常州绿地世纪城B地块项目后评估——设计总结N

1HOOP绿地集团绿地世纪城B地块项目后评估1绿地集团苏南事业部常州公司绿地世纪城B地块2012/06苏南事业部技术部项目后评估-03设计总结2HOOP绿地集团绿地世纪城B地块项目后评估1项目后评估设计总结后评估的目的序言项目启动会纲要！知识是可以管理的！总结过去，指导未来！不同管理者，基本的品质！设计师有问题，问题在管理者！3HOOP绿地集团绿地世纪城B地块项目后评估1项目后评估设计总结3.1项目简介3.2政策解读3.3总图规划3.4地下车库（人防）设计3.5方案设计3.6施工图设计3.7室内设计3.8景观设计3.9效果把控3.10产品创新3.11规划报建与验收3.12技术管理1.项目总体概况及评价2.土地分析与产品定位3.设计总结4.营销总结5.合约总结6.工程总结7.物业总结8.项目总结4HOOP绿地集团绿地世纪城B地块项目后评估33.1项目简介设计总结•城市区位•项目区位•周边情况•周边交通•规划条件已有优秀现场照片5HOOP绿地集团绿地世纪城B地块项目后评估3大区域区位：直线距离省会南京约115公里，距金融中心上海155公里，有着十分优越的区位条件和便捷的水陆空交通条件。大区域交通：市区北临长江，南濒太湖，京杭大运河、京沪铁路和沪宁高速公路穿越而过，民航机场通达北京、广州、厦门、深圳等国内多个大中城市，并具备了开通中程国际航线的条件；长江常州港万吨级通用码头已建成投入运行，石化码头和集装箱码头也在建设中。3.1项目简介——城市区位设计总结常州市政府武进区政府6HOOP绿地集团绿地世纪城B地块项目后评估3城市人口数量：2010年末常州户籍人口为360.8万人，与常住人口之比为1：1.3；十年间常州户籍人口共增加19.3万人，增长5.7%，年平均增长0.6%。城市GDP总量：常州市2009年GDP总量为2518.66亿元按可比价计算增长11.7%，其中第一产业91.6亿元，增长4.7%；第二产业1429.73亿元，增长10.8%；第三产业997.33亿元，增长14.1%。GDP增速在全省13个城市中列第10位，在苏南5市中列第2位。城市经济状况：2010年全市完成财政总收入841.7亿元，比上年增长23.5%。3.1项目简介——城市区位设计总结城市人口（万）GDP（亿）销量（套/日）价格南京80010.18%4170200-250苏州100013.30%7400400-410徐州85810.91%2220150-200南通7289.26%2760盐城7269.23%无锡6378.10%5000150-200常州4595.84%2430200-220扬州4465.67%180030-50镇江3113.96%158050-80常熟注：人口统计为2010年6月全国人口普查数据7HOOP绿地集团绿地世纪城B地块项目后评估3城市规划：城市用地发展战略是：“控制东西，发展南北，重点向北发展的新区也与母城基本连片，故布局结构形态是：以老城为中心，以对外交通干线为发展轴，形成以戚墅堰、湖塘、新闸、龙虎塘为四翼的“一城四翼”城市布局。飞龙居住区介于新老市中心之间，南行北往都很方便。随着周边生活配套设施不断完善，飞龙居住区的远景成长潜力及投资价值十分显著。而区内其他大型生活社区的建设崛起，更将为该片区插上发展的翅膀，振翼高飞。3.1项目简介——项目区位设计总结8HOOP绿地集团绿地世纪城B地块项目后评估3文字图片3.1项目简介——项目区位设计总结BCA9HOOP绿地集团绿地世纪城B地块项目后评估33.1项目简介——周边情况设计总结一、周边配套：商业：绿都万和城商业配套较多教育:幼儿园：待定（项目C地块）中小学：新闸小学、中学医疗：三井医院景观：常州荷园、飞龙体育公园二、周边竞品：绿都万和城均价7000元/平方米银河湾第一城均价7-8000元/平方米天山花园均价6000元/平方米三、周边优劣：生活配套设施不断完善，居住区人流量稀薄，需3-5年的规划发展四、后评估：周边配套少。项目商业配套和幼儿园规模不大，提前出形象有利于销售10HOOP绿地集团绿地世纪城B地块项目后评估33.1项目简介——周边情况设计总结自身条件有利条件：童子河（泄洪河道）景观不利条件：飞龙居住板块端头，外环高架外紧龙江路高架，有绿化带隔离噪音干扰西侧紧临工厂（非化工厂）对策有利条件：临河设置别墅不利条件：城市绿化带堆坡，临高架设小户型11HOOP绿地集团绿地世纪城B地块项目后评估33.1项目简介——周边交通设计总结周边交通龙江路为贯穿常州南北并连接沪宁及沿江高速的重要交通干线，龙城大道东西向贯穿城市，两条道路的交汇处即为常州第一高架—龙江路高架。周边道路：龙城大道---用地北侧、城市主干道龙江路---用地东侧、城市主干道飞龙路---用地南侧、城市干道新闸路---用地内部、城市之道道路断面：道路标高：小区内部场地抬高周边交通：公交98路、内部设公交回车场交通站点：新闸路段，在地块周边可开设机动车出入口市区主要人流12HOOP绿地集团绿地世纪城B地块项目后评估33.1项目简介——规划条件设计总结规划要点B地块：•用地面积：98255平方米•建筑面积：≤216161平方米•容积率：≤2.5•建筑密度：≤30%％•绿地率：≥30%％•层数：4层～32层配建：占地8000平方米的12班幼儿园配建：建筑面积2000平方米的菜市场根据规划局意见调整至C地块龙江路（高架桥）13HOOP绿地集团绿地世纪城B地块项目后评估33.2政策解读设计总结•规范要求•规范突破•风险管控•规范原则已有优秀现场照片14HOOP绿地集团绿地世纪城B地块项目后评估33.2政策解读——规范要求设计总结常州市地区规范要求：1、地块内部建筑须满足：（1）低层住宅建筑满足1：1.32；（2）高层住宅满足大寒日连续日照不低于2小时，且A.B.C地块最北侧建筑日照阴影（满足大寒日不低于2小时日照标准）不得超过相邻地块南侧多层建筑控制线及建筑阴影控制线；（3）地块内建筑对外部建筑日照无新增影响。2、根据常州市关于《江苏省城市规划管理技术规定》的补充规定，高层住宅（35m-50m）山墙之间最小间距不小于15m。3、车位配比要求：控规要求机动车每户1辆，非机动车每户2辆。实配机动车别墅每户2辆，高层住宅每户1辆，非机动车每户2辆。4、公共绿化要求：绿地率不少于30%。（绿地率：居住区用地范围内各类绿地面积的总和占居住区用地的比率）5、小户型要求:无70、90配比要求。6、容积率计算规则：（1）车库顶板抬高要求：房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高一半者为地下室，房间地平面低于室外地平面高度超过该房间净高1/3，且不超过1/2者为半地下室。实际地下室房间地平面低于室外标高2.0米超过房间净高（3.7米）的一半，为地下室，不计入容积率。（2）层高限制：住宅建筑层高不能超过3.0米，公建不能超过4.5米，底商总高不大于7.4米。（3）阳台面积限制：空中花园（阳台）进深不能超过3.0米。7、退让要求：北，西，东建筑退让用地边界及绿化绿线均为10米。（详见附图一）；南侧多层退让道路红线10米，高层退让道路红线15米；新裕路两侧多层退让道路红线8米，高层退让道路红线10米15HOOP绿地集团绿地世纪城B地块项目后评估33.2政策解读——规范突破设计总结规范突破1.规划指标三个地块平衡2.小区场地标高抬高，场地高于市政道路标高≯1.5m后评估：1.B区场地并未抬高规范要求规范突破风险管控规划原则16HOOP绿地集团绿地世纪城B地块项目后评估33.2政策解读——风险管控设计总结风险管控1.规划风险后评估：1.规划风险规范要求规范突破风险管控规划原则参考表17HOOP绿地集团绿地世纪城B地块项目后评估33.2政策解读——规划原则设计总结规划原则1.单体复制原型2.货值最大原则3.节约成本考虑4.场地抬高原则规范要求规范突破风险管控规划原则后评估：1.考核设计在规划上溢价2.需要设计师清楚并明确提出18HOOP绿地集团绿地世纪城B地块项目后评估33.3总图设计总结•指标•业态分布•分期规划•样板区•交通分析•物业用房•小区出入口•场地标高•场地剖面•管网综合•管网专项已有优秀现场照片19HOOP绿地集团绿地世纪城B地块项目后评估33.3总图——指标设计总结经济技术指标表总用地面积：98255平方米地上建筑面积：145420平方米其中商业：10070平方米地下建筑面积：24540平方米容积率：1.49总户数：1388户总人数：4442人机动车总停车位：622个非机动车停车位：3891个B地块位于总体项目的东南角开发顺序B—C—A20HOOP绿地集团绿地世纪城B地块项目后评估33.3总图——业态分布设计总结业态分布表低层住宅高层住宅商业配套车库占地面积10035.2310356.86占地占比建筑面积建面占比套数套数占比货值货值占比注1、住宅有底商，统计占地面积，此占地归入住宅注2、车库只统计货值和货值占比，不考虑建面占比21HOOP绿地集团绿地世纪城B地块项目后评估33.3总图——分期规划设计总结分期规划表分期建面（㎡）业态开工时间开盘时间竣备时间交房时间一期11205小高层商业09.509.810.1010.10二期57910别墅商业09.809.1111.1211.12一期二期后评估：1.实际一期分两次交付，间隔6月以上2.带来交付区业主不便，3.带来交付区地库、停车等无法验收技术说明：1.结合规划和交通，控制分期规模、分隔地库2.分期相对独立、分期开发、分期验收和交付22HOOP绿地集团绿地世纪城B地块项目后评估33.3总图——样板区设计总结关键点说明1.样板区展示范围内景观、道路等要可控2.样板区兼顾后期开发的使用3.样板区要提供最佳展示空间和景观后评估1.位置合适，如往内部设置，许多不可控2.兼顾后期开发使用3.占用地块一角，避开地下车库23HOOP绿地集团绿地世纪城B地块项目后评估33.3总图——交通分析设计总结交通(流线)分析B区分三级物管，分为B1、B2区---2个组团。B1区：主入口：人车分流，人行大厅、车行地库消防通道：S2与4#楼之间（平时不对外开放）人行入口：S1和S2之间，平时外开放B2区：主入口：人车混流（现场设计存在缺陷）次出入口：为消防通道不对外开放图例：城市道路小区车行道路地下车库入口半地下车库入口紧急消防通道小区入口小区人行出入口24HOOP绿地集团绿地世纪城B地块项目后评估33.3总图——交通分析设计总结交通(静态)分析B1区机动车：地面停41辆、地下停247辆B1区非机动车：设置地下室2612辆（B区）B2区机动车：基本是地面停车后评估：1.中低端项目，地面停车尽量做足2.小区内适当人车分流，无成本的提升品质3.除样板区外，地库未做足4.导致后期停车过多，地库压力过大5.有些住户停车不能直达住宅图例：住宅非机动车出入口小区车行道路地下车库入口别墅区停车半地下车库小区地面停车商业、公建地面停车25HOOP绿地集团绿地世纪城B地块项目后评估33.3总图——交通分析设计总结交通(消防)分析提前征询：1.消防通道环通并到达每个单元门口2.消防通道一侧硬化，一侧可以做隐形车道3.消防登高面尺寸：18x8m，可否局部隐形4.消防登高面对绿化的的要求道路宽度为4米，样板区采用宅间路2.5米+隐形道路1.5米，图例：消防登高面紧急消防通道消防通道高架道路城市道路26HOOP绿地集团绿地世纪城B地块项目后评估33.3总图——物业用房设计总结关键点说明：物管用房面积必须满足总建筑面积（地上地下）的4‰，共1127平方米。后评估：1.整个项目物业管理用房集中在B地块2.其他地块使用不便3.其他地块不利于委托不同物管公司用途总面积(m²)类型备注居委会300地上社区卫生服务站300地上基层文化室30地上物业客服中心1127地上公厕120地上门卫（人车混行岗）三级物管系统：小区入口（一级）组团大堂（二级）单元大堂（三级）物业客服中心27HOOP绿地集团绿地世纪城B地块项目后评估33.3总图——小区出入口设计总结关