成全机构-江苏常州莱蒙项目发展建议报告-81页

莱蒙鹏源集团公司常州武进项目总体发展思路地址：深圳市福田区新闻路一号中电信息大厦东座室邮编：电话：、33238、83733266传真：[phone]Email：[e-mail]24025180340755-83733228837—常州城市和房地产概述Ch2—武进区房地产市场概述Ch3—基地分析与项目核心问题Ch4—项目发展策略Ch5—分期与价格策略Ch6—代理、销售率、费用联动地址：深圳市福田区新闻路一号中电信息大厦东座室邮编：电话：、33238、83733266传真：[phone]Email：[e-mail]24025180340755-83733228837·城市概况·房地产概况·区域市场价格策略地址：深圳市福田区新闻路一号中电信息大厦东座室邮编：电话：、33238、83733266传真：[phone]Email：[e-mail]24025180340755-83733228837常州概述武进市场基地分析发展策略费用比例常州城市概况(一)城市区位常州市位于长三角的核心区域，与上海、南京两大都市等距相望，与苏州、无锡联袂成片，构成了苏锡常都市圈，区位优势明显。常州是一座有着2500多年文字记载历史的文化古城（历史上有“龙城”之称），同时又是一座充满现代气息、经济较发达的新兴工业城市.全市总人口343万人，其中非农业人口158万人。价格策略地址：深圳市福田区新闻路一号中电信息大厦东座室邮编：电话：、33238、83733266传真：[phone]Email：[e-mail]24025180340755-83733228837常州概述武进市场基地分析发展策略费用比例新北区钟楼区武进区戚墅堰区天宁区·行政分区常州市包括五个区。·其核心区为钟楼区，为常州老的商业核心区；·常州以北为靠近沪宁高速的新北区。·常州市以南为天宁区，以312国道为界，在向下为武进区，中间通过湖塘镇承上启下，武进区原来为常州市下属的一个县。·常州市以东为戚墅堰区，受土地资源及发展空间的限制，其发展前景较其它各区相对缓慢。价格策略地址：深圳市福田区新闻路一号中电信息大厦东座室邮编：电话：、33238、83733266传真：[phone]Email：[e-mail]24025180340755-83733228837常州概述武进市场基地分析发展策略费用比例·城市交通常州市有着十分优越的区位条件和便捷的水陆空交通条件，市区北临长江，南濒太湖，沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河穿境而过。长江常州港作为国家一类开放口岸，年货物吞吐量超过百万吨。在民航方面常州站有通达北京、广州、大连、厦门、深圳、海口、西安等国内20多个大中城市的航线。价格策略地址：深圳市福田区新闻路一号中电信息大厦东座室邮编：电话：、33238、83733266传真：[phone]Email：[e-mail]24025180340755-83733228837常州概述武进市场基地分析发展策略费用比例·城市经济2005年常州GDP达到1302.2亿元，按可比价格增长15.1％，增幅又创新高。第一产业增加值56.5亿元，增长3.5%；第二产业增加值795.3亿元，增长16.3%，其中工业增加值716.4亿元，增长16.5%；第三产业（服务业）增加值450.4亿元，增长14.7%。三次产业结构为4.3﹕61.1﹕34.6，二三产业比重比上年提高0.6个百分点。第三产业还有相当大的上升空间。第一产业第二产业第三产业价格策略地址：深圳市福田区新闻路一号中电信息大厦东座室邮编：电话：、33238、83733266传真：[phone]Email：[e-mail]24025180340755-83733228837·人均GDP2000年以来，常州的人均GDP一直保持稳速增长，增幅变化不大。2005年人均GDP达到了37174元，整体经济具有很大的发展空间。价格策略地址：深圳市福田区新闻路一号中电信息大厦东座室邮编：电话：、33238、83733266传真：[phone]Email：[e-mail]24025180340755-83733228837常州概述武进市场基地分析发展策略费用比例·固定资产投资常州市的全社会固定资产投资完成额在2002年以前，几乎没有太大的涨幅。但是02年后投资增速，年涨幅都在30％以上，尤其是03年，一年的涨幅达到了77％。固定资产投资的迅速扩大，说明了资本活动的活跃，同时也是社会经济良好运行的体现。588.6769.8163.4190250.6444.10100200300400500600700800900200020012002200320042005200020012002200320042005价格策略地址：深圳市福田区新闻路一号中电信息大厦东座室邮编：电话：、33238、83733266传真：[phone]Email：[e-mail]24025180340755-83733228837％61.6％城市化水平（％）5—1920—2930—3940—4950—5960—6970—7980—8990以上人均GNP(美元)3723748201087362164248569996010757·城市化进程城市化率可以代表一个城市的发展水平，也可以反映出一定阶段城市对房产的需求量，无锡城市化进程在前几年高速发展，城市化率已经达到了较高的水平与其经济状况相适应。而常州的人均GDP已经超过了3621美元，但是城市化率相对落后，从上表可以看出其城市化水平应该在50％－59％之间，可见其城市化水平还存在很大的提升空间。价格策略地址：深圳市福田区新闻路一号中电信息大厦东座室邮编：电话：、33238、83733266传真：[phone]Email：[e-mail]24025180340755-83733228837常州概述武进市场基地分析发展策略费用比例常州人口总量继续保持低速增长，人口素质不断提高。2005年末全市户籍人口达351.6万人，比上年增加2.7万人，人口自然增长率为1‰。其中城镇人口比上年增长2.9％，城镇人口的持续增长，将进一步推进城市化进程。351.6341.48341.52346.2348.953363383403423443463483503523542001200220032004200520012002200320042005·城市人口价格策略地址：深圳市福田区新闻路一号中电信息大厦东座室邮编：电话：、33238、83733266传真：[phone]Email：[e-mail]24025180340755-83733228837年末，常州市区居民全年人均可支配收入达14589元，比上年增长13.4%；自1999年起常州人均收入水平一直保持在10％以上的增长幅度，人民生活稳步提升。1458994069933113051286702000400060008000100001200014000160002001200220032004200520012002200320042005·人均可支配收入价格策略地址：深圳市福田区新闻路一号中电信息大厦东座室邮编：电话：、33238、83733266传真：[phone]Email：[e-mail]24025180340755-83733228837年房地产开发的放量，使常州市人均居住面积上升了近10平方米，04年以后由于市场供应量得到了很好的控制，人均居住面积仅上升了0.42平米，但是人均居住面积达到27.52㎡，居民居住水平已达到小康标准，改善居住环境将成为市场需求的主导．·人民居住水平价格策略地址：深圳市福田区新闻路一号中电信息大厦东座室邮编：电话：、33238、83733266传真：[phone]Email：[e-mail]24025180340755-83733228837常州概述武进市场基地分析发展策略费用比例常州房地产市场概况·常州房地产市场发展历程“十五”期间，常州市房价5年接近翻番，每平方米由1686元提高到了3330元，年平均上涨幅度达14.6%，明显高于城镇居民11.2%的年均收入增幅。特别是2005年房价上涨最猛烈，涨幅达到34.4%。老百姓的购房热情使得楼市扭转了上世纪90年代中后期低迷不振的局面，“十五”期间，在房地产开发投资规模5年扩大2.8倍的情况下，供需总量保持基本平衡，商品房空置面积甚至连续多年呈下降的走势，空置总量由“九五”期末的77.7万平方米下降到2005年的48.2万平方米，下降了38%，其中住宅空置面积由54.9万平方米下降到17.6万平方米，下降了67.9%。统计显示，2001年到2005年，常州房价上涨97.5%，而平均建造成本（不包括土地购置费用）累计增幅只有49.7%，即使将地价上涨因素同时考虑进去，房价的涨幅也比实际造价的涨幅高出许多。价格策略地址：深圳市福田区新闻路一号中电信息大厦东座室邮编：电话：、33238、83733266传真：[phone]Email：[e-mail]24025180340755-83733228837常州概述武进市场基地分析发展策略费用比例·常州房地产04\05年对比分析2004年常州开发总量迅猛上升，市场需求依然活跃。房地产开发呈现建设规模持续扩张、市场销售依旧旺盛、供求状况有所改善、空置面积逐月下降的格局。2004年常州市在建商品房屋施工面积达991万平方米，比上年增长53.7%，其中新开工面积573.4万平方米，比上年增长53.2%；本年竣工面积250.3万平方米，增长0.5%，其中住宅商品房竣工187.8万平方米，下降1.5%。全年商品房销售面积236.6万平方米，增长14.9%，其中住宅商品房