开封通许城市综合体项目方案

开封通许项目商业规划方案2014-1-12PART1本案开发目的及责任PART2本案定位思路及业态规划PART3招商运营思路PART4本案配套住宅PART5项目开发节奏及社会价值目录ContentsPART1本案开发目的及责任目的一：通过销售创造经济价值！目的二：通过招商创造租金价值！目的三：通过运营创造社会价值！目的四：通过发展创造品牌价值！开发本案目的就是创造价值我们开发项目的目的不单是创造以上价值，更是一种社会责任！责任一：刷新通许商业新模式，打造社会人文交流新平台！责任二：拔高通许商业新形象，吸引商家企业来通许投资经营！责任三：促进通许商业快速发展，拉动了本地经济快速增长！责任四：带动通许商业蓬勃发展，搭建地区文化产业对外推广平台！小结为了企业的发展，为了社会责任，为了我们地产人和商业人的荣耀，本项目必须在通许一举成功。因此，须以大手笔、大智慧、大投入打造大商业、大市场、大经济。PART2本案定位思路及业态规划战略高度城市运营者整体定位城市综合体价值定位商业价值体形象定位未来城市繁华中心战略总纲商业规划总体思路商业主题定位业态的合理选择打造城市形象名片满足客户一站式购物需求业态规模确定业态的合理布局平衡点本项目商业主题定位以购物、餐饮、休闲、娱乐为主题特征的综合城市MALL，与区域内其他商业业态形成配套关系，共同构建通许新商业核心。通许首席主题CITYMALL八大主力业态通许高尚生活新地标民族特色高档餐饮时尚休闲餐饮高档精品专卖休闲娱乐天地中高档精品超市高端商务会所游泳馆、健身会所高档影院①②③④⑤⑥⑦⑧⑨商业业态布局图时尚多元概念店高级服装专卖店中式服饰定制店高级化妆品店奢侈品、珠宝、名表店高档皮具店（鞋、包）高档精品名店街①民族特色餐饮街②•百年老店•特色小吃•风味小吃•餐饮连锁大店•品牌加盟店等文化艺术交流中心③•名人字画•古董古玩•茗茶店•图书音像•影剧院•文化交流厅高端精品酒店④高级商务名流会所商务休闲健身SPA游泳池商务谈判及签约服务日光浴休憩区⑤大型购物中心⑥沃尔玛或丹尼斯百货家乐福超市黄金珠宝化妆品、皮具、名表品牌男女装等家居生活会馆⑦家居用品厨卫用品灯饰广场窗帘布艺花艺装饰等金融商务⑧银行证券通讯咖啡厅西餐厅等⑨娱乐城酒吧KTV游戏厅台球厅保龄球馆等商业街景营造(主题雕塑小品）PART3招商运营思路1、保证项目的整体规划，确保商业档次及经营品牌。2、保证商业业主长期、稳定的投资收益。3、保证商业租户利益最大化、经营特色化。一、招商及经营管理的前提条件二、招商思路及策略1、商业地产的核心就是统一管理商业地产的四个统一标准统一招商规划统一物业管理统一服务标准统一招商实施2、招商的核心属性招商的核心属性我们应当引入一些什么商户？这些商户的引入是否有利于实现整体战略目标？我们应当通过什么手段来实现招商？1、业态比例分配原则指项目应当根据自身的经营规划确定每一种商业业态在商场中的位置分布和面积分配比例。如餐饮、娱乐、购物等经营业态，应当在各个板块、各个主题馆及各个楼层进行合理分区及合理的面积分配。三、招商原则2、统一形象原则商业综合体是一种多业态组合的商业组织模式，是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。招商要始终围绕已确定的经营主题和品牌形象，并通过鲜明的主题形象创造最佳的招商吸引力。所招入的商家经营的商品和提供的服务是对商场整体形象的丰满和创新。3、同业差异异业互补原则在一个商业综合体内，主题百货、大卖场、各类专业店、专卖店及各种餐饮业态、休闲业态、娱乐业态应本着多元互补的业态组合形式，以提高商业体的吸引力。4、多元经营方式原则商用物业的经营方式基本有三种：自营、联营和租赁。对于一个商业综合体而言，为实现利润最大化，在可能的情况下应采用自营、联营和租赁等多种经营方式，这不但是零售精细化管理的要求，也符合商业体长期经营性的特点，更能帮助发展商创出良好的商业品牌。5、主力店招商先行原则由于主力店是商场的核心，是制造人流和形成吸引力的核心原点，所以先进行主力店招商，再进行一般经营户的招商，能使招商工作更富成效。6、招商期间租金优惠原则为贯彻商场经营的蓄水养鱼策略，适应商业体长期经营的特点，商用物业在招商期间应采用优惠租金的办法，用相对优惠的租金政策将商场做旺，然后根据运营状态稳步地调整租金。如果前期就向租户收取过高的租金，制定了期望值过高的租金回收计划，其结果无异于杀鸡取卵。7、统一服务原则统一服务包含统一的商户结算、统一的营销服务、统一的信息系统支持服务、统一的培训服务、统一的卖场布置指导服务、统一的行政事务管理服务、统一的物业管理服务等等。这个“统一服务”不但要体现在思想上、在招商合约中，更要体现到后期的管理行动中。四、经营管理服务体系由各商户自行进行经营管理管理公司不得干预商户的正常经营进行统一规划进行统一招商引进自身经营管理能力强、品牌度强的商户对商户的管理包括：基本物业服务、统一宣传、统一管理公共部位、协调商户关系等管理经营管理服务体系分户经营统一招商统一管理五、计划引进重点品牌情况说明1、综合性大卖场如沃尔玛、家乐福、华润万家、丹尼斯、永辉超市、大润发等。规划面积约8000-10000m²左右选择依据1、知名大卖场进入，作为以购物为主的城市MALL的有效配套，对周围社区居民强大客流形成有效的拉动，增加项目品牌推广的炒作点。2、大卖场作为项目的核心主力店。能够使得综合商业的整体人气和客流合理流动，延长顾客在项目停滞的时间。3、大卖场作为一个商业业态，标准规模面积应在1万m²左右。大卖场均在8000m²--18000m²之间。本项目规划8000m²的大卖场，比较利于知名大卖场外埠店的规模选择，有助于招商谈判中的主动权。物业产权物业为自行持有，整体租赁给国内外知名品牌大卖场；若遇有合适的商家，亦可以考虑按照相对合理的价位出售，以利于整个项目的资金回笼。收益方式1、收取固定租金。目前河南省内大卖场月租一般为县级市20元/㎡左右。租期为10-20年。2、通过卖场经营提升物业价值，实现其他物业升值。目标客层全客层，对于有车一族形成有力的拉动（利用我项目处的众多停车位、方便的交通环境、宽敞舒适的购物空间）。同时对项目周边3-5公里范围内的居民形成有效辐射，满足周边居民的日常生活需求。2、主题百货如丹尼斯、大商新玛特、王府井、银座百货等。规划面积约24000m²左右选择依据1、知名品牌百货店的进场，可以促进本项目物业的保值和升值，以利于正常回报包括对政府稳定税收资源以及提升项目形象都有积极的作用。2、主题百货店作为本项目的核心主力店。主题百货店强大的聚客功能能极大的带动项目整体人气和客流的合理流动，延长顾客在项目停滞的时间。3、百货店作为一个商业业态，标准规模面积应在2.5万m²左右。国内大部分知名百货店均在2万m²--5万m²之间。本项目规划2.4万m²的主题百货，有利于成功招商。物业产权物业自行持有，整体租赁给国内外知名品牌百货经营。收益方式1、收取固定租金。目前河南省内百货店月租一般为25元/m²左右。2、通过百货经营提升物业价值，实现物业升值。目标客层高级白领、成功人士、政府公务员和高收入、高消费的中青年消费群体。•注：为提升项目的整体竞争实力与实现良好的后续经营效益，建议大卖场与百货店最好为同一家公司租赁经营。3、次主力店(1)、家电通讯数码广场如国美电器、苏宁电器、五星电器、迪信通、中州通讯等。规划面积约1500-3000m²选择依据1、项目业态定位要求。本项目的业态定位为城市MALL，需要各种专业店的入驻。此类专业店的进驻是为满足对家电、手机以及数码产品有购物需求的消费者，是对百货店、大卖场与品牌服饰店的有效补充。2、项目整体运营的要求。作为商品属性较统一的专业店，符合项目业态定位的功能组合要求。3、是本项目主要的购物功能之一。收益方式租赁，收取固定租金并实现物业升值，进行资本运作。此类专业店月租金一般为25-35元/m²。(2)、运动城如百丽集团的滔搏运动休闲卖场、龙光集团的YYSPORTS运动卖场等。规划面积1500-3000m²选择依据1、项目业态定位要求。本项目的业态定位为城市MALL，需要各种专业店的入驻。作为商品属性较统一的专业店，符合项目业态定位的功能组合要求。2、运动用品店选址的要求。作为专业店经营，运动用品店在选址上比较注重项目的易达性、通透性以及经营者自身品牌因素。一是由于经营的商品属性统一，商品展示必须充分利用物业具备的各种因素条件，在商品统一的基础上，彰显不同商品的独特个性。二是消费者有目的选购和随机购卖的比例大致相当。3、项目整体运营的要求。由于运动用品的时尚属性、专业性因素，人气较旺，特别是学生、中青年、休闲人士喜欢光顾，它带来的顾客资源能够带动项目整体人气。4、是本项目主要的购物功能之一。收益方式收取固定租金。运动城一般租金在40元/m²左右。目标客层目标客层为学生、中青年、休闲人士。运动服饰能充分展现青年人的蓬勃向上的青春气息，深受青年人的喜爱，同时也较符合青年人活泼的特性；运动器具、休闲器具正好能满足休闲人士运动、健身的需求。4、其它大店(1)、娱乐休闲类业种品牌面积位置租金量贩式KTV爆米花、麦霸、麦克疯、钱柜等2500m²左右可设置于项目2-3层月租金20-30元/m²夜总会脸谱、新民仕、银莊等2500m²左右可设置于项目2-3层月租金30元/㎡左右影院奥斯卡、大地院线、星美院线、横店影城等2500m²左右可设置于项目3层合作方式一般为票房分账或全租赁租金15元/㎡左右票房分账6%-10%动漫城梦幻银河、汤姆熊、欢乐天地1000m²左右可设置于项目2-3层月租金20-30元/m²或采用联营合作方式网络会所汉宫网络、天宇网吧1000m²左右可设置于项目2-3层月租金20-30元/m²(2)、健身休闲类业种品牌面积位置租金健身中心维体健身、澳瑞特健身中心、中体倍力健身会所等500-2000m²左右可设置于项目3层月租金15-25元/m²SPA馆美丽宣言、涵沛、涵美、正婷等500m²左右可设置于项目2-3层月租金25-35元/m²(3)、餐饮类业种品牌面积位置租金西式快餐肯德基、麦当劳、德克士等300-500m²左右可设置于项目1F或1-2F合作方式一般为扣率7%左右或纯租金中式餐饮大店如一坊、海底捞、华豫川、阿五美食、京福华肥牛等面积1500-2000m²可设置在项目1F-3F月租金35-60元/m²品牌餐厅豪享来、豪客来、味千拉面、真功夫、上岛咖啡、迪欧咖啡、土大力等面积500-1500m²可设置在项目1F-2F月租金35-60元/m²5、品牌服饰旗舰店如JACK&JONES、ONLY、VEROMODA、ESPRIT、欧时力、美特斯.邦威、以纯、森马、茵佳妮、布意坊、歌莉娅、劲霸、七匹狼、利郎、柒牌等规划面积约300-1000m²选择依据1、项目业态定位要求。本项目的业态定位为城市MALL，需要各种品牌服饰专卖店的入驻。2、项目整体运营的要求。作为商品属性较统一的专业店，符合项目业态定位的功能组合要求。3、是本项目主要的购物功能之一。4、诸多品牌市场发展的趋势。收益方式月租金160-200元/m²，1托2商铺租金60-120元/㎡品牌服饰专卖店是步行街商业组合内容的重要组成部分，此类服饰专卖店租金的承受能力较高，是本项目重要的租金收益来源之一。并且随着市场发展的需要，部分品牌为提升形象，近期在省内各地市开设500-1000m²左右的形象旗舰店。我项目如能引进此类旗舰店对项目的收益与形象都是较大的提升。6、摩杰客时尚基地（MAGIC）摩杰客（MAGIC）英文魔幻、魔法的意思，魔杰客代表着摩登时尚、杰出的80后、90后的新一代年轻人。他们接受新事物能力强，思维迅捷，敢于消费，引领时尚，逛街、购物、淘宝是他们的乐趣所在。魔杰客时尚基地将成为通许最前卫、最潮流的时尚发布基地。规划面积5000m²经营方式以大量经营流行服饰的时尚小铺为主，结合美食小吃、电玩、网吧组合成吸引年轻时