成都力天总部基地项目营销思路48P

目录一、成都工业地产概况二、总部经济分析三、区域内竞争产品概况四、产品分析及定位建议五、项目功能分区及业态规划六、营销思路及渠道建设123456本方案初步思考了以下问题：1、力天总部基地要做一个什么样的产品？——产品分析及定位建议2、项目如何布局，包括哪些业态？——功能分区及业态规划3、产品如何快速在市场上实现销售和招商——营销思路及渠道建设4、如何解决营销和销售过程中的诸多障碍和问题——销售方式及问题解决[第一部分:成都工业地产概况]———————coffeeloftoffice——————[成都工业园分布]1、目前成都市主城区绝大部分工业园区集中分布于城市周边区域，一般位于城市三环路与绕城高速之间。可以看出，成都市东、南、西、北各区位均有工业园区，但目前发展相对较好的是位于南三环外侧高新技术产业开发区南区和位于西三环外侧青羊工业集中发展区。而其他各工业园区目前尚处开发初期，园区内整体环境有待改善；项目较为分散，尚未形成规模；项目整体档次较低，市场认知度有待进一步提升。[成都市工业地产格局属性分析]园区金牛高科技产业园青羊工业总部基地武侯工业园锦江工业园高新技术产业开収区龙潭都市工业园区位分布西区位于成都市羊西线不老成灌路之间，迎宾大道以西，金周路以东，不成都国家高新技术开发区西区毗邻；北区位于成都市川陕路以西，人民北路北延线以东，东风渠以北，绕城高速公路以南。位于成都市青羊区文家乡不苏坡乡交界处，成温邛公路右侧，介于三环路不外环高速之间，距三环、外环均为3公里巠右，离文家场镇仅2公里。地处成都市中心外侧。园区紧邻成都市三环路西一段，成都双流机场货运干道，新川藏公路贯穿其间，通过三环路快车道直接不成渝、成绵、成雅、成灌、成南、成温等高速公路相连。成都锦江区琉璃乡，距二环路2公里。园区东至成仁路，西靠店河，紧邻成都市高新技术开发区，南接外环路，北临成昆铁路，三环路横贯其中。南区位于成都市正南；西区位于成都至都江堰黄金旅游通道两侧。成都市成华区龙潭场镇以南，紧临三环路外侧，成南高速立交和龙潭立交之间。创办时间2006年6月2004年3月最早成立于2001年，鞋都巟业园成立于2003年2007年8月两园合幵成现在癿武侯巟业园2000年7月1991年3月2003年6月规模西区2.69平斱公里、北区6.67平斱公里933亩8.6平斱公里5.47平斱公里；盛前开发面积：1.2平斱公里南区规划面积47平斱公里，西区规划面积20平斱公里，共67平斱公里发展区迖期规划面积为14000亩；近期规划面积5800亩规划主打产业西区将打造西部科技商务中心，电子信息、生物制药、机械加巟、食品是其主导产业；北区将打造北部新兴癿巟业总部埢地，主导产业是软件、电子信息等高新技术。精密电子、机电设备、仪器仪表、通讯器杅、医疗器械、高分子杅料等科技含量较高癿产业。制鞋业、电子信息、机电一体化、生物巟秳和制药、环保新杅料生物医学科技、印刷包装轻加巟南部园区：软件产业、研发机构、公司总部、会展中心；西部园区：以微电子为主导癿电子信息产业、以中药现代化为重点癿生物医药产业、以现代制造技术为特征癿精密机械制造产业。园区将重点发展科技含量高、经济效益好、资源能耗低、环境污染小癿都市型巟业，重点发展家用电器制造业、服装制造业,环保型机械制造业和建杅业。园区配套园区埢本无配套园区配套较为完善，商务会所、员巟飠厅、阳先健身中心、钻石风情街、综合运劢馆、时尚青年城一应俱全。园区埢本无配套园区埢本无配套园中园如天店软件园、高新孵化园配套为完善园中园龙潭裕都规划配套较发展成熟度盛前园区尚处于起步期，西区相对发展较好，中汇制药、中铁八尿、康弘制药等一批优质企业入驻园区，但园区典型项盛如IP科技中心、金科置地.创新中心癿销售、入驻情况均丌尽人意。北区起步园大都是办公+厂房从库，整体环境较差，后续将逐步规划成总部埢地，整个金牛高科技产业园徃开发土地体量较大。园区规划起点较高，园区配套成熟，整个项盛分5期开发，盛前1、2期100%入驻，3期在售，总体来说园区处于发展期，前景较为乐观。盛前园区尚处于起步期，整体环境较差，项盛较为分散，整体档次丌高，区域认知度有徃提升。盛前园区尚处于起步期，尽管紧邻高新南区，但人气迓未聚集、商务氛围丌浓。区域整体环境和认知度有徃提升。盛前南区处于发展期，软件园、孵化园发展较为成熟，形成一定癿产业集群效应。但由于整体规模较大，区域尚有大量徃开发巟业用地。西区发展相对滞后，盛前在售项盛销售丌太乐观。盛前园区处于起步期，已落成项盛丌多，部分项盛在建，徃开发巟业用地体量较大。园区整体规划起点较高，区域交通便捷，发展预期较好。通过对上述各工业园的属性分析可看出，各工业园区大都于2000年以后创办，规模较大，而目前基本都处于开发初期，有大量工业用地尚待开发，预计未来工业地产供应量将急剧增长，市场竞争压力较大。除青羊工业总部基地配套相对成熟，其他各工业园区在配套上几乎是一片空白。园区人气尚未聚集、商务氛围不浓、产业集群效应尚未显现。总体来说，成都工业地产处于发展初期，极不成熟。除发展相对成熟的青羊工业总部基地和高新技术产业开发区南区外，其他处于起步期的工业园区中，锦江工业园距离南延线较近，区域认知度相对较高，而龙潭都市工业园规划起点较高、交通便捷，市场发展前景较好。[成都市工业地产格局属性分析][成都市工业地产格局属性分析]通过对整体工业地产的基本项目情况分析我们发现以下几点：规模大部分项目的规模都在100亩以内，建筑面积在3-10万平米，只有个别园中园项目的规模极大，如：天店软件园总体规模为1370亩，龙潭裕都总部城规模甚至高达2700亩。产品形态30亩以内的项目由于地块规模较小，产品基本上是以高局办公楼为主；而规模较大的项目产品形态则较为丰富，兼有独栋、联排、双拼、多局、高局等多种产品形态，但总体上“低密”是主要的产品特色，独栋企业总部形态以其冠名权、员工有强烈的归属感和优越的办公环境深得各企业的青睐，市场比例较高。配套龙潭都市工业园、锦江工业园、高新南区等板块在售项目的规划配套是比较完善癿，包括商务配套、员工餐厅、商业、金融设施等基本配套；高新西区和武侯工业园的项目配套相对薄弱，部分项目完全没有配套。起售面积根据调研，目前大多数在售项目都是按照政策关于工业地产的新规“300平米起售”来执行的，只有佳霖科创大厦和城南科技广场返两个项目为新规出台前报建，因此起售面积低于300平米。此外，根据企业的需要，很多项目都可以整层或整栋销售。[成都市工业地产格局属性分析]电梯配置很多项目6层以上的产品都配置了电梯，电梯品牌以奥蒂斯、三菱、蒂森等国际品牌为主，速度约为1.5-2.5米/秒。除此之外，大部分独栋、双拼、联排产品都是不带电梯的，但有预留的电梯井，使用者可自行安装。物管费目前大部分工业地产项目的物管费都集中在2-5元/平米/月之间，只有南延线的特拉光斯和拉德方斯的物管费较贵，为15-16元/平米/月之间。开发模式主要有政府主导和企业自主开发两种模式，政府主导开发的项目很少，只有天店软件园和高新孵化园两个项目，其他项目均为企业自主开发。产权工业地产项目的土地使用性质都为工业用地，土地使用年限为50年。通过市场调研得知，目前工业园区内的工业地产项目，都是由开发商领取整个项目地块的工业产权后，再进行产权的分割，分割成为企业购买的面积大小的分户工业产权，且都有分户国有土地使用证，形式类似于商业写字楼产权分割办理。通过对整体工业地产的销售情况分析我们发现以下几点：租售方式目前工业地产项目市场主要包括只租不售和租售结合两种模式，大部分企业主开发的项目是只售不租，而天店软件园、高新孵化园等政府主导开发的项目则是租售结合，但是是以租为主。租金从出租项目的租金看，高新南区的天店软件园和高新孵化园租金较高，为40元/月.m，高新西区癿IP科技中心、西区孵化园以及武侯工业园的金履国际租金相对较低，在25-35元/月.m左右。虽然高新南区板块的租金价格相对偏高，但由于政府会对入住企业补贴10-15元/月.m2，因此实际租金约为25-30元/月.m。销售均价仍销售价格看，盛前在售项目的销售均价在4000-12000元/平米不等，高新南区项目售价普遍较高，为6000元/平米，特拉光斯和拉德方斯这两个区域内典型的工业地产项目的销售均价均在10000元/平米左右。其次价格相对较高的是高新西区，为6000元/平米左右。锦江工业园紧邻高新南区板块，园内在售项目较少，均价相比高新南区要低很多，为5000元/平米左右。龙潭工业园、武侯工业园以及金牛高科技产业园内项目的销售均价都是4000多元/平米，此外，龙潭工业园政府针对购买客户可提供500元/平米的补贴。销售率仍现场调研的结果看，根据现场销售人员的介绍，在售项目都是07年、08年开始销售，大部分项目的销售率都在20％-50％，虽然城南科技广场、特拉光斯、拉德方斯这三个楼盘的销售率过半，但从唯一一个可查备案的项目“拉德方斯”的销售情况看，也仅有17％，因此这三个楼盘已销售过半的数据并不完全真实。[成都市工业地产格局属性分析][成都市工业地产格局属性分析]通过对整体工业地产的客户群体分析我们发现以下几点：国有企业部分大型的国有企业是目前工业地产的主力客群，该类客群因为需求面积较大，并且自身有较强配套完善能力，因此工业地产低价以及良好办公环境优势凸现，使之成为该类客群的首选。该类客群一般会选择具有一定品牌影响力的项目，因此树立项目自身品牌加大宣传力度将是获取该类客群的关键。金融机构客群金融机构诸如保险、银行等也有成为工业地产主力客群的趋势。该类企业经济实力雄厚，与上面提到的国有企业相同，他们一般选择较高品质的工业地产项目。该类客群一般会选择具有一定品牌影响力的项目，因此树立项目自身品牌加大宣传力度将是获取该类客群的关键。集团内部及其子公司客群由于部分工业地产项目是由大型国企自主开发，因此首先考虑的是集团内部的办公需求。如南延线大量的总部办公，如川投集团区域总部、四川省电力公司、中石油西南分公司等都是优先满足企业自身办公需求，然后将剩余房源推向市场出租或出售。该类客群一般是开发商自有客群，物业一般是开发商自己持有。开发商自身产业链上下游企业客群绝大部分企业上下游客群都具备群聚效应，形成产业集群。如目前销售情况较好的银海芯座，其入驻客群就有径多其产业链上的企业，如四川银海软件有限责任公司、银海.HP联合解决方案中心、成都银海信息技术有限公司等。该类客群一般是具备产业背景的开发商通过深度整合自身产业链上下游的关系客群进行目的性行销。主打产业吸附的外圈层客群目前发展较好的产业园区均有自身的主打产业，具有较强的产业吸附能力，尤其是对有密切业务往来的中小企业，利于其方便业务运作、公司成长。比如英特尔入驻的产业园区中就吸附了较多中小型的软件外包企业。该类客群一般是通过项目公开推广，如报媒、户外广告等形式获取，对宣传力度依赖较大。其他中小型成长企业客群该类客群经济实力较弱，看重工业地产癿价格优势。但是该类客群较为分散。获取该类客群的途径主要是通过加大项目推广力度。[第二部分:总部经济分析]——————coffeeloftoffice—————成都的总部基地项目大多位亍政府统一规划的工业集中发展区内，总部企业在工业集中发展区内的集聚，既可以获得特殊政策支持便亍企业的发展壮大，又可以形成规模优势，提升区域整体竞争力。按照“一区一主业”的规划思想，同类型企业聚集在同一区域经营，则该区域的与业化优势将十分明显，如天府软件园就是软件相关企业的聚集地，获得了国际国内软件企业的认可；成都的总部基地主要以研发及高科技型总部基地、企业内脑型总部基地两种类型为主，这主要是由成都的区位环境、区域经济发展情况及产业结构等因素决定的；政府的作用非常重要，政府对园区招商政策的支持及对项目的参与力度，对项目的成功开发及后期运作起着至关重要的作用；从开发主体来看，成都总部基地的开发单位可分为三种类型：开发商自主开发经营、企业与政府合作共同开发、政府主导一揽子开发。值得一提的是，青羊区政