思源顾问-北京天创置业棉花片项目定位报告-41页

天创置业棉花片项目天创置业棉花片项目天创置业棉花片项目天创置业棉花片项目市场定位报告市场定位报告市场定位报告市场定位报告2008年5月第2页思源顾问纲纲纲纲要要要要一一一一、、、、本案区域市场调研本案区域市场调研本案区域市场调研本案区域市场调研二二二二、、、、本案现状及本案现状及本案现状及本案现状及SWOT分析分析分析分析三三三三、、、、本案主题定位初步确定本案主题定位初步确定本案主题定位初步确定本案主题定位初步确定四四四四、、、、本案规划设计建议本案规划设计建议本案规划设计建议本案规划设计建议2008年5月第3页思源顾问本案区域市场调研本案区域市场调研本案区域市场调研本案区域市场调研本案本案产业支撑产业支撑市政规划市政规划周边项目&配套设施周边项目&配套设施国国国国际际际际传传传传媒媒媒媒大大大大道道道道琉琉琉琉璃璃璃璃厂厂厂厂文文文文化化化化商商商商业业业业区区区区周周周周边边边边道道道道路路路路拓拓拓拓宽宽宽宽规规规规划划划划地地地地铁铁铁铁四四四四号号号号线线线线庄庄庄庄胜胜胜胜地地地地产产产产海海海海格格格格国国国国际际际际富富富富卓卓卓卓地地地地产产产产枫枫枫枫桦桦桦桦豪豪豪豪景景景景2008年5月第4页思源顾问产业支撑产业支撑产业支撑产业支撑————————国际传媒大道国际传媒大道国际传媒大道国际传媒大道国际传媒大道从宣武门到南二环滨河路，全长3.2公里，道路规划宽度70米，东西纵深开发宽度为100-300米，总投资开发用地面积为116公顷，总投资计划约280亿元人民币，总建筑面积为400万平方米。传媒大道与广安大街交叉，紧邻琉璃厂文化产业园区，具有浓郁的传统文化氛围，地理位置优越，交通便利，市政设施完备。宣武区将力争用5至8年的时间使国际传媒大道初具规模，以崭新的面貌迎接北京2008年奥运会的召开。国际传媒大道是现代化传媒产业聚集区，是以符合国际化、现代化大都市城市规划为基本要求，以智能化、数字化的现代建筑为载体，以完善的综合服务配套设施为服务手段的大型国际传媒产业社区。其开发方针为以文兴城、以城兴市和以国兴居；主要职能为服务中外各类传媒组织、机构发展，推动现代传媒产业开发经营展销现代传媒技术与产品，集散现代传媒产业发展信息。地地地地理理理理位位位位置置置置规规规规划划划划介介介介绍绍绍绍产产产产业业业业功功功功能能能能2008年5月第5页思源顾问国际传媒大道功能定位国际传媒大道功能定位国际传媒大道功能定位国际传媒大道功能定位
功能概括功能概括功能概括功能概括
服务中外各类传媒组织与机构；推动现代传媒产业开发经营；展销现代传媒技术与产品；集散现代传媒产业发展信息。
国际传媒大道是中外各类传娱组织、机构、集团、企业进行传媒信息、传媒产品汇集、编辑、发布、交流、展示、经营、交易的中心；
国内外传媒人集商务、办公、经营、生活、休闲、居住于一体的综合性现代化社区。
建设目标建设目标建设目标建设目标
宣武区将乘举办奥运的东风，用5-7年时间，将国际传媒大道建设成为以国际传媒产业为主导、以国际化、现代化大都市城市规利要求为核心，以智能化、数字化的现代建筑为载体、以完善的综合报务配套设施为服务手段，国际一流水平的，现代化的，风格独特的，集新闻传媒、科技传媒、教育传媒、娱乐传媒、通讯网络传媒于一体的大型国际传媒产业社区。
在国际传媒大道上将建设国际新闻中心、国际传媒中心、新闻出版城、传媒会展中心、传媒人公寓、传媒俱乐部等一批由国际国内传媒机构、传媒产业功能性大厦、现代商业服务设施、文化娱乐设施、高档酒店、公寓会所汇聚而成的大型建筑群。2008年5月第6页思源顾问国际传媒大道以国际传媒产业、现代商业服务业、金融服务业为主要产业构成，其独特的文化景观主要包括传媒园区、传媒俱乐部、传媒广告墙、传媒文化博物馆、传媒科技会展中心、传媒人公寓、传媒星剧场、传媒雕塑走廊等。国际传媒大道两侧分布的主要建筑包括国际新闻中心、传媒商贸城、数码城等十几个各具特色的功能板块。它一方面为中外各类传媒组织机构提供服务，促进现代传媒产业的开发经营；另一方面展销现代传媒技术与产品，集散现代传媒产业的发展信息。国际传媒大道规划布局国际传媒大道规划布局国际传媒大道规划布局国际传媒大道规划布局2008年5月第7页思源顾问国际传媒大道规划布局原则国际传媒大道规划布局原则国际传媒大道规划布局原则国际传媒大道规划布局原则234前瞻性前瞻性前瞻性前瞻性板块特征板块特征板块特征板块特征规划设计将突出，体现超前的现代化建筑设计理念和趋势，苗准世界一流水平。建筑风格将突出。整体风格将体现现代传媒业的风貌，单体设计又风格各异，将国际传媒大道打造成国际、国内知名品牌。规划布局将突出。既有各种传媒大厦，又有综合大厦、酒店、商场、银行、公寓、学校、医院，还将建设一些文化广场、绿地公园、水景系统、文化雕塑等人文景观。传媒大道将分成新闻传媒、广告传媒、文化娱乐传媒、网络传媒、会展交易等板块，各板块在建筑中既要符合整体风格又突出各自特色。板块建设中将突出传媒业主体，同时合理布局金融、商业、餐饮、文化娱乐等行业。1品牌性品牌性品牌性品牌性以人为本以人为本以人为本以人为本2008年5月第8页思源顾问产业支撑产业支撑产业支撑产业支撑————————琉璃厂文化商业区琉璃厂文化商业区琉璃厂文化商业区琉璃厂文化商业区
琉璃厂大街位于北京和平门外，是北京一条著名的文化街，它起源起于清代，当时各地来京参加科举考试的举人大多集中住在这一带，因此在这里出售书籍和笔墨纸砚的店铺较多，形成了较浓的文化氛围。这里经营古玩字画的店铺很多。大多数外国人来京旅游都要到这里。2008年5月第9页思源顾问市政规划市政规划市政规划市政规划————————南新华街拓宽南新华街拓宽南新华街拓宽南新华街拓宽
琉璃厂文化区一期工程主要包括南新华街道路的拓宽、五道庙广场的修缮和东琉璃厂的改造，占地8.1公顷，总建筑面积17万平方米，计划投资16亿元，预计用两年完成。
目前正在拓宽的南新华街北起和平门路口，南至虎坊桥路口，是进出琉璃厂的重要通道，拆迁结束后，目前12米宽的道路将拓宽至34米，并铺设7条市政管线。大街两侧将建地上、地下停车位1173个，基本解决琉璃厂地区的停车难问题。
扩建道路的同时，老北师大教学楼、图书馆、学生宿舍楼及师大附小红木楼、吕祖祠、火神庙、京华印书局等一些重点文物古迹经过修缮、复建后将再现琉璃厂。此外大街两侧还将拟建8组总建筑面积约12万平方米、具有清末民初建筑风格的商业文化设施。一期工程建成后，这一地区将再度成为“九市精华萃一衢”的老北京文化产业集散地。2008年5月第10页思源顾问市政规划市政规划市政规划市政规划————————地铁四号线地铁四号线地铁四号线地铁四号线GGGG两广大街两广大街两广大街两广大街宣宣宣宣外外外外大大大大街街街街本案本案本案本案2008年5月第11页思源顾问富卓国际花园富卓国际花园富卓国际花园富卓国际花园
富卓国际花园西侧为写字楼、商场组成的公建，东部为居住区。
东、西部车流、人流交通组织严格按功能分区，互不干扰。
人、车交通分流，住宅机动车全部入地下三层车库并直接进楼。
居住社区东侧设有住宅独立大堂。居民或访客自入口大堂乘观光梯进入空中花园，经空中连廊循达各个部分。2008年5月第12页思源顾问富卓广场富卓广场富卓广场富卓广场————————住宅部分住宅部分住宅部分住宅部分140板：154、1572635％293五居室18010％177、212四居室10575％塔：135、139三居室8810％113、147（跃层）二居室－－－一居室总价总价总价总价（（（（万元万元万元万元））））比例比例比例比例面积面积面积面积（（（（平米平米平米平米））））户型户型户型户型2008年5月第13页思源顾问C座塔楼座塔楼座塔楼座塔楼（（（（成交价成交价成交价成交价7800））））
两梯六户，户型设计较好，每个户型采光面较多；
塔楼户型面积比板楼小，同时总价低，因此销售速度最快。2008年5月第14页思源顾问板楼板楼板楼板楼A座座座座（（（（成交价成交价成交价成交价8500））））2008年5月第15页思源顾问板楼板楼板楼板楼B座座座座（（（（成交价成交价成交价成交价9500））））2008年5月第16页思源顾问富卓大厦富卓大厦富卓大厦富卓大厦建筑规模：41469平米标准层：2912平米高度：72米，17层层高：3.7米预计销售价格：13500元/平米2008年5月第17页思源顾问沃尔马购物广场沃尔马购物广场沃尔马购物广场沃尔马购物广场
地上一层，地下一层，实行会员制。2008年5月第18页思源顾问海格国际海格国际海格国际海格国际
海格国际是集酒店式公寓、写字楼和商业为一体的综合产品。
酒店式公寓以五十平米左右的小户型为主，豪华精装修并赠送全套高档家具和电器，公共区域配有酒店式服务设施；
写字楼属自由拆分空间组合，可根据需要进行隔断，分割出不同面积的格局以供选择；
商业主要面向餐饮、娱乐、休闲等行业，为海格国际业主以及周边工作生活的人们提供高档的休闲消费场所。总建筑面积：37215平方米平均售价：12000元/平米年回报率：总房价的7.1％海格国际大厦由洒店式公寓,商业和写字楼三部分组成.商业位于大厦楼底的地下1-2层和地上1-3层,以高档餐饮娱乐为主;自由拆分的挑高写字楼位于楼西侧5-15层;东侧5-19层的酒店式精装公寓。2008年5月第19页思源顾问海格国际平面图海格国际平面图海格国际平面图海格国际平面图2008年5月第20页思源顾问庄胜地产庄胜地产庄胜地产庄胜地产纯居住高级公寓纯居住高级公寓纯居住高级公寓纯居住高级公寓——67万平方米（包括东区27万平方米的小高层高级公寓及西区40万平方米酒店式服务公寓和顶级豪宅）庄胜甲级写字楼庄胜甲级写字楼庄胜甲级写字楼庄胜甲级写字楼——11.5万平方米庄胜崇光百货庄胜崇光百货庄胜崇光百货庄胜崇光百货——8万平方米庄胜丽晶购物中心庄胜丽晶购物中心庄胜丽晶购物中心庄胜丽晶购物中心——4.5万平方米超五星级庄胜丽晶酒店超五星级庄胜丽晶酒店超五星级庄胜丽晶酒店超五星级庄胜丽晶酒店——7万平方米庄胜国际汽车贸易中心庄胜国际汽车贸易中心庄胜国际汽车贸易中心庄胜国际汽车贸易中心——1.6万平方米2008年5月第21页思源顾问住宅部分住宅部分住宅部分住宅部分15050％184、131三居室10040％104、84二居室4010％40一居室总价（万元）比例面积（平米）户型
庄胜二期危改小区位于北京市市内前门西大街以南，琉璃厂西街以北，南新华街至香炉营东巷。地处市政文化旅游街--琉璃厂附近，紧邻前门大街及环线地铁，地理位置极其优越。
庄胜二期工程规划建设用地8．35公顷，总建筑面积26万多平方米，其中住宅19．88万平方米，居住人口7千多人，属居住小区。2008年5月第22页思源顾问庄胜广场庄胜广场庄胜广场庄胜广场庄胜广场总建筑面积37万平方米：由两幢共11.5万平方米甲级智慧型写字楼、一个12.5万平方米大型庄胜SOGO百货商场和庄胜丽晶购物中心、一座7万平方米超五星级庄胜丽晶酒店和1000多个车位的大型停车场组成。北楼16层，中央办公楼21层标准层：2000平米开间标准：80—2000平方米租金：$13.2/平方米/月2008年5月第23页思源顾问枫桦豪景枫桦豪景枫桦豪景枫桦豪景总规模总规模总规模总规模：11.3万平米开盘时间开盘时间开盘时间开盘时间：2002年11月入驻时间入驻时间入驻时间入驻时间：2003年10月社区拥有从65—368平方米等二十余种户型，共300多套，四栋12-14层板式高层及商业裙楼组成半合围似的高档住宅小区。小区配套设施齐全，4000平方米豪华会所为广大业主提供了游泳池、健身房、阅览室、棋牌室等多种娱乐设施。2008年5月第24页思源顾问区域市场小结区域市场小结区域市场小结区域市场小结写字楼售价不高写字楼售价不高写字楼售价不高写字楼售价不高、、、、住宅售价不低住宅售价不低住宅售价