成都_瑞安_解放路综合体项目市场及发展定位报告_130PPT_世家机构

瑞安解放路项目区域竞争环境及发展定位报告（住宅)我们对本项目目标的理解城北首个城市综合体的诞生，全面提升城北区域价值瑞安品牌在成都的再次升华项目住宅实现轰动热销，迅速完成资金回笼瑞安集团创立于香港，至今已发展成为一个多元化的集团，瑞安房地产(股票代号272)为瑞安集团在中国内地的房地产旗舰公司。在内地开发、出售、租赁、管理及经营创新及优质的办公楼、住宅、零售、娱乐及文化等项目，曾成功开发了“上海新天地”等品牌项目，公司在成都的首个项目——汇通大厦已经进入实质性的开发。项目净地约87亩，总建筑面积为30余万㎡，其中商业近10万余㎡，包括写字楼和近5万㎡的集中式商业。作为瑞安集团在成都的首个综合体项目，住宅部分的轰动热销是近期内的首个目标。实现目标的关键提升区域认知，使该项目生在城北，跳出城北在保证高品质的前提下，实现住宅部分的快速销售，回笼资金规避项目土地成本过高导致的成本风险，跳出区域周边价格竞争，实现项目价值的最大提升实现目标所需的工作流程及思路现场勘察制定方式、方法撰写报告执行阶段讨论&修改思考路径基础研究发展战略项目定位工作流程基础研究发展战略项目定位基础研究城北市场研究项目本体研究区域住宅格局研究区域标杆项目研究区域客群研究城市综合体项目研究基础研究——城北市场研究本项目位于城北二环、解放路交汇处成都城北片区是传统的批发、物流基地，商贾云集。但是由于早期缺乏统一的规划和管理，区域目前属于成都目前四大片区中发展较弱的区域，房地产开发尚处于价值洼地。城北商品住宅市场近期供需走势目前城北商品住宅市场供应相对不足、需求旺盛，存量住宅得以大量消化，供销缺口较大，存在市场机会。数据来源：成都市房管局2009年1-5月城北商品住宅供应体量明显小于成交体量，在供应面积同比有所减少的同时，成交面积却大幅增长。此外，成交面积在主城区整体市场中所占的比重也明显高于供应面积所占比重。城北商品住宅市场竞争格局西北——成熟的商务及居住区，早已脱离传统城北，融入城西。正北——专业市场聚集区，人流、车流量大，大环境较差。东北——城北住宅市场新亮点，蓝光、华宇、金科等品牌开发商聚集。城北片区规划研究一轴四城一区三带1轴引领二环路新兴服务业发展轴4城驱动成都（猛追湾）休闲商务城成都（龙潭）总部经济城成都（新客站）城际商旅城成都（地铁）城北商贸城1区辉映北湖熊猫国际旅游区3带贯穿沙河城市景观绿带东风渠生态绿带三环路城市森林绿带城北片区规划研究——成都（地铁）城北商贸城成都城北地铁包括商务新城主要青龙场、双水碾等辖区的城北新城和红花堰地铁CBD两大部分，将依托成都地铁一号线车站、川陕路改造等重大工程建设，让处于城北新城的双水碾、青龙场辖区发生质的变化，消除与市区的肠梗阻。同时，在大件路、升仙湖以南，小沙河以北的双水碾片区或将形成一个面积约2.5平方公里的成都城北地铁商务新城的核心区——成都地铁首席休闲商务中心。城北地铁商务新城将依托“成都地铁首席休闲商务中心”等打造城北副中心“金府路经济带”和荷花池商圈以及“后勤服务基地”，形成集餐饮休闲、文化娱乐、高档商务于一体的特色新城，届时，这一片区也将成为商贾云集、生态小区密布的新城北副中心。本案恰好背靠城北商贸城，处于中心城区和城北商贸城无缝对接的关键位置。城北片区规划研究——专业市场外迁专业市场现址规划外迁方案目前进度荷花池专业市场荷花池现代商住区，荷花池旅游精品购物中心。搬迁至位于新都天回镇的成都国际商贸城外迁已启动，成都国际商贸城第一批次560亩土地已经由成都伊厦成都商贸城有限公司获得并即将投入开发。五块石市场大型的居民生活区，五块石茶文化旅游特色街区于2007年8月启动搬迁、分流、关闭等工作，目前还未完全腾出土地。中药材市场已搬迁完毕仓储物流市场/搬迁至新都物流中心货运停车场外迁已启动512建材市场//外迁尚未启动城隍庙电子电器市场//外迁尚未启动专业市场搬迁将腾出三环内土地2300亩左右.区域未来发展潜力巨大。城北住宅发展规划板块规划目标现状土地储备驷马桥-沙河源片区以旧城改造为契机，在3-5年内把这一区域打造成城北规模最大、功能最优、档次最高的集餐饮、休闲、娱乐、购物为一体的北部新区。大部分区域正在进行拆迁和土地整理工作。其中驷马桥周边在06年底已经腾出大片土地，目前进入集中开发阶段。在驷马桥周边待开发用地有1500亩，青龙场将腾出1800亩土地，另外政府还将在三个村统征土地3400亩。北郊风景区融生态宜居、康体休闲、观光旅游为一体的成都大熊猫国际休闲生态度假区。土地整理和规划阶段，唯有保利项目进入了地产开发初期阶段有待开发用地近20000亩，集聚了5个千亩以上的大项目，其中两个为土地整理项目，其余均为低密度大型生态复合项目。大丰—凤凰山居住区城北新兴居住区。大丰规划为城北居住新区，由于地势较为平坦，主要为中高层低密度规划；凤凰山片区将打造成为以坡地生态保护为特色的“香港半山”式中高档居住新城，并新建两个上千亩的公园。还处于土地整理阶段，大丰有极少数住宅项目开发。/城北的整体”变脸”将提升城北区域价值,全面提升区域的整体认知。城北土地市场供需2007年区域内土地交易最为活跃，2008年－2009年5月区域土地市场完全沉寂。从公开土地市场看，2006年和2007年供应土地均为6宗，但2006年只成交了3宗地、95亩，而2007年则全部成交，2008年－2009年5月区域内一直没有土地交易。城北土地市场竞争格局区域内公开土地出让市场未来潜在可竞争项目较少，潜在可供应商品住宅体量约为26万平米，竞争压力相对较小。已成交土地中，06年成交地块已全部开发售罄，07年成交的地块中除富丽.碧蔓汀已售罄外，在售项目有紫金乐章、阳光水岸、东立国际广场等，但大部分都已经开发过半，未来潜在项目只有人居置业的项目。城北土地市场价格情况区域内经公开渠道获得土地的可竞争项目地价成本较高，价格竞争力相对较弱。受房地产整体市场过热的大环境影响，2007年本区域的地价水平也大幅攀升，不管是土地成交单价还是楼面地价同比涨幅都在一倍以上。2007年成交的土地还有绝大部分在售或待售，因此这些项目的整体地价成本都是比较高的，在价格上竞争力相对较弱。城北潜在地块情况区域内目前暂无待上市地块，但有一宗512建材市场土地整理地块。地块位置：东至府青路、南至二环路、西至沙河、北至驷马桥（涉及成都果品有限公司、成都市汽车运输公司、煤建公司、燃料总公司等）。占地面积：约500亩拆迁房屋面积：约10.44万m2预计拆迁总投资：约9亿元取得方式：参与土地一级整理，以挂牌或拍卖方式依法取得土地后进行项目建设。基础研究——项目本体研究项目地位于北二环路，是由解放路、二环路以及沙河围合的地块，临近驷马桥以及城北最具居住氛围的老生活区—李家沱小区。项目地属于城北2007年才开始发展起来的新兴居住区：驷马桥片区。是目前城北第一个成片集中开发的新兴宜居片区。地块位置地块四至西东南北解放路二环路沙河沙河地块情况地块现状：目前地块已平整完毕，已打围。地块为二类住宅兼容商业用地，规划净用地面积为51197.16平方米，总容积率不大于6，住宅容积率不大于4（其中商业建筑面积58000平米且比例不大于计入容积率的建筑面积的50%，且叠建农贸市场一处）。地块总建筑密度不大于30%，高层建筑密度不大于20%，建筑高度不大于80米。地块周边交通从目前来看，项目交通完善、便捷。随着地铁的建设，交通便捷度将有更大提高，与中心城区的距离将得以大幅拉近。项目位于二环路旁，临两条主干道，路网完善，极其便利。附近有地铁3号线和7号线经过，均在驷马桥设出站口；距离地铁一号线的升仙湖站和火车北站的直线距离都在2公里以内。地块周边配套目前项目所在的驷马桥片区基本没有市政配套，只有两家小医院，周边配套也较少，多为车站；从规划和在建配套项目来看，仅有幼儿园、中小学和一个2万平米的商业（由大型超市和底商组成）。项目所在的驷马桥片区市政配套相当不成熟，区域缺乏大体量的集中式商业中心。基础研究——区域住宅格局研究区域住宅发展格局情况驷马桥板块是目前区域内房地产开发的热点板块，集中了大量在售和待售项目。李家沱板块由于发展较早，区域房地产市场已基本饱和，区域内待售项目较少，只有平福里一个。解放路板块的售项目也只有香山苑一个。驷马桥板块解放路板块李家沱板块本案区域内在售住宅项目供给特征——供给量在售项目较多，但是大多处于销售后期，未来可供应建筑体量约仅为62.2万平米，区域未来市场供应竞争压力较小。板块项目占地面积（亩）总建筑面积（万平米）已推出建面（万平米）剩余建面（万平米）驷马桥片区汇融名城1302820.57.5驷马桥片区驷马城21.45.65.60驷马桥片区水畔经典639.13.75.4驷马桥片区紫金乐章21.610.44.46驷马桥片区华宇.阳光水岸1002912.716.3驷马桥片区东立国际广场57346.427.6驷马桥片区兴元华盛1314033.46.6李家沱片区财富又一城53.536.836.80解放路片区香山苑228.68.60合计/194.3132.162.2数据来源：成都市房管局本区域目前在售项目共9个，其中有7个楼盘都集中在驷马桥板块，规模大小不等，只有汇融名城和兴元华盛规模在100亩以上，为整个区域内规模最大的项目。虽然在售项目众多，但除东立国际广场剩余体量较大之外，很多项目都已推盘完毕或所剩不多，处于尾盘销售阶段。区域内在售项目供给特征——产品形态产品形态同质化程度非常高，主要为18-26层的高层电梯公寓。项目产品形态汇融名城18层高层驷马城18层高层水畔经典21层高层紫金乐章18-21层高层华宇.阳光水岸15-21层高层东立国际广场22层高层兴元华盛18层高层财富又一城26-34层高层香山苑21-23层高层区域内在售项目产品形态比较单一，均为高层电梯公寓，楼层主要集中在18-26层.区域内在售项目供给特征——户型面积70-90平米的套二和90-120平米的套三都是本区域在售项目的主力户型，部分项目存在可变户型。区域内在售项目主力户型面积分布示意图区域目前在售项目的主力户型为套二和套三，相比而言，套二的市场比例要比套三大些。只有紫金乐章以套一为主力户型，面积在46-60平米之间。此外，区域内的财富又一城和香山苑两个项目存在可变户型。区域内在售项目供给特征——价格区域楼盘整体均价在4200－6000元/平米之间。紧靠二环和二环以内的楼盘价格都在5000元/平米以上。数据来源：楼盘现场采集,均价指项目整体销售均价财富又一城由于地处一环边、周边配套完善、又引入了家乐福等等利好因素因此成为整个区域的价格标竿。与此相对的，位置较偏远、楼盘无特别卖点的兴元华盛则是区域内均价最低的项目。华宇.阳光水岸虽然是区域内的品质标竿项目，但价格仅处于中间水平，均价5300元/平米，因此较高的性价比为其赢得了热销。区域内在售项目销售情况项目名称已推出套数成交套数销售率月均去化套数热销因素汇融名城2069187491%65区位、品质驷马城45825656%26/水畔经典36331085%62价格、临沙河紫金乐章4246515%33/华宇.阳光水岸1809151784%117开发商品牌、临沙河东立国际广场73247264%47/兴元华盛2485228492%65楼盘规模，价格财富又一城2186216399%75区位、配套香山苑76973295%43/华宇.阳光水岸依托重庆华宇集团良好的市场口碑以及临沙河的优越自然环境成为区域楼盘的标杆，市场接受度远远高于其他项目；汇融名城、水畔经典、兴园华盛、财富又一城等项目凭借各自的优势也取得了相对较好的销售情况，销售率均在80％以上且月均去化套数都超过了50套。驷马城、紫金乐章等项目则因楼盘规模小、品质不高但价格并不低等因素去化速度是最慢的。基础研究——区域标杆项目研究区域标杆项目研究——华宇·阳光水岸基础信息表占地面积57亩建筑面积21.8万平米产品形态15-21层高层总户数1500户总栋数10栋容积率4.5绿地率26%车位地下2层车库