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1项目投资估算第一节项目的大体概况一、项目概况1、项目概况项目占地50亩,总用地33350m2,暂定容积率1.8。(附表:1)(表:1)【项目主要技术经济指标】内容指标内容指标建设地点市区规划总用地面积33350m2计划容积率1.8计划容积率面积60030m2建筑密度%绿地率30%实际容积率1.8总建筑面积60030m2其中:住宅面积50030m2其中:商业面积10000m2可销售住宅面积50030m2可销售商业面积10000m22第二节项目投资估算及资金筹措计划一、项目投资与成本费用估算(一)开发成本估算(1)土地使用权出让金、契税、评估费、拆迁安置补偿费及取得土地净地前的其他费用,共计投入资金5665万元人民币。附(表2)(表2)【土地成本估算表】(单位:万元)序号项目计算依据计价(万元)1土地出让金110万/亩×50亩55002契税土地出让金×税率(3%)1653拆迁补偿费用0合计楼面地价:成本/可销售面积=5665/60030m2=944元/m256653(2)前期工程费:1169万元,详见本项目前期工程费估算表(附表:3)。(表:3)【前期工程费估算表】(单位:万元)序号项目计算依据计价(万元)1勘探费261.1地质勘探费20可谈1.2文物勘探费1.8元/m2×33350m2=62设计费1772.1主体工程设计费20元/m2×60030m2=1202.2供电设计费984万×4.6%=452.3绿化设计费120万×10%=12可谈3施工图审查费1.5元/m2×60030m2=994可行性研究费自行研究05环卫费150元/户×500户=7746招投标费3万+20万=23237城市基础设施配套费(扣除物流)80元/m2×60030m2=480480(可谈)8建设规费3748.1白蚁防治2元/m2×60030m2=128.2气象监测费0.2元/m2×60030m2=18.3教育附加10元/m2×60030m2=608.4工程质量监督费2元/m2×60030m2=128.5新型墙体材料专项费用6元/m2×60030m2=368.6人防工程易地建设费40元/m2×60030m2=240可自建8.7工程定额测定费建安工程造价×1.3‰争取免交8.8散装水泥费1.5元/m2×60030m2=98.9劳保统筹基金建安工程造价×3.5%施工单位缴纳58.10规划放样费2600元/幢×15幢=49试桩费考虑在桩基成本中010空气检测费1.2元/m2×60030m2=7711四证办理费3元/m2×60030m2=181812平整场地、临时设施费8元/m2×60030m2=4848合计转为单方造价:成本/可销售面积=1169/60030m2=195元/m21169(3)建安工程费:6852万元。(见表:4)(表:4)【建安工程费用组成】(单位:万元)序号项目名称计算依据计价(万元)1主体土建/室内/外装修小高层住宅1100元/m2×27000m2=2970多层住宅900元/m2×33030m2=297359432主体给排水30元/m2×60030m2=18018063主体电气50元/m2×60030m2=3003004主体消防10元/m2×60030m2=60605电梯8部×25万/部2006监理费0.8%*(12105+300+500+100)=1041047审计审查费(5%*5%+1‰)*(5943+180+300+60)=23238产权测量费商业2.46元/m2×10000m2=2住宅0.8元/m2×50030m2=469产权交易费6元/m2×60030m2=363610其他建安成本合计转为单方造价:成本/可销售面积=6852/60030m2=1141元/m268527(4)基础设施费(红线内外工程费):1769万元,(详见表:5)。(表:5)【基础设施费估算表】(单位:万元)序号项目计算依据金额(万元)1给水、排污配套工程15元/m2×60030m2+20万(增容费)1102供电工程费9842.1小区内室外供电配套18元/m2×60030m2=1082.2供电配套工程(专线)估3002.3供电配套工程(设备)估4502.4供电增容费300元/千伏安×6000千瓦×70%=1263煤气管道2800户×500户=1401404通讯工程6元/m2×60030m2=36365绿化景观工程120元/m2×33350m2×30%=1201206小区道路费15087有线电视费17元/m2×60030m2=1021028小区智能化12元/m2×60030m2=72729环卫设施费510热水供应工程费不考虑011暖气供应工程费不考虑012小区照明费5013空调设施费暂不考虑中央空调0合计转为单方造价:成本/可销售面积=1769/60030m2=295元/m21769(5)开发期间税费:15万元,(详见表:6)(表:6)【开发期间税费一览表】(单位:万元)序号类别计算依据交纳税额(万元)1物业管理基金暂按2.5元/m2×60030m2=15159合计15(6)不可预见费。294万元,取上面1-4项之和。不可预见费=(0+1169+6852+1769)×费率(3%)=294万元(注:第一项土地使用权出让金为政府公布数据,不考虑不可预见性)(7)开发成本。15764万元,以上1-6项小计:开发成本=(5665+1169+6852+1769+15+294)=15764万元二、开发费用估算1、管理费用:315万元,取上面1-6项之和的2%(5665+1169+6852+1769+15+294)×税率(2%)=315万元2、销售费用:675万元,详见(表:7)。(表:7)【销售费用估算表】(单位:万元)序号项目计算依据计价(万元)101销售费用(25760)销售收入×1%258合计2583、财务费用:630万元.(直接开发成本的4%):15764×费率(4%)=630万元4、开发费用:1203万元,前面1-3项之和315+258+630=1203万元三、销售收入:销售收入25760万元,详见(表:8)(表:8)【销售总收入预测】(单位:万元)项目可销售面积建议销售单价(元/平方米)销售收入(万元)住宅项目50030m250030*(3300*50%+3800*50%)1776011商业项目10000m210000*8000元/平方米8000车位合计25760第三节建设项目的财务评价一、税金计算1、住宅销售税金及附加估算4943万元,详见住宅销售税金及附加估算表(表:8)(表:8)【住宅部分销售税金及附加表】(单位:万元)序号项目名称计算依据合计121销售收入257602销售税金2.1营业税、城市维护建设税、及附加税2.2交易印花税2.3水利建设基金2.4预征土地增值税2.5城镇土地使用税实际税金:住宅17760×10.98%=1950商业8000×11.98%=958290813合计2908三、毛利润5885万元:销售收入-开发成本-开发费用-税金+政策返还=毛利润25760-15764-1203-2908=5885万元
本文标题:徐州项目投资估算
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