戏校综合楼项目分析报告(终稿XXXX1214)

思源经纪戏校综合楼项目分析报告2005-12第1页南三环戏校综合楼项目分析报告思源经纪戏校综合楼项目分析报告2005-12第2页项目价格预期及销售周期本案产品改善建议本案产品现状分析市场机会外部市场环境分析写字楼销售市场写字楼租赁市场概要思源经纪戏校综合楼项目分析报告2005-12第3页一、项目外部市场环境分析二、项目所在区域办公市场情况分析三、区域商务市场机会分析四、项目产品分析五、项目产品整改建议六、项目价格预期及销售周期目录思源经纪戏校综合楼项目分析报告2005-12第4页思源经纪戏校综合楼项目分析报告2005-12第5页外部市场环境分析1.南部商务市场的新发展2.区域商圈格局3.本区域商务市场特点思源经纪戏校综合楼项目分析报告2005-12第6页1、南部商务市场的新发展近年来，传统商务区因人流高度聚集、公司聚集等因素，使得区域交通异常拥堵，办公环境差，效率低；与此同时，CBD区域、金融街、中关村等地区的写字楼价格和租金也在不断上涨，使公司办公成本压力越来越大一些没有必要依附在这些商务圈内生存的企业看中了南城的交通通畅以及租金价格的便宜，开始将办公地点向南城区域转移。南城写字楼市场的开发潜力较大新变化：南城地区写字楼逐渐增多；且新项目的软硬件都在同时升级，其中内部配套较为齐全。南城火热的住宅市场对商务环境的支持南城商务配套的完善政策的支持思源经纪戏校综合楼项目分析报告2005-12第7页2、区域商圈格局思源经纪戏校综合楼项目分析报告2005-12第8页2、区域商圈格局•西南部板块商务气息浓郁；高新技术科技区、总部基地、物流产业群、汽车展览中心等区域支柱产业都集中在此；•东南部板块受CBD影响，商务氛围已经形成，价格及租金上涨明显，形成泛CBD商务区域；•中南部板块商务气质较弱，商贸氛围浓郁；木樨园、大红门商贸圈主要以商业贸易为主。思源经纪戏校综合楼项目分析报告2005-12第9页3、本区域商务市场特点成本低环境好本案位于南部商务区的中部，此区域写字楼价格及租金在南部商务区中相对较低，而且该区域所提供的办公环境也好于传统区域，所以越来越受到企业的欢迎。现在的企业选择办公场所已逐渐理性，不仅单纯是为提高企业形象，还在考虑企业的运行成本、交通便利性及是否能够为员工提供健康的办公环境，本区域写字楼相比其他区域更具备这一优势。思源经纪戏校综合楼项目分析报告2005-12第10页一、项目外部市场环境分析二、项目所在区域办公市场情况分析三、区域商务市场机会分析四、项目产品分析五、项目产品整改建议六、项目价格预期及销售周期目录思源经纪戏校综合楼项目分析报告2005-12第11页二、项目所在区域办公市场情况分析洋桥区域写字楼供应规模分析洋桥区域写字楼供应级别分析洋桥区域写字楼销售情况分析洋桥区域写字楼租赁情况分析洋桥区域写字楼其他情况对比分析思源经纪戏校综合楼项目分析报告2005-12第12页区域写字楼分布图国润商务大厦总部基地工商联科技大厦甲级商住北京海银国际大厦恒松园乙级总部望园大厦丙级龙辉大厦弘泰大厦西罗园写字楼振龙大厦南羲大厦远中悦麒会馆正旗大厦本案立业大厦山西大厦铭诚写字楼通润商务会馆北京金方商贸大厦海尼曼物业嘉业大厦二期政洋大厦思源经纪戏校综合楼项目分析报告2005-12第13页洋桥区域写字楼供应规模分析项目名称物业类型位置总建筑面积(㎡)远中悦麒会馆商务公寓赵公口车站29500恒松园写字楼写字楼丰台区南三环中路107671正旗大厦写字楼丰台区角门北门17000立业大厦商住楼丰台区洋桥34000政洋大厦写字楼丰台区南三环马家堡东里6号楼6282弘泰大厦写字楼丰台区马家堡路1600振龙大厦写字楼丰台区南三环木樨园1300海尼曼物业写字楼丰台区南三环赵公口400嘉业大厦商务公寓南三环刘家窑桥往东300米70000通润商务会馆写字楼丰台区方庄16000北京金方商贸大厦写字楼方庄桥南180米44290望园大厦写字楼丰台区岔路口东北19600龙辉大厦写字楼朝阳劲松桥南200米30000工商联科技大厦写字楼西南四五环之间52439海银大厦写字楼海淀西三环六里桥51000国润商务大厦写字楼丰台西四环南路46号47019.37总部基地写字楼丰台南四环西路188号1060000洋桥商务区域中写字楼供应量较小，仅为26.7万平方米（表中黄色标记项目）；单体供应规模较小，大部分在3万平方米以下，几千平方米的写字楼供应量较大；区域供应中以纯写字楼为主；写字楼主要分布在洋桥以南路西。思源经纪戏校综合楼项目分析报告2005-12第14页洋桥区域写字楼级别比例图甲级6%乙级44%丙级50%甲级乙级丙级洋桥区域写字楼供应级别分析洋桥商务区域中写字楼供应级别以低档写字楼（丙级）为主，区域商务整体档次不高；南城商务市场正在逐渐形成中，势头良好，区域写字楼市场供应产品正在升级中，对于中档写字楼的需求正在加大。此区域存在中档写字楼潜在市场，有市场空白点。思源经纪戏校综合楼项目分析报告2005-12第15页80007380750010000750090006779680071006100010002000300040005000600070008000900010000价格国润商务大厦工商联科技大厦总部基地北京金方商贸大厦望园大厦龙辉大厦嘉业大厦远中悦麒会馆恒松园写字楼正旗大厦项目名称样桥区域写字楼售价对比图洋桥区域写字楼供应多以租赁为主，进行出售的项目不多，区域写字楼销售均价约为6500-7000元/平方米。注：图中蓝色标注项目为洋桥区域写字楼70.00%44.80%30.10%50.10%30.00%8.00%61.80%75.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%销售率国润商务大厦总部基地工商联科技大厦远中悦麒会馆北京金方商贸大厦嘉业大厦正旗大厦立业大厦项目名称样桥区域及辐射区写字楼销售情况表销售状况洋桥区域写字楼销售情况分析洋桥区域写字楼多为早期供应的低档写字楼，大部分基本销售过半，其中嘉业大厦在2005年11月才开盘，经过一个月已经销售8%，从中看出南城中部商务市场需求量较大，市场前景较好。思源经纪戏校综合楼项目分析报告2005-12第16页2.62.82.81.92.32.411.21.61.73.21.91.81.82.331.71.52.32.22.300.511.522.533.5租金价格总部基地龙辉大厦望园大厦西客站东配楼哈特写字楼鹏润豪苑大厦长安恋舍于家坟日月天地草桥玺萌大厦恒松园写字楼立业大厦政洋大厦西罗园写字楼弘泰大厦振龙大厦海尼曼物业山西大厦铭诚写字楼通润商务会馆项目名称样桥区域写字楼租金价格对比表洋桥区域写字楼租赁情况分析样桥区域写字楼租赁情况较好，租金便宜，租金价格均价在1.9元/平方米·天左右。思源经纪戏校综合楼项目分析报告2005-12第17页洋桥区域写字楼其他情况对比分析项目名称入住时间车位装修标准层高（米）开间面积（㎡）嘉业大厦2006.10-1350毛坯3－正旗大厦2004-10-30－精装修337.31--1500龙辉大厦2002-1-1－毛坯2.9280立业大厦2002270公共部分精装修2.896.54-210政洋大厦2002－毛坯2.930-200国润商务大厦2006-10-30261公共部分精装修2.81200总部基地2005-1-30充足毛坯首层4.2；标准层3.4；顶层3.31000－5000工商联科技大厦2005-6-15250毛坯2.9100-2100远中悦麒会馆2007-5-132精装修2.837（一居）北京金方商贸大厦2006-8-26300精装修3.05100-1980恒松园写字楼1999-12-3160公共部分精装修2.930－100望园大厦2004－毛坯3.3－思源经纪戏校综合楼项目分析报告2005-12第18页洋桥区域写字楼市场总体分析小结本区域写字楼市场供应量和单体供应量均较少；本区域大部分为早期的低档写字楼，随着市场发展变化，本区域市场对中档写字楼有较强需求；本区域写字楼市场新盘较少，放量不大；本区域写字楼多为租赁形式，租金价格在1.9元/平方米·天；本区域写字楼的售价在南城商务市场中处于较低水平，价格在6500－7000元/平方米左右，整体销售情况一般；本区域写字楼普遍车位较少。思源经纪戏校综合楼项目分析报告2005-12第19页区域写字楼商务圈尚在形成过程中中高档商务供应短缺，市场需求空间较大思源经纪戏校综合楼项目分析报告2005-12第20页一、项目外部市场环境分析二、项目所在区域办公市场情况分析三、区域商务市场机会分析四、项目产品分析五、项目产品整改建议六、项目价格预期及销售周期目录思源经纪戏校综合楼项目分析报告2005-12第21页主要板块西部、西南板块及泛CBD板块商务物业租赁市场商务物业销售市场区域经济调整，各产业链逐步形成带来的商务市场区域商务市场机会分析主要客群中小型公司、新科技、物流产业链的逐步完善及总部效益引发的客群主要客群木樨园、大红门商圈所引发的产业链客群主要板块中南部三四环之间思源经纪戏校综合楼项目分析报告2005-12第22页写字楼基本客观因素的支持度写字楼档次区域心理接受价格区域位置区域经济环境交通状况商业配套市政设施高档区域位置决定心理接受价格不支持高端物业地处南三环中部，商务市场不支持高端物业南城经济支持高端物业勉强交通便利支持高端物业配套多，但多为生活配套，商务配套档次略低市政公建（邮局、银行）多且齐全中档心理接受价格可以支持中档物业商务市场产品正在升级换代，区域对中档写字楼有需求洋桥商务区紧邻木樨园、大红门商贸区，经济环境支持交通十分便利中档商务配套齐全，酒店多市政公建（邮局、银行）多且齐全低档支持区域市场支持低端写字楼，但竞争激烈，无法突显本案差异化策略支持交通便利支持支持不支持因素支持因素思源经纪戏校综合楼项目分析报告2005-12第23页区域对中档写字楼产品支持的各因素中档写字楼市场缺乏中档写字楼区域商务市场的形成交通便利价格、租金便宜南城商务市场开发潜力巨大区域政策的支持住宅市场火热对商务办公的影响商务配套的完善思源经纪戏校综合楼项目分析报告2005-12第24页写字楼基本客观因素的支持度分析虽然区域的交通环境、公建配套可以支持高端物业，但本案的区域位置、地理位置、区域经济水平以及高档商务、商业配套不足以支持高端物业，因此高档物业很难形成市场有效需求。区域商务市场的发展对中档写字楼有所需求写字楼基本客观因素均能很好的支持中档写字楼定位定位为中档写字楼思源经纪戏校综合楼项目分析报告2005-12第25页本案写字楼目标市场定位项目市场定位南三环中高档商务办公楼南城精细商务楼思源经纪戏校综合楼项目分析报告2005-12第26页一、项目外部市场环境分析二、项目所在区域办公市场情况分析三、区域商务市场机会分析四、项目产品分析五、项目产品整改建议六、项目价格预期及销售周期目录思源经纪戏校综合楼项目分析报告2005-12第27页本案产品现状分析项目经济技术指标项目现状外立面平面布局功能布局公共配套位置地块及地块四周现状交通条件周边配套设施外部因素内部因素思源经纪戏校综合楼项目分析报告2005-12第28页外部因素－位置本案本案位于南三环西路路南，洋桥向西400米，紧邻三环，西侧为马家堡中路。南三环西路马家堡中路马家堡西路马家堡东路思源经纪戏校综合楼项目分析报告2005-12第29页外部因素－地块及地块四周现状地块方整距三环约20米东侧与戏曲学院教学楼相连；西侧紧邻马家堡中路，路西有三层陈旧商业楼；南侧与戏曲学院排演楼相连项目北红线三环主路本案教学楼思源经纪戏校综合楼项目分析报告2005-12第30页外部因素－地块及地块四周现状本案排演楼排演楼路西商业楼思源经纪戏校综合楼项目分析报告2005-12第31页外部因素－交通条件马家堡中路马家堡东路南三环西路洋桥思源经纪戏校综合楼项目分析报告2005-12第32页外部因素－交通条