特色产业基地。并初步形成了工程机械车辆及配件制造、输变电设备制造、汽车及配件制造和新型纺织材料四大支柱产业。——宏观经济发展状况市场分析——微观经济发展状况市场分析类型名称区域体量(万㎡)定位家居装饰红星美凯龙天宁12体验式时尚家居生活广场月星家居新北8提供优质产品引导生活态度长江贸易中心新北18大型建材批发市场邹区灯具城武进25专业灯具批发市场横林国际地板城武进70大型地板批发市场湖塘针纺城武进100以纺织产业为的一体化贸易平台万都装饰城武进30大型装饰建材市场美吉特家居建材广场钟楼15大型装饰建材市场东南陶瓷城武进50常武地区陶瓷卫浴采购基地服饰小商品九龙小商品天宁1.8日用小商品专业批发市场九州服装城钟楼2服装零售批发专业市场路桥小商品市场钟楼3大型小商品零售市场常州专业市场概况类型名称区域体量定位五金机电怡康机电城钟楼10.7城中机电、五金、电子的专业商业旗舰金桥五金机电城天宁2大型机电、五金专业市场中天凤凰电器城新北70“一个平台、两个中心、六个经营区”江南五金机电城新北10大型五金机电批发市场模具塑料国际塑化城新北86塑料化工包装涂料等大型塑化交易市场长三角模具城武进66规模、信息、集群、现代化的综合模具城长江塑化城新北25化工塑料资讯、电子商务物流仓储平台电脑银河湾电脑城天宁5大型电脑品牌市场莱蒙电脑城钟楼2.4第四代电脑数码主题复合型商城汽配小河汽摩配工业园新北100汽摩配件产业链中凉亭汽配市场天宁/汽配、零件、维修、二手市场高力国际汽车城武进58汽车汽配“一站式”采购服务总部常州专业市场概况市场分析市场分析常州专业市场概况类型名称区域体量（万㎡）定位物流业城西物流市场龙江路与中吴大道交叉处16仓储、配载、停车、物流信息发布江苏国际塑化城高新区86新型塑料化工专业市场亚邦医药物流中心武进45“医药中心、物流中心“湖塘纺织城湖塘镇100纺织行业综合平台市场类型市场名称规模（M2）产品形态主力单铺面积（M2）经营户数量就业人口人流量（人次/日）全年销售总额（亿）家居红星美凯龙22万内铺2001000多家80001000056建材万都装饰城30万仓储式+外铺180-220（三层）3000多家1200020000103电脑银河湾电脑城5万单间20500多家200002000052服饰小商品路桥小商品市场3万内铺7-155000多家120002000012五金机电怡康机电城10.7万外铺102000多家800080015灯具邹区灯具城25万仓储式+外铺190-450（二三层）1000多家15000900065常州专业市场分析市场分析例举各类行业中的典型市场产品形态、就业人口、全年销售总额等进行分析——常州专业市场总结市场分析本地工业经济主导地位凸显，专业市场规模强大，仅较成熟专业市场近30多家，从全市专业市场发展趋势来看，区域由传统市区向外围扩散、规模也进一步扩大；专业市场较成功的集中在小商品、家居、建材，物流等业态，如路桥小商品市场、九洲服装城、红星美凯龙等；另有一些主要依赖传统产业而发展起来的物流专业市场，如湖塘针纺城、横林地板城、凌家塘专业物流园区等，其市场就业人口较多，经营状况相对较好。区域分析区域分析——中吴大道改造与规划中吴大道现状中吴大道(老312国道)，是常州东西方向以交通性为主、兼具生活性和景观性道路。它与龙江路、青洋路、龙城大道、长虹路共同构成常州“两纵三横”的快速路系统。中吴大道是今年常州城市建设的七大市政工程之一，目前大部分快车道已通车，正在加快实施绿化和人行道等附属工程。计划6月份完工。区域分析——中吴大道改造与规划中吴大道改造规划计划投资22.5亿元的中吴大道城市化改造工程是今年城市建设的七大市政工程之一，改造后中吴大道将外移，城市框架拉开，中吴大道的性质已由过境公路转变为城市交通主干道。道路部分路段将首次采用“主路”和“辅路”的道路断面形式，建成74米宽、双向10车道的平面快速路，更好地实现畅、快、通、达的交通目的。区域分析——中吴大道改造与规划中吴大道发展前景——交通功能中吴大道经过重新规划建设后，将贯穿常州东西，成为城市交通要道，从根本上解决中吴大道交通拥挤的局面；BRT快线巴士贯穿常州城市南北，并于中吴大道交汇，连接各支路。作为常州城市的交通干线，带给市民的是无限便捷的交通网络，无限宽裕的生活距离。多功能城市景观大道，生活环境全面提升中吴大道的大幅度绿化投入，附近居民出入尽是绿色长廊。配合人行道上的规划，以及将来沿路商铺的建成，丰富的生活配套与优美的环境将发挥得更加淋漓尽致。区域分析——中吴大道改造与规划中吴大道发展前景——生活功能中吴大道的革新，预示常州第二条“延陵路”的诞生。改造后将为沿线的住宅物业，提供一个全面改善生活环境的重要硬件。沿线规划以“商务、办公、休闲、居住”为主，全面带动附近区域服务业的繁荣。可以预见，中吴大道两侧地区的规划改造，给常州人的不仅仅是眼前所看到的一切，更是未来的价值攀升。区域分析——中吴大道改造与规划中吴大道发展前景——区域价值示意图本地块位于常州天宁区，中吴大道雕庄段，东南陶瓷城向东500米，途经公交17路、64路。东南陶瓷城万都装饰城万都金属城万都义乌小商品城——项目区位分析区域分析搜索本案周边半径2-3公里区域内商业环境，专业市场分布密集，以下针对个案进行分析个案1：万都陶瓷城区域分析——区域商业环境分析该项目地处东南经济开发区，以建材、陶瓷装饰材料为主，石材、厨卫、水暖配件为补充的综合性建材商城，经过多年的经营，该市场已经比较成熟，有效的业态划分，使中高端、低端产品分区销售，对购买客户群锁定较有成效。经营规划精品馆区内面积划分大小不一，主力开间进深为：7.8×9.2m，面积在100-500m2区间仓储区以大棚式仓库为主，面积大小300m2—500m2不等建筑面积50万㎡（改建后）一期3万m2名品馆，共三层，其中一、二层主营精品陶瓷，三层主营精品卫浴二期已进行招商工作，可售面积约5000平，单铺面积在100m2左右，可自由组合，主营石材，单价在12000元/m2左右租金价格一层1.65元/m2/天二层0.95元/m2/天三层0.55元/m2/天管理费用20元/m2/年客户类型租赁自营客户经营户数一期300余户就业人口1200人个案1：东南陶瓷城个案2：万都金属城区域分析——区域商业环境分析该项目位于天宁区青洋路东侧，南侧运河北路紧邻新京杭运河，地块北侧为离宫路，东侧为雕庄路。规划将成一个以金属材料及金属制品批发、代理、零售、专卖、产品展示、储运等多功能为一体的大型的金属产品贸易中心。经营规划建筑面积19.6万㎡主力面积：100m2左右一层挑高5.6m、二层挑高3米可商可办开间进深：4.2×10m左右沿街商铺内设楼梯位置，其余商铺公共楼梯售价及租金售价均价8000元/m2目前购房可享受2年每年8%的投资回报收益，共计16%，一次性于购房时扣除，如租房可享受租2年实际使用3年的优惠，5月份开始试营业租金租金为358元/m2/年,可享受租2年使用3年的优惠客户类型投资者为主，自营者为辅！经营户数总户数1100就业人口3500人个案2：万都金属城个案3：万都装饰城区域分析——区域商业环境分析该项目地处常州市东南经济开发区，邻万都陶瓷城，1991年开始正式营业，至今发展成熟，整体市场除内街大棚式的仓库外，均为沿街三层商铺，整个市场的经营门类较为齐全。经营规划建筑面积9万m2仓储式专业市场，沿街少量三层商铺售价及租金沿街三层商铺:面积180-220m2左右开间进深：4.5×12m二手房价格10000元/m2左右租赁：大棚仓库只租不售，租金150-280元/m2/年综合管理费:1.8元/m2/月左右客户类型80%为自营者经营户数450就业人口1350个案3：万都装饰城个案4：万都义乌小商品城区域分析——区域商业环境分析该项目位于戚墅堰经济开发区内，地处青洋路与东方路交汇处。小商品城将包括小商品批发、精品展示、展示中心、商务酒店以及综合配套等5个功能区。由于市场开业时间不长、交通不便，商业氛围暂未形成，市场整体人气不足，经营情况不容乐观。市场规模占地35万㎡，总建58万㎡，其中一期占地150000㎡，一期总建20万㎡经营规划层高：1F：4.1m2F：3m3F：2.8m开间进深3.6m×11m租金价格以租代售三层租赁：358元/㎡/年单独底层租赁：500元/㎡/年单独三层租赁：300元/㎡/年管理费用前3年物业费和管理费全免租赁优惠：1、09年5月27日前入驻经营商家免租金：2、09年5月27日后商家入驻经营可享受交2年租金使用3年的优惠；客户类型自营者居多，投资者相对较少！经营户数目前经营户450就业人口1500个案4：万都义乌小商品城地块第一印象该地块较为平整，局部农田，周边配套相对不足，周边紧靠工厂、东面邻高压线，交通干道多为货车经过。项目分析——项目SWOT分析项目分析优势（strength）——项目SWOT分析1、中观交通优势中吴大道的交通枢纽地位及南边的运河，有利于商业物流的发展。2、市场后发优势相对区域内万都装饰城、万都陶瓷城等专业市场，拥有绝对的后发优势，其规模化的发展必定会推动区域经济的上升。3、区域共振优势本案拥有周边市场的直接客源哺育，同时其带来的稳定人气与区域认知，对本案较有利。4、项目开发优势项目开发成本相对城区较低，上市有价格优势。劣势(weakness)1、微观交通劣势本地块偏离成熟商业中心，周边居住社区较少，交通辐射力较差，交通可达性相对较差，人流车流停留度较差；2、区域人气环境较薄弱区域人口基数有限，且比较分散，如定位区域性市场，从区域经济、人口规模上难以支撑。3、规模体量劣势本案体量相对较小，业态选择空间相对降低，从常规专业物流市场规模上来看，竞争力相对较弱。无法满足对仓储物流要求很高的行业。——项目SWOT分析1、交通成长的机遇中吴大道的改造，使本案通达性增强，建成后将提升整个区域的人流运载能力，同时区域商业形象及区位价值将相应提升。2、消费潜力的机遇当城市经济发展水平和人均GDP达到一定水平，居民的消费结构逐渐由必须型消费向随机型消费转变。常州整体经济情势的优良发展，对区域商业的培养和消费力的提升有着较强的潜力可挖掘。3、城市进程的机遇城市建设的规划发展，BRT2号的通车，使城市半径不断向外延伸，有利外围发展。机遇(opportunity)——项目SWOT分析1、同行业竞争近几年大量的专业、综合物流市场兴起，体量普遍都很大，市场专业化程度较高，如果市场定位重叠，本案无竞争优势。2、区域融合的挑战面对众多专业市场的包围，与周边商业环境的融合与其有效互补是一个新的挑战，品牌和完善的信息物流