房信集团拟建项目投资分析报告

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料目录≈•≈•≈•≈•≈•≈•≈•≈•≈•≈•≈•≈•≈•一、项目概况二、当地房地产市场走势分析（一）当地房地产市场总体回顾与展望1、回顾2、展望（二）所在区域住宅市场走势分析1、供求关系2、价格走势3、市场特点4、个盘素质5、结论三、项目土地价值判断及项目地块优劣势分析（一）土地价值1、地理位置2、周边环境3、环境污染4、地块周围的交通条件5、配套设施6、邻近竞争楼盘素质（二）项目地块优劣势分析1、地理条件分析2、环临竞争楼盘对比（三）结论精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料四、可提升价值研判（一）类比土地价值（二）规划能力对于土地价值的提升（三）单体设计（四）市场细分及客户定位（五）项目现场包装（六）项目营销策划（七）物业管理（八）结论五、项目市场定位（一）项目的市场定位（二）消费群体定位六、项目价值分析七、项目定价模拟八、项目投入产出分析（一）项目投资分析说明（二）项目成本概述（三）项目收益模拟九、投资风险分析及其规避方式提示（一）风险性分析（二）规避方式十、开发节奏建议精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料一、项目概况（一）地理位置地处北辰区新宜白大道以西，普济河道立交桥交叉口的正北侧。（二）主要经济指标1、占地面积：200多亩2、总建筑面积：约20多万平方米3、容积率：1.5以内4、绿化率：30%以上5、建筑密度：略6、总户数：略二、当地房地产市场走势分析（一）当地房地产市场总体回顾与展望房地产项目没有试探可言，只有看准了再下手，不象打麻将，这把和不了推倒了下把接着玩儿。1、回顾本案所在区——北辰区，位于天津市市区的正北面，与河北区白庙紧紧相连。传统上，天津市区的居民按照区域经济状况将市内六区分成六种档次，即：和平区是首位；南开区为第二位；河西区为第三位；河东区为第四位；河北区和红桥区分别列居第五、第六位。由于市政规划、区域投资规模以及市政府扶持力度关系着当地经济建设的发展速度，所以，河北区经济建设的程度没有象南开区对华苑居住区和河西区对梅江生态居住区那样对新宜白大道上的商品住宅有着翻天覆地的影响。加之，位于四郊经济地位之尾的北辰区，房地产开发本就很缓慢，尽管有万科花园新城时尚精品TOWNHOUSE项目的介入，但在近一、两年内，这里仍然是普通商品住宅的市场。2、展望精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料展望2002年当地房地产市场，可以说蕴含着巨大潜力，其一，环境工程建设中将对城乡结合部入市口、道路两侧项目实施绿化、美化改造；其二，市政府下大力量培育市场有效需求，积极推进小城镇的住宅开发，加快城市化进程；其三，越来越规范化的建设市场，更适宜品牌与实力的竞争，淘汰那些规模小、质量差、不注重物业服务的烂尾项目；其四，政府对公积金贷款和按揭贷款政策的进一步放开。降低银行贷款和存款利息，刺激了消费，同时增强了商品房的有效需求。未来新宜白大道上的项目必将成为品牌项目的标志。（二）所在区域住宅市场走势分析1、供求关系当地住宅市场不同于市区的住宅市场有着广阔的消费群体，仅靠区域内的居民不能够满足其商品住宅的消化需求，尽管北辰区宜兴埠在当地经济发展状况良好，但与市区居民的生活水平相比仍然相对很低。由于家庭收入的高低直接影响着购房需求能力，并且，当地消费观念的落后以及有限的居住人口，都成为当地商品房供大于求的至关因素。据市场调查结果得知，1998年开发建设的田园小区和鸣翠园虽然经历了三年之久的销售时间，但因其市场定位的狭窄，现仍存有大量的空置房；2001年初开发建设的梧桐园、都市桃园大规模的商品住宅面积又加大了当地空置房的消化压力。拓展市场需求面正是万达新城在成功完成一期工程的销售任务之后，又将二期商品房销售业绩挤于周边物业的销售之首，仅从出入于万达新城的车辆品牌来看，这里的业主80%以上是白领和暴发户，他们当中除在当地做生意以外，大多数业主是人在北京工作，其老家又在天津，所以新宜白大道上的物业成为其置业的首选，购买万科花园新城的豪华别墅，其目前的经济状况尚未达到，这样，有着完善生活配套设施的万达新城就成为炙手可热的首选楼盘。从这一点来看，完善、周到的生活精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料配套是项目竞争的市场基础。2、价格走势受着当地经济及人文环境的影响，当地房地产项目的档次普遍不高，除万科花园新城独树一帜，走联排别墅豪宅市场的销路外，当地所有项目的商品住宅价格全部采取低调处理。万达新城的销售均价为1800元/㎡；都市桃园的销售均价是1590元/㎡；梧桐园的销售均价是1650元/㎡；田园小区的销售均价是1638元/㎡；鸣翠园的销售均价是1600元/㎡。当地商品住宅市场的开发时间并不很晚，可谓房产开发市场和消费市场十分成熟。但近几年，当地房地产市场总体来讲其经营状况并不良好，除万科花园新城与万达新城以外，这里绝大都数项目均未出现过热销场面，销售市场长期处于低迷状态。那么，是价格高于消费能力？是地段偏僻位于郊区？还是当地房地产的消费市场狭窄？都不是，作为民宅典范的万达新城，其商品住宅的市场均价高于周围所有的项目，作为豪华别墅的万科花园新城，论其住宅的销售价格也属我市高价之一，曾在我市一度产生热销抢购的场面，并在当地一直保持着良好的销售业绩。究其原因，是品牌、是品质、是服务，是购房者看到了物超所值，人们买房子早已不再是单买住所，现如今，买房子还要买房子的附加值：交通、环境、配套、房型、升值、舒适……如果，当地再开发的项目不立足于买方市场，不考虑目标客户群体的消费需求，一味地使用价格战术，势必使新项目失去竞争优势，死于襁褓之中。3、市场特点市场特点：区域市场内部发展的不平衡性。新宜白大道是我市三环十四射中的一条连接中环线与京津塘高速公路、津围公路的重要干线，将天津与北京、河北省的距离拉近，加速了京津冀三地的贸易往来。房地产开发商们顺理成章地将“以路带动房改”的政策具体化，然而原有的地域分割使得新宜白大道两侧的商品住宅楼市场具有显著的地域不精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料平衡性特征，新宜白大道西北侧居民的生活所需完全要靠对面宜兴埠镇内的配套来维持。万科花园新城之所以称其为“城”，是因其市政配套齐全，城内有公交车站、邮局、银行、学校、幼儿园、超市、饭店、业主会所、休闲广场等，生活所需不用外求。万科花园新城因其高档项目的市场定位，保证了城内业主生活的绝对私密性，因此城内配套设施对周边民宅项目没有起到多大的促进作用，附近普通民宅必须靠自身建设来获取目标市场的占有份额。可想而知，作为普通民宅的万达新城销售业绩在当地一直良好，最直接的原因，就是其底商内多种经营项目和区内超市的补充，起到了极大的促销作用。相比之下，田园小区、鸣翠园、普庆公寓等中小型项目由于内部配套的不完善，在同质项目的同等价位的基础上，成为其滞销或缓销的主要原因。4、个盘素质本案所在区域商品住宅不是很多，以下是新宜白大道两侧邻近地段主要楼盘（指同质素项目）的资料：万达新城①位置：新宜白大道西北侧，武警六支队旁。②性质：六层砖混结构商品住宅，其中，临街楼宇首层为商业店铺，二层以上为住宅，全部现房。③价格：起价1577元/平方米（第六层价），三层为最高价2000元/平方米。梧桐园①位置：新宜白大道西北侧，万达新城后。②性质：六层砖混结构商品住宅。③价格：起价1298元/平方米（第六层价，准现房），三层为最高价1820元/平方米。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料都市桃园①位置：新宜白大道西北侧，梧桐园后。②性质：六层砖混结构商品住宅。③价格：起价1338元/平方米（第六层价，期房），三层为最高价1768元/平方米。宝利园新城①位置：宜白路加油站左转300米，宜兴埠镇内。②性质：六层砖混结构商品住宅，落地外飘窗。③价格：起价1480元/平方米（第六层价，现房），三层为最高价1900元/平方米。今日家园①位置：宜白路与三千路交口。②性质：七层砖混结构商品住宅，其中临街楼宇首层为底商，二层以上为住宅。③价格：起价1298元/平方米（第六层价，现房），三层为最高价1838元/平方米。……其他详尽内容请见《本案周边楼盘调查表》5、结论在我市房地产发展的中早期，本地由于区位因素，发展较市区、东丽区、西青区、津南区三个郊区滞后，到目前为止，当地商品住宅价格要比前者低10—40%。由于我市城市建设的步伐加快，为此地域的区位功能的进一步转换提供了催化剂，同时为当地的房地产开发，尤其是商品住宅市场提供了契机。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料不过，本区域商品住宅市场发展的不平衡性，在短期内仍将存在，并影响着下一步的开发决策。如果，开发项目立足于房地产的买方市场，并分析目标市场的需求，以发展商的努力，这种不平衡性将会日益缩小。三、项目土地价值判断及项目地块优劣势分析“第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”这是房地产界的名言。于是便有人拘泥于地段的好坏。其实好坏只是相对的，关键是要弄明白：这个项目究竟处于哪个层次？好与坏是个说法，要紧的是能否赚钱。（一）土地价值一个项目的土地价值是其多种因素综合作用的结果，项目的地理位置、环境与污染情况、交通条件、市政配套、周边景观以及邻近楼盘的素质等，共同决定了该项目的土地价值。本案的土地价值各要素如下：1、地理位置本案地处北辰区与河北区交界处，新宜白大道以西，普济河道立交桥的正北侧。项目面积：约20多万平方米，地形整体条件较完备，部分用地在利用万达新城、梧桐园、都市桃园的基础设施方面，可以满足“七通”条件；虽原用地为菜地，但早已荒凉已久，土地绝大部分坚实、平整，地块属于较理想的建筑用地。2、周边环境①自然景观A、前方景观（东南方）近处是普庆公寓和荒地，远处是宜兴埠镇，没有绿色的景物，多为民宅。由于普庆公寓是新近规划的项目，其整洁的建精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料筑结构使本案前方部分视线较为干净、整齐。B、后方景观（西北方）后方景观，因仓库、杂乱的棚户和散乱的废物削弱，是本案视线最为不佳的地方。C、左方景观（东北方）紧邻万达新城、梧桐园、都市桃园三个小区，尽管部分小区开发尚未完成，但从其规划沙盘和已经落成的万达新城上看，近景视线极佳，绿草环抱、建筑色彩明快；稍远处还有万科花园新城的玉泉花圃、雕塑石廊。D、右方景观（西南方）本案西南方是老式村庄，平房整齐却很破旧；远处是错综杂乱、线路繁忙的铁道聚散地和车水马龙的中环线——铁东路、普济河道。由于铁路的重要的岔路口和公路立交桥都汇聚在此，使得本地噪音大、安全系数低。②人文、历史景观A、公园等自然景观本案近处无公园和自然景观，最近处的公园也要远行4公里以外，才能到达西沽公园和北宁公园；4公里以外的新开河尚待改造，现污水、垃圾成灾