思源_四川成都中海金沙府项目区域规划及产品分析_39页_XXXX年

在房地产领域我们不断帮助客户取得成功第1页共39页中海十年，巅峰出鞘，决战江湖豪宅——中海金沙府项目分析在房地产领域我们不断帮助客户取得成功第2页共39页中海成都经过十年的发展，已经成为成都一线的开放商，其开发的项目全集中在成都主流区域——城西、城南，开发产品多定位为中高端产品；进入2010年，中海迎来了金沙府、锦城的亮相，其中，锦城属于现金流项目，而金沙府扮演着利润项目的角色，这与当年翠屏湾、兰庭及城南1号的角色如出一辙；金沙府最为中海的巅峰定位之作，比肩誉峰，究竟其产品有何特色，能否实现超越，以下分析或将为你带来答案。序：在房地产领域我们不断帮助客户取得成功第3页共39页目录一、项目区域分析二、项目产品分析四、项目SWOT分析五、项目营销分析三、该项目在中海战略中的地位在房地产领域我们不断帮助客户取得成功第4页共39页一、项目区域分析1、区位价值分析2、区位配套分析3、区位规划分析4、项目四至分析5、竞争分析在房地产领域我们不断帮助客户取得成功第5页共39页1、区位价值分析——成都高尚人文居住区，城市稀缺地段金沙区域早在2000年初就进入第一轮房地产开发。中房，宏信等企业在金沙区域开发具有川西民居特色的楼盘，拉开了第一轮金沙开发的帷幕，10年来，这个区域生活配套越来越成熟，高端商业林立，已经成为成都不多的以低密见长的品质居住区。随着中海、华润、保利等一系列房产巨擘的进驻，这一历史将进一步改写，或将成为成都最为高端居住板块之一。在房地产领域我们不断帮助客户取得成功第6页共39页2、区位配套分析1.公园：摸底河公园、百仁公园、金沙遗址博物馆2.商场：麦德龙、欧尚、人人乐、西单商场、乐宾百货、仁和春天百货、沃尔玛家乐福3.教育：金沙小学西南财大川师大试验外国语学校省委党校黄忠小学，市机关幼儿园4.医院：西区医院金沙医院市妇幼保健院省医院满地可医院5.银行：中国银行建设银行农业银行工商银行交通银行招商银行在房地产领域我们不断帮助客户取得成功第7页共39页3、区位规划分析—金沙太阳城规划¾金沙太阳城被规划定位为成都市商业副中心；¾是在金沙片区基础上延伸出来的又一大型宜居片区；¾将打造多个大型市政公园；¾路网建设也正在全速推进；在房地产领域我们不断帮助客户取得成功第8页共39页4、项目四至分析：项目东面临老社区，北、西面临路；南面临摸底河公园中海金沙府西：蜀辉路北：黄苑路南：规划中的摸底河公园东1：博雅庭韵东2：同怡路在房地产领域我们不断帮助客户取得成功第9页共39页5、竞争分析—在售项目占地（亩）建面（万㎡）户数容积率均价户型金香槟621213882.8780070-170中大君悦金沙2354020002.64780081-101揽胜金沙10.275.96936.94780052-78双玺4110.312043.78845040-106优品道412.98609062.71230060-90凯德风尚16646.414410户4.2790080-200易诚国际5119.5一期794户5.8650070-84㎡，101-105㎡顶跃：114-140㎡底跃：76-100㎡光华杏林5522.32216户56500元益花园1083840005580040-115颐和京都1002926004二期待定45-150在房地产领域我们不断帮助客户取得成功第10页共39页5、竞争分析—潜在项目227万合计//1.612.3金阳地块4/4.5615天合凯旋湾520451574万科金色领域//57.7288.34中铁西城//16.488.1阳诚实业地块//10.845.3荣富地块//11.347.2蓝光地块2.784291245合能金沙西贵3.5617012290.3中房金沙海棠//33.6168.2华润地块2.87771663金沙云庭1.8782.915金沙西墅//约8/润扬地块3.2133416.4742.12建发金沙里容积率户数建面（万㎡）占地（亩）在房地产领域我们不断帮助客户取得成功第11页共39页二、项目产品分析2、项目规划分析4、项目建筑分析5、项目户型分析6、售楼部及现场分析1、项目基础信息3、项目园林分析在房地产领域我们不断帮助客户取得成功第12页共39页1、项目基础信息：高端项目质素占地面积72亩建面14.5万平容积率3.0建筑密度22%楼层状况3、18、31层建筑形态联排、高层梯户比2梯2户、3户绿化率30%公摊 20%交房时间2012年开发商中海鼎盛房地产开发有限公司物业管理公司成都中海物业管理有限公司开盘时间预计2010年10月中下旬车位1：1.6（1400个）物业公司成都中海物业管理有限公司建筑类别别墅、高层、小高层装修状况精装（标准5000）在房地产领域我们不断帮助客户取得成功第13页共39页2、项目规划分析：通过高端定位规划最大限度降低旁边小区对项目影响，达到项目的舒居项目旁边为已建成小区（小高层11F，年代较久、品质不高）1栋2栋3栋4栋5栋6栋7栋8栋9栋10栋11栋12栋13栋N黄苑路蜀辉路300亩摸底河公园（政府打造）摸底河同怡路规划路南北间距110米东西间距150米2万平米超大中庭地块形状“刀把式”地块规划布局U型半围合式规划形态联排+高层（18、31F）建筑单体板式高层规划特点1、半围合超大中庭2、楼间距大3、降低老小区影响各栋数形态高层（31+1F）1—8栋中高层（18F）12、13栋联排（6、8联）9、10、11栋在房地产领域我们不断帮助客户取得成功第14页共39页3、项目园林分析：欧式宫廷园林，以奥地利美泉宫为蓝本，软质景观为主，硬质铺装为辅在房地产领域我们不断帮助客户取得成功第15页共39页4、项目建筑分析：延续新古典主义风格，色调较城南一号内敛且质感更强在房地产领域我们不断帮助客户取得成功第16页共39页5、项目户型分析：再改及以上户型规划，其中155、175为主力户型BBBBBBBBBBAAAAACC195195195195CCCCCCCCCC315315315135㎡ABC195315155㎡175㎡中央195㎡联排315㎡户型编号面积套数占比A13515018%B15530035%C17526031%中央房源19512014%联排别墅315（地上245）223%合计852套100%户型面积位置朝向噪音景观采光污染A户型135㎡均朝内庭东西/南北小很好良好偏重B户型155㎡次要房间临路、卧室客厅向中庭东西/南北大一般良好偏重C户型175㎡北向中庭南北小很好很好小户型配比户型质素分析在房地产领域我们不断帮助客户取得成功第17页共39页¾优点：房间方正、主要生活区及客厅均朝向中庭、餐厅大、阳台大；¾缺点：户型临街，有噪音、灰尘影响；动静分区不明显；客厅开间稍小；A户型：135平米三房两厅两卫在房地产领域我们不断帮助客户取得成功第18页共39页B户型：155平米¾优点：房间方正、动静、功能分区、主要生活空间面向中庭；四房两厅两卫¾缺点：临街，有噪音、灰尘影响；在房地产领域我们不断帮助客户取得成功第19页共39页C户型：175平米四房两厅三卫¾优点：房间方正、功能分区、主要生活空间面向中庭；南北朝向；¾缺点：动静分区不完全；在房地产领域我们不断帮助客户取得成功第20页共39页6、售楼部及现场分析：追求精致奢华客户休息区区位图前台沙盘接待台¾售楼部整体面积较小；¾内部装修豪华精致，进口石材装饰；¾但接待台离入口较远客户休息区洽谈区出入口吧台户型单体在房地产领域我们不断帮助客户取得成功第21页共39页售楼部外装：全石材外包洽谈区沙盘区其他1其他2在房地产领域我们不断帮助客户取得成功第22页共39页¾围墙质感较强¾现场导示¾售楼部外大牌在房地产领域我们不断帮助客户取得成功第23页共39页¾样板间：项目样板区距离售楼部较远，并不是实体样板间，从装修标准判断，5000元的精装标准水分较大，整体感觉较誉峰档次略逊，震撼力不够，这将成为本项目较大的抗性；客厅主卧A户型135平米样板间客卫主卫厨房在房地产领域我们不断帮助客户取得成功第24页共39页三、该项目在中海战略中的地位2、本案战略地位1、中海战略回顾在房地产领域我们不断帮助客户取得成功第25页共39页状态位置行政区项目名称环域规模亩拿地时间售罄项目城南高新区中海名城二/三环932000武侯区格林威治一/二环762002城西青羊区常青藤二/三环372005在售项目城西高新区国际社区三环外18962004青羊区龙湾半岛二/三环2002005城南高新区中海兰庭三环外1102006-9翠屏湾962007-4城南1号173潜在项目城西青羊区金沙项目二/三环722009-9合计2753十年中海，项目主要布局于城南、城西主流生活圈1、中海战略回顾在房地产领域我们不断帮助客户取得成功第26页共39页事件时间20002002200420082006中海地产成都公司成立，取得神仙树区域开发用地相继开发国际社区、常青藤、龙湾半岛兰庭等项目市场份额急剧扩大开发格林威治城以及国际社区项目扩大市场份额将主要资源向城南倾斜，开发翠屏湾、城南一号等中高端项目高速增长期稳定增长期开发格林威治城项目进一步巩固自身的市场及品牌形象公司走势通过中海名城项目赢得市场口碑和客户认同2009发展起步阶段受市场行情波动影响，发展速度相对放缓，暂无新项目面市的信息通过开发中海名城项目，中海公司树立了较好的市场口碑，积累了在城市非成熟区域开发规模社区的经验市场上行行情中，通过国际社区、常青藤、龙湾半岛项目的开发和亮相销售，市场份额急速扩大，但此时的城市布局核心在城西区域07年之后中海城市战略重心转移，布局新城南区域，三盘联动欲占据新城南开发排头兵地位中海名城格林威治中海国际社区常青藤龙湾半岛兰庭翠屏湾城南一号¾中海成都发展历程：根据规划，本案所以中海十年的巅峰之做，超越之作2010中海高端耀市金沙府在房地产领域我们不断帮助客户取得成功第27页共39页国际社区龙湾半岛兰庭翠屏湾城南1号产品形态别墅、多层、中高层别墅、中高层高层高层中高层主力产品全产品线再改及以上首置+首改首改再改及以上主力单价高层5000-6000高层9000-100006500-75007500-850013000-16000主力总价高层45-55万高层120-150万55-6560-70150-250客群特征来源：覆盖范围广收入：跨越阶层较广年龄：25-50家庭结构：2、3人置业目的：自住为主来源：城西、城中收入：精英人群年龄：30-50家庭结构：3、4人置业目的：自住来源：城南收入：高级白领及以上年龄：28-40家庭结构：2、3人置业目的：自住+投资来源：城南收入：中产及以上年龄：30-45家庭结构：3人及以目的：自住+投资来源：城南、二级城市收入：富裕阶层年龄：30-50家庭结构：3、4人以上置业目的：自住¾中海在售项目产品及客群特征在房地产领域我们不断帮助客户取得成功第28页共39页2、本案战略地位金沙府为成都市场再添了一个顶级高端精装豪宅项目，其规划及定位与城南誉峰、1881相同；成为中海继城南一号第二个高端豪宅物业，并且为中海最高端项目，承当着中海再次树立江湖地位的重要项目，毕竟其城南1号项目的高端地位始终没有建立起来。在房地产领域我们不断帮助客户取得成功第29页共39页三、项目SWOT分析在房地产领域我们不断帮助客户取得成功第30页共39页优势（S）劣势（W）◇地段优势：位于成都高尚居住板块，区域地块越发稀贵，地段优势十分明显；◇品牌：中海在成都品牌价值明显；◇地块素质优良和配套资源丰富：◇区域高端居住属性◇项目中庭较大、楼间距较大◇项目紧邻博雅庭院，对于项目品质又影响；◇项目样板展示区品质、档次震撼力部够，对于项目有减分危险机会（O）威胁（T）◇成都高层豪宅市场风起云涌:誉峰等项目的成功已经将成都豪宅市场的需求欲望点燃，该项目处于这种大环境下，存在市场机会；◇区域高端居住价值已然体现：中海金沙府、鹭岛金沙、金沙西贵、金沙云庭等城市豪宅定位项目的大量出现，再次将金沙的居住价值拔升，高端居住热点板块已然形成◇项目客群定位为城