文化路商业街项目建议书

文化路商业街项目建议书23谨呈：“黄金大道”营销策划提案打造潍坊第五类商圈——首创livingmall社区商街概念QINGJIANGONG◇项目建议书文化路商业街营销策划思路初析•商业的根本意义在于商品的交换和流通，最终结果就是解决人类的物质需求。•传统意义上的商业，由于地理及交通等综合因素的制约，主要形成在人流相对集中的区域。•随着现代居住概念的彻底改变，贴近生活，近距离的,家门口的shopping成为一种需要和可能。•不管在任何一个城市，如果在自己生活的区域附近就有一个能够满足日常所需并且具有相当品味和档次的购物场所，谁还会长途跋涉的前往市中心去购买身边就能解决的商品呢？•文化路社区商业街，为周边大量的高素质居住人群提供了纯粹和全面的消费空间，也对传统商业形态构成了彻底的冲击和颠覆。•livingmall社区商街概念，从黄金大道开始，引领潍坊商业走向！[引言][关键词]■livingmall——社区商街概念Living在这里可以具有两重含义：一是生活的，居住的；一是活波的、生动的、旺盛的、生气勃勃的，强烈的。未来的黄金大道商业街，正是这么一个贴近生活的，具有强大商业潜力和热烈商业氛围的新型社区商街！livingmall：直译为生活商场，可解释为社区购物中心或者社区商业街。[关键词]从商业发展历程上体现为老百货商场、新型购物中心、区域中大型超市、各类专业市场、中心区域商业步行街等形式；从类别构成上体现为•第一类商业形态：大型百货商圈•第二类商业形态：专业市场商圈•第三类商业形态：批发贸易类商圈•第四类商业形态：新兴的超市量贩式商圈；未来的黄金大道商业街，是区别于传统商业概念的第五类新型商业形态，在集合各类商圈特点的基础上，最大的优势在于减少消费主体的购物成本，以最方便和快捷的方式满足消费人群的生活需要，是商业发展的必然趋势。[基础]商业物业的成功关键在于经营决定价值！•黄金大道社区商业街的市场基础在于周边区域的高素质居住人群。•黄金大道社区商业街所辐射的人民医院职工住宅区、樱园小区以及即将开工的金鸾花园和九龙山小区等多个大型住宅的居住业主，加上周边缺乏城市综合商业配套，是一个具有一定消费力和消费需求的消费市场，对于未来商业街的投资客户以及经营客户都具有相当的吸引力和诱惑力。[价值]目前，国内绝大多数社区商业缺乏统一规划，布局凌乱，对经营功能分区的合理性欠考虑，使社区商业的价值被大大弱化。近几年来，在品牌发展商的带动下，一些别具风情的社区商业街已开始出现，如深圳阳光棕榈园商业街、四季花城假日广场、万科东海岸滨海风情街、东海花园欧式东海坊等等。这些社区商业街均有一个显著的主题特色，并经过精心规划设计，有良好的商业形象管理，一方面兼具购物与休闲娱乐功能，另一方面讲究景观设计，使之成为小区的视觉亮点。事实上，一条经过科学的业态组合规划、建筑风格美轮美奂、街区环境安全舒适优美的社区商业街，将给住户及周边消费群带来全新的生活体验，也使住户更愿意在社区里进行消费。这种商业街，就不仅仅只是一个消费场所，而且变成了社区邻里交往、家庭亲情互动的场所，是整个社区的精神生活领地。这种商业街，其投资价值也就要远远超出一般的社区商业了。[参考]深圳阳光棕榈园商业街[参考]万科四季花城假日广场专业化、规模化、市场化[业态]中小型超市＋中小型主题专业店（家电、家居、通讯）＋餐饮＋休闲娱乐＋金融网点＋便民店C20C19C18C17C16C15D5D6D7D8D9D10D11D12[产品组成]清溪街文化路宝通街区间路A1A2A3A4A5A6A7B1B2B3B4B5B6B7B8A1-7,B1-8共15间，为一层商铺，建议以便利店、花店等便民型家政服务业态为主.C1C2C3D1D2D3D4D1-12共12间，为3层连体商铺，建议以中型超市、餐饮、娱乐店为主。E1E2E3E4E5E6E7E8E9E1-9共9间，为三层商铺，建议以大型餐饮、婚纱影楼、金融网点、社区医疗、等业态为主.•完善功能：从单一购物的初级化市场，向购物、运动、商务、文化、休闲娱乐等多样性复合型的高级化商业功能转变。•营造环境：贯彻“以人为本”的原则，综合运用多种手段，创造轻松舒适的文化休闲购物方式，构建体现“人文关怀”的独特商街景观。•“黄金大道”整体设计规划要完整、精致、漂亮、富有人性化，并具有一定的适度超前性。以构筑商业步行休闲空间，以步行为特征，具有综合性、层次性、创造多元商业休闲文化为目标。通过多种形式商业街外环境的塑造，形成新的城市空间特色，成为新一代社区商业特色。突出个性化、艺术化、自然化、生态化、人情化，以空间规划引导人的商业活动模式。[业态规划建议]黄金大道社区商街，宝通街商业NO.1•业态规划原则是“铺铺临街、关联布局、循环消费、资源共享”理念和模式。•品牌荟萃、条块清晰、功能齐全、方便顾客。•业态规划上讲究关联性，商铺与商铺、商品与商品之间、商品与服务项目、服务项目与服务项目之间推行循环消费理念。[业态规划原则]黄金大道社区商街，宝通街商业NO.1•“黄金大道”采取“统一规划、统一招商、统一管理”，目的就是要整体做旺商铺，为商家、投资者和终端消费者创造“三赢”局面。•“统一出租”，就有效地避免了不同投资者之间为出租店面而互相降低租金的恶劣竞争，能有效地控制租金价格的走向。•“统一招商、统一管理”，可以确保商铺经营业态的差异性和档次标准，避免业态重复设置或档次差距大导致的租金下滑和商铺人气减弱。[经营管理建议]黄金大道社区商街，宝通街商业的NO.1•“统一规划”，加强了商铺的通用性。不同的租户对商铺有不同的要求。•“统一规划、统一招商、统一管理”，和其他那些互相压价出租、又缺乏管理的单店独铺相比，“黄金大道”对承租的商家更具有吸引力。强化了招商定位和规范管理，势必增强自身的竞争力，这就奠定了租金上升基础。•针对“社区商业”热，我们建议采用更加务实、理性的做法，将“黄金大道”打造成一个真正意义上的LivingMall。[经营管理建议]黄金大道社区商街，宝通街商业的NO.1推荐项目命名：【黄金大道】释义：本项目名大气凝重，朗朗上口，易记易传播，将在项目的推广营销中起到良好的推动作用。[推广主题内涵]品牌动力财富引擎（一）引爆潍坊社区商业市场、创新LivingMall业态的的大品牌；（二）商家联合，品牌产品汇聚时尚动力街；（三）各种业态共同搭乘的品牌LivingMall，共享平台，共享信息，共享钱潮，共同实现大发展梦想。黄金大道、旺热壹街、全新体验[推广思路]以品牌营销催熟区域市场，以服务营销塑造开发商形象，以活动营销增加商铺落单量。黄金大道社区商街，宝通街商业NO.1黄金大道，家门口的shopping，500米的时尚体验[推广理念]打造潍坊第五类商圈首创livingmall社区商街概念1234最终目标---使本项目成为鸢都的全新商业标志搭建有效的整合立体推广架构[推广目的]加强品牌归位极大提升本项目知名度1234开街之后的“黄金大道”成为百年不衰的强势商业服务终端实体，成为山东省商街服务形象的标志，互利双赢、永继经营。经营目标（长期目标）[推广目标]销售目标（短期目标）“黄金大道”在主力店招商成功的市场风潮下，吸引小型投资商投资信心，聚旺人气，实现项目火爆热销，尽快回笼资金。12[推广策略分步]品牌营销：引进当地影响较大的品牌（如中百超市），同时树立项目自身的品牌形象。活动营销：商铺投资推介会黄金大道招商发布会[推广阶段]以一个强有力的切入点（如LivingMall荣耀上市潍坊）为消费者提供“安全、便利、舒适、温暖、创新、休闲娱乐”等几大目标的全方位服务。不仅仅是商业街，还是个时尚中心和人们的交流中心。进行推广传播，并使本项目充分引起关注，使投资者在短时间内对项目有初步认知。第1推广阶段推广目的[推广阶段]第1推广阶段报纸广告以软文为主，配以户外广告，建立品牌形象。潍坊主流媒体报纸；文化路路灯旗、工地现场的广告牌，着重树立开发商与项目前期形象。成立项目招商组进行项目招商。推广方式[推广阶段]在前述基础之上，进一步扩大有效关注度，为下阶段的引爆储备能量，通过内部认购，招商说明会等宣传活动，建立项目品牌，促动销售。第2推广阶段推广目的[推广阶段]第2推广阶段以户外、报纸软文为主（大型活动辅以户外媒体与特制会刊）。采取舆论先行的原则，进行开发商形象宣传、项目形象宣传、主要大卖点的宣传。在此期间，活动的宣传作为一个宣传的重点，以主流媒体告知广告为主，对其进行全方位、立体式的报道。此外，还可以利用多种媒体相互整合，全面建立开发商与项目良好的市场形象。推广方式[推广阶段]项目于本阶段开街。经过开街这一销售爆点，项目在市场上的知名度与销售情况都已经十分明朗，市场销售形势逐步升温，目标客户群的购买欲望在此阶段达到新高，对本项目充满信心。跟风热潮将不断提高销售速度。在该阶段，必须在开街热销的基础上继续制造市场关注度，并再次掀起销售热潮并达到销售高峰，实现销售速度的目标与开发商的资金回笼。第3推广阶段推广目的[推广阶段]第3推广阶段以报纸广告宣传为主，软硬结合，电视为辅，主力炒作项目优势卖点，附带进行招商宣传，另外，举行开盘活动、投资者与准投资者联谊会、旺铺拍卖会，成立投资者俱乐部，不断掀起市场热潮，为后期销售高峰的到来进行铺垫。推广方式[推广阶段]招商工作全面进入收尾阶段，此阶段打“黄金大道”经营管理牌或售后服务牌，使已投资者安心，未投资者放心。为迅速清街及顺利开业打下基础。继续保持一定的广告宣传力度、广告投放频率，进一步推动招商工作的全面完成。第4推广阶段推广目的[推广阶段]第4推广阶段招商工作的全面完成，是销售最后阶段的最大卖点。所以，在本阶段，运用常规媒体，对招商工作的全面落实进行描述，全面提升项目后期经营的乐观情景，增强投资群信心。推广方式[公关推广活动]开街前夕招开招商说明会，邀请市政府、区领导参与，通知前期登记的意向客户，媒介记者参与，扩大影响面。吸引有实力的品牌商家，拉动商业氛围，带动项目销售。进一步扩大项目知名度，提高其社区影响力。我们将公关推广活动作为项目聚拢人气，增加收益，提升市场认知度的主要推广手段之一。招商说明会在前期蓄积一定客户的基础上进行盛大的公开亮相，建立良好的项目及品牌形象，形成新闻热点，引发公众的关注，从而让目标客户群更深入了解项目优势，并进行一定的促销活动，如赠送精美礼品、限时优惠、幸运抽奖等，聚集人气，加快转签速度，并刺激观望客户，形成抢购风潮。开街活动[营销策略]招商：主力店招商先行，面向国内外百强品牌商家，营造“商街财富神话”的浓厚商业氛围。业态：科学优化业态，实现业态互补、客源共享的商业环境。推广：公关、广告、包装、租售一切围绕“持续经营”的品牌战略。定价：租售定价策略不能背离定位核心。[公关、广告、活动三者整合推广策略]公关、广告、活动三者为项目推广中不可或缺的三个部分，三部分互相支撑，互为补充，缺一不可。其中公关为最关键部分，起到推广基础性作用；宣传为整个推广造势。[广告推广思路]打造潍坊第一个“LivingMall”——一个新时代的城市社区商业街，全新生活休闲购物体验，展示现代生活世界，引领现代生活潮流，体现全方位的生活诉求。[销售价格思路]根据现阶段济南商圈商业物业租售调查作为依据，项目的地段、商业成熟度、商业潜力等影响价格的基本因素进行综合类比，初步确定项目的销售价格。依据以上项目定价原则，结合本项目的特性和规模，我们拟定价建议，供在销售过程中运用。“黄金大道”现阶段销售均价建议：4500－6000元/M2依据不同的位置，不同的面积，不同的房型，价格应有不同，建议采用低开高走的原则，便于控制。制定灵活的销售举措目前商业投资者中80—90%是用于投资，10—20%是自己经营，所以要紧贴市场制定灵活的销售举措，为目标客户提供切实可行的服务。本项目根据目标客户群体来看，完全可以采取对大销售额进行低成本的回租销售方式，这样有助于开发商资金的快速回笼。[销售举措]经营管理是关键建议项目组织一个社区商街的管理公司，对商街进行