时尚岛项目整体推进计划

中国最大的资料库下载主发起单位:北京天鸿房地产有限责任公司北京华根实业公司联合发起单位:中国服装协会中国服装设计师协会中国美发美容协会中国流行色协会中国服装集团公司中国服装股份有限公司北京服装纺织行业协会新丝路模特经纪有限公司百市千店连锁有限公司推广-整合传播计划•整体思路，先将时尚岛整体打包进行推广，再以多功能新型住宅为核心提升本区域价值。•具体战略：商业部分：利用官方频道将时尚岛正式推出。利用电视、杂志、电台、网络、发布会、专家研讨会等多种形式对时尚岛进行宣传，提升区域的价值。对Outlets业态进行大力推广，既增加了大众认知度，又为招商引资作了广告。行业协会签约入驻时尚岛，彰显本项目的权威性和不可复制性住宅部分：邀请国内知名设计师、艺术大师入驻时尚岛，彰显本项目新型多功能住宅魅力。组织论坛等探讨郊区低密度时尚住宅新概念中国最大的资料库下载•项目拆迁测算：本项目总拆迁成本4.24亿元\单位单位（万/亩）单位（区位补偿+地上物补偿+设备搬迁费+停产停业补助）33.95土地补偿15合计48.95农用地单位（万/亩)人员安置补助费8土地补偿8地上附着物6合计22中国最大的资料库下载公共活动软性宣传：与怀柔政府合作,树立区域价值活动载体：2005年3月举行的“时尚北京”发布会，2005年9月举行的第十界“世界妇女大会”媒体选择：《北京青年报》《新京报》《经济观察〈新地产〉》新浪网、焦点网、搜房网广告宣传电视媒体：•BTV-1频道：在北京市收视率最高，大众最熟悉的电视台•CCTV办一专栏：专门对时尚岛项目进行追踪报道、宣传报纸、杂志：•《中国服装报》、《时尚北京》专刊、其它业界知名报纸、杂志对项目连续报道•《精品购物指南》等发行量大的报纸进行集中式宣传•《安家》等知名房地产杂志探讨郊区地密度新型时尚住宅概念电台：•北京音乐台、北京交通台等互动网络：•值得利用的媒体CBD大部分人群接触最为频繁的媒体•媒体选择：新浪网、焦点网、搜房网中国最大的资料库下载•庙城特色1.功能定位：庙城镇在卫星城规划城区范围内，属于新区建设，因此其功能定位将对怀柔未来经济发展格局产生极大的影响，符合新北京城市规划下怀柔区东扩南移的发展趋势，未来本项目所在地将成为怀柔区的新中心。2.交通优势：庙城镇地理位置优越，交通便利，市政基础设施配套。镇内有京城公路、101国道、111国道、京密路四条干线公路经过。京承高速路将在庙城镇东南设重要出入口，未来规划有城市轨道交通。庙城镇还具有良好的航空交通区位优势，距首都机场只有15分钟。3.环境优势：以庙城为中心，半径30公里范围内就有30多处旅游风景点，为发展旅游、休闲度假产业提供了物质基础。本地块东临怀河，西北与怀柔水库毗邻，自然环境良好。4.经济优势：庙城镇经济发展水平位于怀柔区前列，仅次于怀柔镇之后，名列第二位。结论：本项目选址无论从区位、交通、环境、人文等各方面分析，均符合OUTLETS的选址要求，与其它远郊区县相比，具有不可复制的天然优势。中国最大的资料库下载•土地拆迁方式1、应先确定土地权属问题以明确土地补偿对象2、农用地：•可以委托区委区政委进行拆迁的动员工作，然后由企业或委托的单位进行拆迁•天鸿应与被征地村委会协商签订书面征地补偿安置协议（协议应包括补偿方式、补偿款金额及支付方式、安置人员数量及安置方式、青苗及土地附着物补偿、违约责任和纠纷处理方式等）。中国最大的资料库下载•Outlets在北京前景预测虽然北京目前人均GDP为4000美元，但北京具有庞大的消费市场，其中中高端消费市场规模不断扩大，国家对假冒伪劣产品打击力度也不断加大，有价格优势的品牌商品成为城市消费的主流。•怀柔优势1、怀柔未来承担的城市功能定位为“会议、会展中心”；2、区内旅游资源丰富，每年有超过600万的旅游人次；3、怀柔还是北京市休闲度假的首选地之一。中国最大的资料库下载二、项目选址一）地理位置时尚岛项目拟选址在北京怀柔区的庙城镇，庙城镇地处北京市东北部，位于怀柔区的南端，东临怀柔区杨宋镇，南接顺义，西临怀柔区桥梓镇，北部以怀河为界与怀柔卫星城城区相望。总面积32.7平方公里，常住人口约3万人。二）选址原因•项目特点：本项目的主商业业态为源于美国的Outlets，其选址多在交通便利的郊区。特点市环境优美，品牌产品价格低廉。Outlets目前在美国店铺总数超过300家，年营业额达15亿美元，单店数量平均为2.1万平方米，平均车程为54分钟，现已进入稳定经营期。Outlets产生的两各条件：1）美国大批中产阶级的产生2）人均GDP超过1万美元中国最大的资料库下载三、用地分析•项目四至地：时尚岛项目总占地面积1135.8亩，北至京承铁路、东至迎宾路、南至怀河、西至规划小街路（红线宽40米）。该项目用地性质为旅游。建筑距东侧规划轻轨铁路100米，距北侧京承铁路不小于70米，距怀河规划蓝线不小于150米。•规划限制条件1、建筑总体高度制为9米，层数为3层，局部标志性建筑可突破到30米，项目总体建筑规模控制在30-35万平方米左右（地上建筑面积）2、项目绿化率不小于50%，且应有相对集中的集中绿地。3、建设用地内的高压线正与有关部门沟通，准备迁移。4、本建设用地因地处水库的下游和应急备用水源地附近，必须按水利部门、工程地质部门和环保部门意见进行相应技术评估。中国最大的资料库下载四、取得土地开发权•时尚岛项目1）以土地储备中心的名义委托天鸿进行土地一级开发，与土地储备中心签订协议。2）采取生地变熟招投标的方式具体采用哪种开发方式还需与土地中心协调及结合成本测算。•庙城镇在时尚岛项目成功开发的基础上，与庙城镇政府通过谈判取得土地一级开发权。中国最大的资料库下载五、概念规划•概念方案规划：拟采用邀请招标的方式，已邀请如下国外设计单位参加NBBJEastLimitedUrbanProjectsEpsteinInternational•时间安排：资料的收集和现场勘察2004年12月1日——12月16日构思创意及概念定义2004年12月17日——1月25日中期汇报2005年1月31日概念深化及成果表达2005年2月1日——3月2日最终成果送达2005年3月4日中国最大的资料库下载六、资源整合策略及计划间接资源•国内/国际行业协会•商会•国内服装业知名媒体•中服（进出口贸易）•国外一线品牌代理商潜在的直接资源•燕莎集团•国航集团•中旅集团•专业Outlets管理商•专业酒店管理商•定点旅游地天鸿目前拥有的资源月在北京国展举行国内外知名品牌展览会中国美容美发协会中国流行色协会北京市政府中国设计师协会新丝路模特公司清华工艺美院北京服装学院等其他每年“火红的8月”国内外知名品牌年展中国国际美发美容节/中国国际美容时尚周中国国际美发美容用品博览会世界大型流行色会议的引入“时尚北京”活动中心-长安街官方中心外的时尚中心与日、韩等国家的时尚协会组成“时尚联会”国内外选美、模特/服装/发型/美容比赛学术机构研讨会、时尚论坛等各行业协会年会、各品牌服装订货会/展销会、儿童世博会、世界小姐选美大赛、与传媒相关的活动中国最大的资料库下载六、资源整合策略及计划•通过协会等资源在时尚岛打造“八大协会”总部基地，既有利于行业协会之间开展国内外交流活动，又将协会每年的各种活动的举办地设在时尚岛，为时尚岛Outlets带来潜在客流和将酒店塑造成“会展酒店”的主题酒店创造了条件，形成良性互动。•时尚岛将形成各协会旗下的知名品牌的聚集地。•中国服装业与国外接轨的有效通道。•时尚岛还将是世界知名设计师/品牌厂商开拓中国市场的首选着陆场所。•将吸引江浙一带的南方知名品牌提升其品牌价值及国际接轨的能力中国最大的资料库下载附表：对入驻时尚岛达成初步意向的协会名单•中国服装协会•中国服装设计师协会•中国美发美容协会•中国流行色协会•中国服装集团公司•中国服装股份有限公司•北京服装纺织行业协会•新丝路模特经纪有限公司•服装时报社•中国建筑装饰协会•中国人像协会•中国经济联合会•服装商会•中国影视协会•中国摄影家协会•日本摄影家协会•中国音乐协会•中国家庭协会•中国设计师协会•法国男装协会/女装协会•亚洲时尚协会•广州设计师协会•上海设计师协会中国最大的资料库下载七、工作计划一（正常进度）工作时间工作内容2004年12月-2005年2月概念方案设计2005年2月-3月交评2005年2月-3月环评2005年3月申请规划意见书2005年4月项目立项2005年5月领取建设用地许可证2005年5月-月初步设计阶段2005年8月申请审定初步设计方案并得到批复2005年8月-11月施工图设计阶段2005年11月领取建设工程规划许可证2005年12月开工中国最大的资料库下载七、工作计划二（怀柔要求进度）工作时间工作内容2004年12月-2005年2月概念方案设计2005年2月-3月交评2005年2月-3月环评2005年3月申请规划意见书2005年4月项目立项2005年4月领取建设用地许可证2005年4月-5月初步设计阶段2005年6月申请审定初步设计方案并得到批复2005年6月-7月施工图设计阶段2005年7月领取建设工程规划许可证2005年7月开工中国最大的资料库下载八、项目投资、融资及风险、盈利能力分析•融资团队1、可以委托专业融资服务机构进行融资（支付的费用包括初期的融资活动费+总融资额的2.5%-5%的服务费）2、天鸿也可以自己组织融资团队3、以上两种方式并不矛盾，可以结合进行4、时尚岛项目属于开放型融资融资方案1、建设期以私募融资为主，如国际大型商业房地产开发和运营商，亚洲地区商业房地产开发和运营商，大型零售商，战略投资商等2、运营期为资本运作为主（房地产证券、抵押、信托等）中国最大的资料库下载九、实现上述计划的组织及资金保证•建议以天鸿和百市千店联合控股，另外联合燕莎、中旅、中服外加2个以上的投资人的形式成立时尚岛（中国）股份有限公司。（天鸿百千+燕莎+中旅+中服+机构投资人）•现阶段建议公司成立时尚岛专门小组，负责前期土地取得、招商洽谈、对外关系等工作，建议设专门办公地点以迎接下一阶段大量进行的对外接待、谈判工作。中国最大的资料库下载一、方案定位是以商业为主，配有部分主题居住理念的综合旅游、休闲商务区（Tourism&RecreationalBusinessDistrict）,亮点在于引进美国原汁原味的Outlets，整合时尚产业的各个环节，打造北京首个郊区低密度旅游、休闲商务区。中国最大的资料库下载时尚培育区时尚制造区时尚发布/展示区时尚商务区时尚消费区培训中心（2万M2）设计师孵化器（1.5万M2）设计师走廊（3.5万M2）酒店、会议、会展中心（6万M2）时尚岛总部基地（1.5万M2）信息港Outlets（9万M2）综合服务、娱乐区（4万M2）度假休闲区（3万M2）配套中国最大的资料库下载外动力旅游地的空间相互作用内动力动机二、方案卖点及指标说明•北京首个“T&RBD”(旅游休闲商务区)的概念概念由来：国外对RBD的解释是建立在城镇与城市里，由各类纪念品商店、旅游吸引物、餐馆、小吃等高度集中组成吸引游客的特定零售商业区，后引申为TBD，即城市中为旅