新民高中项目营销思路

2011年7月20日新民高中项目营销思路我们正面临着一场战役!前有堵截后有追兵我们有两个敌人堵截：依林尚城追兵：吉隆·嘉阳园孙子曰：知己知彼，百战不殆如何能打赢这场战役？孙子曰：知己知彼，百战不殆。敌军一：依林尚城基本装备•30万平米，多层住宅•户型面积55-140平米•实际成交均价3400-3500元/平米优势：•紧邻新民市高级中学，项目旁边万亩森林公园，自然、人文环境优良；•大型社区，项目自身园林景观可营造性强，同时交通便利；劣势：•前期拆迁问题，市场口碑较差；•目前价格较高知彼不了解的敌人或许是更可怕的敌人，并且他正悄悄地向我们包抄过来！知彼敌军二：吉隆·嘉阳园W-劣势O-机会T-威胁S-优势项目SWOT分析项目地段：旧城改造的最后地段，与新民市第一高中一墙之隔。环境因素：城市教育文化氛围的浓郁，人文优势明显；项目西南有大面积森林资源，自然环境较优；区域配套：项目属于城市中心区域，交通、教育配套比较齐全；地块优势：土地平整，方便施工组织等。项目区位：项目目前周边环境较差，全部是待拆迁的平房；环境因素：区域内部交通目前较为不便，必须经过拆迁地带才能进入本项目。由于城市的改造，项目的未来投资价值凸现；项目有与新民市高中合作的可能，通过团购方式快速去化；本案体量较小，可以实现相对纯粹的生活圈层。项目最大的威胁来至于未来的竞争压力，周边拆迁地块建设后，将对本项目造成十分不利的影响；未来周边项目施工工期将会持续较长时间，因此，在周边区域改造期间，本项目居民的生活环境会受到影响。知己从敌我两方的分析，制定出本次战役的指导思想：不打持久战，通过短、平、快的方式，乱军引胜，快速去化！孙子曰：兵闻拙速，未睹巧之久也！战略思想项目价值体系：战前准备文化氛围•新民高中•第四中学•第四小学•第一高级中学区域发展•中心城区最后的改造区域•区域整体改造，升值潜力较高物业管理•通过物业营销牌，树立项目的高尚品质形象•市场物业服务的稀缺性项目圈层•文化教育人士的圈层基调•有限规模条件下才可能建立起的纯正社区战前准备市场定位：新民市首席学区邻里型优质社区首席：距新民高中最近的项目学区：文化教育氛围浓厚邻里：项目自身体量较小，强调邻里间的居住氛围优质社区：营销期间项目着力打造物业服务品牌战前准备案名建议：文华书香苑、锦绣前程、文华新园目标客群设定：四大客群1.新民市高中教职工及少量学生；2.区域周边原住民；3.认同本区域未来发展的投资客；4.对文化附庸风雅的群体；战前准备价格策略：以略低于市场的价格，实现快速去化全案均价：3200元/平方米总销售额：销售面积按2万平计算，共6400万元。战前准备推广策略：集中火力，以最短时间引爆市场；用最小的投入，实现最大的收益；作战计划推广主题：孟母三迁的传说——择邻而居，只为成就孩子明天的梦想。作战计划推广手段一：团购通过团购的优惠政策，实现规模销售团购人数折扣幅度50人以上93折40人94折30人95折20人96折10人97折采用累进的优惠政策，有利于激发客户主动团购的热情，客户成为项目的义务宣传员。以上折扣仅作为示意，具体折扣优惠，根据实际情况另行确定。作战计划推广手段二：直销作战计划推广手段三：活动物业公司保安PK大赛保洁免费培训考取物业标准服务上岗证方可上岗作战计划推广手段四：短信作战计划运用移动优质的客户群体，定向、精准传播。推广手段五：其他文华书香苑作战计划全案总销金额6400万元目标总销金额6000万元（销售率95%）8月9月10月11月12月1月2月筹备期蓄客期开盘强销期顺销期尾盘期重要营销节点作战计划售楼处选址、装修；销售团队组建、培训；销售物料的设计与制作；推广渠道搭建；销售人员进场；媒体推广集中释放；大规模蓄客；媒体推广持续释放；借助开盘良好势头，顺势强销；客户后期签约工作；年底促销活动；目标：300组蓄客目标：开盘100套目标：期间100套作战计划建立起以沈阳精英置业顾问团队为主体，本地专业人员为补充的销售体系售楼处位置选择作战计划位置1位置2位置3作战计划售楼装修建议：简洁，但文化气息浓厚THEEND谢谢！我们的努力，值得您的期待