戴德梁行_上海汇港北外滩汇山项目市场定位报告_273P

北外滩汇山项目市场定位报告（正文）致：上海汇港房地产开发有限公司Page2物业市场研究区域发展策略区域产业发展区域交通发展物业市场定位财务与经营策略区域宏观经济研究上海市整体物业市场表现消费市场需求主要结论区域区位分析区域交通分析北外滩物业市场表现滨江商务区的开发借鉴区域环境分析研究思路定位篇市场篇宏观篇案例篇物业案例借鉴其他建议物业产品建议论证CanaryWharfPage3物业市场研究区域发展策略区域产业发展区域交通发展物业市场定位财务与经营策略区域宏观经济研究上海市整体物业市场表现消费市场需求主要结论区域区位分析区域交通分析北外滩物业市场表现滨江商务区的开发借鉴区域环境分析研究思路宏观篇物业案例借鉴其他建议物业产品建议市场篇案例篇定位篇论证CanaryWharfPage4项目所在的虹口区是上海传统航运中心，6年间虹口区GDP保持平稳增长，2006年实现83.1亿元，比2001年增长近2倍由于地域范围以及历史发展原因，虹口区对上海市GDP贡献力度较小，近6年基本保持在0.8%-0.9%之间由于基数较低，虹口区近年GDP增长率一直高于上海市平均水平，保持12%-15%之间，未来仍将保持上升趋势虹口区GDP及GDP贡献度虹口VS上海市GDP增长率宏观经济研究——地区生产总值204060801002001200220032004200520060.70%0.75%0.80%0.85%0.90%虹口区GDP(亿元)虹口区GDP贡献度0.0%4.0%8.0%12.0%16.0%200120022003200420052006虹口区GDP增长率上海市GDP增长率资料来源:DTZConsultancy数据统计截至时间:2007.07Page5虹口区第三产业增长平稳，年增长率在14%左右，2006年实现增加值69.4亿元虹口区近年第三产业占GDP比重始终保持在81%以上，是GDP增长的主要动力虹口区第三产业比重远高于上海市50%左右的平均水平，具备成为航运商务区良好的产业基础和环境虹口区第三产业虹口区VS上海市第三产业比重宏观经济研究——第三产业204060801002001200220032004200520060%5%10%15%20%第三产业(亿元)增长率0%25%50%75%100%200120022003200420052006虹口区第三产业比重上海市第三产业比重资料来源:DTZConsultancy数据统计截至时间:2007.07Page6虹口区旅游人数*北外滩邮轮客运量宏观经济研究——旅游产业2040608010020032004200520060%20%40%60%游客人数（万人）增长率资料来源:DTZConsultancy数据统计截至时间:2007.07*根据旅游门票出票统计邮轮客运量（万人次）030609012020062007H12010﹡2012虹口区拥有多处名人故居遗址以及具西方特色的提篮桥历史文化区，2006年虹口区旅游人数达到72.3万人，较上年增长51.1%。北外滩高阳码头是上海邮轮停靠的主要码头之一，2006年接待游客2.58万人次，2007年上半年接待游客超过2006年，达2.66万人次。随着国际客运中心的落成，预计2010年内高阳码头邮轮客运量将达50万人次，2012年将实现100万人次，巨大的客流量为虹口区航运服务中心的建设提供了巨大的支持。Page7十一五规划支柱产业十一五重点发展产业虹口区上海市虹口区上海市航运业金融业航运业商贸业知识服务业物流业商贸旅游文化休闲业旅游会展业商贸旅游文化休闲业信息产业知识服务业专业服务业房地产业文化及相关产业房地产业房地产业——先进制造业——社区服务业产业发展规划依据上海市建设“四个中心”的发展战略，虹口区大力促进现代服务业发展，十一五规划支柱产业分别为航运服务业、知识服务业、商贸旅游文化休闲业以及房地产服务业。围绕“航运虹口”的定位，虹口区将全力建设北外滩航运服务集聚区，增强航运服务业的影响力、辐射力和竞争力，形成高层次、宽领域、全方位的航运服务业体系。资料来源:DTZConsultancy数据统计截至时间:2007.07Page8物业市场研究区域发展策略区域产业发展区域交通发展物业市场定位财务与经营策略区域宏观经济研究上海市整体物业市场表现消费市场需求主要结论区域区位分析区域交通分析北外滩物业市场表现滨江商务区的开发借鉴区域环境分析研究思路市场篇宏观篇案例篇物业案例借鉴其他建议物业产品建议定位篇论证CanaryWharfPage9总占地面积104,600㎡总建筑面积32.25万㎡建筑高度滨江一层45米以下最高建筑180米以下用地属性办公酒店商业北外滩汇山项目指标地块分为西、中、东三部分，中间地块内有3.9万平方米的保留建筑。地块东西宽度达到780米，海岸线较长，具有天然的港口优势和宽江景资源。西侧地块中间地块东侧地块项目地块分析——地块属性资料来源:DTZConsultancy数据统计截至时间:2007.07地块内3.9万㎡保留改造建筑180m780mPage10图例北延伸段中心段南延伸段协调区核心区黄浦江两岸综合开发•黄浦江两岸综合开发的规划岸线长度约85公里，面积约73.3平方公里，横跨上海七个区。•规划控制范围包括核心区和协调区两部分。•核心区分中心段、北延伸段和南延伸段三部分，北起吴淞口南止徐浦大桥总面积约66.6平方公里。•协调区位于浦西中心段以西，总面积约6.7平方公里。核心区北延伸段•北延伸段位于宝杨路、淞宝路、逸仙路、军工路和江海路、浦东北路之间，面积27.3平方公里。•随着吴淞口水上客运枢纽及三岔港大型绿地的建设，北延伸段将结合沿江厂区改造，塑造上海崭新的河口（黄浦江入长江口）面貌。核心区中心段•中心段北起翔殷路-五洲大道，南迄卢浦大桥，面积22.6平方公里。•目前中心段港区林立，未来该区域将向金融贸易、文化旅游以及生态居住的方向发展。逐步提升中心段的土地效益。核心区南延伸段•南延伸段位于内环线、宛平南路、石龙路、龙吴路、外环线和济阳路之间，面积16.7平方公里。•有关规划明确南延伸段以住宅建设以及第三产业为主的地区发展导向，突出居住、文化、旅游、高科技研发及生态等五大功能。协调区•协调区位于浦西中心段以西，范围包括军工路-平凉路-通北路-榆林路-大连路-东长治路-虹口港-汉阳路-吴淞路-天潼路-四川中路-金陵东路-中山东路-东大名路-杨树浦路-东门路-中华路-海朝路-斜土路-鲁班路-中山南路，总面积约6.7平方公里。•协调区建设将同核心区的景观建设或产业开发保持一致，以确保同周边环境的和谐发展，同时为向市区腹地拓展搭建跳板。北延伸段中心段南延伸段协调区协调区本项目北外滩位于浦江开发的核心中心段，为上海市重点开发区域，区位优势明显。地块区位分析——区位优势资料来源:DTZConsultancy数据统计截至时间:2007.07Page11项目南面沿黄浦江展开，具有良好的宽江景资源；直面陆家嘴金融贸易区，区域的现代建筑群是黄浦江畔的一道亮丽风景项目北临提篮桥历史文化区，拥有大量的西方建筑，极具历史底蕴。项目西侧隔黄埔江相望的外滩是驰名中外的旅游景点，万国建筑群吸引了世界各地的游客地块东眺：瑞丰大厦地块北眺：提篮桥保护区地块西眺：新外滩花园和上海客运中心地块南眺：小陆家嘴建筑群地块周边自然人文景观资源极为丰富，积极利用对于提升物业价值有较大意义地块区位分析——景观优势本项目资料来源:DTZConsultancy数据统计截至时间:2007.07Page12虹口区是国内航运服务机构最为集中的区域之一。而北外滩区域汇聚了包括上海航运交易所、中国港口协会等在内的6家航运服务功能性机构，具有良好的航运服务产业环境上海航运交易所是中国唯一的国家级水运交易市场，其所发布的集装箱运价指数，已成为继波罗的海散货运价指数之后的世界第二大运价指数北外滩区域内的上海国际港客运中心是上海唯一的国际客运码头，全面建成后可接待邮轮游客100万人次。136542上海港国际客运中心编号机构名称1上海航运交易所2上海船东协会3上海船东互保协会4上海报关协会5中国港口协会6上海港口协会北外滩区域内航运服务要素聚集度高，拥有多家航运服务机构，航运服务产业环境较好地块区位分析——产业优势本项目资料来源:DTZConsultancy数据统计截至时间:2007.07Page13区域虹口区2006年航运类企业数2000（家）2004-2006年引进外资航运项目数164（家）2006年引进航运公司数800（家）代表航运公司DHL、UTI、罗宾逊、中海汽车船运、上港物流等截至到2006年，虹口区已有航运企业2000余家。其中，中海运、中远集运以及上海国际港务集团等“龙头”企业均落户于北外滩区域近3年间，北外滩共引进外资航运项目164个，吸引了大量世界知名航运物流公司和国内重量级航运企业来此投资发展中国大陆前十位集装箱运输企业有7家落户北外滩，运力占全国的86.5%；水上运输增加值占上海总量的67%，主营收入占上海总量的73%地块区位分析——产业优势2006年上海航运公司营业收入比较73%27%北外滩航运公司营业收入比重上海市其他区县航运公司营业收入比重北外滩区域内航运企业聚集，并汇集多家航运船务龙头企业，是上海水上运输的主要组成部分资料来源:DTZConsultancy数据统计截至时间:2007.07Page14项目旁正在建设的国际客运中心是国内首个国际标准的邮船母港，目前嘉年华旗下歌诗达公司的“爱兰歌娜”号已将北外滩作为母港开设5天6夜中日韩定班航线。预计国际客运中心未来5年邮轮客运量将达50万人次，最终将实现100万人次的客运量。国际客运中心建成所带来的大批豪华邮轮游客将是区域酒店和商业设施的潜在消费群体﹡为预测值地块区位分析——邮轮经济优势上海港国际客运中心邮轮客运量资料来源:DTZConsultancy数据统计截至时间:2007.07邮轮游客数量（万人次）2.582.6650100030609012020062007H1*2010*2012Page15编号路名单双向车道数道路等级1东大名路单向2次干路2杨树浦路双向4次干路3公平路南段双向1支路4大连路双向4主干路5东长治路双向2次干路6秦皇岛路双向1支路7惠民路双向2次干路8霍山路双向2次干路9海门路南段单向2次干路10公平路北段双向2次干路11临潼路双向2次干路项目四至及周边道路现状北外滩区域缺乏与市中心连接的主干道和快捷交通，影响区域对外通达性与项目临近的东大名路和东长治路是北外滩区域通向市中心的主要道路，两条道路均属两车道的次干路，区域与市中心的连通性较差与项目临近的其他道路也以次干路和支路为主，而且部分道路为单行道，区域内部的连通性也受到限制目前区域内无与市中心直接连接的地铁等快捷交通方式，区域交通便利度较差轨道交通4号线以及大连路隧道虽然连接北外滩与小陆家嘴，但由于线路途径均为外围区域，对于两地之间的互通往来促进作用不明显。主干路次干路支路单线为单向双线为双向6510298741大连路隧道地块区位分析——道路交通劣势本项目资料来源:DTZConsultancy数据统计截至时间:2007.07113Page16优势（Strengths）弱势（Weaknesses）机遇(Opportunities)威胁（Threats）地块区位分析——SWOT分析与小陆家嘴、外滩形成浦江黄金三角，成为上海最为重要的商务中心。项目北临提篮桥历史文化区，南接黄浦江，面朝陆家嘴和外滩，景观资源十分丰富项目所在区域航运类企业聚集，具有良好的产业环境和基础北外滩对外交通便利度较差，区域内缺乏和市中心连接的主要干道，同时也缺乏地铁等现代交通工具。由于部分物业的开发早于北外滩整体规划，因此区域内各物业布局显得较为凌乱。尤其是沿江物业，无论是建筑天际线还是物业功能定位，均较为散乱。北外滩作为上海第一个滨江概念的商务区，也是上海市惟一尚未开发的市级商务区，市场关注度较高。北外滩产业的更