戴德梁行_沈阳万盈置业造化项目市场及项目定位建议_122PPT

Page1沈阳万盈置业[造化项目]市场及项目定位建议戴德梁行Page2目录沈阳市宏观经济概况沈阳市房地产发展概况本项目及周边基本概况三环周边百万平米开发项目典型案例分析项目周边在售项目典型案例分析项目周边在售项目客群调查研究本项目SWOT分析本项目的市场突破本项目定位研究本项目营销推广建议梁行简介及项目组人员介绍4101925333843485468Page3这是一个建筑面积近百万平方米的超级大盘，她的建成将完成一次沈北区域的升级改造运动。而更为重要的是，这次运动不仅将对城北区域传统的形象发起挑战，更意味着一种地产开发理念和全新生活方式的刷新和开始……Page4第一部分沈阳市宏观经济概况Page5城市概况沈阳市是辽宁省的省会东北地区最大的中心城市全国重要的工业基地国家级历史名城和旅游城市。沈阳市全市总面积为12,980平方公里，其中市区面积3495平方公里总人口达705.2万人，其中市区的人口是501.3万人，占71%沈阳Page6以沈阳为中心，半径150公里范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的八个城市：钢都鞍山、煤都抚顺、煤铁之城本溪、煤电之城阜新、石油之城盘锦、轻纺之城丹东、化纤之城辽阳、粮食煤炭基地铁岭。这些工业基地的消费者均有巨大的消费潜力。辐射人口达1,200万•2717.8亿•合计•320亿•铁岭•386.3亿•本溪•394亿•辽阳•457.5亿•抚顺•1160亿•鞍山•2482.5•沈阳•2006年沈阳市周边城市GDP辐射范围Page7沈北新区沈西工业走廊，规划总面积850平方公里，建设以先进装备制造业为主体的重化工业基地大浑南地区，规划总面积1400平方公里，建设新城区、高新区、物流区沈北新区，规划总面积1098平方公里，建设以农产品和食品加工业为主的国家级农产品加工基地及沈阳北部生态新城区棋盘山风景区，规划总面积203平方公里，建设东北地区风景旅游度假胜地金廊和银带，规划面积45平方公里，建设现代服务业聚集区和大都市形象展示区东西南北中五大空间发展格局全力推进沈阳振兴Page8资料来源：沈阳统计局05,000,00010,000,00015,000,00020,000,00025,000,00030,000,0001998199920002001200220032004200520062007年1-6月GDP（万元）02468101214161820增长率（%）GDPGDP增长率近年来，沈阳的经济稳定、健康发展，经济总量不断扩大，国民经济保持较快增长，经济向好。1998-2007年6月国内GDP生产总值稳步增长，06年统计达到2483亿元，全国排名第19位。02,0004,0006,0008,00010,00012,0001998199920002001200220032004200520062007年1-6月RMB人均可支配性收入消费性支出1998-2007年6月城镇居民年人均可支配性收入及消费性支出亦稳步上升，06年统计为11651.4元。Page9地铁一号线2005年11月18日开始施工。地铁二号线2006年11月18日开始施工。沈阳地铁一号线、二号线周边项目普遍单价均与同区项目高出500-1000元/㎡。直接拉近中心区与边缘区域的价格界限。随着地铁建设的推进，带动地铁周边地产项目开发。Page10第二部分沈阳市房地产发展概况Page111998年-2003年，房地产投资总额稳步上升，2004年以来增幅迅猛，2006年同比增长高达30.2%356,370517,519640,395781,0181,160,8321,773,2833,426,2034,135,7105,382,9142,396,00001,000,0002,000,0003,000,0004,000,0005,000,0006,000,0001998199920002001200220032004200520062007年1-6月1998年-2007年6月份沈阳市房地产投资总额分析Page1229,980,00031,019,54134,560,0006,107,0007,199,0008,284,0958,889,10712,382,01817,388,19428,052,7591,966,00010,577,39511,853,0002,387,0003,261,000136.5161.93,636,4325,859,3028,061,26405,000,00010,000,00015,000,00020,000,00025,000,00030,000,00035,000,00040,000,0001998199920002001200220032004200520062007年1-6月sqm房屋施工面积房屋竣工面积1998年-2007年6月份沈阳市房屋施工面积及竣工面积分析2004年-2006年,沈阳市商品房施工面积快速增长，竣工面积始终保持在800-1200万㎡之间,市场新增供应量持续增高Page131998年-2007年6月份沈阳市商品房销售面积与销售额分析0500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,0003,000,0003,500,0004,000,0001998199920002001200220032004200520062007年1-6月万元02,000,0004,000,0006,000,0008,000,00010,000,00012,000,00014,000,000平方米实际销售额实际销售面积自2002年以来，沈阳市销售面积增幅加大，2006年出现强劲增长，约1300万㎡Page142002至2007年上半年,沈阳商品房整体销售价格增长幅度平稳。1998年-2007年6月份沈阳市商品房成交均价分析25452753296929933049311032223272050010001500200025003000350020002001200220032004200520062007年1-6月Page15沈阳房地产市场较起步晚，但发展速度后来居上;2005年，受国家宏观调控影响，市场发展速度有所减缓，市场渐趋理性，但整体仍呈平稳上升态势；2005年后,国内其他城市知名开发商及外资开始集中进入沈阳地产市场，沈阳地产的开发模式由分散的小规模开发向成片开发、大盘运作模式转变速度加快，2007年起，规模化开发成为沈阳地产主导；受经济持续快速成长、城市外扩步伐加大、基础设施大力投入以及奥运足球分赛场等利好，沈阳房地产市场发展前景依然看好；2007年起，受巨大市场放量的影响，价格增长速度在近一阶段受到一定抑制。梁行观点Page16第三部分本项目及周边基本概况Page17开发商：沈阳万盈置业有限公司项目地址：沈阳市于洪区造化镇总占地面积：约71.4万㎡总建筑面积：约107万㎡综合容积率：1.5其中首期开发：占地面积：12万㎡建筑面积：14万㎡容积率：约1.17本项目经济指标本项目Page18项目周边主要市政及配套设施：1:实验中学分校（省重点中学）2:本项目3:荷兰村4:北三环5:黄河北大街6:沈飞集团7:沈北新区1326457Page19第四部分三环周边百万平米开发项目典型案例分析Page20南三环——阳光100开发商：阳光一百置业（辽宁）开发有限公司开发规模：150万㎡产品构成：集住宅、商业、酒店、SOHO办公等为一体的综合性居住社区。价格水平：均价4500元/平项目综述：充分运用得天独厚的水景资源打造景观内河，注重生活配套的充实完善。Page21南三环——理想新城开发商：沈阳穗港房地产投资开发有限公司开发规模：75万㎡产品构成：一期多层、小高层主力户型：80-120㎡价格水平：起价2900元/平方米均价3900元/平方米最高价4400元/平方米项目综述：精装销售，在销售前期，低价向东软公司定向团购，引入一批高素质居住人群，为日后销售打下良好的客户基础。Page22北三环——银亿·万万城开发商：沈阳银亿房地产开发有限公司开发规模：150万㎡产品构成：多层、小高层、花园洋房价格水平：一期花园洋房起价3000元/平均价3500元/平最高价4500元/平项目综述：三环以内，地铁物业。Page23西三环—喜地·宏城开发商：辽宁百满房地产开发有限公司开发规模：110万㎡产品构成：多层价格水平：起价2180元/平项目综述：景观资源优越Page24沈阳市三环沿线，东南西北皆分布有百万平米的开发项目。其中城南及城北区域更为近期热点。城南区域项目的产品组合较为丰富，除住宅产品外，酒店、写字楼、商业等业态也有所涵盖，城市性较强，销售价格同比最高。城北区域项目因传统因素影响，市场认知度较低，开发项目的产品类型较为单一，多为住宅性产品（附带少量社区商业配套），销售价格较低，销售周期较长。从城北区域的项目分布来看，多集中于地铁沿线（三台子）、景观沿线（丁香湖）、道路沿线（三环），腹地发展较为滞后，市场认知度更为有限。梁行观点Page25第五部分项目周边在售项目典型案例分析Page26状园—造化片区开发规模：5.3万㎡产品构成：全多层主力户型：75、85㎡两种价格水平：2100-2750元/平项目综述：紧邻实验中学，项目主题明确。德式风格建筑，设计较新颖，园区安全设施较全面，物业费同区域中最高（0.8角）。两种户型，选择余地较小。Page27柏林现代城—造化片区开发规模：16万㎡产品构成：多层、小高层主力户型：55-138㎡价格水平：起价2300元/平均价2600元/平最高价2780元/平项目综述：紧邻造化镇区，周边环境较嘈杂。户型面积分散，客群构成较为庞杂。Page28阳光尚城—道义片区开发规模：100万㎡一期开发：12万㎡产品构成：一期为多层、商业主力户型：90-120㎡价格水平：均价4250元/平项目综述：立面设计新颖独特，产品品质较高；园区景观采用局部水景景观体系，景观质素得到一定提升。一期基本售罄，二期尚未开发。一期鸟瞰图Page29恒泰·七彩阳光—道义片区开发规模：约27万㎡产品构成：多层、小高层、高层主力户型：77-122㎡价格水平：多层均价3500元/平小高层均价5480元/平项目综述：前期开发以中低档普通多层为主，尚有少量尾盘。目前在售为小高层产品，以跃层（5.4层高）为主要卖点，市场反应较为热烈。Page30绿茵湖畔—蒲河片区开发规模：54万㎡产品构成：多层、小高层主力户型：50-85㎡价格水平：小高层均价2520元/平项目综述：一期开发五栋小高层及回迁用多层。Page31万科·魅力之城—道义片区开发规模：16万㎡产品构成：情景洋房、小高层主力户型：130-180㎡价格水平：均价约6000元/平项目综述：以“大院”为主题定位，主打高端市场。计划于2007年10月推出。Page32项目周边为沈阳市小户型的主要成交区域之一，户均成交面积保持在90平方米以下。户均总价为25万元左右。项目周边区域的住宅产品以普通多层为主，均价为2600-2800元/平左右。部分紧邻市政要道项目规划有小高层产品，且多采用复式户型设计（万科、七彩阳光）均价为5300-6000元/平左右。同时，市场亦存在部分花园洋房及少量联派别墅等中高端产品。从万科四季花城及万科魅力之城的营销情况看，别墅产品面临市场接受度低，消化周期长的困境。而花园洋房及复式小高层的市场接受度则较高，去化率也较高。梁行观点Page33第六部分项目周边在售项目客群调查研究Page34恒泰七彩阳光年龄：25-50岁区域：于洪45%，皇姑区35%，其它区域20%职业：厂矿职工、企业员工、个体业主、首次置业者、回迁户、白领、新婚者消费心理：看重周边配套及区域地理位置（部分沈飞职工团购）各类产品客户差异：各类产品中，高层以青年人群为主，总价不高，易接受Page35阳光尚城年龄：35-50岁区域：于洪60%，皇姑区15%，其它（铁西）25%职业：企业员工、公务员、医疗机构人员、私营业主