无锡爱家项目研展报告

爱家集团·无锡漂染厂地块研展报告2006－11à整体市场分析◎城市地位■长三角北翼苏锡常的中心■区域性的交通主枢纽港■与上海的特殊关联人口452万，面积4787平方公里。全国0.3%的人口；0.05%的土地；创造1.4%的GDP；经济总量全国第九。•中国十五个经济中心城市和十个重点旅游城市之一•首批中国优秀旅游城市•中国最具有发展竞争力的城市中排名第6位•联合国发布的“中国最具发展前途的25个城市”中列第15位•2004年，无锡被CCTV评为“中国最具经济活力的十大城市之一”•全国综合实力50强和投资硬环境40优宏观背景分析◎城市观察一个工业基础扎实，工业产业发展迅猛的城市一个商业发达，崇商的城市一个城市规模迅速扩大的城市一个城市建设面貌正在发生巨变的城市一个逐步向具有中产阶级情调发展的城市一个仍缺少中心城市现代感和气魄的城市》》宏观背景分析无锡市历年地区生产总值（亿元）1138.011200.21360.111580.661901.22235028050500100015002000250030001999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年无锡市历年全社会固定资产投资（亿元）350.1405.01537.8893.321114.131335.09020040060080010001200140016002000年2001年2002年2003年2004年2005年◎经济增长2005年固定资产投资1335.09亿元，同比增长19.8％。2005年地区生产总值2805亿元，比2004年同比增长15.1％。无锡市历年社会零售总额（亿元）321.85351.51390.82444.3487.06579.21824.1101002003004005006007008009001999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年00.050.10.150.20.250.30.350.40.45社会零售消费总额（亿元）增长率2005年，社会零售总额824.11亿元，同比增长42.28%宏观背景分析无锡市历年产业分布（亿元）47.1848.0854.3956.9354.0251.856655.69683.16751.12868.041093.021353.51624435.14468.92554.6655.7754.18944.711250200400600800100012001400160018001999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年第一产业第二产业第三产业◎经济结构宏观背景分析从无锡历年产业分布来看，以第二产业和第三产业占据绝对主导地位。无锡城市居民历年人均可支配收入及消费支出（元）7920860394549988116471358816005107749517832375677405697562700200040006000800010000120001400016000180001999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年市区居民人均可支配收入人均消费支出无锡市城市居民2005年消费结构示意图杂项商品和服务4%居住8%娱乐、教育、文化服务14%交通和通讯15%医疗保健9%家庭设备用品及服务6%衣着8%食品36%◎购买力2005年城镇居民人均可支配收入16005元，同比2004年增长17.8%恩格尔系数为36%宏观背景分析高端中端低端新区企业主、新区高管、区县私企业主、公务员管理层教师、医生、白领、公务员等中低层公务员、企事业单位中的基层管理人员和非专业性办事人员、个体工商户阶层、商业服务业员工、产业工人、农业劳动者、城乡无业、失业、半失业人员、学生等◎消费结构层次宏观背景分析◎城市规划“南拓、北展、东联、西优”、建设双滨城市(滨湖、滨江),把建设太湖新城、蠡湖新城、惠山新城放在了城市发展的核心位置。城市南进、产业北移，构筑“山水城林”宏观背景分析无锡城市经济保持持续快速发展，固定资产投资增长迅猛，城市基础设施建设不断拓展，南拓北展城市规划的推进，导致城市地位不断提高，城市功能更加完善。而第三产业的发展、外资经济的增长以及私营经济的壮大，催生了无锡城市中产阶级的诞生和成长，而城市中产阶级逐步成为社会消费的主导力量。◎结论宏观背景分析无锡市历年房地产开发投资（亿元）44.6749.3177.01131.79195.58226.790501001502002502000年2001年2002年2003年2004年2005年无锡市历年商品房施工、竣工、销售面积0500100015002000商品房施工面积（万平方米）457.01520.98748.151282.461548.231853.09商品房竣工面积（万平方米）236.76247.88290.87508.01483.35569.53商品房销售面积（万平方米）218.23201.82235.35304.56410.06398.682000年2001年2002年2003年2004年2005年◎房地产市场发展2005年房地产投资226.79亿元，同比增长15.96％2005年施工面积1853.09万平方米，同比上升19.69%竣工面积569.53为平方米，同比上升17.83%销售面积398.68万平方米，同比下降约3%房地产市场分析上半年市区完成房地产开发投资88.69亿元，同比增长37.42％，增幅同比下降16.85％上半年市区共出让经营性用地268.30万m2，较去年同期有较大幅度增加，按容积率测算可建房屋为373.17万m22006年上半年市区新增商品住房供销比接近1：1，与2005年全年新增商品住房供销比1.29：1相比，有所下降。但商品房总剩余面积达到439.67万平方米上半年市区商品房成交面积184.43万M2，同比下降7.92%至二季度末，市区商品住宅平均价格走势平稳，为4145元/平方米，比上季度上涨0.44％，与去年同期相比增长1.19%◎市场现状结论：宏观调控使得无锡房地产市场更加理性、消费者更加成熟。政策的不断出台会在一定时段内影响消费者购房信心，从而给市场带来波动。但不会改变由于经济发展和城市化建设所驱动的房地产市场长期稳定发展的大势。房地产市场分析1%5%42%11%12%29%中心区副中心区东区南区西区北区4%7%8%31%12%12%26%崇安区南长区北塘区滨湖区新区锡山区惠山区◎供应结构截止到11月25日，无锡各类商品房共31938套房源在售。在售房源在各区分布如下：房地产市场分析无锡市滨湖区购房客户分析30%30%30%10%大学城教师新区企业高管市政府官员区县私营业主无锡市惠山区购房客户分析30%25%35%10%公务员教师江阴、堰桥、前洲私营业主其他无锡市崇安区购房客户分析40%40%20%私营业主新区高管海归人士无锡市南长区购房客户分析45%50%5%市区购房者新区职工外地购房者无锡市新区购房客户分析0%35%30%20%10%5%新区新区企业主新区企业高管市中心企业主公务员管理层乡镇私营业主购房以改善型为主，购房客户基本为中产阶级和有产阶级◎需求结构房地产市场分析2004年1季度-2005年4季度无锡市区住宅均值走势图325233723479375140964136414040133200330034003500360037003800390040004100420004年1季度04年2季度04年3季度04年4季度05年1季度05年2季度05年3季度05年4季度从2005年1季度以后，房价受到国家宏观调控的影响呈现缓慢增长态势。◎价格走势房地产市场分析◎价格体系崇安区是传统中心商贸区，房价一般在8000元/平方米惠山新城是新兴居住区，房价一般在3600元/平方米北塘区东面靠近火车站房价一般在6500元/平方米，西面区域房价一般在4000元/平方米南长区作为城市副中心区，房价一般在5400元/平方米新区房源中多为产业配套商品房，房价一般在3600元/平方米，新建商品房价格在4000/平方米房地产市场分析目前整个市场发展较为健康（以自住市场为主）。房地产价格在上一轮的全国性发展中价格上涨较为理性，但目前不难发现外围区域市场（惠山区、锡山区及新区）供应巨大且整体销售速度明显放缓价格也呈现波动趋势，区域市场项目竞争“惨烈”。相反市区市场（北塘、南长、崇安）由于近年土地供应相对较少及政府动拆迁力度相对较弱，故市场供应并不充足供求比较平衡，但蕴涵较大购买力。◎整体市场结论à区域市场分析城中板块通江－上马墩板块广益新城板块◎区域板块划分城中板块：解放路内环，传统商业核心区，未来中央商务区，物业类型以商业办公类为主，住宅均价在1万元左右。通－上板块：通江大道以东，江海路以西，作为崇安次分区重点规划地段最为接近内环，随着市政配套逐步落实，板块发展潜力巨大目前处在发展阶段，价格区间4000－6000之间。广益板块：江海东路以西，距内环较远，加之周边环境一般受崇安区位价值影响很弱板块市场刚进入起步阶段◎区域规划前景随着城市化进程，崇安的居住氛围将逐步向东北部扩延，项目所处通上板块将成为未来主城重点打造住宅群落à竞争市场分析本案在行政区划上隶属于传统意义上的主城区——崇安区考虑到崇安区与邻近区域的锡山、北塘、新区在区位价值上存在明显差距，我们认为应将崇安区作为主要竞争区域，进行重点研究◎竞争区域界定本案解放路内环紫金门银仁御墅熙春苑格林春天KING紫金门销售报价：5500元/平米建筑面积：32万平方米容积率：2.1建筑形态：小高层,高层建筑风格：现代风格绿化率：48％主力房型：三房主力面积：二房90－100平方米三房120-140平方米四房140－170平方米点评：“人民东路外延”，是紫金门最大卖点，目前崇安区仅有4个住宅项目在售，除银仁御墅外，其余两个品质较差，加之紫金门的户型面积设计较为合理，弱竞争态势＋人民路概念＋产品，也为紫金门的项目定位创造良好客观条件。◎竞争个案分析中产群体紫金门客层135692827合计130530660高层住宅86．585162167小高层住宅去化速度（套/月）去化周期（月）可售套数已售套数总套数用途n紫金门由于品质优秀，产品贴和市场，因此客户范围较大，几乎囊括了中产群体的中段客层n客户类型以传统客户为主，其比较注重总价与配套n随着销售的逐渐深入，客户范围逐步扩大，全市性特征越发明显n项目销售业绩在板块内始终处于领先水平以传统型客户为主，客户范围大，是销售最快的产品银仁御墅销售报价：6000元/平米（多层）建筑面积：57万平方米容积率：1.6建筑形态：多层，高层建筑风格：现代风格绿化率：50％主力房型：四房主力面积：三房130-150平方米四房150－180平方米复式170－250平方米点评：银仁的销售压力主要来自产品与区位因素，多层的面积过大，加之价格偏高，总价控制不力，其区位明显弱于其他项目，难以被客群认可客户层次偏高，项目内伤，难以支撑中产群体银仁御墅客层n银仁御墅一期多层的客户层次略高，属于中端客群的中上区n但是产品缺陷与区位劣势，影响目标客群的选择，目前销售进入瓶颈9177168合计9．689177168多层去化速度去化周期(月)可售套数已售总套数用途格林春天野花园销售报价：4100元/平米建筑面积：8万平方米容积率：1.76建筑形态：多层，小高层建筑风格：现代风格绿化率：39％主力房型：三房主力面积：二房95-115平方米三房115－130平方米点评：小盘，品质一般，但凭借价格优势，销售情况尚可63352485合计32254340小高层17．6203198145多层住宅去化速度（套/月）去化周期可售套数已售套数总套数用途中产群体格林春天客层n格林春天的客户层次明显偏低，属于中端客群的下层n开发商无意打造精品楼盘，面对项目开发上的众多障碍点，选择低价小步快跑n尽管品质较低，但是凭借价格优势仍然吸引不少购房者低价跑量，野百合也有春天熙春苑销售报价：4950元/平米建筑面积：3万平方米容积率：1.7建筑形态：多层，