恒德西部国际总部基地项目简介

中国重庆西部国际总部基地项目简介（市场调研使用）产业附加值曲线国际上通常把上述产业研发、营销、设计等高端的现代服务业，统称为头脑产业，也就是微笑曲线的两端。头脑经济内地大都市内地大城市内地小城镇内陆地区（西部地区等）发达国家和沿海发达地区沿海大都市沿海大城市沿海小城镇劳动力成本低生态环境好交通改善消费市场大市场空白……投资项目大型企业高级人才先进技术淘汰技术落后企业中西部地区的大都市是承接高端产业转移的首选从制造重庆到头脑重庆►重庆的目标是成为西部的首脑城市。►重庆，西部地区唯一的直辖市，产业基础雄厚，战略区位优越，可谓西部大开发的龙头和门户。胡锦涛总书记的“3.14部署”，明确了重庆作为“西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市”的定位。►目前重庆与首脑城市标准的差距，不仅表现在GDP上，更表现在产业结构上，尤其表现在现代服务业中的总部型经济，也就是“头脑经济”的发展滞后上。从现在开始，重庆的“头脑经济”可望进入一个篷勃发展的新阶段。头脑经济催生头脑园区►从重庆的集群化产业体系来看，“头脑经济”固然是以中心城区——渝中半岛为核心发展的，但随着交通等因素的改善，格局将发生微妙变化。►渝中半岛CBD房地产投资的畸形集中和过热，导致中心城区商务成本剧增；►高层建筑的过分密集带来城市生态恶化，交通极其不便►由于高密度、高成本加之不便的交通等因素，导致近几年重庆写字楼市场的萎靡不振。重庆渝中半岛开发过度►根据发达国家城市发展的规律，随着城市尤其是中心城市的不断扩大和城市功能的升级，工业园、办公园和购物中心将随着城市郊区化向郊区扩散。在这种趋势下，办公出现新的发展趋势，办公形态也发生了根本性的转变。中心商务区和郊区总部办公园开始分离。承担企业、公司的高级管理职能和对外联系。中心商务区CBD郊区总部办公园郊区总部办公园一般是大公司的区域性组织。依赖中心商务区提供服务，依靠工业园生产和销售产品，在消费者和中间市场提供服务。总部办公园即将兴起►工业化时代的办公空间是标准化的分割空间写字楼形态，而后工业时代，人们更加追求自然的、生态的和人文的个性化办公环境。工作形态进入“休闲商务时代”。“休闲商务时代”的建筑表现形式为总部基地，总部基地集群带来的经济效应则为总部经济。自然化生态化人文化休闲化宽松化舒适化工作形态的改变总部经济与总部基地什么是总部经济？►总部经济是指某区域由于特有的优势资源吸引企业总部集群布局，形成总部集聚效应，并通过“总部－制造基地”功能链条辐射带动生产制造基地所在区域发展，由此实现不同区域分工协作、资源优化配置的一种经济形态。发展总部经济可以为区域发展带来多种经济效应，如税收效应、产业乘数效应、消费效应、就业效应、社会资本效应。什么是总部基地？►总部基地是项目选择在低密度、低容积率、高绿化、环境佳的地方，其园区内为规划有序的工作室的有机组合；提高生活质量、并以优美的绿色园林景观激发工作人员灵感的企业总部集群。第一代总部基地——北京丰台总部基地第二代总部基地——成都青羊总部基地重庆总部园区的发展格局►与北京、上海等沿海发达中心城市不同，重庆的郊区总部办公园区还处于萌芽阶段。►全国各大城市总部经济排名（2009-2010）根据研究评价得出的排行榜表明，北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、天津、成都、青岛、武汉位列中国城市总部经济发展能力前十名；全国35个城市总部经济发展能力可划分为四个能级，第一能级包括北京、上海、广州和深圳共4个城市，第二能级包括杭州、南京、天津、成都、青岛、武汉和宁波共7个城市；其余城市分列第三及第四能级。►目前重庆可以称得上总部园区类型的项目，只有渝北区已经基本售完的上丁企业公园一个，而在未来三五年中，两江新区山顶总部、西南总部、寸滩总部等一系列总部基地将如雨后春笋般涌现。1上丁企业公园（已建）2山顶总部基地（在建）3寸滩总部基地（规划）4西南总部基地（规划）5西部国际总部（本案）6二郎总部基地（意向）7西永总部基地（意向）重庆总部园区分布图►随着重庆向头脑城市转型，高端产业将逐渐向近郊总部办公园区集聚，茶园将大有作为。►从产业分类来看，其他总部基地例如西永、寸滩等，都与周边产业集群紧密相关，属于专业类总部园区。而茶园依托CBD和茶园工业区，更倾向于综合型、跨界型和复合型总部办公特点。►茶园应该依托CBD和南山的区位与生态优势，承接产业升级和产业转移的浪潮，与其他总部基地差异化、打造生态化、综合型总部基地。总部基地落户茶园茶园区位图内环寸滩往机场总投资6亿元的南山隧道即将动工，届时从茶园新城区中心地带到达解放碑仅需10~15分钟；规划的地铁6号线和8号线在茶园交汇。慈母山隧道茶园城市副中心真武山隧道南山隧道江北嘴解放碑南坪中环快速江北机场寸滩集装箱物流区保税港15分钟15分钟15分钟20分钟沪蓉高速渝黔高速湘渝高速长寿化工区茶园地区交通分析政府搬迁是撬动地方经济的发动机；一方面使得新兴区域在原有基础上复合政府功能，同时带动周边医疗、卫生、教育等各方面的发展；另一方面，政务中心搬迁必然是预示着商务中心等现代高端头脑产业的崛起，工业园区的逐步升级转变也成为必然。南岸区区政府迁入广阳岛开发与苦溪河治理►广阳岛，长江第二大岛，在未来聚集3-5万高端消费人群，将被打造一个中国西部最具特色和最聚人气的旅游、休闲、康体、居住、度假社区。►苦溪河为长江南岸一级支流，全长25.2km，苦溪河生态治理工程内的踏水公园位于茶园新城区的中心地带，是未来茶园新区集休闲、娱乐、观景、旅游的主要活动场所之一，也是茶园新区建设多维生态城市的重要标志。►以未来城区的眼光重新审视茶园，它是：城市区位：距离主城CBD最近的城市副中心对外交通：通江达海，城区主城东部桥头堡生态环境：南山脚下的低密度山水森林城市产业布局：万亿级工业走廊城区对接交汇点功能结构：城市与产业互补融合可持续发展发展趋势：一座正在快速崛起和增值的新城总结茶园，展望茶园项目区位图项目地理节点分析项目周边景观分析项目地块航拍图项目地势分析项目地形地貌整体用地较为平缓，东高西低，北高南低南北两端高差约15米左右，地形没有大起伏，无特别构筑物。项目功能分区项目鸟瞰图项目一期平面图项目总体定位►中国重庆西部国际总部基地作为南岸区首脑产业特区的第一个项目，其开创价值和示范意义都很巨大，立足茶园的黄金交叉点绝佳区位，以市场化的灵活手段和政策的大力扶持，打造景区环境、园区功能和城区价值三位一体，低密度、低碳化、低成本、高生态、高科技、高品质，功能有机组合的新一代城市商务生活示范区，打造中国第三代总部基地，使之成为南岸区发展总部经济和重庆打造第三代新城的代表性、示范性项目。定位内涵阐释►1、综合化►2、国际化►3、低碳化►4、智能化项目产品类型划分产品类型及面积配比细分表产品类型面积（平米）分占比总占比独栋1000-120050%65%1500-180035%2000以上15%联排800-100020%20%叠拼1800-240015%15%一期总体量约15万方低碳生态科技应用支撑七大系统►1、新能源与节能体系---太阳能和地热利用等►2、水资源保护与处理体系►3、生态交通体系—告别汽车时代,清洁交通系统,健康和谐人行系统►4、新城环保体系---环保系统建设和废弃物利用►5、生态景观体系---原生态保护与生物多样性►6、节能建材体系---新型墙体、门窗、玻璃等建筑材料►7、低碳规划和建筑设计体系本案低碳运用结合重庆及项目基础条件，充分考虑低碳成本控制和可操作性原则，本案在低碳技术运用方面主要通过五大方面进行突破：（1）绿色节能建筑（2）绿色节能建筑样板楼（3）低碳体验馆（4）低碳交通（5）节能环保体系应用绿色节能建筑——在建筑主体方面，提高围护结构的保温隔热性能，减少能源的散失。——使用隔热玻璃、双层玻璃、中空隔热金属板等节能材质。——采用外墙水幕隔热、双层外墙爬藤植物隔热、外部可移动遮阳棚等方式体现绿色节能建筑。低碳体验馆►在多功能中心周边打造低碳体验馆。►作为项目的标志性建筑物，通过大面积的太阳能光电板，结合重庆日照不足的现状，采用混合能源，太阳能、风能、电能三者混合动力，实现低碳碳排放；►在操作方面与低碳技术方面的公司进行合作，共同打造零碳排。低碳交通►遵循“非机动交通”（步行、自行车、电瓶车）优先原则，进行生态交通和道路设计。►通过地下阳光车库设置，控制常规机动车使用。在社区内提倡步行、自行车和电动车的理念，引导个人低碳消费，倡导绿色出行、电动车出行、公交出行等低碳出行方式。环保节能体系的应用►从房地产材料、施工、储存、运输、废弃物处置等方面尽可能减少对自然环境的有害影响，节约资源，减少二氧化碳排放量。►在照明中，使用LED光源，综合运用各种新型节能照明工具不仅营造景观照明氛围，而且节能环保。项目立体网络展示低碳规划：充分利用环境条件，导入对流改善气候、人车分流减少尾气、水系引入降低气温；立体园林：汽车引入地下，地面大面积的绿化，和屋顶、墙面绿化，将绿化覆盖率达到100%；信息网络，构建面向未来的无线城市。（全方位、立体4G、全数字化、全球眼、全网络覆盖）市场目标与定位面向抢滩重庆的国内外中型企业总部、大集团地区总部或功能性总部（金融/投资/贸易总部、商务总部；管理办公总部；研发总部、营销/销售总部；产品/生产技术支持服务总部等）的战略决策、技术研发、营销展示、企业培训、商务接待等首脑经济集群的需求。市场目标1.南岸区明星企业的形象总部2.CBD商务办公的外溢洼地3.外来企业进入重庆的商务高地（国际、沿海、西部、区县）项目水电气及相关基础设施配套►供水方面：已建成10万吨/天，正建设30万吨/天水厂；►供电方面：已建成5千伏变电站一座，110千伏变电站一座。►供气方面：规划由外环D720管道引入气源和规划搬迁后的长生配气站供规划区生活、生产用气，并已建成燃气调压站一座，DN300主供气管道已安装完成，日供气量达10万立方米。通讯方面：已建成3万门程控电话中心网络和2座移动通讯基站。已随电信网络同步建设，随时可接至终端用户。►污水处理方面：茶园园区拟建20万吨污水处理场一座，企业污水排放需达二级排放标准。项目自身优势分析►规划设计优势：中国重庆西部国际总部基地运用全新的设计规划理念，项目将打造为重庆乃至中国首家纯粹生态、低碳、健康办公园区，其产品设计、景观规划、科技与配套设施均将全面超越同类总部基地，并始终保持5年不落后的开发建设目标。摒弃OFFICE死板的平面化设计，营造独特的独体办公环境，打造顶级花园式总部基地。►配套优势：中国重庆西部国际总部基地配套最为完善，占总开发用地512亩34%的商业配套规划是全国同类总部基地绝无仅有的，包括会所、超市、餐厅、商务中心、公寓、酒店、商街、体育、娱乐等，兼容高档商务设施和企业软件服务平台的“头脑经济”商务功能服务也将纳入建设范围，形成一个与总部楼紧密配套的高档总部集群服务区。►服务优势：中国重庆西部国际总部基地除常规物业管理服务外，同时拥有投融资、决策、市场、研发、财务决策，人才培训等服务功能，在所有功能中投融资功能首当其冲。项目政策优势（类比）►青羊工业总部基地税收优惠政策：对于符合相关条件的企业，前三年按地方实得部分的40%-60%扶持，整栋入驻企业，根据不同纳税额度可获得20万——50万元的奖励。►龙潭工业总部基地税收优惠政策：年纳税额在200万元以上的企业享受四税（增值税、营业税、房产税、企业所得税）区级政府所得部分80%的扶持，超过该纳税规模的企业，分别享受不同比例的税收优惠。►双流空港总部基地税收优惠政策：入驻园区当年纳税县级所得部分超过100万元的新引进企业，前两年享受地方政府所得税100%的返税，第3-5年则享受50%的返税。入驻中国重庆西部国际总部基地收益分析►（1）独栋办公彰显企业形象►（2）专享楼宇冠名权，真正拥有自己的楼►（3）办公环境与生活品质得到巨大升级►（4）享受政策优惠，降低经营成本；完善的配套降低出行和时间成本项目目前的不足之处（1）目前