成都高路玛百卉路项目定位及产品建议报告_108页

百卉路9号项目定位及产品建议——高路玛房产成都高路玛公司是专业从事房产营销服务的专业化公司，一直致力于成渝两地房地产市场耕耘，目前服务范围已经涉及住宅地产、商业地产、整合推广等领域；高路玛亦始终将团队视为公司发展的核心力量源泉，目前汇聚了来自万科、置信、蓝光、博瑞等知名开发企业的资深管理者和职业经理人团队，具备丰富的房地产项目开发、操盘经验；公司自成立以来，先后为万科、鲁能、钱江、仁恒、中大、金科、正成、齐力等全国知名房地产企业提供专业化的营销服务，深得合作者的好评；公司连续几年获得由成都房管局、各主流媒体等评选的成都“十大新锐代理行”，“十大金牌代理行”，“金芙蓉杯”“居周刊核心合作企业”“成都房产报道顾问机构”等奖项；总经理刘嵩先生连续两年被评为“成都房地产代理十大风云人物”。实战案例（住宅类）正成名城左岸开发商：四川正成地产项目地址：郫县红光镇（西华大学对面）项目类型：商住项目规模：住宅部分28万㎡商业部分1.5万㎡服务内容：全程营销代理正成艺墅洋房开发商：四川正成房产项目地址：西三环青羊绿洲公园旁项目类型：低密度多层洋房项目规模：住宅部分约9万㎡服务内容：全程营销代理都会风尚开发商：宁波富邦控股项目地址：成都合江亭项目类型：高层电梯项目规模：6万㎡服务内容：全程营销代理万科玫瑰园项目地址：静安路1号万科城市花园项目性质：住宅项目规模：1万㎡服务内容：全程营销代理服务成效：销售率100%完成时间：4个月双流棠湖帝景开发商：四川星慧集团项目地址：双流棠湖公园对面项目类型：商住项目规模：住宅部7万㎡商业部分约1万㎡服务成效：商业100%，住宅95%金府SOHO开发商：四川新龙实业有限公司项目地址：成都市金府路项目类型：商住项目规模：塔楼部分约6万㎡商业部分约0.8万㎡服务内容：全程营销代理远光.水印城开发商：四川远光实业有限公司项目地址：成都市天俯大道四段项目类型：商住项目规模：住宅部分约10万㎡商业部分约4.5万㎡服务内容：全程营销代理开发商：成都齐力房产公司物业地址：四川江油项目类型：住宅（洋房、别墅）服务内容：全程营销代理成效：在进驻两个月就完成了120余套的销售,半年实现6000万产值，项目得以顺利清盘齐力.水岸花都开发商：深圳天之海房地产开发有限责任公司项目地址：成都市郫县新城区项目性质：商住商业体量：约18万㎡服务内容：产品设计顾问全程营销代理天之府-蜀都国际广场开发商：成都齐力房产公司物业地址：成都金堂项目类型：住宅（电梯、洋房、别墅）项目体量：35万㎡服务内容：全程营销顾问、整合推广齐力.棕榈湖国际社区实战案例—商业类城市花园金色家园朗润园金域蓝湾魅力之城成都万科全部项目商业部分全程营销代理开发商：新加坡仁恒集团项目地址：成都市五块石蓉北商贸大道项目性质：专业市场项目体量：约6万㎡服务内容：全程营销策划及招商代理新加坡仁恒集团-恒业国际开发商：钱江银通房产项目地址：骡马市八宝街项目性质：商业步行街商业体量：4万㎡服务内容：营销策划、招商代理、全程顾问.钱江-铂金时代开发商：浙江中大集团项目地址：成都市青羊区清江西路项目性质：商住商业体量：7万㎡服务内容：项目发展研究、全程营销策划、定位、招商代理。中大-君悦金沙其他服务项目☆成都融创置地成仁路口地块研究☆鲁能集团重庆项目、宜宾项目、德阳项目商业顾问☆重庆朵力·尚美国际商业顾问☆重庆金科盛宴十二坊商业运营及顾问☆绵阳汉龙小岛花园中心商业区商业运营及顾问……客户资源客户资源约20000户购房客户资料约1200户商业投资客户资料熟悉成都商报、华西等主流媒体是居周刊、成都房产报道、地产商等专业媒体的核心合作顾问机构盛邦公司简介——客户资源（经营者类）联商会整合资源、构架桥梁、信息共享、财富共赢联商会是由高路玛倡导成立的商业联合机构，其主要由各行业龙头商家组成，形成强大的商业资源体系，充分利用各种优势资源，为创造商业与地产的共赢提供更大的空间。目前已有200余家知名品牌业态委托选址，1500余家品牌商家形成需求互动。百卉路9号项目定位及产品建议目录产品定位地块研究市场分析区域概况宏观市场区域市场区域概况人文城西花园舒居浣花片区处于青羊区浣花溪历史文化风景保护区300亩诗圣故居——杜甫草堂成都市内最大的开放性森林公园——553亩的浣花溪公园浣花片区土地资源已经稀缺，几乎没有可开发土地被业界看作是对绝版珍品的收藏和投资，区域内的物业价格一路高走，成为成都高端住宅市场的制高点。区域概况宏观市场区域市场随着近年来高档住宅和别墅群的开发，浣花片区也成为城市豪宅的代名词和城市“显贵人物”聚居地，是真正的“城市富贵区”。区域特征浣花片区周围名校云集，双楠试验学校、双楠小学、川师附属学校、西南财大、财大幼儿园等学校，入住浣花溪后，您的孩子可以就近接受到高质量的教育；在区域内购物、休闲也很方便：人人乐、家乐福、伊藤洋华堂为您带来购物的方面，少陵路酒吧一条街上，周末你可以和好友在此共度快乐的周末时光；区域内有草堂医院和省医院，优美绝佳的环境也适合老年人在此修养身心；公共交通系统也很发达，内有百花中心站，52、51、77、79、111、110等路公交车都可通往浣花溪片区区域概况宏观市场区域市场区域配套舜园、草堂之春、金林半岛，三个曾经捅破成都房价天花板的尺标性房产项目全都座落在浣花溪公园旁边。这座集森林湿地等难得自然景观于一体的公园联手杜甫草堂造就一座城市的浣花居住区。自由出入于繁华和宁静之间是很多成功人士的梦想，也是众多高端楼盘希望传达给客户的信息，然而在成都，从无一处能如浣花溪公园旁的楼盘将这一点表现的淋漓尽致。然而这一区位已经开发殆尽，难有插针之地，在目前浣花片区一无寸土的情况下，最后珍藏定会引发购买热潮！区域概况宏观市场区域市场市场结论宏观市场1月20日从在蓉召开的全省国土资源管理工作会上获悉，为提高土地使用率，四川省国土资源厅今年将坚决停止别墅类房地产开发项目的土地供应，同时严格限制低密度及大套型商品房土地供应。经省政府批准，筹备良久的四川省中小企业融资超市于8月25日在成都金融一条街正式投入运营，这将成为目前全国规模最大、融资机构最齐全的省级中小企业融资服务平台，每年融资服务能力将超过30亿元。。国家市场环境状况区域概况宏观市场区域市场新增供应量减少、“二套房贷”执行趋严面临通胀压力，加上对房地产市场复苏的预期，不少投资者开始重新将目光转向高端住宅物业，通胀预期下，高端不动产投资需求已波及成都。“90/70”政策的实施，使市场中中小户型的供应比例大幅增加，而90平方米以上的中大户型比例仅占30%，特别是140平方米以上大户型就变为稀缺产品。成都市场环境情况区域概况宏观市场区域市场成都各物业类型供求信息2009.06.——2009.08.物业类型供应面积成交面积成交金额普通住宅4,399,1094,103,10618,664,810,000别墅28,494216,0542,385,921,000区域概况宏观市场区域市场成都主城区144㎡以上大户型住宅销售情况主城区144平米以上住宅销售情况050100150200供应148.22142.8852.33销售17979.9157.742007年2008年2009年1-6月主城区的大户型住宅中，除了少量是别墅或多层产品外，其他都为电梯公寓，因而数据基本上能反映出市场上大户型的需求状况。07年以来的市场形势表明，除08年因为整体形势影响，大户型处于供大于求的态势外，07年和今年1-6月大户型剔除别墅和多层物业因素，市场基本处于供需平衡的态势。区域概况宏观市场区域市场一份由国家统计局调研得出的房地产统计报告显示2009年1～6月楼市的大幅回暖中，140平方米以上的高档住宅，销售增长77.2%；而90～140平方米的中小户型住宅，反而下降了10.7%，与此前预料的大为不同，大户型高档住宅代替普通商品房，成为楼市回暖中的主力。今年上半年，成都售价在7000元/平方米以上的高档住宅的销售情况较去年同期有所好转，销售总量约为7000套，同比上涨100%。从目前来看，房地产的投资趋势正逐渐向高端物业演变。对高端物业而言，由于其具有高投资价值，加上所处地段具有稀缺性的，其抗风险能力也相对较强，更受投资者青睐。豪宅凶猛受宏观政策和土地供应结构的影响——低密度豪宅将日益稀缺，长期价值看涨。市场发展趋势：区域市场大户型豪宅较集中的区域在城南；多数项目以混合型规划为主，仅有约1/4的项目规划为纯大户型项目；卖点上强调软性服务和景观资源等；好环境、好户型的高端房走俏，也有一些徒有虚名的楼盘滞销，现在选择大户型豪宅的人，多是为了改善和提升居住需求，他们对高端房有着全面的了解和深刻的体会，很难被开发商“忽悠”，所以，徒有虚名的高端楼盘很难受到市场青睐。本次研究，我们共选取了城东、城南、城西和市中心部分有大户型的楼盘进行了解。区域概况宏观市场区域市场成都大户型市场大户型住宅典型项目——紫檀所属板块成都城南“富人区”开发单位成都千和物业有限公司项目概况项目位于城南桐梓林片区,临凯宾斯基五星级酒店。总占地56亩，总建筑面积28万余平方米，由7栋高屋南北朝向并列布局，其中包括2栋将军楼，安置军区干部[占地拆迁安置]；1栋五星级酒店和4栋电梯豪宅[28层]。其星级酒店目前已经与法国铂尔曼五星级酒店达成合作意向。配套设施家庭供暖系统、回收式新风系统、变频中央空调系统等，包括钢木门、门锁等均采用国外顶级品牌；配3部德国进口高级电梯。大堂设计10.6米挑高五星级酒店式大堂，每幢6个。双大堂设计，负一层为主大堂，两侧各配置公共休闲空间；单元首层为入户次大堂。销售情况推售房源目前推出一期第7栋共104套房源，面积为282—296㎡。销售价格开盘均价1.6万元，403万/套起。目前售价1.29-1.5万/㎡，精装房[85万标准]一口价1.5万/㎡。销售情况销售不理想，自07年12月开盘以来共销售约29.8%产品形态高层电梯一层架空电梯配置三梯两户[2部主人梯直接入户；1部保姆专用梯，通过工人房单独入户]装修标准85万级样板精装修[10套]产品面积282—296㎡（标准层平层）；390—445㎡(顶层跃层)户型结构三室两厅+工人房，层高3.2米；主卧室配书房、阳台、衣帽间；每间卧室均配独立卫生间，保姆房配独立卫生间；顶层户型为跃层设计，配屋顶私家天际游泳池；双阳台设计，主卧室配阳台，餐厅外接观景阳台；双入户设计，主仆分流，保姆专用电梯，直接从工人房入户。户型配比推出104套，282-296㎡100套，占96%；390-445㎡仅4套大户型住宅典型项目——紫檀主人入户保姆入户双入户，保姆配专用入户电梯，与主人入户分开可变空间。可改变成老人房或者公共休闲空间。大客厅，层高3.2米。主卧室配独立走入式衣帽间、独立书房和2.4m宽观景阳台。餐厅外接观景阳台优势：位于城南核心地段，具有极佳的区位优势；内部配套设施奢华，为全进口；双大堂，居住舒适度和私密性极高；周边商务环境较好。劣势：项目外立面效果较差，与高端品质不匹配；单价与总价偏高；开发商知名度不高，高端客户对开发商打造项目的能力持怀疑态度。大户型住宅典型项目——龙湖·世纪峰景项目地址天府大道世纪城内开发单位龙湖锦华置业有限公司项目概况紧邻地铁1号线,北临1200亩城市公园,东接锦江和天鹅湖公园。总规模约58万平方米,由10余栋42-47层约150米超高层建筑沿锦江南北排开。计划分期开发，一期计划开发两幢45层高层电梯，总户数344户，地下车位604个。建筑风格简约现代风格建筑规划项目采用流体建筑，超大波浪型建筑外立面，同时大量采用玻璃元素，增强建筑现代感。园林景观依托外部自然景观，种植6000余株名贵银杏，以种类鲜花、绿植进行点缀，同时将景观基底抬高，形成串联高层建筑的面积达2万平米的台地景观带。项目特点a、河景等景观资源丰富。b、豪华配置。五星级精装入户大堂，私家入户电梯前厅。c、景观面抬高，形成台地花园d、流体建筑,大量采用玻璃元素，增强建筑现代感销售情况目前尚未对外销售。产品形态45层