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Page241顶级私家滨海生态别墅区客户定位:参照舟山:本地(46%)、省内其他城市(42%)、省外(12%)和象山别墅客群及本项目对象山、宁波的辐射力综合判断客户来源:象山(45%)、宁波大市(35%)、省内其他城市(5%)、上海及其他(15%)客户结构:个体私营业主(80%)、企业高管及其它(20%)购买目的:投资(20%)、自住(20%)、度假(60%)总体定位:顶级私家滨海生态别墅区尊贵的山水资源、先进的设计理念、优越的交通条件——打造为宁波别墅市场顶级产品别墅总体定位Page242顶级别墅定义顶级别墅——低密度独栋非顶级别墅——高密度独栋/双拼/联排/叠加容积率:0.1-0.3户型面积:400M2-2000M2建筑密度:25%以内户均占地面积:2亩以上私密性:高,由于建筑密度低、花园面积大客户来源:上层精英,同质性强特点:景观优越、视野宽阔、物业管理好价格特征:单价和总价均较高,经济效益明显容积率:0.3-0.8户型面积:200M2-500M2建筑密度:25%-40%户均占地面积:0.5亩-3亩私密性:低,由于建筑密度高、花园面积小客户来源:较为复杂,同质性低特点:景观优越、视野宽阔、物业管理好价格特征:以低价吸引客户,经济效益降低顶级别墅具备较低的容积率和建筑密度、较大的户型面积和占地面积,私密性高,针对上层精英客户,也因此具备较高的价格,经济效益明显。注:参考长三角地区别墅市场情况综合得来Page243参考依据权重200-300㎡300-400㎡400-500㎡500-600㎡600㎡以上市场表现象山本地20%1%46%39%14%0%长三角20%22%27%17%15%18%客户需求30%18%31%22%19%10%案例借鉴30%23%38%33%4%2%加权平均按套数17%35%28%13%7%按面积10%30%30%17%12%建议套数配比17%35%28%13%7%本项目别墅户型和面积定位综合考虑象山本地和长三角滨水度假项目的配比,以及长三角目标客群对本项目的面积偏好,和千岛湖翡翠岛·山水名墅的案例借鉴,同时参照本项目的地形地貌特征、容积率条件等因素,合理配比户型面积。从市场来看300-500m2的产品占了绝大比例,客户需求对小户型独栋别墅接受度较高,案例表现也是中小户型配比较高,因此建议300-500m2占63%。200-300㎡17%300-400㎡35%400-500㎡28%500-600㎡13%600㎡以上7%别墅面积配比建议综合市场、需求和案例,建议别墅面积以300-500平方米为主。Page244权重独栋双拼市场表现象山本地20%62%38%长三角20%74%26%客户需求30%73%27%案例借鉴30%77%23%加权平均按套数72%28%按面积83%17%按套数配比72%28%双拼200-350㎡28%小户独栋350-450㎡38%中户独栋450-600㎡27%大户独栋600-1000㎡7%根据前述面积段配比和市场、需求和案例,判断本项目以独栋别墅为主,辅以小部分双拼。350-450平方米的小户型独栋别墅所占比例最大,达到38%,因此建议降低大户型比例、以小户型别墅为主,有利于快速去化,减少投资风险。部分1000平方米左右的大户型别墅可开发为城堡山庄式别墅。双拼28%独栋72%别墅户型配比建议建议别墅户型以350-450平方米小户独栋为主,辅以中户独栋和双拼。Page245大户型中户型小户型双拼影音室健身房娱乐室桑拿房淋浴室室内泳池酒窖酒吧果汁吧洗衣房设备房佣人房大户型中户型小户型双拼客厅起居室中式厨房西式厨房备餐间早餐厅钢琴吧餐厅书房地下功能空间建议地上一层功能空间建议地上二三层功能空间建议大户型中户型小户型双拼卧室休息室注:1.双拼别墅的主卧室可位于地上三层,书房位于地上两层2.各不同房型卧室个数有差异,主卧和儿童房置于二层,客卧或老人房可能置于地上一层3.小户型的休息室可作书房用途借鉴翡翠岛·山水名墅、杭州绿城桃花源等长三角滨水度假别墅的功能空间布置,得到本项目不同户型别墅的功能空间建议。**别墅功能空间建议**Page246双拼、小户型小户型中户型大户型由动至静由近至远由低到高户型增大别墅布局建议由于七湾八港别墅区为纯山体,坡度较大,建议沿地势高的山脊线两侧分布,最大限度利用海景资源,降低建设成本。项目北侧靠近沙滩和酒店,紧邻滨海区域也设置了较多旅游设施,私密性较差,因此紧邻北部和滨海的半岛地块布置双拼和小户型别墅;地势较高离海较远的地块布置中户型别墅,靠近项目二期的部分则打造大户型山庄别墅。从私密性和整体功能分布考虑,建议临海和邻近旅游设施区域设置小户型,高地势区域设置中大户型,沿山脊分布,充分利用海景视野,最大程度提高项目附加值。沿山脊分布Page247类型位置特征适宜产品特征1.山庄别墅位于七湾八港地势最高处,景观条件和私密性最佳大户型产品,有最好的景观和最大面积,作为本项目的“楼王”3.园景别墅坡度小于10%的非滨海位置,适宜营造庭院开挖地下室中户型产品,利用地下室和庭院条件4.坡地别墅坡度介于10%和25%之间的坡地上,拥有高地势海景中户型和小户型产品4.双拼别墅位于坡地平坦的位置,景观条件略差户型面积更小的双拼产品别墅类型分析根据项目地块的地形特征,可将本项目适宜营造的别墅产品分为以上四种类型。园景别墅地势平坦,适宜营造庭院和地下室,可重点打造中户型产品;坡地别墅地势条件不适宜开挖大面积地下室,适宜打造中小户型产品,拥有直接深入海洋的半岛,亲水景观较好。别墅景观类型界定与布局建议根据景观和视野的不同,将项目别墅分为四个类别。不同类别产品设计不同的景观特征和户型特征。坡地别墅双拼别墅坡地别墅坡地别墅园景别墅山庄别墅Page248别墅开发时序与面积配比别墅类型一期二期三期合计比例201220132014201520162017201820192020海景别墅100001000010000100001000010000120007200022%联排别墅10000100003%空中别墅400004000040000400004000020000060%山体别墅16000160003200010%庄园豪宅别墅18000180005%合计100001000060000500005000050000520001600034000332,000100%别墅类型200-300㎡300-400㎡400-500㎡500-600㎡600㎡以上海景别墅39%42%15%4%联排别墅68%32%空中别墅23%36%25%13%3%山体别墅26%40%28%6%庄园豪宅别墅100%一期19%37%29%13%3%二期18%37%29%13%3%三期0%17%25%18%40%总体16%34%28%14%8%建议本项目别墅分两期开发,一期为联排、海景和空中别墅,共13万方,二期为海景和空中别墅宫15.2万方,三期为山体别墅和山庄别墅,共5万平方米。各类型别墅面积段有所错位,三期由于开发较晚,项目品质提高,大户型比例较高。空中别墅总体量较大,因此产品线分布较广。总体配比仍以300-500平方米的中户型别墅为主。本项目别墅分两期开发,以300-500平方米中户型别墅为主。Page249坡地别墅户型建议四房设计地上建筑面积:500M2地下建筑面积:200M2占地面积:3亩车位:地下室,双车位主力户型建议主要功能分区楼层主要功能空间地下一层客厅、起居室、厨房、早餐厅、餐厅地上一层娱乐室、设备室、健身房、佣人房、洗衣房地上二层主卧套房、儿童套房、客卧套房、休息室(书房)户型亮点点评全套房设计,打造私人空间活动空间与居住空间分割明确,一楼作为公共活动空间,二楼作为私人居住空间。地下一层地上一层地上二层Page250L型户型,私密性强,可视面积广围合式私家花园,享受庭院式生活层层退台设置,景观氛围浓主卧直接连接大型屋顶观景露台户型亮点地上三层、地下一层四房设计地上建面:265M2地下建面:120M2占地面积:0.5-1亩主力户型建议主要功能分区楼层主要功能空间地下一层娱乐室、健身房、车库、保姆间地上一层客厅、厨房、餐厅、客卧地上二层客卧、休息室、卫生间地上三层主卧套房地上一层地上二层地上三层地下室双拼别墅户型建议Page251主力户型建议六房设计建筑面积:1200M2地上建面:800M2地下建面:400M2占地面积:5亩车位:一层,三车位地下室地上一层地上二层主要功能分区楼层主要功能空间地下一层室内泳池、酒吧、影院、娱乐室、酒窖、果汁吧、蒸气室、健身房、男女盥洗室、佣人房、洗衣房、设备房地上一层客厅、中西厨房、正餐厅、早餐厅、起居厅、书房、老人套房、客卧套房、钢琴吧、备餐间地上二层主卧套房、儿童套房、客卧套房、淋浴间户型亮点点评功能空间较为齐备全套房设计,凸显品质下沉式庭院设计中庭设计,各卧房围绕中庭布置,增加居住舒适度除正常居住功能外,也适合商务聚会功能:具备大面积会客厅、多个娱乐空间、多个套房山庄别墅户型建议中庭Page252四房设计建筑面积:800M2地上建面:450M2地下建面:350M2占地面积:2亩车位:一层,二车位地下室地上一层地上二层主要功能分区楼层主要功能空间地下一层酒吧、影院、酒窖、果汁吧、蒸气室、健身房、男女盥洗室、佣人房、洗衣房、设备房地上一层客厅、中西厨房、正餐厅、早餐厅、起居厅、书房、老人套房、客卧套房、钢琴吧地上二层主卧套房、儿童套房、客卧套房、淋浴间主力户型建议户型亮点点评功能空间较为齐备;全套房设计,凸显品质中庭设计,各卧房围绕中庭布置,增加居住舒适度;多处下沉式庭院设计极其注重公共空间,适合商务聚会功能园景别墅户型建议Page253别墅会所建议设施面积(M2)位置餐厅300地上一层超市100地上一层棋牌室200地上一层红酒坊100地上二层雪茄吧100地上二层阅览室100地上二层物业办公室100地上二层双会所别墅区会所一般布置在景观条件最佳位置,建议项目设置两个会所,分别至于滨海半岛和山庄别墅下方,便于客户和物业人员的交通组织。会所建筑形式采用地上两层,不采用地下部分,保证各设施的采光和通风。鉴于本项目已包含酒店和配套,配套设施较为齐全,因此客房、儿童活动室、餐饮等室内外设施可以与酒店共用。会所位置分布Page254别墅亮点建议1亮点一:赠送游艇码头,包括茶室和私家码头建造数量:8个(考虑湖体面积,不宜过多)赠送对象:山庄别墅客户4个较大面积别墅VIP客户4个建设位置:部分滨海别墅码头可直接置于自家庭院滨海处其余别墅的码头根据根据海岸线设置在半岛上游艇码头包括两部分:茶室、码头茶室:用于休闲观景、招待亲友等用途码头:可停放小型船只或游艇营造舒适惬意的生活,凸显顶级别墅的配套品质私家游艇码头位置示意Page255别墅亮点建议2亮点二:赠送山顶空地,可作SPA、茶室、棋牌室、果园、运动场等用途空地面积:1-3亩用途:客户自行选择,可用作SPA/茶室/棋牌室/果园/运动场等方式:客户出资,发展商可帮助建设空地个数:12-20个赠送对象:户型面积较大或购买较早的客户位置:租用的山林地上地势较缓处,且靠近别墅区,可通过林荫小路步行到达营造舒适惬意的生活,凸显顶级别墅的配套品质山顶空地位置示意Page256别墅亮点建议3亮点二:部分大面积户型预留别墅电梯井o由于部分大户型别墅产品地上3-4层,地下1层,越来越多的客户考虑到老人小孩的使用,对别墅电梯有较大需求。同时考虑人性化、安全需求和节能环保静音等因素。o考虑轮椅的使用,电梯轿厢必须大于宽70CM,深100CM,目前在家用电梯和别墅电梯的井道尺寸有:宽1250MM深1450MM的小井道,电梯轿厢可以做宽750MM深1100MM;宽1500MM深1450MM中井道,电梯轿厢可以做宽900MM深1000MM;宽1500MM深1450MM大井道,电梯轿厢可以做
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