成全机构-扬州蜀岗西峰项目总体发展思路-92PPT

浙江北辰公司扬州蜀岗西峰项目总体发展思路地址：深圳市福田区新闻路一号中电信息大厦东座室邮编：电话：、33238、83733266传真：[phone]Email：[e-mail]24025180340755-83733228837—扬州城市和房地产概述Ch2—项目发展核心问题Ch3—开发模式与核心理念Ch4—规划设计核心理念Ch5—产品创新策略地址：深圳市福田区新闻路一号中电信息大厦东座室邮编：电话：、33238、83733266传真：[phone]Email：[e-mail]24025180340755-83733228837·城市概况·经济发展·历史文化产品创新地址：深圳市福田区新闻路一号中电信息大厦东座室邮编：电话：、33238、83733266传真：[phone]Email：[e-mail]24025180340755-83733228837扬州概述核心问题开发模式规划设计扬州市概况(一)人文、地理及交通条件扬州市简称扬，又名芜城。位于江苏省中部，东与泰州、盐城市交界；西与南京市六合县和安徽省天长市接壤；南临长江，与镇江隔江相望；北与淮安市毗邻；中有纵贯南北的京杭大运河与长江在这里交汇，历来是水陆交通枢纽，南北漕运的咽喉，苏北门户。扬州城区至今已有2400多年的历史，是国务院第一批24座历史文化名城之一。产品创新地址：深圳市福田区新闻路一号中电信息大厦东座室邮编：电话：、33238、83733266传真：[phone]Email：[e-mail]24025180340755-83733228837扬州概述核心问题开发模式规划设计(二)行政区划扬州现辖广陵、维扬区、邗江3个区，江都、高邮、仪征3个市和宝应县。全市共有97个乡镇。全市总面积6653.81平方公里，市区总面积988.81平方公里。产品创新地址：深圳市福田区新闻路一号中电信息大厦东座室邮编：电话：、33238、83733266传真：[phone]Email：[e-mail]24025180340755-83733228837扬州概述核心问题开发模式规划设计(三)人口2004年年末扬州市总人口454.39万人，其中市区人口107万。全年出生人口4.05万人，比上年增加0.64万人；人口自然增长率0.5‰，比上年下降0.63个千分点。产品创新地址：深圳市福田区新闻路一号中电信息大厦东座室邮编：电话：、33238、83733266传真：[phone]Email：[e-mail]24025180340755-83733228837扬州概述核心问题开发模式规划设计(四)交通公路：京沪和宁通高速公路连接全市，构成该市一横一纵“T型”高速公路骨架。三港（南通港、扬州港和南京港）三桥（江阴大桥、润扬大桥和南京大桥）和三市（南通市、扬州市和南京市）连成一片。水路：扬州处于我国东西大动脉（长江）和南北大动脉（京杭大运河）交汇处，在历史上就是著名的水运中心。铁路：与京沪、宁西主干线相连的宁启铁路于2004年4月18日已建成通车，宁启铁路贯穿扬州城，西连京沪线，东接新长线，通达全国。大桥：扬州至镇江的润扬长江公路大桥已于2005年5月1日竣工通车，从扬州通过大桥至镇江只需10分钟。产品创新地址：深圳市福田区新闻路一号中电信息大厦东座室邮编：电话：、33238、83733266传真：[phone]Email：[e-mail]24025180340755-83733228837扬州概述核心问题开发模式规划设计扬州市经济发展情况(一)GDP稳步增长427472510558.93647.22788.1392202004006008001000单位：亿美元1999200020012002200320042005扬州历年GDP情况2005年全年完成地区生产总值922亿元，比上年增长15.0%，增幅首次超过省均水平。人均地区生产总值20389元，突破2万元，按现行汇率折算达2500美元。产品创新地址：深圳市福田区新闻路一号中电信息大厦东座室邮编：电话：、33238、83733266传真：[phone]Email：[e-mail]24025180340755-83733228837扬州概述核心问题开发模式规划设计(二)居民生活水平持续提高63896734720578338705985111379020004000600080001000012000元1999200020012002200320042005年城镇居民人均可支配收入扬州市城乡居民收入大幅增加。2005年城市居民人均可支配收入达11379元,增长15.5%;城乡居民储蓄存款继续增加，年末全市城乡居民储蓄存款余额604.7亿元，比年初增加81.9亿元。产品创新地址：深圳市福田区新闻路一号中电信息大厦东座室邮编：电话：、33238、83733266传真：[phone]Email：[e-mail]24025180340755-83733228837扬州概述核心问题开发模式规划设计(三)城市旅游业旅游经济加快发展，产业规模不断壮大。全年接待境内外游客1136.91万人次，增长23.3%；旅游总收入104.6亿元，增长36.1%。其中，国内旅游人数1113.05万人次，增长23.2%；国内旅游收入92.36亿元，增长36.8%。接待入境旅游23.86万人次，增长26.9%；旅游外汇收入1.52亿美元，增长39.6%。产品创新地址：深圳市福田区新闻路一号中电信息大厦东座室邮编：电话：、33238、83733266传真：[phone]Email：[e-mail]24025180340755-83733228837扬州概述核心问题开发模式规划设计(四)民营经济私营企业发展迅速，民营经济彰显活力。2005年全市新增私营企业8461户，新增个体工商户3.11万户，分别增长38.3%和20.7%。全市民营经济实现增加值520亿元，增长17.5%，增速高出GDP2.5个百分点；民营经济增加值占GDP的比重达56.4%。产品创新地址：深圳市福田区新闻路一号中电信息大厦东座室邮编：电话：、33238、83733266传真：[phone]Email：[e-mail]24025180340755-83733228837扬州概述核心问题开发模式规划设计扬州市房地产概况(一)扬州房地产发展历史回顾2002年—制度变革与市场化起步期（1）2002年为了继续搞活房地产市场，扬州政府发布了《关于进一步搞活市区房地产市场的意见》，为楼市的蓬勃发展注入了一支强心剂。（2）土地批租方式的改变，是扬州2002年中最抢人眼球的变化，业界称之为“土地革命”。房地产市场化运作起步。（3）2002年是扬州市房地产业快速增长的一年，出现了供销两旺的局面。2002年总销售量约80万㎡，比2001年增长逾30%。2002年扬州住宅市场价格也较2001年有较大提升，均价提升了约25%。成全点评：2002年扬州房地产市场的土地政策及搞活房地产市场的意见的出台，正式将扬州房地产推入了快速发展的轨道。而这一系列相关政策，在长三角区域较上海、杭州、南京等城市要滞后了一到两年，也因此事实上扬州房地产市场的发展节奏整体上要滞后于长三角中心省会城市二到三年。产品创新地址：深圳市福田区新闻路一号中电信息大厦东座室邮编：电话：、33238、83733266传真：[phone]Email：[e-mail]24025180340755-83733228837扬州概述核心问题开发模式规划设计·扬州人的第一代住宅——房改房在房地产完全市场化前后，市民的商品房意识逐步唤醒，随着房改政策的实施，扬州市民的第一代住宅往往为房改房。这一时期尚未建立起对居住舒适度和住宅价值评判意识，大部分人以拥有一套自己的住房为目标，居住条件多为80年代设计的公房，谈不上任何建筑品质、房型或小区环境的舒适性。产品创新地址：深圳市福田区新闻路一号中电信息大厦东座室邮编：电话：、33238、83733266传真：[phone]Email：[e-mail]24025180340755-83733228837年、2004年—快速成长与市场成长期2003年是扬州房地产市场发展较快的一年，房价更是上涨40%，涨幅位居江苏省第二位，仅次于苏州。2003年上半年以来，随着扬州03年城市建设以及经济社会发展成果的逐渐显现，其对房地产发展的刺激作用在实际过程中也不断得以释放出来，加之对扬州经济社会影响重大的宁启铁路通车以及润扬长江大桥、西北绕城高速公路等工程接近尾声，扬州房地产持续走强，房价出乎意料的在2003年的三、四月份就轻易突破了3000大关，超出了绝大多数人的预期，提前达到了人们对扬州房价的心理预期。而2004年在一片的房地产泡沫和质疑声中，在国家宏观调控政策的影响开始逐渐显现的时间里，扬州市的房产开发投资增速出现过短期的回落态势，但投资总额依旧继续保持增长，同比增长３３％，其中用于住宅的投资为30亿元，同比增长４７％。成全点评：如果说2002年是扬州房地产市场发展的起步年，那么2003年、2004年是扬州房地产市场的快速发展年，无论是价格的增幅、销售面积的增长都平均达到了40%以上，尽管2004年在全国宏观调控的政策影响下，扬州住宅房地产市场的投资依旧增长了47%。产品创新地址：深圳市福田区新闻路一号中电信息大厦东座室邮编：电话：、33238、83733266传真：[phone]Email：[e-mail]24025180340755-83733228837扬州概述核心问题开发模式规划设计·扬州人的第二代住宅——商品房随着房改的结束，住宅分配进入完全市场化运作，大量的现代居住小区应运而生，消费者的住宅产品质量意识与居住评判标准逐步树立。这一时期初步建立了产品品质、小区环境、户型、生活配套等模糊的现代居住价值观，大量中高收入的群体开始卖掉房改房开始进入商品房市场，但是由于大部分为第一次购买商品房，对小区环境、生活配套、户型舒适性、建筑形式与文化底蕴、生活方式等还缺乏切身的感受，对住宅的消费观念在实际购买新房之后开始自我形成，并随着市场的逐步成熟开始变得更加理性和成熟。这一时期的消费往往跟随开发商的营销导向，并不理性。产品创新地址：深圳市福田区新闻路一号中电信息大厦东座室邮编：电话：、33238、83733266传真：[phone]Email：[e-mail]24025180340755-83733228837