新威置业蚌埠项目竞标方案

博观而约取厚积而薄发谨呈：安徽新威置业有限公司新威置业安徽蚌埠项目竞标方案博观地产2013年10月博观而约取厚积而薄发报告体系AnalyzeSystem蚌埠房地产市场总结项目本体分析目标客户群分析项目整体营销定位24#、25#地块营销策略媒体计划和费用预算报告回顾与总结附件博观而约取厚积而薄发一、蚌埠房地产市场总结：1、蚌埠市整体房地产市场发展良好，市场供应量稳定，去化情况较乐观，上半年蚌埠商品房共计成交11836套，去化面积119.36万方2、2013年上半年度，住宅成交均价约5000元/㎡，成交10760套，逼近2012年全年最高住宅成交数量（12770套），整体销售状况良好。2013年蚌埠住宅月成交量均在1500-2000套，蚌山区月成交量约700套左右，占蚌埠房地产市场半壁江山。3、非住宅部分，成交均价在8300元/㎡，每月去化量平稳，约2万方，最多一个月去化4万方，总体去化速度较缓。4、客户主要购买方向80-100㎡的刚需户型，占比50%左右，100-120㎡的改善型户型需求达到25%左右。偏投资型的小平米公寓则相对销售较差，不足10%。三、结合城市发展阶段和城南区域的特征，对本项目启示如下：1、高品质高形象，但要与当地市场购买基础相结合。2、同区内大品牌开发商竞争激烈，体系化产品细节优势尤为重要。3、整体城市和城南新区的价值增长性良好，需对产品中高端改善及投资产品有前瞻性考虑。4、在跑量的基础上，对未来的溢价空间可保持乐观态度。房地产市场总结二、区域思考：1、从城市背景看，蚌埠房地产市场需求以刚需为主导，其次是以首改为主的客户群体。2、城南新区作为东进南拓战略的新城市核心之一，从片区规划定位及政府投入来看，区域市场将以刚需楼盘为主，现阶段价格在全市5000元均价的标准线以下。3、伴随着相关配套资源的丰富及周边待发展地块的日渐成熟，片区将按刚需-首改-投资的方向发展。蚌埠房地产市场总结︱房地产市场总结博观而约取厚积而薄发万达广场第一梯队第二梯队单价上升超越型竞争策略品质化规模化现场包装高品质低总价优势对比差异型项目站位翰林银座恒大御景湾本案琥珀新天地荣盛南山郦都荣盛锦绣香堤佳源东方都市晨阳滟澜山海亮明珠第三梯队借鉴型未来升值潜力低总价蚌埠房地产市场总结︱区域竞品总结博观而约取厚积而薄发竞品项目小结海亮明珠佳源东方都市晨阳滟澜山荣盛南山郦都荣盛锦绣香堤琥珀新天地翰林银座恒大御景湾地段★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★交通★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★品牌★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★面积段★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★产品亮点★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★价格★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★■第一梯队：依托其自身强势地段、配套等资源带动，加上其区域、品牌等综合价值，综合实力属于第一梯队。■第二梯队：同梯队下，以规模化体量为最大潜力价值，以区域发展为发展机遇，通过营销、品质、展示、规模跳出市场。■第三梯队：主要依托未来发展潜力为主要价值点，同时结合低单价、低总价赢取市场。第三梯队第二梯队第一梯队蚌埠房地产市场总结︱区域竞品总结博观而约取厚积而薄发报告体系AnalyzeSystem蚌埠房地产市场总结项目本体分析目标客户群分析项目整体营销定位24#、25#地块营销策略媒体计划和费用预算报告回顾与总结附件博观而约取厚积而薄发项目区位现阶段配套不全，但未来商业、生活配套规划利好，距市中心仅5-7公里，距离滨湖区6公里，可达性较好本案行政中心蚌埠市政府新二中7公里5公里老市中心商圈淮河路商圈蚌山区政府新市中心商圈淮河文化广场本案行政中心蚌埠市政府新二中7公里5公里老市中心商圈淮河路商圈蚌山区政府新市中心商圈淮河文化广场蚌埠二院交警支队项目本体分析︱项目区位博观而约取厚积而薄发区位条件项目位于蚌埠市蚌山区的南部，属于蚌埠市“东进南拓”规划中的核心地区。项目周边交通、教育、市政办公以及其他配套等规划齐全，整体发展潜力巨大。交通便捷项目地处黄山大道北侧，延安路东侧，航华路西侧，距离市中心和滨湖新区都只有5-7公里，地理位置绝佳；项目交通属于蚌埠市“南拓”规划中的重点地区，交通四通八达，便利性强。城南新区项目本体分析︱项目交通博观而约取厚积而薄发项目四至研究本项目地处城市南扩之地—城南新区核心地段，北侧为黄山大道，西侧为延安东路，东侧为航华路，南面为规划道路。地块平整易于开发，项目周边交通、教育、市政办公以及其他配套等规划齐全，整体发展潜力巨大。项目东面：项目南面：项目西面：项目北面：项目本体分析︱项目四至博观而约取厚积而薄发项目周边公共设施配套齐全，未来蚌埠市二中、蚌埠市二院、奥体中心等市场配套紧邻本项目，区域未来发展潜力巨大。政府对区域后期扩展性十分看好，本区域将是政治、经济、文化的副中心，本项目正处在区域核心位置，项目升值潜力巨大。项目周边公共设施配套项目本体分析︱项目配套博观而约取厚积而薄发项目指标建筑面积：188万方米占地面积：57万方米容积率：2.49；配套设施幼儿园7000平方米；农贸市场3000平方米；物业用房2758平方米会所1800平米；产品类型住宅面积：120万方米商业面积：15.8万方米公寓4万平方米；地块属性项目体量庞大、设施齐全，兼具综合配套，是城南新区目标规模最大、配套最全的项目，升值潜力巨大。项目本体分析︱地块属性博观而约取厚积而薄发项目价值点提炼区位价值位于开发区核心地段，城南新区的代言人资源价值a.独享规划中奥林匹克主题公园b.独有枝状模式景观轴线，强化项目的休闲性、景观性和私密性。大盘价值a.188万方的恢弘体量，傲视群雄b.近20万方的生活设施配套产品价值蚌埠首席法式园林风格建筑群品质消费法式建筑人文生命私家独享中心零距离项目本体分析︱项目价值点提炼博观而约取厚积而薄发【小结】通过以上分析，我们可以确认：新威作品，以其首列创新产品方式，为蚌埠生活品质大提升。它承载了不光是新威置业在蚌埠开山之作的理想，更是推动了城南片区的发展，以产品占据了市场的话语权制高点。产品扛鼎,提升城南生活品质疆界开启上层建筑、品牌服务二合一的居住时代打动一群人掌握话语权树立产品价值建立文化根基项目本体分析︱小结博观而约取厚积而薄发SWOT分析优势-----Strength劣势-----Weak紧邻多条城市主干道，昭示性强政府重点发展区域项目整体规模庞大区域未来配套完善现阶段项目区域空白，配套不足项目东面有一个高压变电站区域市场销售价格较低机会-----OpportunitySO战略（发挥优势，抢占机会）WO战略（利用机会，克服劣势）项目营销操作空间较大区域未来发展前景看好区域内无强势市场领袖1、加强地段发展潜力引导2、巩固并进一步提升区域绝对高端项目形象1、逃脱区域概念限制，将产品价值愿望无限提升2、梳理核心价值点，使其系统性，统一性威胁-----ThreatenST战略（发挥优势，转化威胁）WT战略（减少劣势，避免威胁）政府区域发展规划力度区域现阶段不被认可新的房地产调控措施1、建立差异化形象2、加强区位发展潜力借势提升项目知名度3、提升项目配套服务1、提高形象及知名度，加强服务观念2、把握时间，迅速打开市场，树立项目形象发挥综合优势，树立高端大盘形象强展示提高价值点差异化形象提升配套把握时机抢夺市场项目本体分析︱SWOT分析博观而约取厚积而薄发报告体系AnalyzeSystem蚌埠房地产市场总结项目本体分析目标客户群分析项目整体营销定位24#、25#地块营销策略媒体计划和费用预算报告回顾与总结附件博观而约取厚积而薄发客群特征：淮上板块内地缘性客户为主，县乡为辅，关注价格蚌埠楼市目前主要划分为五个板块，主要为老城板块、文化广场板块、滨湖区板块和大学城板块，本项目所处城南区项目较少，尚未形成单独的楼市区域板块。客群特征：老城区以地缘性客户为主，县乡为辅，关注价格、品质客群特征：文化广场板块以老城区及新区原居民客户为主，县乡为辅，关注教育、配套、价格本项目所处城南区域客群特征：大学城板块与滨湖板块以老城区及上海等地工作的客户为主，县乡为辅，关注发展潜力、配套、价格本项目所处区域目标客群有何特征？蚌埠客户地图目标客户群分析博观而约取厚积而薄发业内人士访谈城南区域内：佳源·东方都市、晨阳·滟澜山置业顾问其他区域：恒大·御景城置业顾问目标客户群分析博观而约取厚积而薄发佳源·东方都市置业顾问1年龄：25岁左右性别：男职位：高级置业顾问性格特征：稍偏内向专业特征：一直在佳源·东方都市，对本区域内客户有较深的了解访谈语录对城南区域认知目前在蚌埠市场仍偏冷，区域内项目很少，现在在售的就我们佳源·都放都市和晨阳滟澜山，不过我对区域未来有信心，一方面政府规划有利好，一方面现阶段区域配套也在不断完善中，区域潜力还是很大的。对城南区域客户认知目前佳源·东方都市主要还是以蚌山区、高新区、禹会区内经济能力不足以在市区其他区域买房的刚需客户为主，其次为三县及凤阳客户，三县客户也是在慢慢增多，由于有学区，我们的投资客户也很多，估计有两三成。对本项目看法你们那块地我知道，说实话位置比我们还要偏，基本没有什么配套，要想客户认可，就必须要给他们描绘未来前景，未来发展的前景、未来完善的配套，未来的升值前景。业内人士访谈目标客户群分析博观而约取厚积而薄发晨阳·滟澜山置业顾问2年龄：25岁左右性别：女职位：置业顾问性格特征：较外向、健谈专业特征：一直在晨阳·滟澜山，对本区域内客户有较深的了解访谈语录对城南区域认知有点经济基础的客户对城南区域认同度还是很低的，最主要还是觉得位置太偏了、周边配套还不完善，唯一的优势就是价格便宜了。对城南区域客户认知我们项目目前像蚌山区、高新区、禹会区的客户占比要多点，三县及凤阳的客户也比较多，而且最近几个县的客户上涨的厉害，这些客户最关注的就是价格了，其次是周边的生活配套、交通、学区和未来发展潜力。对本项目看法你们那块地目前在城南区域来讲是比较偏的了，但是延安路是直通市区的主干道，离万达、百乐门这片未来的城市中心很近，未来区域发展潜力很大。业内人士访谈目标客户群分析博观而约取厚积而薄发恒大御景城置业顾问3年龄：28岁左右性别：男职位：销售主管性格特征：非常热情、愿意沟通、乐于倾诉专业特征：在蚌埠多个项目做过置业顾问，对蚌埠市场较为了解，有自己独到的见解访谈语录对蚌埠市场认知蚌埠目前最热的是滨湖新区板块，其次是大学城板块，老城区的地已经很少了，淮上板块现在还是很难得到客户认同，传统观念认为南边就是郊区、农村。城南区域目前还是“差”了点，不过未来肯定是有大的发展潜力的，因为毕竟是城市规划的主力发展方向。对蚌埠客户认知一般买在万达、翰林银座片区的都是蚌埠中高端的改善型客户；买在滨湖板块、大学城板块、张公山区域大部分是中端或中端偏上的刚需兼改善型客户；买在城南片区的基本上是支付能力有限的纯刚需客户和少量投资客户。对本项目看法那块项目很少，你们项目那么大体量在城南板块是一个突破和发展机遇。以后城南区域项目为越来越多，但你们率先进入了，而且是一个大盘，你们就是开拓者，一旦前期大盘形象确立，等片区渐渐炒热，你们就是区域领头羊！业内人士访谈目标客户群分析博观而约取厚积而薄发业内人士眼中的城南区域是这样的——“市区客户认同度低”“价格低优势”“极具潜力的”博观而约取厚积而薄发业内人士眼中的城南区域客户是这样的——“价格首位，关注配套、学区”“蚌山区、高新区、禹会区客户为主”“周边四县客户不断增多”“基本为刚需客户，少量投资客”博观而约取厚积而薄发目标客群定位周边其他县市及少量投资客户偶得客户重要客户核心客户区域来源：蚌埠周边城市客户、蚌埠市区投资客户年龄特征：35-45岁置业性质：投资兼顾少量自住职业背景：私营业主等购买能力：承受能力在