戴德梁行_绿地杭州运河商务区项目第二阶段报告初稿

0PRIVATE&CONFIDENTIAL绿地·运河商务区项目第二阶段报告初稿谨呈：绿地集团13.区位发展分析4.分物业市场分析1.项目认知2.项目定位2大运河商务区欧尚超市百安居青纱公园万通商办集群运河文化旅游运河CBD核心区青纱公园百安居欧尚万通依托运河商务区为核心而形成的运河CBD，将随多个大型项目的开发变得越加成熟，将带动整个杭州城市北部地区由产业型向商务贸易型发展。远洋商业中心区位分析3运河商务区本案长乐片区区位分析项目所在运河板块，区域以京杭大运河为发展轴，主要发展旅游会展、休闲娱乐、休闲娱乐、金融保险、商务办公、文化创意等现代服务业；是杭州未来新的发展中心；同时项目位于运河商务区，将发展成城市新的商务中心和文化创意产业集聚地，将成为杭州北部城市副中心。杭州未来城市发展方向，城市新的商务区区域核心商务中心具备良好的区位优势及发展前景4本案周边物业类型包括住宅、商业、办公、酒店及市政设施：住宅方面：项目南侧为绿城西子锦兰公寓，目前已交付使用；北侧为远洋公馆，部分住宅预计2013年交付，将有1300户入住；项目北侧大浒西苑、大浒东苑为发展较为成熟的小区；且根据周边地块规划，项目南侧待拆迁地块未来也将以住宅用地出让；商业方面：目前主要有上塘路东侧的欧尚超市、百安居；项目西侧的大兜路历史街区，主要有绿茶、运河阿二、德记、方氏酒楼等餐饮店，餐饮生意火爆；此外项目南侧的绿城西子锦兰公寓底商、北侧锦昌文华商业街目前正在招商；项目北侧的远洋中心及万通中心未来也将有大型购物中心供应；办公方面：目前主要有项目北侧杭丝联创意产业园，此外远洋中心、万通中心未来将有办公交付。项目周边紧邻区域两大中心，加上住宅密集，虽商业、办公氛围尚需培肓，但加上政策导向等，均对本案开发起到积极作用。远洋中心万通中心锦昌文华杭丝联大浒西苑大浒东苑欧尚超市百安居凯德龙湾名城燕园凯德视界桥西历史街区霞湾巷社区杭州中策职业学校卖鱼桥小学霞湾校区5本案位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，大交通主体环境较好；基地一东侧为长乐路，北面为大关路双向六车道，均是拱墅区内主要交通要道；长乐路“上塘路口”公交站设有151、K77、K93、K251等10余辆公交车进过，交通便捷；同时项目东侧临近上塘路，是贯穿杭州城区南北的主要道路，直接拉近与市中心武林广场、西湖及城南滨江的距离；高架下为双向四车道的上塘路；基地一南侧及基地二北侧均为规划道路；及第二南侧为香积寺路，西侧为丽水路，东北两侧道路尚处规划中；项目西侧沿丽水路，虽为次干道，道路条件也较一般，但其紧靠运河边，未来水上巴士将有站点设于丽水路旁，行人从码头穿过丽水路进入本项目将比较方便；基地一距离3号线地铁上塘路站约400米，基地二则靠近香积寺路站，且未来地铁规划5号线将经过项目北侧登云路附近。地块周边交通本案周边多条城市快速通道，加强了与市域交通的连接，并拉近了与市中心核心商圈的距离，为本案提供较好的发展潜力。地铁3号线大关路登云路绍兴路丽水路上塘高架地铁三号线沈半路德胜快速上塘路站香积寺路站基地二基地一长乐路香积寺路高可达性、便利性6地铁3号线运河上塘路（高架）丽水路绍兴路大关路登云路莫干山路项目位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，项目东临杭州市主干道上塘高架桥，使贯穿杭州城区南北的主要道路；高架下为双向四车道的上塘路。南面为大关路，双向四车道，是拱墅区内十条主要交通要道之一。西沿丽水路，双向四车道，紧靠运河，沿河为明清保留建筑。远洋地块价值分析绍兴路7区域高密度、集约性未来CBD核心区，使其片区成为城北的标志；人口密度大，人流密集，白天、工作日商务人流进出密集；夜晚及周末既有居住、消费人流；昼夜人口、商业、居住、娱乐消费产生不同需求。工作日与周末人口形成互补，商业价值明显。地块价值分析8区域功能复合性区域内多元的物业类型规划拉动了城市新中心建设的步伐，有效地促进了区域核心价值空间的形成。随着区域的不断快速发展，物业自身也具有升值价值。地块价值分析9地块位臵：本地块位于运河商务区，长乐板块，大关路以南、丽水路以东、长乐路以西、规划路以北；项目地块用地性质为商业金融用地，总用地面积约5.62公顷，建筑面积17.16万平米，分为C01-C02、C03、C07、C08四个地块。同时要求保留3万平米，持有期为5年。地块编号用地面积（㎡）容积率建筑密度（%）绿地率（%）建筑限高（m）备注C01-C02152624.0402575配建公厕1处，不小于60㎡C0373764.24025100北侧设跨大关路地下人行通道与远洋商务区相连接；在长乐路设臵地面出入口；通道与C03地下室连接。C07147032.54025100C0887764.24025100地块概况——基地一C01-C0210优势（Strengths）所处区域是城市未来重点发展区域，利于推动商业、办公发展，拥有较好的政策优势；位于城北核心商务区，区位地位已广受市场认同；交通优势：紧邻主干道，且周边道路四通八达，公共交通便利；景观优势：紧邻运河，景观资源丰富；开发展乃全国知名企业，拥有良好品牌优势；劣势（Weaknesses）城北区域还处在改造阶段；项目南侧、西侧周边现状相对杂乱，尚处在规划建设前期区域商业、商务尚在发展阶段，项目周边配套设施有待完善；目前区域拆迁工作尚未完成；机遇（Opportunities）远洋商业项目为区域商业价值升温；运河沿线整体规划的调整，从工业区向居住、商业商务、创意产业转变，对项目发展带来更多机遇；城北环境的巨大改变，为区域形象的改善和发展带来了机会；板块众多中高端住宅项目的相继交付，带来巨大的人口消费力；项目靠近区域内两个主要商业项目及运河历史街区，可形成集中商圈；威胁（Threats）未来杭州市办公楼物业供应量巨大，供求饱和；区域内其他待建项目规划和进度不确定；区域办公楼将在未来数年集中放量，同质化竞争严重；区域规划大量商业用地，竞争进一步加剧。SWOT分析项目市场总论本项目所属的运河商务区为政府着力打造的又一CBD，目前属于起步阶段，区域内商务氛围尚未形成，需要较长时间培育，但优质项目仍然有一定追捧；由于政府规划导向，大多金融机构或企业总部均倾向钱江新城，运河CBD未来以生产制造业、批零贸易、专业服务业较多；区域内目前尚无大型商场，综合性商业几乎空白，商业经营仍以传统商业，以及社区商业为主，全区拥有着大量而零散的商业能够满足日常所需，区内居民购物、休闲生活尚不能满足；大兜路己带来一定人气，市场对区域末来商业认同度更高，商业容易预支未来价值。目前杭州市场商铺销售形势较办公物业佳，价值亦较高；一般在售商铺，均以两层连通，少量为三层，集中式商业均采取反租方式销售，年回报7-8%。(反租案例参考Pg140-153)市场分析123.区位发展分析4.分物业市场分析1.项目认知2.项目定位13定位原则从用地性质、规划指标、开发进度以至可能涉及之产品之价值出发考虑从短期最有利于销售及价值高之产品为前题思考从打造未来项目能维护绿地品牌之产品作兼顾考虑定位原则1、商业聚集：地块位于长乐版块中，北侧为远洋商业中心及万通商业中心，西侧为大兜路历史街区，东侧为规划中商业用地，是区内商业最集中之地。2、商业协同：远洋为大型一站式购物中心，大兜路历史街区为历史文化旅游商业，在协同效应中，能更大吸引多元化消费群，商业价值更加突出。3、易于借势：大兜路历史街区的成功经营，远洋中心的规模效应，市场对该该区域之商业价值经已认同，只需包装适当，便能借区域商业优势为己用。地块价值研究思考1、后起之秀：虽然运河商务区乃未来城北CBD，但由于非传统商务区，区内办公楼尚未建成，商务氛围需要较长时间培育，短期价值较难体现。2、供应放量：作为城北新CBD，未来将有大量商业用地推出，加上远洋及万通等在建项目，未来区域办公物业将持续放量，办公楼价值将因此受到制约。商业价值﹥办公价值项目定位商业办公15基地一商业价值﹥办公价值商业市场项目位于运河核心商务区核心位臵，属于长乐板块，西侧为大兜路旅游商业，发展较为成熟，北侧为远洋大型一站式购物中心，周边还有规划商业用地，未来将有利于能形成区域商业协同效应，提升项目商业价值；同时项目周边未来将有大量高端住宅项目交付，将有较大的人口支撑区域发展运河商务区将与西湖核心区、钱江新城共同发展，成为杭州城市重点发展的第三个区域，同时拱墅区也逐步向居住、商业商务次中心、创意产业聚集地等功能转变，项目所在区域城市地位在逐步提升，有利于出动商业、办公发展办公市场未来杭州办公物业供应量巨大，供求饱和，项目虽然处在运河核心商务区，但由于是非传统商务区，目前区域内较有档次并且交付的写字楼极少，区域商务氛围的培养尚需较长时间，短期内办公价值较难体现项目背景虽然目前项目所在区域正在改造中，配套不完善，但中远期发展潜力较大，总体来说有较好的区位优势，同时紧邻主干道，距离市中心近，未来地铁三号线经过项目周边，交通便捷；同时项目为全国知名企业开发，具有较好的口碑优势分析总结16定位参考区块规划：杭州未来居住、商业商务中心、杭州第三中心；区块发展：区块目前正在改造中，配套设施尚待完善，对短期办公需求有一定抗性，但中远期规划发展，发展潜力明显；地块区位：处在运河核心商务中心，未来城北商务中心，且临近区域两大商务中心及运河历史街区；地块资源：位于两条主干道交汇处，可达性强，未来地铁3号线经过；临近运河，具有较好的景观资源；地块指标：体量适中，指标宽松、为品质物业创造有利条件，具备一定的灵活性；价值体现：项目所在区域目前有较多的高品质楼盘，人口较多，未来项目北侧有两大商业、商务中心建成，项目商业价值突出；虽然项目位于运河核心商务区，但城北、项目周边写字楼市场有待成熟，且整个杭州市场写字楼供应量较大，竞争异常激烈。作为运河核心商务区的商业金融用地，本项目具有较高的商业及办公价值，但相对而言写字楼竞争巨大，后期开发需重点挖掘项目的商业潜力，商业尽量做大，实现利润最大化。定位参考17项目定位•商铺产品定位•写字楼产品定位•规划布局建议•项目形象定位•商业业态布局建议18项目名称区域30以下30-4040-5050-6060-7070-8080-9090-100100-110110-150150-200200以上锦昌文华锦品街拱墅区绿城西子田园牧歌拱墅区绿城西子〃紫兰公寓拱墅区远洋公馆（住宅底商）拱墅区名城燕园拱墅区宜家时代拱墅区凯德龙湾拱墅区绿城西子〃锦兰公寓拱墅区万通中心拱墅区中顺上尚庭拱墅区莱德申华府拱墅区欣盛东方福邸拱墅区尚品庭院底商拱墅区尚品庭院办公楼裙楼商业拱墅区广兴新村底商拱墅区万家花城拱墅区昆仑橡树园拱墅区米市巷小区拱墅区普金家园底商拱墅区宁波街底商拱墅区凯德视界拱墅区和苑拱墅区华海园底商西湖区耀江文鼎苑西湖区青鸟香石公寓下城区海辰水岸晶座下城区华润翠庭下城区泰地北上新城下城区中铁田逸之星下城区亲亲家园三期余杭区大华海派风景余杭区区域商铺面积分析含已交付项目（单层）备注表示主要分割面积19商铺面积分割建议项目周边商铺销售分割面积主要集中在80-100方，也有部分集中在50-60方之间，少量商铺销售面积较大，部分超过150方；从销售情况来看，整体市场越小面积商铺销售情况越乐观；超过一层之商铺，大多以1+2或者1+2+3销售，鮮有单独出售二层或三层之方式，由于消费理念落后，在杭的二层单独经营之店铺，大多不理想，因此少有人问津，导至价格与首层差弄巨大，商业价值得不到体现。根据定位原则二，项目需快速回笼资金及达到利润最大化，因此在商铺面积分割上需从短期最有利于销售角度出发；根据市场情况，周边商铺单层面积主要集中在50-60、80-100区间段，且整体市场是小面积商铺去化速度较快，建议本项目商铺尽量按最小的可能进行分割，以保证市场快速消化。2060%40%周边商铺建筑结构单层双层项目周边商铺以单层为主，占了近六成，双层占四成，