当代商业案例研究及世界商业项目考察路线

中国近现代商业发展1900以前独立店铺、专业经营街、集市沿街店铺与市集1900年代百货商店1900年，中国出现第一家百货商店——哈尔滨秋林商行。1980年代超级市场1990年代初期现代百货商店1990年代末期专业商店、批发市场2000以后1981年，大陆第一家超级市场在广州出现。1988年，大连万达成立。1996年，百货商店业开始转型成为购物中心、专业商店、小商品批发市场等。2002年，上海正大广场开业。2002年，大连万达第一个万达广场——长春万达广场开建，2003年开业。大型连锁购物中心连锁超市购物中心90年代初，出现现代化的百货商店，北京燕莎友谊商城。1990年，广东东莞出现中国第一家连锁超市。1991年，上海联华超市曲阳店。90年代初，北京西单购物中心、赛特购物中心。1990年代中期大型超市1995年和1996年，家乐福在北京、上海开店。大型购物中心90年代中期，出现了业态复合度高，规模面积较大的购物中心。如北京万通，上海八佰伴等。中国大陆商业模式演变时间18001850190019101920193019401950196019701980199020002010中国亚太日本欧美百货公司出现百货公司出现百货公司出现百货公司出现现代百货商店出现哈尔滨秋林商行三越百货北京燕莎友谊商城郊外百货公司出现百货公司时间18001850190019101920193019401950196019701980199020002010中国亚太日本欧美超级市场雏形出现超级市场形成超级市场出现超级市场出现现代超级市场出现特级市场出现家乐福在北京、广州开店超级市场时间18001850190019101920193019401950196019701980199020002010中国亚太日本欧美购物中心购物中心出现购物中心出现美国乡村俱乐部标准购物中心美国高原广场购物城区域型购物中心美国北地购物中心主题型购物中心主题型购物中心超巨型购物中心购物中心出现标准购物中心出现连锁大型购物中心深圳铜锣湾广场上海正大广场购物中心时间18001850190019101920193019401950196019701980199020002010中国亚太日本欧美步行街出现商业街观念产生历史街区改造成商业街商业街步行街出现德国美国商业街步行街出现社区商业街形成苏州观前街南京夫子庙商业街改造上海南京路步行街北京王府井大街专业街、集市步行商业街时间18001850190019101920193019401950196019701980199020002010中国亚太日本欧美专卖店出现百货商店转型成专业商店专卖店出现专业商店出现郊外路边型专卖店大型专业卖场出现大型专业卖场出现专业卖场时间18001850190019101920193019401950196019701980199020002010中国亚太日本欧美便利店出现便利店出现便利店出现便利店出现上海联华超市便利店国内及亚太地区主要开发企业与产品简介亚太新加坡嘉德集团企业概况凯德商用在亚太地区的新加坡、中国、马来西亚、日本及印度五国的50个城市中，拥有并管理着总额超过1300亿人民币的95个商业地产项目。他也是少数跨商用地产投资、开发、商场运营、资产管理及资金管理等能力为一体的企业。嘉德置地集团CapitaLandGroup凯德中国CapitaLandRetail凯德置地负责中国市场的住宅房产开发、综合性房地产开发和运营（包括来福士系列）凯德商用负责中国市场的商用地产投资、开发和运营。雅诗阁中国负责中国市场的服务公寓地产投资和服务公寓管理。嘉德资产管理在华业务负责凯德置地、凯德商用和雅诗阁中国三大业务所涉及的在华房地产金融业务。开发模式：“商业地产+资本”；凯德多样的融资渠道；亚洲商业地产当之无愧的王者。通过并购凯德得以快速发展，目前其在中国34个大中城市拥有并管理着总价值超过530亿人民币的53个商业地产项目，总建筑面积超过450万平方米。北京上海广州环渤海区域珠三角区域长三角区域凯德中国发展目标未来3-5年，在中国拥有的购物中心扩大至100家；继续发展定制式地标购物中心——来福士广场商业综合体；以凯德Mall和凯德广场两品牌进行规模化复制，在三四线城市重点扩张。凯德中国布局战略解析：凯德中国以上海为起点，北上北京，南下广州，形成三个稳固的中心市场；以北上广为核心向周边辐射发展；自2004年起，凯德通过并购先后从深国投、北华联、金融街、万科、长峰等企业手中收购大量项目，得以迅速发展。新加坡嘉德集团布局战略新加坡嘉德集团开发模式开发模式：商业地产+资本稳定分红投资和资产管理团队投资和资产管理团队参股收益参与收购零售物业资产升值收益项目管理团队增发融资资金支持现金投资收购商用物业转化为公众投资开发\运营私募投资人私募基金REITs公众投资人资产置入凯德置地注入成熟物业实现公众投资资金链条项目运作流程凯德模式：打通地产与金融通道，构建从开发商到私募基金和REITs的完全投资与退出流程凯德以新加坡成熟的金融市场，最大程度上实现了“产业与金融”的有效对接，以轻盈的姿态，呈现在国内行业竞争格局中。简单说，凯德模式，是开发阶段用PE的钱，先行收购商用物业并进行管理，在项目成熟后出售给REITS，公司自身并没有过多资产，从中却可获得大额升值利润。新加坡嘉德集团产品模式凯德商业地产三大产品线来福士凯德广场凯德Mall都市型商业区域型商业社区商业凯德Mall原嘉茂，于2011年4月更名，属于区域性。融合购物、餐饮、娱乐等多种功能与一体的一站式购物中心，定位于区域型购物中心凯德中国旗下最具特色的世界知名综合商用项目品牌，来福士是”城中之城”，融合住宅、商场、办公楼、服务式公寓、酒店等多种业态凯德广场原名为嘉信茂，于2011年4月更名，是凯德与深国投合作开发，以沃尔玛为主力店的购物中心，定位于社区型配套商业体北京来福士广场上海来福士广场广场南京路，总建筑面积：13万平方米北京东二环的核心商圈地带，在地下直接连通亚洲最大的现代化综合交通枢纽——东直门交通枢纽占地面积：14.686万平方米总建筑面积：14.4万平方米零售商场：4万平方米中国香港恒隆地产概况——全球最大的纯商业地产企业之一恒隆模式：持有资产经营为主，稳健开发新商业地产项目持有物业年收益是重要的开发资金来源，开发周期长专注于城市以商场为中心最繁华地段的高品质综合物业恒隆要素：1、选址：在城市的最佳地点购入最大幅的土地，且仅在最繁盛的商业区进行土地购置；2、成本：严格价格底线，不拿地王；3、产品：地点最好、面积最大、设计最美、管理最完善的商场（通吃原则）；4、信条：只做商场（做大陆开发商学不到的产品）、只租不售•港汇恒隆广场上海恒隆广场南京西路，上海第五高楼占地面积：3万平米总面积：21万平米购物中心面积：5.17万平米世界顶级品牌的旗舰店徐汇区，2008年上海城市商圈新地标基地面积：5.14万平米总面积：32.94万平米购物中心面积：11万平米香港拥有最多土地储备的公司之一，华东区域持有物业达300万平米以上，在香港拥有100座商场，每年商场内人流7.6亿。1999年进入上海，先后打造中环广场、上海IFC（上海国金中心）等项目香港新鸿基地产概况新鸿基要素：1、选址一二线城市2、降低负债、提高现金流动性与多元化业务的组合3、注重各类业务的优化组合以及融资能力4、注重土地成本控制1、规模扩张建立品牌2、项目－公司促进品牌3、系统服务提升品牌一条龙管理、跨部门监察小组跨部门交楼小组、维修保证多元化员工沟通平台、企业公民计划了解多数人需求、增值服务、公益与服务结合品牌战略：产品素质占领市场服务素质赢得口碑收获品牌循环促进企业素质建立符号确立建设大型楼宇方向，多处大规模投资物业楼宇建设质量精益求精，加入“科技”及“绿色”概念建立售后和客户服务组织，以企业品牌为中心，全面系统进行品牌建设品牌历程：总投资额80亿港元总建筑面积：41万平方米其中：甲级办公楼21万平方米酒店9万平方米，商场11万平方米。香港新鸿基地产上海国金中心——上海最好的购物中心，香港IFC的升级版多家奢侈品牌旗舰店：LV、PRADA、Cartier、Zegna等创立于1988年，2003年第一个万达广场——长春万达广场开业运作模式：通过“现金流滚资产”的解决商业地产资金困扰发展战略：规模优势是万达追求的目标（做到全球最大），快速发展为自身积累势能万达集团企业概况万达广场发展进程:2009年8座万达广场；2010年15座万达广场；2011年16座万达广场；2012年计划20座万达广场；万达广场布局战略已分布在上海、北京、沈阳、青岛、成都、重庆、郑州、广州等40多个城市；2011年底已建成开业49个万达广场，持有商业面积达到1000万平方米；预计到2012年持有的行业面积将达到1500万平方米。快速复制的前提条件：产品的标准化产品标准化的根本保障：订单地产。万达集团开发模式企业模式：全产业链操作全国唯一的商业规划研究院全国唯一的连锁商业管理公司四项基本原则万达集团产品模式第三代上海江桥万达2011年第二代哈尔滨万达2007年第一代长春万达2003年商业地产是万达集团的第一支柱产业在全国首创了“订单商业地产”的全新商业模式华润集团企业概况运作模式：通过集团孵化以及¡°住宅开发+持有物业+增值服务¡±的升级战略，来弥补商业地产短期盈利不足的困扰。华润集团华润置地华润投资华润万家原深国投，2006年被华润收购，下设印象城和新一城两个商业品牌，目前不着重扩张。华润旗下优秀的零售连锁企业，拥有华润万家、苏果、欢乐颂、中艺、华润堂、Ole、Blt、Vango、Voi_la、Leonardo、VivoPlus、Pacificcoffee等多个品牌，其中超市业务连续多年位居中国连锁超市第一位。下设欢乐颂。华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一，下设万象城、五彩城。从2010年3月8日起香港恒生指数有限公司把华润置地纳入恒生指数成分股，成为香港蓝筹股之一。华润集团产品模式万象城欢乐颂五彩城都市型商业区域性商业社区商业立足时尚年轻家庭消费和区域商务消费的家庭娱乐购物中心，集时尚购物、生活配套、餐饮、娱乐、文化、运动为一体的多功能、多主题，引领区域崭新生活方式的地标性商业旗舰。以家庭消费为主的区域性商业。选址于一、二线城市的区域中心、二、三线城市中心，将快速复制，成为与万达竞争的核心产品。力推“一站式”消费和“体验式”购物，保罗万象，应有尽有，集品牌零售、特色餐饮、娱乐休闲、文化体验等多元业态，以中国最具示范效应的大型现代购物中心为目标，为消费者带来全新的消费概念和生活体验。主打产品，领先优势明显，占华润置地总资产的18.5%。定位高端，可复制性差。住宅+欢乐颂即华润置地与华润万家协同发展的项目，充分发挥地产与超市的优势，为客户提供更多的生活体验。同时通过这个平台，华润万家可以将旗下超市、百货、酒窖、咖啡店等近10个零售业态整合其中，实现同时扩张。第一家欢乐颂已在深圳开业，未来5年，拓展到15-20家。目前已在无锡、海口、哈尔滨、珠海、成都、合肥等多个一、二线城市启动。华润集团深圳万象城商业独立设置：单独建筑，购物中心上方无常见的住宅塔楼或写字楼，最大限度的保证了购物空间的灵活性和舒适性。同时可缩短商业的开发周期，利于招商。2010年年销售额43亿元，商业建筑面积18.8万平方米中粮集团企业概况企业模式：1、大国企模式：资源、安全、集团孵化2、全产品线模式，但非标准化3、多手段获取优质地段物业4、操作以专业外包为主（定位策划、规划设计）+内部建设为辅（招商营运推广物业）5、投资汇报控制6、有节奏的快速发展北京上海成都环渤海区域西部区域长三角区域天津沈阳烟台通过“外并购内整合”在全国大力复制“大悦城”，初步形成以环渤海都市圈为核心，辐射东北、西南，拓展长三角、珠三角¡±的全国布局战略格局。中粮集团地产板块中粮地产（上市公司）中粮置业（大悦城）集团地产部门住宅业