成都麓山国际社区高尔夫别墅项目案例分析_60PPT

麓山国际社区案例分析项目概况项目推售分析项目规划分析项目建筑分析项目景观园林分析区位分析--地理位置麓山国际社区区位示意图项目位于成都国际城南副中心，麓山大道旁。早在2007年，根据政府发展规划，成都已经确定了向南发展的城市发展方向，国际城南必将形成一个囊括高端居住、商务、高科技术、行政办公的全方位综合区域。区位分析--区域配套项目周边配套设施：学校：华阳中小学、成都七中商业配套：世纪城会展中心、洲际大酒店、希尔顿酒店、金鹿国际商务中心医院：成都第一人民医院、德国巴伐利亚国际医院、宋庆龄华西妇女儿童医院、国际医院、双流第二人民医院、华阳骨康医院银行：工商银行城南支行、中国银行成达支行、光大银行世纪城支行、中信银行世纪城支行公园:极地海洋公园、1200亩湿地公园、市政公园项目自身配套设施：学校：麓山完全学校（包括成都实验外国语学校西区、麓山光亚学校）生活娱乐：1、麓山1号（包括健身房、雪茄吧、恒温泳池、网球中心）;2、高尔夫会所（包括宴会厅、私房菜、西餐厅、雪茄红酒层、高尔夫品牌专卖）;3、麓山生活超市;4、老幼活动中心（包括棋牌室、阅览室、儿童天地、乒乓球场、练操房）商业小镇：A4画廊、咖啡馆、图书馆、室内剧场、电影院、美术馆项目周边配套均与项目有较长距离，生活较不便利，因而主要依靠项目本身配套来完善。区位分析--交通要素交通路况：经过长期的规划和建设，项目周边交通已较为成熟，由“人民南路南延线、红星路南延线、站华路、元华路、新成仁路、成仁快速路、麓山大道”交织形成了四通八达的交通网地铁1号线：地铁一号线工程北起大丰站，南至华阳镇广都站，规划线路全长约31.6km，设23个站。它的建成大大缩短了项目与成都市区的空间距离，对项目溢价起到了积极作用。交通图地佚1号线区位分析--区位小结小结：城市综合体、五星级酒店的不断涌现，让城南板块逐渐走向成熟。使其既能成为城市CBD核心，发挥商务功能，又能提供高品质惬意的生态居住区城南交通极为便利，地铁1号线的开通也促进了城南经济的快速发展项目位于人民南路南延线，处于城南高新商务发展区域。随着新行政中心、新会展中心的陆续建成，国际城南、商务城南的面貌已显现出来项目周边配套较为完善，城市综合体、学校、医院、商业、公园布局合理项目开发叙述本项目由万华地产开发，总占地4300余亩，其中建筑用地2300余亩，由于该项目为滚动拿地，在开发过程中不断拿地目前出现的物业形态共有独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅、双院别墅、花园洋房、景观电梯等，物业形态多样化项目是同步于国际顶级居住社区，专为中国成功人士量身定制的精英高尚社区项目拥有罕见的浅丘地形,山环水绕的自然坡地,是城市近郊低密高档住宅宝地。项目引进北美成熟的居住形态与先进的住宅体系万华地产：成都万华地产开发有限公司是宝光郎酒集团为开发麓山国际社区注巨资成立的房地产开发企业，股东为郎酒集团、宏义房产两家拥有上市公司实力背景企业。公司形成一个具备国际阅历、视野和高端物业研发、设计、建设、管理的全方位国际化团队。麓山国际社区案例分析项目概况项目推售分析项目规划分析项目建筑分析项目景观园林分析推售分析--推售历史2004年：麓山别墅·逸翠谷：独栋，共136席,面积区间191-272㎡麓山别墅·橡树坡：独栋，共51席，面积区间300-500㎡2005年：麓山别墅·水晶岗：独栋，共100席，面积区间270-310㎡2006年：麓山别墅·碧影溪：独栋，1期面积区间410-500，2期面积区间640-820㎡麓山别墅·圆石滩：独栋，共123席，面积区间203-302㎡麓镇·拉佩维尔：叠拼，面积区间215-238，景观洋房，面积区间134-240㎡麓镇·塞尔维蒙：景观洋房，面积区间134-202㎡2007年：麓山别墅·叠溪谷：独栋，共88席，面积区间204-287㎡麓镇·帕萨迪纳：景观洋房，面积区间85-160㎡2010年：麓山别墅·长岛：独栋，一、二批次68席已售罄，占地666667㎡,建面500000㎡，面积区间400-700㎡麓山别墅·黑檀庄园：独栋，已售罄，共26席，面积区间600-715㎡麓山别墅·悦林湖：独栋，共47席，面积区间410-490㎡麓山别墅·圣安德鲁：双院别墅，面积区间293-383㎡麓镇·茵特拉肯二期：豪宅，总占地6000㎡，当期推销368户，面积区间160-200㎡麓镇·茵特拉肯公园洋房：板式公园洋房，面积区间80-150㎡2008年：麓山别墅·香溪堤：独栋，共93席，面积区间343-468㎡麓镇·茵特拉肯一期：豪宅，面积区间170-310㎡2009年：麓山别墅·黑钻山庄：独栋，共66席，面积区间570-715㎡麓山别墅·翠云岭:独栋，共109席，面积区间300-380㎡麓山别墅·黑鹰庄园:独栋，共38席，面积区间400-700㎡麓山别墅·香怡林：独栋，占地约6万㎡，共130席，面积区间300-390㎡麓山别墅·碧湖岸：独栋，占地60697㎡，总建面6万㎡，共130席，面积区间360-480㎡麓镇·圣芭芭拉：叠拼，占地53360㎡，总建面4万㎡，180户，面积区间192-420㎡推售分析--推售历史现在售组团：麓山别墅·圣安德鲁：293-383㎡双重庭院别墅，从设计理念、空间尺度到生活享受，以10大全新标准开创了一个全新的产品类别，缔造前所未有的别墅生活。一户一公园，极致奢美。价格约500-600余万元/套麓山别墅·悦林湖：除了可临双湖而居，还被四面的高尔夫球道环绕，能透过玻窗看到无限的碧野，大部分别墅的花园面积都在300平米以上。面积410-500㎡，清水房800万/套起，带装修1200-1800万/套。麓镇·茵特拉肯二期豪宅：28-30高层、9-11小高层的豪宅突出景观资源深度配置，朝东20公里外可见龙泉山脉，可看4300余亩高尔夫社区的景观，大部分住宅依傍20000余平米的中心湖泊系出名门基因，品质前所未有。面积160-200㎡，价格8000元/㎡起。麓镇·茵特拉肯公园洋房：一梯两户11-28层（部分高层）板式公园洋房，主力面积85-136㎡，为两房、三房和四房户型，提供清水和精装两种交房标准。价格7000元/㎡起。推售分析--推售历史目标客户群：年龄：35—50岁阶层：社会高阶级，以企业高级管理人员、企业主、外地投资客收入水平：年收入100万以上区域来源：外省50％，以深圳、上海、北京等地居多，大成都和成都本地50％，以城南为主，项目评价：优势：项目千亩大盘，其品质和社区规划都属现代时尚高端的居住产品项目罕见的浅丘地形为项目气氛和特点的营造增色不少建筑和环境天人合一的有机结合，更突显居住的尊贵配套齐全且注重人性化设计，高品质的物业服务及人居享受点评：该项目为城南大型高尚国际社区，配套齐全，品质高端，景观建筑风格配合的天衣无缝，时刻彰显其贵族气息，从2009年开始，产品推出量大辐度增长项目均以组团形式逐步推出，大部分组团为一次性推出全部房源项目在2006年出现叠拼别墅和花园洋房，在2010年出现了高层豪宅，不在是独栋别墅独揽天下，产品形态逐渐多样化小结：推售分析麓山国际社区案例分析项目概况项目推售分析项目规划分析项目建筑分析项目景观园林分析•核心规划理念：融合北美居住形态与先进的住宅体系的“国际社区”•采用国外先进的PUD（计划单元综合开发）模式开发的麓山国际社区，完整引进北美成熟的居住形态与先进的住宅体系.•叠溪谷组团建筑风格•项目其中一个片区为低密度住宅区，用高尔夫式的景观为主线贯穿所有别墅组团，另一个片区是高密度住宅区，这个片区主要突出麓山的欧洲小镇风格•滩、溪、谷、坡、岗是麓山的规划特色，利用这些原味的景观规划，突出麓山社区的别具一格。•项目有类似教堂特点的建筑•项目内设置了特色小店、餐厅、生鲜食品店等；有步行街，街道是突然狭窄，又突然开敞的；有Loft广场、电影广场、山顶广场、商业街；•项目整个社区彰显一种尊贵的生活方式总体规划：建筑规划：新古典主义、意大利式、安达卢西亚式，塔斯干式经典风格别墅群落•建筑色彩以浅暖色调为主，配以地中海地域特色的深亮色筒瓦屋面，具有原汁原味特色•建筑均为三层楼的别墅（含半地下层），外观大气，彰显别墅业主尊贵身份浅色调外立面，在绿化的环绕中，尤为显眼独目•建筑开窗面积大，为同类型别墅的2倍以上，配以各种装饰造型，使整体社区生动、极富情调景观规划：浅丘现代欧式景观•麓山国际社区的浅丘地形，为其草坪景观区提供了独天得厚的景观条件，另别墅社区有开阔的视野，而美式建筑在大面积的绿地中更是一道优美的风景线。建筑与环境的有机的结合更体现社区的高尚尊贵麓山别墅·翠云岭2009麓镇·塞尔维蒙2006麓山别墅·长岛2010麓镇·圣芭芭拉2009麓山别墅·香怡林2009麓镇·拉佩维尔2006麓镇·帕萨迪纳2007麓镇·茵特拉肯豪宅2008麓山别墅·叠溪谷2007麓山别墅·逸翠谷2004麓山别墅·橡树坡2004麓山别墅·黑鹰庄园2009麓山别墅·水晶岗2005麓山别墅·碧影溪2006麓山别墅·圆石滩2006麓山别墅·黑钻山庄2009麓山别墅·香溪堤2008麓山别墅·碧湖岸2009独立别墅叠拼别墅空中豪宅景观洋房规划分析--住宅已建部分麓山高尔夫会所麓山别墅·圣安德鲁2010麓山别墅·悦林湖2010麓镇·茵特拉肯洋房2010麓山别墅·黑檀庄园2010待建用地A区域B区域规划分析—建筑待建部分麓山国际社区开发占地2600余亩，开发了五年，分单元组团规划，现在已经建好2个片区。麓山国际社区抛弃了以往的分区开发策略，采取了PUD开发模式（即计划单元综合开发模式），真正实行“总体规划+单元开发”的大盘开发模式。规划分析--建筑情况小结：项目地块绝大部份已被开发修建待建部分零星分布于整个地块，大部集中于地块的东部根据待建部分地块周围规划预测，A区域未来修建的产品形态可能为花园洋房或豪宅，B区域未来修建的产品形态可能为别具新意独栋别墅规划分析--商业配套部分中学、小学、幼儿园、生活超市高尔夫练习场麓山1号麓镇·商业中心高尔夫练习场麓山高尔夫会所体育活动中心麓山光亚学校项目的商业配套功能较为完善，基本能满足业主的生活、学习、娱乐等需求，除高尔夫会所，都集中于麓山大道，这种布局既不影响项目的居住环境，还能使业主生活更便利，为项目增添了一抹亮色。规划分析--社区入口及道路商业部分入口及道路出入口1出入口2出入口3道路：项目内道路沿着房屋的修建不断的展开，各个商业点的空间距离直接被拉近，别墅区的道路延伸至高尔夫练球场及离出口较远的别墅组团，洋房区则是围绕麓镇商业及各个洋房组团修建道路的规划建设丝毫没有破坏社区内景观园林及社区的品质感项目道路可谓四通八达，再加上3个出入口，从消防角度考虑，这种规划是极佳的出入口：项目在麓山大道上设有3个出入口，出入口1为社区的主要通道，出入口2可直接进入麓镇商业中心，出入口3为项目花园洋房和豪宅的主要通道这种出入口设计可将别墅和洋房的人流分散，互不干扰，亦保证了别墅人群的品质生活出入口2紧临麓镇商业，正对面为麓山完全学校，它的修建不仅为麓镇商业带来了人气，起到了积极作用，更是使麓山业主的生活更加便利规划分析--社区入口及道路规划分析—高尔夫球道项目拥有18洞标准锦标级高尔夫球场，从图中可看出，球洞布满整个社区。别墅的居住者能“零距离”享有高尔夫球场的景观、自然、生态和清新的空气，给居住带来真正高尔夫的感受，能够与高尔夫亲密接触，生活就象高尔夫。高尔夫球洞规划分析--配套生活娱乐会所麓山1号，目前为销售中心，未来的麓山会所，4000余平方米的豪华场所，设有接待大厅、中西餐厅、雪茄吧、会议室、健身房、恒温泳池、网球中心等设施。为麓山国际社区业主提供了尊崇完善的服务配套，也为西南的成功人士提供了一个集休闲娱乐、餐饮服务、会议洽谈、商务发布功能等为一体的休闲场所。麓山1号健身房网球中心雪茄吧恒温泳池高尔夫会所宴会厅（可容纳300-600人就餐，推拉门可分区隔断，形成2-3个会议室）、私房菜（7个宴会包间）、西餐厅、雪茄红酒屋（酒窖式设计）、高尔夫品牌专卖店。生活娱乐宴会厅雪茄红