戴德梁行_山东青岛滨水新区项目可行性研究提报_95页_XXXX年

Page1谨呈：方兴地产（中国）有限公司2010年04月青岛滨水新区项目可行性研究提报Page2Ⅲ宏观环境及地块研究Ⅲ宏观环境及地块研究Ⅰ项目初步认知Ⅰ项目初步认知Ⅴ项目可行性初步研究Ⅴ项目可行性初步研究Ⅱ案例研究Ⅱ案例研究Ⅳ滨水新城开发物业市场研究Ⅳ滨水新城开发物业市场研究研究内容研究目的确定我行研究思考点和本项目概念关键词通过案例借鉴在区域不成熟的阶段开始启动，进而成功的项目可行性经验。研究项目的内外部环境，以期获得项目成功开发的启示初步判断各物业市场的空间初步判定项目可行性Page3本项目初步认识本项目策划研究范围中岛南岛团岛滨水开发新城开发我行研究的思考点本项目主题概念关键词z青岛目前住宅、商业、写字楼和酒店物业的市场表现如何？本项目未来发展空间有多大？z如何发挥本项目的滨水开发和新城开发优势，打造项目特色，以区别青岛类似滨水区域，提高项目竞争力？z如何定位本项目的功能组合，判定本项目开发可行性？Page4Ⅲ宏观环境及地块研究Ⅲ宏观环境及地块研究Ⅰ项目初步认知Ⅰ项目初步认知Ⅴ项目可行性初步研究Ⅴ项目可行性初步研究Ⅱ案例研究Ⅱ案例研究Ⅳ滨水新城开发物业市场研究Ⅳ滨水新城开发物业市场研究Page5案例说明本行通过对国内外新城开发和滨水开发两种方向的研究，来分析本项目最适合的核心驱动力和发展方式。案例研究案例研究得出结论得出结论ƒ新城开发ƒ滨水开发在众多驱动力模式中，本项目较适合打造产业与居住相结合的驱动方式，有利于发展商务区。通过对国外著名滨水开发案例的研究，得出本项目较适合发展以旅游、居住、商务功能驱动方式。通过国际可借鉴案例在区域不成熟的阶段开始启动，进而获得成功，以参考其开发的可行性经验。ƒ德国汉堡港口新城案例研究新城开发驱动力专题研究Page6田园新城GARDENCITY产业新城COMPANYTOWN城市郊区化发展的边缘新城/EDGETOWN政府主导下的行政中心新城/NEWCENTER‹Letchworth（英国，伦敦）‹WelwynGardenCity（英国，伦敦）新城发展模式公共交通导向发展的新城开发/TOD‹PortSunlight（英国，利物浦）‹GrandeCache（加拿大，Albert）‹筑波科学城（日本，筑波）‹巴塞罗那‹Radburn（美国，纽约）‹Columbia哥伦比亚新城（美国，马里兰州）‹千里新城（日本，大阪）‹多摩新镇（日本，东京都）‹沙田新市镇（中国，香港）‹Canberra（澳洲，堪培拉）‹Brasilia（巴西，巴西利亚）‹通过案例研究及理论研究，我行从12大国际新城发展案例中总结出新城发展的主要模式如下：国际新城发展模式新城发展模式国际案例Page7新城发展模式核心驱动因素关键成功因素典型代表案例与本项目匹配度田园城市‹工业革命造成城市环境恶化‹城市居住需求急剧上升‹交通方式基于铁路与步行‹控制城市规模、规模较小WelwynGardenCity产业城‹政府决策‹市场对于产业的需求‹政府主导开发、投入大量资金‹政府强制或引导产业积聚筑波科学城巴塞罗那新城边缘新城‹汽车普及和便捷的交通路网‹城市郊区化‹位于大城市边缘‹建设快速的交通路网‹产业郊区化带动的二、三产业的快速发展，解决了职住平衡问题哥伦比亚新城TOD新（多为卧城）‹大城市中心城区人口高度恶性膨胀‹政府决策‹兴建连接大城市的轨道交通系统‹轨道沿线有大量的建设用地可供房地产开发多摩新城行政中心新城‹政府决策，发展新的行政区域‹政府主导开发、投入大量资金‹主要政府机构所在地堪培拉国际新城开发模式及核心驱动因素最适宜较适宜不太适宜不适宜Page8最适宜较适宜不太适宜不适宜国内的新城开发模式及核心驱动因素分析在研究国外的新城发展模式的同时，我行也对国内新城发展模式及核心驱动因素进行了研究，并从中找寻适合本项目的发展模式。新城发展模式核心驱动因素关键成功因素典型代表案例与本项目匹配度行政带动‹政府带头‹商业、住宅、旅游跟进‹市政府及相关单位的强制性迁入青岛东部新市中心区CBD模式‹政府决策‹规划功能齐全的CBD区域，政府推进落实‹政府主导开发、投入大量资金‹政府强制或引导产业积聚深圳福田区产业引导发展‹汽车普及和便捷的交通路网‹产业的发展需求‹旅游三产的快速发展‹建设快速的交通路网‹产业郊区化带动的二、三产业的快速发展，解决了职住平衡问题‹新城内配置完善的生活配套，做到自给自足‹确定新城合适的城市功能定位，不与老城区形成冲突香港郊区化工业新城华侨城政府推动单一产业发展带动关联产业‹政府规划建设城市代表性公建项目，推动单一性产业发展，从而带动关联产业发展‹政府投资兴建天河体育馆及广州火车站东迁‹城市内在的产业需求广州天河区土地运作模式＋片状开发模式‹政府摒弃了政府投资统保统揽的开发模式；将区域发展支配权转移至专门机构（土地运作公司）‹政府组建专门机构负责土地运作‹在不违背新区大规划的前提下，集中规划片状区域发展，最后形成各片区联动上海浦东新区Page9最适宜较适宜不太适宜不适宜经过我行对国际新城开发模式驱动力研究及国内新城开发模式驱动力研究，并且与本项目实际情况做对比分析后，本行认为由产业作为新城驱动力的开发模式相对比较适合本项目。本项目适合的开发模式行政带动模式与本项目适应性CBD模式产业引导发展模式政府推动单一产业发展土地运作模式田园城市产业城市边缘城市TOD城市行政中心城市与本项目适应性国际新城开发模式国内新城开发模式Page10政府高起点的市政基础设施建设及政策规划导向为城市创造价值的基础产业不断发展将会带动生产性服务业和生活性服务业生产性服务业伴随基础产业的不断壮大，也会随之发展生产性服务业生活性服务业基础产业产业分类在基础产业不断发展的同时，新城人口不断导入，生活性服务业也将会得到逐渐完善Page11教育新城EDUCATIONCITY休闲娱乐新城ETERTAINMENTTOWN商业商务/旅游新城BUSINESSTOWN居住新城LIVINGCOMMUNISM‹美国加洲尔湾滨水新城开发旅游新城TOURISMTOWN‹日本台场‹横滨港未来21‹德国汉堡港口新城‹通过大量的案例研究及理论研究，我行从国际新城发展案例中总结出新城发展的主要模式如下：滨水开发发展模式滨水开发模式国际案例‹美国巴里摩尔Page12主导开发模式核心驱动因素关键成功因素典型代表案例与本项目匹配度教育新城‹加州大学尔湾分校建成‹低廉地价吸引产业转移‹良好的生态规划‹政府住宅补助金尔湾休闲娱乐新城‹政府决策‹城市中心日益上升的居住人口‹政府主导开发、投入大量资金，做好交通基础建设。‹旅游+居住的模式带动地块人气。台场商业商务新城‹汽车普及和便捷的交通路网‹城市郊区化‹位于大城市边缘‹旧港口的景点改造，成为旅游热点。‹新区合理的规划巴里摩尔旅游新城‹大城市中心城区人口高度恶性膨胀‹政府决策‹兴建连接大城市的轨道交通系统。‹旅游和会展等产业先行。横滨港未来21居住新城‹政府决策，发展新区域‹旧中心住宅需求上升，需要开辟新居住区。‹城市转型。‹政府主导开发、投入大量资金。‹合理的道路交通和片区规划。汉堡港口新城国际滨水开发案例及核心驱动因素最适宜较适宜不太适宜不适宜Page13本项目成功要素分析地块规划地块规划‰开发地块与市中心的衔接关系。‰滨水景观、交通步道等基础建设。‰对景点、保护建筑等存在因素的利用。‰符合目标客户的产品设计。Page14德国汉堡港口新城案例德国汉堡港口新城案例Page151.与本项目较为类似，是旅游城市中的住宅、商务新城。2.目标客户明确，吸引南岸旧市中心以及投资者进驻。3.规划、道路设计合理，属成功项目。4.功能配比为：居住(56%)，绿化(10%)，商业(16%)，写字楼(18%)，若去除绿化，则物业配比为居住(62%)，商业(18%)，写字楼(20%)。案例甄选考虑因素案例甄选考虑因素案例甄选考虑因素Page16德国汉堡港新城—简介汉堡港新城位置汉堡市中心城市定位由传统的港口工业城市向国际商贸、旅游城市转向区域位置阿尔斯特湖北岸与市中心关系市中心位于阿尔斯特湖南岸，港口新城距离市政厅仅800米，距离火车站约1100米港口新城总面积155公顷。水域面积55公顷。除去水域面积，交通道路以及公共绿地，可供建筑面积约60公顷建设面积（GFA）154万平方米容积率2.52新城定位以居住功能以及生产服务业的商务功能为主导，利用滨水优势，发展零售、文化、旅游、教育等功能功能配比居住约60%，商务约20%，商业约20%吸引客户国际、国内企业，大批量旅游投资客，市中心市民Page17德国汉堡港新城—功能布局总功能配比估算港口新城以居住功能为主，混合了现代商贸服务业以及少量文化/休闲/服务/零售等功能。满足日益增长的居住要求的同时，利用滨水的环境及产业优势，加入商务商业功能，提高城市整体级别。Page18德国汉堡港新城—各地块指标港口新城考虑了地理区位，城乡规划类型和预期开发时序等因素将土地分为8个功能区。此外，分区过程中还考虑了港口新城从西向东的逐步开发时序，将港口新城的8个区域再分为18个地块。总建筑面积共154.1万平方米，功能以服务业和居住为主。Page19德国汉堡港新城—空间结构与开发强度‰整个港口属于高强度开发，但出于空间结构层次考虑，8个地块开发强度各有不同。‰港口新城门户地块和中心地区开发强度都较高。‰从西到动，开发强度呈现由高到低再到高的梯度。门户之一：EricusandBrooktokai主要迎接来自火车站和市中心的人流。规划容积率2.90以服务业和商业为主。门户之二：Elbbrockenzentrum位于易北河大桥口，对外交通窗口。规划容积率3.95以商贸服务业功能为主。Page20德国汉堡港新城—开发顺序（1）一期开发：港口新城西部地块。以基础建设为主要工作，开发物业包括居住以及商业：通往Sandtor和Grasbrook港的步行和自行车通道，及其所涉及的公共空间。河堤，步行道整修。Dalmannkai的住宅以及游艇港池建设。选取本地块开发原因1接近市中心，交通便捷，方便与市中心衔接。2北临历史保护地段，有利于提高对港口新城的认知感和认同度，形成具有特色的地区门户。3滨水住宅是很好的房地产买点，有助于先期开发成功。增强投资人信心。4第一阶段开发西安地块发展零售、文化、娱乐和休闲功能，结合已经投入使用的游船码头，旅游项目成为港口新城的旗舰项目。选取本地块开发原因1接近市中心，交通便捷，方便与市中心衔接。2北临历史保护地段，有利于提高对港口新城的认知感和认同度，形成具有特色的地区门户。3滨水住宅是很好的房地产买点，有助于先期开发成功。增强投资人信心。4第一阶段开发西安地块发展零售、文化、娱乐和休闲功能，结合已经投入使用的游船码头，旅游项目成为港口新城的旗舰项目。Page21德国汉堡港新城—开发顺序(2)二期开发内容：—Grasbrook岛，以大都市高密度高层为特色的Strandkai/Hubenerkai防波堤地块和Baaken港北岸的居住地块。—交通基础和设施建设：主要是新型有轨电车的建设。—和住宅同步协调的社区服务设施建设。Eg.学校。选取本地块开发原因1Grasbrook岛和Strandkai/Hubenerkai地块连接Sandtor港和Magdeburger港西岸地块，起到整合前期开发成果，形成规模效应。2已成形的住宅和商业服务设施，以及易北河沿岸良好的景观视野，具备吸引办公和服务业进驻的资本。3进一步打通河边多条步行道路，有助于提高滨水可达性，提高对各种活动人群吸引力。4Baaken港北岸拥有非常大的南向滨水空间，非常适合发展住宅。通过桥梁与港口新城中心联系，区位极佳。住宅市场前景看好，有助于资金回笼。选取本地块开发原因1Grasbrook岛和Strandkai/Hubenerkai地块连接Sandtor港和Magdeburger港西岸地块，起到整合前期开发成果，形成规模效应。2已成形的住宅和商业服务设施，以及易北河沿岸良好的景观视野，具备吸引办公和服务业进驻的资本。3进一步打通河边多条步行道路，有助于提高滨水