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谨呈东渡国际集团有限公司苏州●相城太平街道项目市场定位及产品建议报告研判思路解读大势的把握金融环境特征政策环境特征市场的把握城市房产发展特征区域房产发展特征项目的把握项目及竞争环境认知项目战略定位评估项目规划建议总体规划设计建议产品魅力化建议房产发展环境特点及趋势项目发展机会点和未来发展空间区域房产消费市场特征及项目各项定位体系建议模式确定及创新发展策略解读地块价值综合评估及理解宏观市场的准确理解及把握消费市场及消费习惯把握市场环境及机会点研判及把握产品创新、组合及特征的认知梳理及研判项目开发产品组合及定位目录:宏观市场环境分析…………………………苏州房地产市场专题分析…………………苏州房地产市场专题分析………………太平街道房地产市场专题分析…………项目价值解析及定位………………………一、宏观市场环境分析宏观经济大势房地产政策环境房地产市场走向信贷市场阶段性紧缩,房产阶段“供血不足”,长期看好。对内“通胀”、对外“升值”特点明显,国内“金融风险加剧”;金融信贷市场既已进入新的一轮“紧信贷”、“高利率周期;信贷余额降低导致消费市场供血不足,短期行业阶段性影响明显,观望气氛骤浓;同期证券市场获利巨大逐步步入调整期,更多资金将转移至房产,行业长期看好。一、宏观市场环境分析宏观经济大势房地产政策环境房地产市场走向流转环节政策制度依旧“高频、高密”,效果不佳,“促开发”“禁囤积”力度加大,后市供应将阶段集中。从房地产政策环节来看,2007年度,市场依然持续处于“高密度”、“高力度”政策调控期,“投资”、“投机”类商品房成为主要调控对象;从房地产成交环节来看,尤其以沿海城市及发达城市为代表地区,在政策环境基本未有太大改善的大环境下,需求市场迅速放量,成交活跃,也在一定程度上体现了前阶段政策调控不得力的事实;供需矛盾进一步加剧主要体现在:以全国为例,房地产企业购置土地面积增长率在15%-30%之间,而开发土地面积增长率则成逐年下降的矛盾,有限的土地供应甚至也未能充分形成有效的商品房供应,房地产市场整体供需特征表现在了供应增长的畏缩与客观需求的高速增长之间的矛盾,抑制囤房囤地政策相应出台。2007-3-16公布《中华人民共和国物权法》;2007-4-10“新五条”;2007-4-13《新十条禁令》出台;2007-5-11一套一标新政出台;2007-9-27《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》;2007-11-8《外商投资产业指导目录(2007年修订)》;2007-11-16《年所得12万元以上个人自行纳税申报表》;2007-11-29银监会发布《补充通知》出台。一、宏观市场环境分析宏观经济大势房地产政策环境房地产市场走向政策走向:宏观调控依然严峻,主要目标仍为价格增幅的抑制而不是成交总量的降低。上半年度市场将持续维持在“高利率”、“高税费”周期,预计仍将有两次利率上调,下半年度将可能进入一轮降息周期;信贷放贷管理将进一步加强,资金总量将明显少于前期,房产开发、消费环节将出现资金紧缺趋势;政策主力调控对象仍为住宅类商品房物业;政策出台在交易流转环节将更为直接、细化,“投资”、“投机”客群的打击将影响正常的“改善”、“需求”类消费置业心理;政策将更倾向与“抑制囤房”及“促进供应”,从根本环节通过调整供需关系来改善市场价格。2008年度房地产市场将是自行调整的一个年度;信贷额度将是影响全年成交市场走势的关键;调整是阶段的,调整的目的主要是针对价格的,后市依然看好;调整的周期关键由政策具体的实行情况决定;非住宅类商品房受政策环节影响弱于住宅类商品房,后市机会点较多;区域性质的集中供量依然存在,将影响部分区域总体供需关系。市场走向:08年将是个调整的市场,阶段性成交总量将受影响,非住宅物业出现机会点。二、苏州房产市场专题分析苏州城市特征解读城市布局及发展趋势解读苏州房地产市场分析城市特征小结经济实力雄厚,高速发展的现代化工业城市;人口高速导入、城市化进程不断深入的移民城市。04000800012000上海北京广州深圳苏州南京无锡徐州常州2006年度全国及苏州主要县(市)地区GDP前5位排名单位(亿元)2006年苏州产业结构65.40%32.70%1.90%第一产业(%)第二产业(%)第三产业(%)02004006008002004年2005年2006年近三年苏州人口发展趋势户籍人口(万人)市区人口地区生产总值位居全国第五、全省第四,国民生产总值达到4800亿元,人均过10000美元;人口总量较高,达1000万人,增幅较快,年均达7%;流动人口增长速度达到16%,目前与常住人口基本达到1:1,城市阔容速度加快。城市传统特征与现状严重背离的城市。现代传统苏州历年固定资产投资情况01000200030002001年2002年2003年2004年2005年2006年020406080固定资产投资固投增幅(%)固投占GDP比重苏州历年房地产投资情况02004006000510152025房地产开发投资额66.77107.34177.94334.32414.33470.74房投增幅(%)9.156.465.887.925.613.6房地产投资占固定投资比重(%)11.8213.2512.6321.5022.1622.34房投占GDP(%)3.95.166.156.567.339.762001年2002年2003年2004年2005年2006年城市化进程高速发展的城市。固定资产投资GDP的贡献率达46.37%,房地产开发投资比重达9.76%,大规模城市化建设特征明显。消费潜能充足,消费习惯增长迅速的未来消费型城市历年苏州社会消费品零售总额变化情况17.618.816.515.3412.46020040060080010002001年2002年2003年2004年2005年05101520社会消费品零售总额(亿元)增幅(%)历年苏州人均社会消费品零售总变动趋势15.117.329.826.6050001000015000200002002年2003年2004年2005年2006年010203040人均消费品额增幅(%)历年苏州城镇居民收入与支出变动情况050001000015000200002001年2002年2003年2004年2005年2006年0510152025人均可支配收入(元)人均消费性支出(元)可支配收入增幅%消费支出增幅%二、苏州房产市场专题分析苏州城市特征解读城市布局及发展趋势解读苏州房地产市场分析城市特征小结高新区工业园区吴中区相城区产业密集区域住宅密集区域成交、新增体量比重68%32%30%70%全市成交园区、新区成交成交、新增体量比重80%20%20%80%全市成交吴中新兴居住热点地区成交、新增体量比重84%16%18%82%全市成交中心城区成交、新增体量比重9%91%92%8%全市成交相城区中心城区相对滞后地区城市空间布局已形成东西向产业、居住密集区,南部成为近阶段新兴居住热点,北部相对滞后;城市空间发展观点:东西问题重重、南部短期活跃、北区空间巨大;中心城区中心城区:空间的不足及规划制约限制了地区空间的进一步发展东部地区东部地区:产业支撑充足、政策扶持有力,市场认知度较高,成交活跃,但仍存在空间不足及区域本身既是工业、住宅混杂区域等问题的影响。西部地区西部地区:发展较早,与东部相同,属于工业、住宅混杂地区,总体空间不大。南部地区南部地区:土地政策引导及旅游资源的挖掘是地区最大卖点,目前成交活跃,但空间的限制及交通动线的不便是该地区发展的瓶劲。北部地区(本案)北部地区:产业、政策导入不足,市场关注度不高是目前该地区主要特点,但凭借其地缘优势、环境优势、交通规划优势、空间优势,后市发展空间巨大。二、苏州房产市场专题分析苏州城市特征解读城市布局及发展趋势解读苏州房地产市场分析城市特征小结高速城市化进程下总体房地产市场供需关系良好,价格增长迅速,近期阶段受大势影响,成交量、价受挫。510580683708020040060080020062007近两年全市供销走势住宅新增面积住宅成交面积88081253028945943302000004000006000008000001000000Jan-07Feb-07Mar-07Apr-07May-07Jun-07Jul-07Aug-07Sep-07Oct-07Nov-07Dec-072007年度苏州住宅用房月成交面积走势建筑面积(平方米)受上半年度房地产大势拉动及地区巨大新增人口导入,地区住宅房成交市场活跃,07年较上年增长128万平方米,增幅为22%;年末新政影响,市场反映剧烈,成交下划明显,12月成交仅45万平方米,较上月下降8万方,降幅17%左右,较年度中旬下降43万方,降幅达到近50%;价格方面年度内整体保持涨势,年末新政影响下,价格阶段涨势阶段增幅方缓,抑制增长压力加大。本年度各区域住宅成交价格走势0500010000123456789101112金阊区沧浪区平江区园区高新区吴中区相城区050000010000001500000200000025000003000000金阊区沧浪区平江区园区高新区吴中区相城区2007年全市各个地区总成交面积对比0200040006000800010000金阊区沧浪区平江区园区高新区吴中区相城区12月末各个地区成交均价对比07年度各个区域成交比重统计3%10%6%37%10%24%10%金阊区沧浪区平江区园区高新区吴中区相城区成交主力在东西向产业带,南部吴中成交活跃,北部相城比重小,市场关注度不高,同时处于价格盆地。从最近一年度苏州市各个地区成交总量对比分析可以看到,主力成交地区集中在以工业园区及吴中区为主的东、南部地区,成交量占全市总成交量的近61%;中心城区受原有规划及土地资源紧缺等因素的影响,成交比重偏小,仅占全市总量的19%;相城地区土地面积较大,而成交比重仅列第三为10%,地区发展空间巨大,但目前发展相对滞后;价格方面,除平江、相城地区外,全市其他地区成交均价差异不大,基本在7000到9000元每平方米区间,相城及平江地区形成价格盆地,从价格层面论证该两地区,发展相对滞后。房地产开发依旧升温,后市供应增幅依然稳定,吴中、相城将成为市场热点,但房产发展郊区化趋势明显;近三年苏州土地出让走势分析050010001500200520062007050100150200占地面积(万方)建筑面积(万方)幅数近三年各区域土地出让规划建筑面积排布0200400600800沧浪金阊平江高新工业吴中相城住宅建筑面积非住宅建筑面积近三年土地成交配比情况汇总1390.71909721.811810%20%40%60%80%100%占地面积建筑面积住宅非住宅近年度土地成交活跃、总量较大,2006年,土地供应成交放量开始,07年依然保持较高成交特征;以吴中、相城为首的近郊地区成交比重较大,分别占总量43%、21%;但就成交土地集中地区可以发现,土地成交郊区化特质相当明显。需求市场将逐步由改善型转向至需求型,中、小将受追捧,热点地区以改善型为主,滞后地区以需求型为主。12413113013011811996020406080100120140金阊区沧浪区园区吴中区相城区高新区平江区2007全市各个地区房地产平均成交面积对比分析引言:在延续了02到06连续五年以房地产为代表的高速城市话进程后,目前苏州房地产需求市场存在以下特征:年内月成交平均面积主力处于120平方米或以上的中、大面积段,表明,需求市场主力仍在改善型消费为主体的市场中;走势曲线波动较大,表明市场主力需求面积向下动能较大,需求型市场消费动能正逐步散发;主力需求面积将逐步向小面积段倾斜。020406080100120140Jan-07Feb-07Mar-07Apr-07May-07Jun-07Jul-07Aug-07Sep-07Oct-07Nov-07Dec-072007年度苏州各月
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